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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第973號 原　　　告　山禾不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　曾瑞珍 訴訟代理人　葉民文律師 複　代理人　謝孟儒律師 被　　　告　沈德鈞 訴訟代理人　顏碧志律師 複　代理人　鄭三川律師 上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國106 年7 月26日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣柒拾萬元，及自民國一百零五年九月十日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾參萬參仟元為被告供擔保後， 得假執行。被告如以新臺幣柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假 執行。 事實及理由 一、原告起訴主張： （一）被告於民國101 年9 月間，經由原告仲介向訴外人廣興加 油站有限公司（下稱廣興公司）、廖金助、廖玉琴等3 人 （下稱廖金助等3 人）購買坐落桃園市○鎮區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地及其上門牌號碼為桃園市○鎮區○ ○路0 段000 號建物等不動產（下合稱系爭不動產），被 告並於101 年9 月14日與廖金助等3 人簽定買賣契約（下 稱系爭契約），於101 年9 月17日簽訂買方給付服務費同 意書（下稱系爭同意書），原約定於仲介完成即應支付報 酬，但被告要求等地下水污染控制場址解除支付50萬元， 餘款20萬元當作尾款於買賣完成時給付，此為清償期之約 定，若鈞院認定非清償期，亦應屬停止條件之約定。 （二）次查，被告與賣方即廖金助等3 人簽訂之101 年9 月28日 協議加註事項第1 條約定略以：「買賣雙方再次協議，將 結案日最遲時間定於102 年6 月30日止（包含案內土地解 除地下水污染控制場址，若爾後造成鄰地污染需回覆處理 及賠償時，仍請賣方全權負責處理）」，足證被告與賣方 即廖金助等3 人協議解除地下水污染控制場址之最終日為 10 2年6 月30日，且由賣方即廖金助等3 人負責解除，而 非原告。 （三）況且系爭土地是否可解除為地下水污染控制場址乙節，前 經本院102 年度重訴字第52號民事案件向桃園縣政府（改 制為桃園市政府）函詢後，經該府以102 年5 月17日函覆 稱：依據土壤及地下水污染整治法第26條第1 項規定，控 制場址或整治場址因適當措施之採取、控制計畫或整治計 劃之實施，致土壤或地下水或污染物濃度低於管制標準時 ，適當措施採取者或計劃實施者應報請直轄市、縣（市） 主管機關或中央主管機關核准（見本院102 年度重訴字第 52號卷，下稱52號卷，第109 頁），足見如依前揭規定程 序進行污染物濃度減低之適當措施後，達到低於管制標準 時，可報請直轄市、縣（市）主管機關或中央主管機關核 准解除系爭土地地下水污染控制場址公告。本院102 年度 重訴字第52號民事案件亦因而判決被告於該案件勝訴，後 臺灣高等法院104 年度重上字第90號民事案件再次向桃園 市政府函詢是否可解除地下水污染控制場址公告乙節，亦 經桃園市政府以104 年3 月24日函覆，見解大致一致，足 證系爭土地地下水污染控制場之公告係可解除，則所謂「 地下水解除之條件」係可成就應無疑義。然被告已於105 年1 月20日與賣方廖金助等3 人調解而解除系爭契約，故 被告於契約成立後因故解除契約，仍應給付仲介報酬，爰 依系爭同意書、民法第568 條第1 項規定請求被告給付服 務費70萬元。並聲明：1.如主文第1 項所示。2.原告願供 擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）被告就其於101 年9 月間經由原告仲介向廖金助等3 人購 買系爭不動產，於101 年9 月14日簽定系爭契約，並於10 1 年9 月17日簽訂系爭同意書，約定被告同意101 年9 月 17日前給付系爭服務報酬於原告等情不爭執。 （二）惟查被告買受系爭土地之目的並非開設加油站，而系爭契 約標的物原為一加油站，地下埋設有油管、油槽，並經公 告為地下水汙染控制場址，故被告當時為能在購買系爭不 動產後能有效利用，於系爭契約所附買賣土地現況說明書 第13點「本案土地內是否有埋設排水設施或暗管」，加註 「要拆除油管、油槽」，又於系爭契約第14條特別約定事 項第4 點加註「標的物現場部分所作為之加油站及其他建 物、油管、油槽，需挖除及建物拆除，現場所留凹洞不填 土現況點交，另鄰地建物之共同壁則共同使用，以上建物 拆除後，解除建築套繪作業及費用則由賣方負責（建物滅 失）」、第5 點加註「標的物若作為環保局所公告之地下 污染控制場址等設施，需由賣方負責處理解除完畢無異。 」，再者，被告為將上開與賣方間之約定重要事項列入與 原告間服務報酬給付之條件，特別於系爭同意書上記載： 「PS：地下水解除後支付。50萬餘額20萬尾款。」等語， 使原告負有擔保、督促賣方履行之責，詎原告均怠於督促 賣方解除地下水汙染控制場址解除，致該地下水汙染控制 場址迄今未解除，原告實有可歸責之事由。 （三）又依最高法院104 年度台上字第2114號判決意旨，兩造約 定地下水汙染控制場址解除後，始由被告履行給付系爭服 務報酬，自屬清償期之約定，則地下水汙染控制場址解除 日既未屆至，原告請求服務報酬自無理由。又於被告與廖 金助等3 人間之履行契約訴訟中（本院102 年度重訴字第 52號、臺灣高等法院104 年度重上字第90號、同院105 年 度上移調字第19號）調卷資料所示，系爭契約雖已解除， 被告於該案已勉力委任律師請求出賣人依約履行，並取得 一審勝訴判決。然因原告怠於督促出賣人解除地下水汙染 控制場址，出賣人亦無意解除，則縱被告於該案勝訴確定 ，亦僅得自行解除地下水汙染控制場址，再另向出賣人求 償。非但需支出相當時間、費用，且尚須負擔出賣人無資 力之風險（且廣興公司已結束營業、廖金助執行無著）， 恐對於解除系爭地下水汙染場址鉅額費用求償無著，不得 已始於二審與出賣人和解解除系爭契約，並取回已給付之 價金。 （四）綜上，兩造以地下水汙染控制場址解除後，由被告履行給 付系爭服務報酬，自屬清償期之約定，並無民法第102 條 第2 項之適用。退步言，縱認有類推適用民法第102 條第 2 項之可能，被告亦非以不正當行為阻條件之成就，依前 揭判決意旨，本件亦無類推適用民法第102 條第2 項之餘 地。且原告身為仲介，未依民法第567 條之規定就其所知 「系爭土地雖為建地，然僅係因加油站為特定目的事業， 基於政策而特許於農地上興建加油站。」等情，據實報告 被告，復未督促出賣人解除地下水汙染控制場址，實無理 由再向被告要求服務報酬等語資為抗辯。並聲明：1.原告 之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保 請准宣告免予假執行。 三、得心證之理由： 按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件 者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565 條 、第568 條定有明文。次按，居間人於契約因其媒介而成立 時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無 影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。再按 ，當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之 清償期者，應認該事實發生時或其發生已不能時，為清償期 屆至之時。本件據原判決確定之事實，上訴人因某錳礦公司 復業缺資，向被上訴人之夫借用毫銀二千元，約明俟該公司 運礦至某地發沽後償還，顯係預期該公司將來必有運礦至某 地發沽之事實，以該事實之發生為既存債務之清償期，並非 以之為發生債務之停止條件，該公司既於民國22年被政府撤 銷，此後已無運礦至某地發沽之可能，即應以其運礦至某地 發沽事實之發生已不能時，為清償屆至之時（最高法院28年 上字第1740號判例意旨參照）。經查： （一）被告於101 年9 月間經由原告仲介向廖金助等3 人購買系 爭不動產，並於101 年9 月14日簽定系爭契約，原告之服 務費為70萬元，及於101 年9 月17日簽訂系爭同意書等情 ，此為被告所不爭，並有不動產買賣契約書、買方給付服 務費同意書（見本院105 年度訴字第973 號卷，下稱本院 卷，第4 至19頁）附卷可證，應堪信為真正。又觀諸兩造 所簽訂之系爭同意書，其上記載：「立書人沈德鈞於民國 101 年9 月14日經蘋果房屋體育園區店之媒介出售平鎮市 ○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地及地上物門牌平鎮市○ ○路○ 段○○○ 號建物乙棟並已向買方廣興加油站完成簽約 手續本人同意於101 年9 月17日之前給付服務費新臺幣柒 拾萬元整……中華民國101 年9 月17日」等語（見本院卷 第19頁）。是以，被告既經原告居間，而於101 年9 月14 日與賣方廖金助等3 人簽訂系爭契約，嗣於101 年9 月17 日簽訂系爭同意書，參諸前開規定及判決意旨，被告負有 給付原告70萬元居間報酬之義務，應堪認定。 （二）次查，系爭同意書上另記載：「PS：地下水解除後支付。 50萬餘額20萬尾款。」，且系爭契約第14條特別約定事項 第4 點加註「標的物現場部分所作為之加油站及其他建物 、油管、油槽，需挖除及建物拆除，現場所留凹洞不填土 現況點交，另鄰地建物之共同壁則共同使用，以上建物拆 除後，解除建築套繪作業及費用則由賣方負責（建物滅失 ）」、第5 點加註「標的物若作為環保局所公告之地下污 染控制場址等設施，需由賣方負責處理解除完畢無異。」 ，則被告既於系爭同意書上既已表明同意給付服務費70萬 元，然又記載於地下水解除後支付50萬元，20萬元則於尾 款時支付，足見此一附註為清償期之約定，而非停止條件 甚明。 （三）又查，被告前於102 年1 月30日以賣方廖金助等3 人為被 告起訴請求履行系爭契約，業經本院以102 年度重訴字第 52號民事判決原告全部勝訴，嗣經廖金助等3 人提起上訴 ，被告與廖金助等3 人調解成立，合意解除系爭契約及10 1 年9 月28日協議加註事項，此經本院調取本院102 年度 重訴字第52號及臺灣高等法院以104 年度重上字第90號卷 宗核閱屬實，並有調解筆錄附卷可佐（見本院卷第63頁） 。準此，既被告與廖金助等3 人所定之系爭契約業已合意 解除，則系爭同意書上記載之地下水汙染控制場址解除及 尾款支付之事實顯然已不能發生，揆諸前開判例意旨，應 認清償期業已屆至，故原告請求被告依民法第568 條第1 項及系爭同意書給付服務費70萬元，自屬有據。 四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段、第203 條分別定有明文。綜上所述，原告依買方給付服 務費同意書及民法第568 條第1 項，請求被告給付70萬元， 及自起訴狀繕本送達之翌日即105 年9 月10日（見本院卷第 23頁）起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息，為 有理由，應予准許。 五、兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核 於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所引用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰 不逐一論列，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 8 月 31 日 民事第三庭 法 官 陳寶貴 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 9 月 1 日 書記官 何伊羚