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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1609號 原　　　告　速睦喜股份有限公司 法定代理人　艾健森 被　　　告　耀程科技股份有限公司 法定代理人　許志遠 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國105 年10月27日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列 各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 二、原告主張：原告於民國102 年8 月26日與被告簽訂廠房租賃 契約（下稱系爭租賃契約），約定由原告將門牌號碼桃園市 ○○區○○路○ 段○○○ 巷○○號廠房（下稱系爭廠房）出租予 被告，自102 年10月1 日起至107 年9 月30日止，租期5 年 ，104 年10月1 日起每月租金新臺幣（下同）42萬元。詎料 被告未依約給付105 年7 月及8 月共2 個月租金84萬元，並 積欠遲延利息222,600 元。原告於104 年8 月28日以蘆竹郵 局349 號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告限期繳清 積欠租金、遲延利息、違約金及搬遷並辦理點交，並表明終 止契約，被告均置之不理。爰依系爭租賃契約第10條、第13 條規定，請求被告遷讓房屋。並聲明：被告將系爭廠房全部 遷讓返還原告。 三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。 四、經查，原告於102 年8 月26日與被告簽訂系爭租賃契約，出 租系爭廠房予被告，租期自102 年10月1 日起至107 年9 月 30日止共5 年，104 年10月1 日起每月租金42萬元，被告積 欠原告105 年7 月及8 月共2 個月租金84萬元等事實，有廠 房租賃契約書、公證書、銀行匯款紀錄及存證信函在卷可稽 （見105 年度桃司簡調字第374 號卷第6 至17頁、見本院訴 卷第21頁），堪信為真實。 五、原告固主張其已以系爭存證信函終止系爭廠房租賃契約關係 云云，惟查： （一）民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 （最高法院17年上字第917 號判例要旨參照）。次按承租 人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人 支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約，民法第440 條第1 項定有明文。可知此項催告須定 有相當期限，否則不生催告之效力（最高法院88年度台上 字第2213號民事判決參照）。經查，系爭租賃契約第10條 第1 項第2 款係規定被告如有租金積欠達2 個月時，原告 得經「催告」後解除或「終止」契約收回廠房等語（見本 院訴字卷第10頁）；第13條本文係規定系爭租賃契約期滿 或終止時，被告應立即遷讓，被告無須將系爭廠房回復至 點交時狀態等語（本院訴字卷第11頁），均未明文排除民 法第440 條第1 項規定之適用，是原告仍應定相當期限催 告被告支付積欠2 個月租金後始得終止租賃契約。又原告 提出電話紀錄，於105 年8 月15至16日備註欄記載略為： 「催繳房租」、「財務主管不在」、「找不到廠長，請胡 小姐代問房租付款事宜」、「請胡小姐轉告廠長（指被告 廠長）房租未匯款」、「找不到廠長」等語（見本院訴字 卷第20至24頁），難認原告已定相當期限催告被告支付租 金；系爭存證信函亦僅記載：「……請台端（指被告）於 文到後三日內以書面……回覆積欠之租金，遲付利息與違 約金給付日期，金額共190 萬2600元……」等語，亦未約 定積欠租金給付日期，自亦難認原告已定相當期限催告被 告支付租金。是原告既未定相當期限催告被告支付積欠2 個月租金，原告主張其得以系爭存證信函終止系爭租賃契 約自無理由。 （二）另按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租 人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第44 0 條第1 項、第2 項定有明文。次按土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而 設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類 推適用（最高法院44年台上字第516 號判例、最高法院95 年度台簡上字第2 號民事判決參照）。又土地法第100 條 之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃或或供營業使用 之房屋租賃，則土地法第100 條所謂之房屋兼指住屋與供 營業用之房屋而言（最高法院51年台上字第370 號判例要 旨、最高法院94年度第3 次民事庭會議決議參照），另倘 認民法第440 條第2 項為任意規定，當事人得以特約排除 ，則無異亦得排除土地法第100 條之規定，自非立法之宗 旨。是民法第440 條第2 項應屬強行規定，不得以特約排 除（最高法院88年度台上字第3306號民事判決參照）。經 查，原告雖主張以系爭存證信函終止系爭租賃契約，然原 告自承被告簽訂時系爭租金已繳交2 個月押租金等情（見 本院訴字卷第7 頁反面），系爭租賃契約第5 條第1 項亦 記載履約保證金80萬元等語（見本院訴字卷第9 頁），足 認原告於104 年8 月28日寄發存證信函時，兩造間尚有80 萬元押租金存在。依上揭說明，原告依系爭租賃契約第10 條規定終止租約時，仍應依土地法第100 條第3 款、民法 第440 條第2 項規定，須以押租金抵償積欠之租金後，尚 有2 月以上之租金未為給付時，始得終止系爭租約。而被 告於原告寄發系爭存證信函時僅積欠105 年7 月及8 月2 個月租金共84萬元已見前述，扣除上開80萬元押租金後， 僅4 萬元租金未支付，既未逾2 個月租金總額，原告自不 得終止系爭租賃契約。至系爭租賃契約第5 條第3 項雖記 載：「乙方依本約繳付之履約保證金，乙方不得主張作為 抵付租金之用。」等語（見桃簡卷第9 頁），然上開土地 法第100 條第3 款、民法第440 條第2 項須以押租金抵償 積欠之租金後，尚有2 月以上之租金未為給付時，始得終 止系爭租約之規定係屬強制規定，且亦適用於定期租賃及 營業用廠房已見前述，原告自不得以系爭租賃契約第5 條 第3 項規定主張積欠租金毋庸扣除押租金即得終止契約。 依此，原告自不得於104 年8 月28日寄發系爭存證信函主 張終止系爭租賃契約。 （三）況按承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告 後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非 於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍 須為終止之聲明（最高法院52年台上字第1289號判例參照 ）。經查，原告提出之存證信函係記載：「依照租賃契約 第10條與第11條規定，本公司（指原告）得終止租賃契約 並請求違約金84萬元整」等語（見桃簡卷第16頁），就此 僅能認原告係向被告表示原告「得終止」租賃契約，惟未 為「終止」之意思表示。至於系爭存證信函雖另記載：「 本公司特函請台端於105 年8 月31日前遷出，請台端於到 後3 日內以書面回覆確認辦理點交事宜」等語（見桃簡卷 第16頁），然其中亦無終止系爭租賃契約之意思表示之記 載，自不得以此逕認原告已為終止系爭租賃契約之意思表 示。 （四）是以，原告既未相當期限催告被告支付租金、原告寄發系 爭存證信函時被告積欠租金扣除押租金後亦未逾2 個月租 金總額，則原告均不得以系爭存證信函終止系爭租賃契約 。況原告所寄發系爭存證信函，僅可認係通知被告，原告 有終止系爭租賃契約之權利，難認已為終止系爭租賃契約 之意思表示。依上開說明，原告既未舉證其已合法終止系 爭租賃契約，原告請求被告遷讓系爭廠房自無理由。 六、綜上所述，原告依系爭租賃契約第10條、第13條規定，請求 被告遷訴系爭廠房，為無理由，應予駁回。 七、本件事據已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述 ，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 105 年 11 月 24 日 民事第三庭法 官 張益銘 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 11 月 24 日 書記官 鄭慧婷