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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第982號 原　　　告　謝承豫 訴訟代理人　陳虹均律師 　　　　　　鄧湘全律師 被　　　告　總瑩建設股份有限公司 法定代理人　張廖貴裕 被　　　告　楊碧玲 共　　　同 訴訟代理人　林坤賢律師 　　　　　　邱華南律師 複　代理人　許榮進 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105 年12月30日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告總瑩建設股份有限公司應於原告將坐落桃園市○○區○○段 ○○○○號即門牌號碼為桃園市○○區○○路○段○○○巷○號 十樓建物（權利範圍一分之一）移轉登記予被告總瑩建設股份有 限公司之同時，給付原告新臺幣玖拾萬玖仟元，及各按附表二編 號一至十六所載金額及利息起算日起至清償日止，各按附表二編 號一至十六所示利率計算之利息。 被告楊碧玲應於原告將坐落桃園市○○區○○段○○號土地（權 利範圍十萬分之二十）移轉登記予被告楊碧玲之同時，給付原告 新臺幣玖拾萬玖仟元，及各按附表二編號一至十六所載金額及利 息起算日起至清償日止，各按附表二編號一至十六所示利率計算 之利息。 前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍 內，免除給付責任。 被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣肆拾捌萬元，及如 附表二編號十七所載利息起算日起至清償日止，按附表二編號十 七所示利率計算之利息。 被告楊碧玲應給付原告新臺幣肆拾捌萬元，及如附表二編號十七 所載利息起算日起至清償日止，按附表二編號十七所示利率計算 之利息。 前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍 內，免除給付責任。 被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹拾柒萬肆仟貳佰 肆拾陸元，及各按附表二編號十八至二十一所載金額及利息起算 日起至清償日止，各按附表二編號十八至二十一所示利率計算之 利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一、二項於原告分別以新臺幣參拾萬參仟元為被告總瑩 建設股份有限公司及楊碧玲供擔保後，得假執行；但被告總瑩建 設股份有限公司及楊碧玲分別以新臺幣玖拾萬玖仟元為原告預供 擔保後，得免為假執行。 本判決第四、五項於原告分別以新臺幣拾陸萬元為被告總瑩建設 股份有限公司及楊碧玲供擔保後，得假執行；但被告總瑩建設股 份有限公司及楊碧玲分別以新臺幣肆拾捌萬元為原告預供擔保後 ，得免為假執行。 本判決第七項於原告以新臺幣伍萬捌仟元為被告總瑩建設股份有 限公司供擔保後，得假執行；但被告總瑩建設股份有限公司以新 臺幣壹拾柒萬肆仟貳佰肆拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執 行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面 一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。查本件係因原告受讓訴外人林芳如基於 與被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）簽訂「湯城 世紀大樓房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋合約），及 與被告楊碧玲（下逕以名字稱之，並與總瑩公司合稱被告2 人）簽訂「湯城世紀大樓土地預定買賣合約書」（下稱系爭 土地合約，並與系爭房屋合約合稱系爭2 合約）之權利義務 涉訟，依系爭房屋合約第28條及系爭土地合約第11條第1 項 約定，兩造合意以本院為第一審管轄法院（見本院卷第17、 31頁背面），故本院就本件訴訟自有管轄權。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮 應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第 1 項但書第3 款定有明文。查原告起訴時訴之聲明如附表一 「原起訴聲明」欄所載（見本院卷第3 至4 頁），嗣於民國 105 年8 月19日民事追加訴之聲明狀變更訴之聲明如附表一 「變更後聲明」欄所載（見本院卷第96至94頁），核原告訴 之聲明之變更，係屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸 前揭規定，並無不合，應予准許。 貳、實體方面 一、原告主張：林芳如於99年10月5 日分別與總瑩公司及楊碧玲 簽訂系爭房屋合約及系爭土地合約，購買總瑩公司興建坐落 桃園市○○區○○段○ ○號土地之「湯城世紀甲區編號A13 棟10樓」之房屋、停車位及其基地（下分別稱系爭房屋、系 爭停車位、系爭基地，合稱系爭不動產），房地總價為新臺 幣（下同）320 萬元，其後林芳如將系爭2 合約之權利義務 轉讓予伊，並通知被告2 人，伊亦已支付價金93萬4,30 9元 及代收款14萬6,004 元。依系爭房屋合約第15條約定，總瑩 公司應於102 年12月15日前完成系爭不動產之主建物、附屬 建物及使用執照所定必要設施，並取得使用執照，惟被告2 人無法依約取得使用執照並交屋，伊乃於105 年3 月31日寄 發存證信函予被告2 人解除系爭2 合約，總瑩公司及楊碧玲 分別於105 年4 月6 日、同年月1 日收受，因系爭2 合約具 連帶不可分性，應共同履行，係屬聯立契約，故均自10 5年 4 月1 日起解除，被告2 人應就下列款項及遲延利息對伊負 不真正連帶責任。為此，爰依系爭房屋合約第15條第2 項、 第26條第1 項、系爭土地合約第9 條、第12條約定，民法第 255 條、第233 條第1 項、第203 條、第259 條規定，請求 被告給付已付價金93萬4,309 元、違約金48萬元、代墊款14 萬6,004 元及房屋稅款2,933 元，暨各該款項之遲延利息， 並聲明如附表一「變更後聲明」欄所示。 二、被告2 人則以：系爭不動產之總價為320 萬元，其中房屋、 土地及車位價款分別為98萬元、182 萬元及40萬元，原告迄 今僅繳納土地款90萬9,000 元、代收代付款14萬6,004 元及 客變款2 萬5,309 元，未繳納房屋價款。總瑩公司於104 年 8 月10日取得系爭不動產之使用執照，於104 年12月25日將 之過戶予原告，而已依債之本旨提出給付，原告遲至105 年 3 月31日始發函解除系爭2 合約，於法不合。又系爭2 合約 係2 個不同之獨立契約，僅是為避免房屋與坐落土地為不同 人所有，故約定要一同履行、一同解除，此與渠等是否負連 帶賠償責任，係屬二事，且總瑩公司所應給付者為房屋，楊 碧玲所應給付者為土地，非同一債務，渠等任一人亦不可能 就系爭不動產全部負給付之責，故渠等間非屬不真正連帶債 務，從而，即便原告解除系爭2 合約有理由，亦僅得向楊碧 玲請求返還土地款90萬9,000 元，向總瑩公司請求返還代收 款14萬6,004 元及客變款2 萬5,309 元，且因遲延者為總瑩 公司，楊碧蓮不需負給付違約金之責，復因原告繳納之價金 均為土地款，總瑩公司亦無須賠償違約金。縱渠等應負賠償 違約金之責任，然土地本身在預售當時即已存在，只因其上 房屋尚未完工，無從先行辦理過戶，並無遲延交付之問題， 故僅能以房屋總價及原告已繳價款中房屋價款所占比例計算 違約金，方屬公允；退步言，縱認原告主張之違約金為有理 由，因該違約金之性質為損害預定性之違約金，而原告請求 之違約金高達48萬元，已達所繳納款項之52% ，且被告收取 之價金亦全部用於興建系爭不動產，未受有額外利益，故應 予酌減。至房屋稅款，依系爭房屋合約本應由原告負擔，且 因房屋稅僅建物所有權人需負擔，縱認屬必要費用，亦應由 總瑩公司負擔，與楊碧玲無涉，且原告請求自其繳付該筆款 項時即105 年8 月11日起算之利息，亦屬無據。另系爭不動 產已移轉至原告名下，如原告解除契約有理由，被告2 人亦 得行使同時履行抗辯，在原告返還系爭不動產前，不負返還 價金之義務等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行 之聲請均駁回；㈡願供擔保，請准宣告免予假執行。 三、林芳如於99年10月5 日與總瑩公司及楊碧玲分別簽訂系爭房 屋合約及系爭土地合約，以土地價款182 萬元、房屋價款98 萬元、車位價款40萬元，合計320 萬元，購買被告2 人預售 之系爭不動產，俟經林芳如將系爭2 合約之權利義務轉讓予 原告，並通知被告2 人，原告已依附表二所載日期、金額繳 付如編號1 至16、18至20 所示款項，其中編號1至16於繳款 當時之臺灣銀行存放款牌告利率如附表二年利率欄所示，總 計支付金額為90萬9,000 元，編號18客變款則為原告變更系 爭房屋內部設計所支付之款項；總瑩公司未依系爭房屋合約 第15條約定，於102 年12月15日前完成系爭不動產之主建物 、附屬建物及使用執照所定必要設施，並取得使用執照，而 係於104 年8 月10日方取得建物使用執照，於104 年12 月2 5日將系爭不動產過戶至原告名下；原告則於105 年3月31日 寄發存證信函通知被告2 人解除系爭2 合約，總瑩公司及楊 碧玲分別於105 年4 月6 日、同年月1 日收受等情，為兩造 所不爭執，並有系爭2 合約、讓渡書、繳款證明單17紙、暫 繳款收據2 紙、臺灣銀行新臺幣存（放）款牌告利率網路列 印資料、系爭不動產所有權狀、存證信函暨其回證等件在卷 可稽（見本院卷第12至36、40至48、50至51、103 至121 、 70至71、37至39頁），堪信為真實。 四、原告主張與被告2 人簽訂系爭2 合約，因被告2 人遲延取得 使用執照，原告業已合法解除系爭2 合約，被告應返還已付 價金，並給付違約金、代墊款及房屋稅款，暨各該款項之遲 延利息等情，為被告否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點 在於：㈠原告依系爭房屋合約第15條第2 項、第26條第1 項 解除系爭房屋合約，是否已合法生效？系爭土地合約及客變 工程契約是否亦一併隨同解除？㈡原告依系爭房屋合約第26 條第1 項、系爭土地合約第9 條約定，及民法第259 條規定 ，請求被告2 人返還價金及利息，是否有理由？得請求返還 之金額應如何計算？㈢原告依系爭房屋合約第26條第1 項、 系爭土地合約第9 條約定，及「預售屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項」之應記載事項第24條第1 項、第3 項請 求被告2 人給付違約金，是否有理由？違約金之金額應如何 計算？是否有過高而需酌減之情事？㈣原告依民法第259 條 第1 項第2 款、第5 款規定，請求被告2 人返還代墊款及房 屋稅款，是否有理由？㈤被告2 人間對原告是否負不真正連 帶給付義務？㈥被告2 人就返還價金部分行使同時履行抗辯 權，是否有理由？茲分述如下： ㈠原告依系爭房屋合約第15條第2 項、第26條第1 項解除系 爭房屋合約，是否已合法生效？系爭土地合約及客變工程 契約是否亦一併隨同解除？ 1.按系爭房屋合約第15條第1 項本文、第2 項及第26條第1 項前段約定：「本預售屋之建築工程，自民國99年4 月30 日前開工，並於民國102 年12月15日以完成主建物附屬建 物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照……」、 「賣方（即總瑩公司，下同）如逾前款期間未完工者，每 逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方（ 即原告，下同）。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣 方違約，雙方同意依第二十六條第一款違約之規定辦理」 、「賣方違反第十五條第二項……規定者，買方得解除本 合約。」（見本院卷第14頁背面及第17頁）。經查，總瑩 公司未於系爭房屋合約第15條第1 項所定102 年12月15日 完成系爭不動產主建物、附屬建物及使用執照所定之必要 設施，並取得使用執照，而係遲至104 年8 月10日方取得 建物使用執照，為兩造所不爭執，已如前述，足認總瑩公 司確已構成系爭房屋合約第15條第2 項所定之違約事由， 依系爭房屋合約第26條第1 項約定，原告得解除系爭房屋 合約，從而原告於105 年3 月31日寄發存證信函通知總瑩 公司解除系爭房屋合約，即屬有據，又該存證信函經總瑩 公司於105 年4 月6 日收受，而於斯時起生合法解除之效 力。 2.復按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相 互結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨 參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法 律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及 其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準；即依當 事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之 效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約 判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除 時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋 參照）。系爭房屋合約第29條第1 項約定：「本約之附件 視為本約之一部分，並與本約具有同等效力，並與本約所 座（應為「坐」字之誤）落基地之買賣雙方所訂土地預定 買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同 時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時 視為全部解除」；系爭土地合約第12條第1 項亦約定：「 本約之附件視為本約之一部，與本約具有同等效力，並與 本約所座（應為「坐」字之誤）落基地之買方所定房屋預 定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起 同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約 時視為全部解除」（見本院卷第17頁、第31頁背面），足 見兩造於締約時已約定系爭2 合約具有連帶不可分性，應 共同履行，且依交易習慣，房屋或土地單獨給付，均不能 達系爭2 合約之目的，系爭2 合約係屬聯立契約，應同其 命運，是以原告以上開存證信函一併通知楊碧玲解除系爭 土地合約，自屬有據，且原告既係以總瑩公司違反系爭房 屋合約第15條第2 項，依系爭房屋合約第26條第1 項約定 解除系爭房屋合約，而使系爭土地合約一併解除，自應以 系爭房屋合約解除時，即105 年4 月6 日視為系爭土地合 約解除之時，原告主張系爭2 合約均自105 年4 月1 日解 除，容有誤認。又兩造不爭執原告有變更系爭房屋內部設 計，並支付客變款，而成立客變工程契約，依兩造之真意 及交易習慣，該客變工程契約亦應依存於系爭房屋合約， 而與系爭房屋合約為聯立契約，系爭房屋合約既經原告於 105 年4 月6 日解除，從而該客變工程契約亦應自斯時解 除。 3.被告2 人雖抗辯總瑩公司已取得系爭不動產之使用執照， 並過戶予原告，而已依債之本旨提出給付，原告嗣後始解 除系爭2 合約，於法不合云云。惟按因給付遲延所生之法 定解除權，如債務人於他方行使解除權以前，已依債務本 旨提出給付，解除權固歸於消滅，但此項法則，於約定解 除權並不適用；約定解除權之消滅原因，應依成立約定解 除權之契約決定之；申言之，約定解除權不因債務人為給 付或給付提出而當然消滅，其消滅與否，應依解除權成立 之契約之內容及趣旨論斷（最高法院91年度台上字第2470 號判決意旨參照），是債務人已依債之本旨提出給付時， 於法定解除權，固會使債權人之法定解除權消滅，然於約 定解除權則否，約定解除權是否消滅，需進一步視契約之 內容及旨趣以為認定，被告2 人主張於約定解除權下，如 債務人已依債之本旨提出給付，而債權人未拒絕受領時， 應認為債務人已經治癒給付遲延之情形，債權人不得再主 張解除契約云云，容有誤認。今查，系爭房屋合約第26條 第2 項既為解除權之約定，而此項約定係因系爭不動產是 否準時完工、是否能準時交屋等事實，對於買方之生活規 劃影響甚鉅，若有逾期情形，顯將嚴重影響買方對於購買 系爭不動產之意願，依系爭房屋合約之內容及旨趣，難認 該約定解除權會因被告事後已提出給付，而當然消滅，系 爭房屋合約亦未約定該解除權消滅之事由，況總瑩公司雖 已於104 年8 月10日取得系爭不動產使用執照，然其逾期 完工長達約1 年8 月，情節嚴重，且迄今無法交屋，確實 足使原告對總瑩公司履行債務之能力產生不信任，因而對 建築之品質產生疑慮，已難達系爭房屋合約之目的，不得 因總瑩公司已取得系爭不動產使用執照，且已過戶予原告 ，而謂原告之約定解除權業已消滅。 ㈡原告依系爭房屋合約第26條第1 項、系爭土地合約第9 條 約定，及民法第259 條規定，請求被告2 人返還價金及利 息，是否有理由？得請求返還之金額應如何計算？ 1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還 之，民法第259 條第1 款定有明文。次按系爭房屋合約第 26條第1 項中段及系爭土地合約第9 條中段分別約定：「 ……解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息（ 以台灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方外，並應同 時賠償房屋總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額 超過已繳價款者，則以已繳價款為限」；「……解約時賣 方（即楊碧玲，下同）除應將買方（即原告，下同）已繳 之土地價款及遲延利息（以台灣銀行基本放款利率為準） 全部退還買方外，並應同時賠償土地總價款百分之十五之 違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款 為限」（見本院卷第17頁、第31頁背面）。原告已合法解 除系爭2 合約，既據認定如前，且原告已於附表二編號1 至16所示利息起算日給付各該期金額所示價金，為被告所 不爭執，則原告依上開規定，請求被告2 人返還如附表二 編號1 至16所示原告已付之各期價金，合計90萬9,000 元 ，為有理由，應予准許。至原告已繳客變款2 萬5,309 元 部分，係原告於系爭2 合約簽訂後，欲變更系爭房屋內部 設計，與總瑩公司另成立客變工程契約並繳付予總瑩公司 之款項，與楊碧玲無涉，非屬系爭不動產買賣價金之一部 ，此觀系爭房屋合約第6 條「建築設計變更之處理」相關 約定，及系爭土地合約無類此規定自明，又該客變工程契 約及系爭房屋合約雖無客變工程契約解除時應如何返還客 變款之明文約定，惟無排除上開民法規定之適用，原告既 已合法解除客變工程契約使之溯及失其效力，雙方應負回 復原狀義務，則原告就已繳之客變款2 萬5,309 元，自得 請求總瑩公司返還之，原告以此款項屬於買賣價金之一部 ，併請求楊碧玲返還，實屬無據，不應准許。 2.又預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約，不論是 一併訂立或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並 不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。且建 商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，將房屋及 土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（ 參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業登記而 不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601122 號函）， 待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義 出售土地，以達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所 預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳 納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分，況土地價款性 質上並無分期繳納之必要。今系爭不動產係由總瑩公司負 責興建，楊碧玲則為總瑩公司法定代理人之配偶（見本院 卷第58至60頁），復細繹系爭2 合約（見本院卷第12至35 頁），系爭房屋合約後附之付款明細表均為空白，原告所 繳付之款項均一併記載在系爭土地合約之付款明細表內， 惟並未標明究竟何筆價金為被告所謂「土地價金」，且各 該筆價金均是按房屋興建工程進度為給付，而與「房屋」 密切相關，被告2 人基於業界陋習，將原告本為一體之給 付巧立名目任意拆裂，規避消費者保護法及脫免分散責任 之意圖甚明，被告2 人辯稱原告所繳款項均為土地款，原 告僅得向楊碧玲請求返還土地價金云云，有違公平正義原 則，殊難憑採。系爭2 合約既為聯立契約，從而被告2 人 依聯立契約「具連帶不可分性應共同履行」之法理，應各 對原告負返還全部價金（不含客變款）之責。 ㈢原告依系爭房屋合約第26條第1 項、系爭土地合約第9 條 約定，及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之 應記載事項第24條第1 項、第3 項請求被告2 人給付違約 金，是否有理由？違約金之金額應如何計算？是否有過高 而需酌減之情事？ 1.按定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立同 類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條 款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主管機關 為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公 平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得 記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第1 項公告之 定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告 應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內 容，消費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條 第1 項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。次按定型化 契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法 關於定型化契約規定之適用，消費者保護法施行細則第15 條定有明文。 2.系爭房屋合約第26條第1 項中段及系爭土地合約第9 條中 段均引如前，又系爭2 合約為聯立契約一節，亦經認定如 上，對照上開系爭2 合約條款與內政部「預售屋買賣定型 化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24 條第1 、3 項規定：「賣方違反……『開工及取得使用執照期限 』之規定者，買方得解除本契約」、「買方依第1 款或第 2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予 買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價 百分之ˍ（不得低於15％）之違約金。但該賠償之金額超 過已繳價款者，則以已繳價款為限」（見本院卷第87頁） ，可知系爭2 合約就約定賣方違約時之「違約金」是分別 以「房屋總價款」及「土地總價款」15％計算，如賠償金 額超過已繳價款者，以已繳價款為限，應記載事項第24條 規定賣方違反使用執照取得期間，係合併以「房地總價款 『不得低於』15％」計算，如賠償金額超過已繳價款者， 以已繳價款為限，系爭2 合約顯然違反應記載事項。佐以 被告2 人形式上將系爭不動產拆成土地與房屋分別訂約， 將原告所繳價金憑被告2 人己意任意拆裂巧立名目，意圖 規避消費者保護法之適用及脫免分散責任，依法應為無效 ，仍應一體適用內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項」之應記載事項第24條第1 、3 項規定，足 認關於被告逾期取得使用執照之違約金計算，仍應依上開 內政部所頒應記載事項規定以「房地總價款15％」計算， 但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，縱 原告已支付之價款全屬土地價款，仍無礙於其請求違約金 之權利及計算基礎，被告2 人抗辯原告所繳納之價款均為 土地價款，非房屋價款，總瑩公司無須賠償違約金，縱認 總瑩公司應負賠償違約金之責，亦應以房屋價款及原告已 繳付價款中房屋價款所占比例為計算基礎云云，實不足採 。至被告2 人另辯稱系爭不動產買賣總價320 萬元中，40 萬元屬車位款，不得作為計算違約金之基礎云云，惟查， 系爭停車位屬系爭房屋之共有部分，並坐落於系爭基地上 ，此觀系爭房屋所有權狀自明（見本院卷第71頁），原告 支付之車位價款，衡其性質，當屬房地總價款之一部，否 則，若認房地總價不包含車位款，建商將可提高車位款， 降低房地總價，而減少違約金之計算基準，藉此規避上開 內政部所頒應記載事項規定，此顯有違公平正義，是被告 2 人上開所辯亦不足取。今系爭不動產買賣總價為320 萬 元，依此計算違約金為48萬元（計算式：320 萬×15% ＝ 48萬），未逾原告已繳價款90萬9,000 元，故原告請求被 告2 人給付48萬元之違約金，應屬有據。 3.被告2 人雖辯稱違約金過高應酌減云云，然以「房地總價 款不低於15％」為違約金之計算基準，既為主管機關所定 之應記載事項，要屬主管機關依法律授權制定之命令，本 院原則上應尊重主管機關專業之判斷餘地，況系爭2 合約 係由被告2 人所單方擬定，就該違約金「15％」之約定， 不但合於應記載事項之標準，且僅達應記載事項之「最低 下限」，是被告2 人所負之違約金責任，已屬最低程度， 依消費者保護法第11條第2 項規定，自應為有利於消費者 即原告之解釋；況兩造於簽訂系爭2 合約時，就違約金之 約定為當事人契約自由、私法自治原則之體現，被告身為 社會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時既已盱衡自己 履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及 平等地位自主決定，被告2 人自應受該違約金約定之拘束 。此外，被告2 人就所為之答辯，亦未提出任何證據可得 佐證被告2 人無法如期取得系爭不動產使用執照，有何不 可歸責於己之事由，且其情形特別值得減輕責任之情狀， 本院即無從酌減違約金。 4.被告2 人又辯稱楊碧玲並無消費者保護法之適用，而不適 用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。然 依消費者保護法第2 條第2 款規定，該法所稱企業經營者 ，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務 為營業者，解釋上，「企業經營者」包括公司、合夥或其 他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個人。本件楊碧玲 為總瑩公司法定代理人之妻，為總瑩公司推出之「湯城世 紀」建案坐落土地之所有權人，而為與總瑩公司合作推出 系爭不動產所屬建案之土地銷售者，顯見楊碧玲確屬企業 經營者，被告2 人上開所辯，亦無可採。 ㈣原告依據民法第259 條第1 項第2 款、第5 款規定，請求 被告2 人返還代墊款及房屋稅款，是否有理由？ 1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還 之；就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受 返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第259 條第 1 款、5 款定有明文。所謂必要費用，係指對於返還之物 之管理、使用、收益等不變更物之價值所支出之費用。查 系爭2 合約就契約解除時應如何返還代墊款雖未有明文約 定，惟此無排除民法第259 條第1 項第2 款規定之適用， 被告2 人不爭執原告業已繳付代收款14萬6,004 元予總瑩 公司，且有經總瑩公司簽收之暫繳款收據2 紙在卷可稽（ 見本院卷第50、51頁），故原告於系爭2 合約解除後，基 於雙方應負回復原狀之義務，請求總瑩公司返還已繳代墊 款14萬6,004 元，即屬有據。又原告於105 年8 月10日就 系爭房屋支出105 年房屋稅計2,933 元，有桃園市政府地 方稅務局中壢分局105 年房屋稅稅額繳款書及代收款繳款 證明在卷可稽（見本院卷第95、96頁），該房屋稅之支出 當屬系爭房屋之必要費用，而系爭房屋合約解除後，系爭 房屋即屬原告應返還予總瑩公司之物，原告依民法第259 條第1 項第5 款規定，請求總瑩公司返還上開房屋稅款， 亦屬有據，被告2 人辯稱系爭房屋已過戶予原告，應由原 告依系爭房屋合約第23條第1 項第3 款約定自行負擔云云 ，顯無理由。 2.原告雖主張楊碧玲應負返還上開款項之義務云云，惟查， 原告係依系爭房屋合約第23條第6 項約定，將應由原告負 擔之各項規費、稅捐等款項給付總瑩公司代為繳納，復觀 諸總瑩公司收受上開代墊款14萬6,004 元之暫繳款收據備 註欄記載：「請妥為保管，俾交屋時以正式收據核算，多 退少補」等文字（見本院卷第50、51頁），是原告上開代 墊款之交付，僅為總瑩公司預先收取，待相關費用支付他 人後，再與原告核算金額，足見上開款項與前述本為一體 之房地買賣價金，性質尚屬有間，且原告自陳上開代墊款 款項係交付總瑩公司收取（見本院卷第4 頁），自難認該 等款項與楊碧玲有何干係；又查，原告支出之房屋稅2,93 3 元，係就系爭房屋所支出之必要費用，而原告係向總瑩 公司購買系爭房屋，系爭2 合約解除後，依民法第259 條 第1 款規定，原告所負之回復原狀義務，係將系爭房屋返 還予總瑩公司，亦與楊碧玲無涉，是原告主張楊碧玲應同 負返還上開代墊款14萬6,004 元及房屋稅2,933 元之責云 云，應非可採。 ㈤被告2 人間對原告是否負不真正連帶給付義務？ 按不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各別 之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其 中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言（最 高法院100 年度台上字第848 號判決意旨參照）。查本件 被告2 人與原告締結系爭房屋、土地之聯立契約，依消費 者保護法及內政部依法公告之應記載事項，而應各對原告 負返還買賣價金及給付違約金之全部責任，故被告2 人間 ，就前述應返還原告之價金90萬9,000 元、應給付之違約 金48萬元部分，應屬不真正連帶關係，即原告對被告2 人 於90萬9,000 元及48萬元範圍內之請求，被告其中一人已 履行給付，他被告於已履行範圍內免給付義務。至總瑩公 司另應返還原告如附表二編號18至21所示客變款2 萬5,30 9 元、代墊款14萬6,004 元及房屋稅2,933 元部分，被告 2 人就此並無上開不真正連帶債務關係之存在，原告主張 被告楊碧玲就此應與總瑩公司負不真正連帶債務責任，則 屬無據，應予駁回。 ㈥被告2 人就返還價金部分行使同時履行抗辯權，是否有理 由？ 民法第259 條契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務， 業引如前。復按因契約互負債務者，於他方當事人未為對 待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務 者，不在此限，民法第264 條第1 項亦有明定。所謂同時 履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務， 非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有 密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生， 然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付 之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台 上字第850 號判例意旨參照）。查原告主張依系爭房屋合 約第26條第1 項約定，解除系爭2 合約，請求被告返還價 金、代墊款、房屋稅及給付違約金，與被告2 人請求原告 將系爭房地所有權應有部分分別移轉登記予被告2 人，均 係基於解除系爭2 合約而發生，互具有對待給付之關係， 揆諸上開說明，被告就返還價金部分為同時履行之抗辯， 洵屬有據，應予准許。 五、末按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受 領時起之利息償還之；給付有確定期限者，債務人自期限屆 滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人 得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲 延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支 付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲 延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率 計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第259 條第2 款、 第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條 分別定有明文。經查，原告係於附表二編號1 至16、18至20 所示利息起算日給付各期買賣價金、客變款及代墊款，為被 告所不爭執（見本院卷第123 頁背面），則原告請求被告2 人返還價金、請求總瑩公司返還客變款及代墊款等部分，併 請求自被告2 人受領金錢日起算之利息，與上開民法第259 條第2 款規定相符；至房屋稅款部分，係原告就系爭房屋支 出之必要費用，非由總瑩公司直接受領，原告請求自其繳付 時起之利息，猶屬無據，惟原告依民法第259 條第5 款規定 ，請求被告返還該房屋稅款，為無確定期限之債務，是原告 仍得依民法第229 條第2 項規定，請求自被告收受起訴狀繕 本翌日起之利息，而原告係以105 年8 月19日民事追加訴之 聲明狀追加請由被告2 人支付該房屋稅款，該書狀繕本於10 5 年8 月22日送達被告2 人，為被告2 人所不爭執，且有送 達回證在卷可稽（見本院卷第125 頁及其背面），是原告請 求總瑩公司給付自105 年8 月23日起之利息，為有理由，逾 此範圍則屬無據；就違約金部分，依上開內政部「預售屋買 賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24條 第3 項之規定，可知違約金之應給付時點係與解除契約同時 ，今系爭2 合約既係於105 年4 月6 日解除，原告得請求被 告2 人自翌日起之利息，惟原告於105 年3 月31日以存證信 函解除系爭2 合約時，併表示被告2 人應於收受該存證信函 10日內給付違約金，經總瑩公司及楊碧玲分別於105 年4 月 6 日、同年月1 日收受，是原告請求總瑩公司、楊碧玲各自 105 年4 月18日、105 年4 月13日起計算之利息，亦屬有理 。又就返還價金部分，因兩造業於系爭房屋合約第26條第1 項及系爭土地合約第9 條約明利息利率計算應以臺灣銀行基 本放款利率為準，而被告就此部分之利率係如附表二編號1 至16之年利率欄所載，亦未爭執（見本院卷第123 頁背面） ，是原告此部分請求之利息利率，並無違誤；至原告請求被 告2 人給付違約金48萬元、請求總瑩公司返還客變款2 萬5, 309 元、代墊款14萬6,004 元及房屋稅款2,933 元部分，因 系爭2 合約中未就此款還約定利率，故依民法第203 條規定 ，應依照法定利率即週年利率百分之5 計算，原告就其中2 萬5,309 元仍以週年利率百分之5.036 計算利息，就超過部 分無從准許。 六、綜上所述，系爭2 合約及客變工程契約業經原告合法解除， 總瑩公司應給付原告156 萬3,246 元（買賣價金90萬9,000 元＋違約金48萬元＋客變款2 萬5,309 元＋代墊款14萬6,00 4 元＋房屋稅款2,933 元＝156 萬3,246 元）；楊碧玲應給 付原告138 萬9,000 元（買賣價金90萬9,000 元＋違約金48 萬元＝138 萬9,000 元），又被告2 人僅於給付買賣價金90 萬9,000 元及違約金48萬元之範圍內，有不真正連帶債務關 係存在，就總瑩公司另應給付之代墊款及房屋稅款計17萬4, 246 元則無。從而，原告依民法第259 條第1 款、第2 款、 第5 款、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項及系 爭2 合約之法律關係，請求被告給付如主文第1 項至第7 項 所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由， 應予駁回。惟被告2 人就給付買賣價金部分所為同時履行抗 辯，關於其為給付價金之給付同時，原告應將系爭不動產返 還被告2 人部分，亦屬正當，應予准許，爰為同時履行判決 如主文第1 項及第2 項所示所示。又兩造均陳明願供擔保， 聲請宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合， 爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執 行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證 據，經本院斟酌後，認均與判決結果無影響，爰不再一一論 述。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。 中 華 民 國 106 年 1 月 24 日 民事第二庭 法 官 羅詩蘋 附表一 ┌───┬────────────────────┬────────────────────┐ │ │ 原起訴聲明 │ 變更後聲明 │ ├───┼────────────────────┼────────────────────┤ │第1 項│被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）│被告總瑩公司應給付原告156 萬3,246 元，及│ │ │應給付原告新臺幣（下同）156 萬313 元，及│其中93萬4,309 元按民事準備暨變更訴之聲明│ │ │其中93萬4,309 元按民事起訴狀附表一（本院│狀附表二所載金額及日期起至清償日止按附表│ │ │卷第11頁）所載金額及日期起至清償日止按年│二（本院卷第81頁）所列台灣銀行存（放）款│ │ │利率5.036%計算之利息，及其中48萬元自民國│牌告利率計算之利息，及其中48萬元自105 年│ │ │105 年4 月18日起至清償日止按年利率5%計算│4 月18日起至清償日止按年利率5%計算之利息│ │ │之利息，及其中4 萬6,004 元自102 年7 月8 │，及其中4 萬6,004 元自102 年7 月8 日起至│ │ │日起至清償日止按年利率5%計算之利息，及其│清償日止按年利率5%計算之利息，及其中10萬│ │ │中10萬元自102 年9 月25日起至清償日止按年│元自102 年9 月25日起至清償日止按年利率5%│ │ │利率5%計算之利息。 │計算之利息，及其中2,933 元自105 年8 月11│ │ │ │日起至清償日止按年利率5%計算之利息。 │ ├───┼────────────────────┼────────────────────┤ │第2 項│被告楊碧玲應給付原告156 萬313 元，及其中│被告楊碧玲應給付原告156 萬3,246 元，及其│ │ │93萬4,309 元按附表一所載金額及日期起至清│中93萬4,309 元按附表二所載金額及日期起至│ │ │償日止按年利率5.036%計算之利息，及其中48│清償日止按附表二所列台灣銀行存（放）款牌│ │ │萬元自105 年4 月13日起至清償日止按年利率│告利率計算之利息，及其中48萬元自105 年4 │ │ │5%計算之利息，及其中4 萬6,004 元自102 年│月13日起至清償日止按年利率5%計算之利息，│ │ │7 月8 日起至清償日止按年利率5%計算之利息│及其中4 萬6,004 元自102 年7 月8 日起至清│ │ │，及其中10萬元自102 年9 月25日起至清償日│償日止按年利率5%計算之利息，及其中10萬元│ │ │止按年利率5%計算之利息。 │自102 年9 月25日起至清償日止按年利率5%計│ │ │ │算之利息，及其中2,933 元自105 年8 月11日│ │ │ │起至清償日止按年利率5%計算之利息。 │ ├───┼────────────────────┼────────────────────┤ │第3項 │前二項聲明，如任一被告已為給付，另一被告│前二項聲明，如任一被告已為給付，另一被告│ │ │於其給付範圍內，免除給付之義務。 │於其給付範圍內，免除給付之義務。 │ ├───┼────────────────────┼────────────────────┤ │第4項 │訴訟費用由被告負擔。 │訴訟費用由被告負擔。 │ ├───┼────────────────────┼────────────────────┤ │第5項 │願供擔保，請准宣告假執行。 │願供擔保，請准予假執行。 │ └───┴────────────────────┴────────────────────┘ 附表二 ┌───┬───┬──────┬────────────┬───┬──────────────┐ │ 編號 │ 項目 │ 金額 │ 利息起算日 │年利率│ 備註 │ │ │ │（新臺幣） │ │ │ │ ├───┼───┼──────┼────────────┼───┼──────────────┤ │ 1 │價金 │320,000元 │99年11月1 日 │4.756%│⑴利息起算日為原告繳款日。 │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤⑵年利率為原告繳款日之灣銀行│ │ 2 │ │ 72,000元 │99年11月22日 │4.816%│ 基本放款利率。 │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤ │ │ 3 │ │ 36,000元 │99年12月31日 │4.816%│ │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤ │ │ 4 │ │ 36,000元 │100 年7 月18日 │4.956%│ │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤ │ │ 5 │ │ 36,000元 │100 年8 月22日 │5.036%│ │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤ │ │ 6 │ │ 36,000元 │100 年10月6 日 │5.036%│ │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤ │ │ 7 │ │ 36,000元 │100 年12月10日 │5.036%│ │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤ │ │ 8 │ │ 36,000元 │100 年12月27日 │5.036%│ │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤ │ │ 9 │ │ 36,000元 │101 年2 月15日 │5.036%│ │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤ │ │ 10 │ │ 36,000元 │101 年4 月9 日 │5.036%│ │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤ │ │ 11 │ │ 36,000元 │101 年5 月25日 │5.036%│ │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤ │ │ 12 │ │ 36,000元 │101 年6 月26日 │5.036%│ │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤ │ │ 13 │ │ 36,000元 │101 年8 月1 日 │5.036%│ │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤ │ │ 14 │ │ 36,000元 │101 年10月4 日 │5.036%│ │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤ │ │ 15 │ │ 68,000元 │103 年4 月2 日 │5.036%│ │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤ │ │ 16 │ │ 17,000元 │104 年9 月8 日 │5.036%│ │ ├───┼───┼──────┼────────────┼───┼──────────────┤ │ 17 │違約金│480,000元 │總瑩公司為105 年4 月13日│5% │ │ │ │ │ │楊碧玲為105 年4 月18日 │ │ │ ├───┼───┼──────┼────────────┼───┼──────────────┤ │ 18 │客變款│25,309元 │100 年12月9 日 │5% │利息起算日為原告繳款日。 │ ├───┼───┼──────┼────────────┼───┤ │ │ 19 │代墊款│46,004元 │102 年7 月8 日 │5% │ │ ├───┤ ├──────┼────────────┼───┤ │ │ 20 │ │100,000元 │102 年9 月25日 │5% │ │ ├───┼───┼──────┼────────────┼───┼──────────────┤ │ 21 │房屋稅│2,933元 │105 年 8月23日 │5% │利息起算日為追加訴之聲明狀繕│ │ │ │ │ │ │本送達翌日。 │ ├───┼───┼──────┼────────────┼───┼──────────────┤ │合計 │ │1,563,246 元│ │ │⑴編號1 至16小計909,000 元。│ │ │ │ │ │ │⑵編號18至21小計174,246元。 │ └───┴───┴──────┴────────────┴───┴──────────────┘ 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 1 月 25 日 書記官 塗蕙如