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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第983號 原　　　告　張麗珠 訴訟代理人　鄧湘全律師 　　　　　　陳虹均律師 被　　　告　總瑩建設股份有限公司 法定代理人　張廖貴裕 被　　　告　楊碧玲 共　　　同 訴訟代理人　林坤賢律師 　　　　　　邱華南律師 複　代理人　許榮進 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105 年10月13日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告總瑩建設股份有限公司應於原告將坐落桃園市○○區○○段 ○○○○號建物（所有權權利範圍一分之一）移轉登記予被告總 瑩建設股份有限公司之同時，給付原告新臺幣壹佰玖拾捌萬陸仟 零肆元，及其中新臺幣壹佰壹拾伍萬元各按附表一所載金額及利 息起算日至清償日止，各按附表一所示利率計算之利息，及其中 新臺幣陸拾玖萬元，自民國一百零五年四月十九日起、其中新臺 幣四萬陸仟零肆元自民國一百零二年七月九日起、其中新臺幣壹 拾萬元自民國一百零二年十月六日起，均至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息。 被告楊碧玲應於原告將坐落桃園市○○區○○段○○號土地（所 有權權利範圍十萬分之二十四）移轉登記予被告楊碧玲之同時， 給付原告新臺幣壹佰捌拾肆萬元，及其中新臺幣壹佰壹拾伍萬元 各按附表一所載金額及利息起算日至清償日止，各按附表一所示 利率計算之利息，及其中新臺幣陸拾玖萬元，自民國一百零五年 四月十八日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 前二項請求於新臺幣壹佰捌拾肆萬元範圍內，如任一被告為給付 時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲負擔百分之八十 六，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣陸拾陸萬貳仟元為被告總瑩建設股 份有限公司供擔保後，得假執行；但被告總瑩建設股份有限公司 以新臺幣壹佰玖拾捌萬陸仟零肆元為原告預供擔保後，得免為假 執行。 本判決第二項於原告以新臺幣陸拾壹萬參仟元為被告楊碧玲供擔 保後，得假執行；但被告楊碧玲以新臺幣壹佰捌拾肆萬元為原告 預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項： 一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件係因原告與被告總瑩建設股份有限 公司（下稱被告總瑩公司）簽立之「湯城世紀大樓房屋預定 買賣合約書」（下稱系爭房屋合約），原告與被告楊碧玲簽 立之「湯城世紀大樓土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地 合約）涉訟。而系爭房屋合約第28條及系爭土地合約第11條 第1項分別約定「凡因本件買賣契約而涉訟者，雙方同意由 臺灣桃園地方法院為管轄之法院」、「凡因本件買賣約定而 涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。」等 語，有各該合約在卷可稽（見本院卷第17頁背面、第29頁背 面）。經核原告與被告總瑩公司、被告楊碧玲間既有合意管 轄之約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸首揭規定 ，本院自有管轄權。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮或 擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書、第3 款定有明文。原告起訴時原訴之聲明第 1 、2 項為：㈠被告總瑩公司應給付原告新臺幣（下同）1, 986,004 元，及其中1,150,000 元按附表一所載金額及日期 起自至清償日止按年利率5.036 ﹪計算之利息，及其中690, 000 元自民國105 年4 月19日起至清償日止按年利率5 ﹪計 算之利息，及其中46,004元自102 年7 月9 日起至清償日止 按年利率5 ﹪計算之利息，及其中100,000 元自102 年10月 6 日起至清償日止按年利率5 ﹪計算之利息。㈡被告楊碧玲 應給付原告1,986,004 元，及其中1,150,000 元按附表一所 載金額及日期起自至清償日止按年利率5.036 ﹪計算之利息 ，及其中690,000 元自105 年4 月18日起至清償日止按年利 率5 ﹪計算之利息，及其中46,004元自102 年7 月9 日起至 清償日止按年利率5 ﹪計算之利息，及其中100,000 元自10 2 年10月6 日起至清償日止按年利率5 ﹪計算之利息。嗣於 105 年8 月2 日具狀變更訴之聲明第1 、2 項為：㈠被告總 瑩公司應給付原告2,332,729 元，及其中1,150,000 元按起 訴狀附表一所載金額及日期起至清償日止按附表一所列利率 （臺灣銀行存放款牌告利率）計算之利息，及其中690,000 元自105 年4 月19日起至清償日止按年利率5 ﹪計算之利息 ，及其中46,004元自102 年7 月9 日起至清償日止按年利率 5 ﹪計算之利息，及其中100,000 元自102 年10月6 日起至 清償日止按年利率5 ﹪計算之利息，及其中346,725 元自本 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率5 ﹪計算之利息 。㈡被告楊碧玲應給付原告2,332,729 元，及其中1,150,00 0 元按起訴狀附表一所載金額及日期起自至清償日止按附表 一所列利率計算之利息，及其中690,000 元自105 年4 月18 日起至清償日止按年利率5 ﹪計算之利息，及其中46,004元 自102 年7 月9 日起至清償日止按年利率5 ﹪計算之利息， 及其中100,000 元自102 年10月6 日起至清償日止按年利率 5 ﹪計算之利息，及其中346,725 元自本訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止按年利率5 ﹪計算之利息。另原告上開訴之 變更部分，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，核無不合 ，應予准許。 貳、實體事項： 一、原告主張： ㈠原告與被告總瑩公司、楊碧玲於99年間分別簽立系爭房屋合 約及系爭土地合約（以下合稱系爭房地合約），購買湯城世 紀建案甲區編號B17棟5樓房屋及坐落基地、汽車停車位之應 有部分（下稱系爭預售不動產），約定總價款為3,450,000 元，又於103 年10月20日基於上開買賣契約，向被告增購編 號B1-X42號（後變更為編號B1-X296 號）汽車停車位1 處， 車位價金1,150,000 元，房地總價金增為4,600,000 元。原 告已繳付共計1,150,000 元（含房地價款860,000 元、車位 價金290,000 元）及代收款共146,004 元。依系爭房屋合約 第15條之約定，被告總瑩公司應於102 年12月15日完成主建 物附屬建物及使用執照之必要措施，並取得使用執照，惟被 告遲無法取得使用執照並依約交屋，嚴重影響原告對系爭房 屋之使用計畫，原告遂於105 年4 月1 日寄發存證信函，依 系爭房屋買賣契約第26條第1 項之約定，通知被告總瑩公司 及楊碧玲解除契約，因系爭房屋及土地買賣合約為聯立契約 ，具有連帶不可分性應共同履行，故應同時解除契約，被告 對原告所負債務屬不真正連帶債務，是被告總瑩公司、楊碧 玲分別於同年4 月7 日、同年4 月6 日收受存證信函，故兩 造間系爭房地合約自同年4 月7 日起解除之，應就價金、利 息、違約金及代收款對原告付給付責任。為此，爰依民法第 255 條、第233 條第1 項、第259 條，系爭房屋合約第26條 第1 項、系爭土地合約第9 、12條等約定，請求被告賠償如 下之損害：1.已付價金1,150,000 元及依系爭房地合約約定 之利息：被告總瑩公司未依系爭房屋合約第5 條規定於102 年12月15日完工，且原告已解除系爭房地合約，被告應返還 原告已付價金1,150,000 元，並依系爭房屋合約第26條約定 以臺灣銀行基本放款利率為準計算之遲延利息。2.遲延利息 346,25元：系爭房屋契約原訂之應完工日為102 年12月15日 ，計至104 年8 月10日取得上開房屋之使用執照之日止，被 告總瑩公司合計遲延完工日數為603 日，依系爭房屋契約第 15條第2 項前段規定，按日依原告已繳1,150,000 元之房地 價款萬分之5 計算遲延利息，被告總瑩公司、楊碧玲就逾期 完工日起至系爭房屋取得使用執照之日止，應給付原告遲延 利息346,725 元。3.已繳代墊款146,004 元：原告已交付瓦 斯管路費、水電管路外線費、契稅、代書、規費、火險、地 震險保費及管理基金，共計繳交代墊款146,004 元。4.違約 金690,000 元：依系爭房屋合約第26條第1 項約定，契約經 買方解除後，賣方應將買方已繳之房屋價金退還買方，並應 同時賠償房屋總價款15﹪之違約金，故被告總瑩公司、楊碧 玲應賠償原告違約金690,000 元（計算式：460 萬元×15﹪ ＝69萬元）。 ㈡並聲明：㈠被告總瑩公司應給付原告2,332,729 元，及其中 1,150,000 元按起訴狀附表一所載金額及日期起至清償日止 按附表一所列利率（臺灣銀行存放款牌告利率）計算之利息 ，及其中690,000 元自105 年4 月19日起至清償日止按年利 率5 ％計算之利息，及其中46,004元自102 年7 月9 日起至 清償日止按年利率5 ％計算之利息，及其中100,000 元自10 2 年10月6 日起至清償日止按年利率5 ％計算之利息，及其 中346,725 元自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利 率5 ﹪計算之利息；㈡被告楊碧玲應給付原告2,332,729 元 ，及其中1,150,000 元按起訴狀附表一所載金額及日期起自 至清償日止按附表一所列利率計算之利息，及其中690,000 元自105 年4 月18日起至清償日止按年利率5 ﹪計算之利息 ，及其中46,004元自102 年7 月9 日起至清償日止按年利率 5 ﹪計算之利息，及其中100,000 元自102 年10月6 日起至 清償日止按年利率5 ﹪計算之利息，及其中346,725 元自本 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率5 ﹪計算之利息 ；㈢前2 項聲明，如任一被告已為給付，另一被告於其給付 範圍內，免除給付之義務；㈣願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠原告分別與被告就湯城世紀建案甲區編號B17 棟5 樓房屋及 坐落基地簽訂系爭房屋及土地合約，契約總價為3,450,000 元，其中房屋價款為1,380,000 元、土地款2,070,000 元。 另原告上購買B1編號X296號車位，價金1,150,000 元。原告 迄今已繳納土地款860,000 元、車位款290,000 元及代墊款 146,004 元，未繳納任何房屋價款。被告總瑩公司已於104 年8 月10日取得使用執照，已依債之本旨為給付，被告於10 5 年4 月1 日發函解除契約，於法不合。且原告於被告已陷 於給付遲延下，分別於103 年10月16日及104 年9 月11日繳 納期款，更於103 年10月20日再向被告購買停車位，足認上 開使用執照取得，對原告而言並非在意之重大條件，是原告 於被告取得使用執照後才主張解除契約，亦有權利濫用之嫌 。再者，系爭房屋及土地合約乃不同之獨立契約，僅是避免 房屋與所坐落土地日後變成不同人所有，故約定一同履行一 同解除，基於債之相對性，故僅能向契約之相對人主張契約 上之權利，被告所負並非同一債務，故被告間並無不真正連 帶債務之適用。縱原告解除契約有理由，亦僅得向被告楊碧 玲返還已繳土地款860,000 元，另向被告總瑩公司請求返還 代收款146,004 元、車價款290,000 元及違約罰金。原告不 得同時依據系爭房屋合約第15條第2 項前段約定及第26條約 定，請求給付346,725 元之遲延利息及違約金。蓋依雙方簽 訂之系爭房屋合約15條約定，如逾期6 個月以上，原告選擇 解約，僅得依該合約第26條第1 項違約規定處罰，且依該合 約第26條第3 項約定，雙方當事人除前2 項請求外，不得另 行請求損害賠償，依最高法院63年台上字第1394號判例見解 ，原告不得一併請求違約金及遲延利息之損害。是以兩造約 定之違約金，應屬損害賠償約定性質之違約金，是原告請求 依該房屋合約第15條，請求上開遲延利息並無理由。再者， 原告所繳之價款均為土地款及車位價款，車價款290,000 元 ，並非房地價款，更不得列入系爭合約第15條第2 項之計算 基礎。又原告業已給付之價金均為土地款項，依系爭房屋合 約第26條第1 項約定，被告總瑩公司自無須賠償原告違約金 。退步言之，縱認被告總瑩公司仍應負賠償之責，亦應以預 售房屋價款占預售房地總產價款之比例計算違約金。本件房 地總價3,450,000 元，房屋價款為1,380,000 元，原告已繳 價款為860,000 元，可認原告所繳價款中，其中屬於房屋價 款為344,000 元（計算式：860000元×〈0000000 /0000000 〉＝344000元），原告至多僅能請求344,000 元之違約金。 況被告收取原告之價金亦全部用於起造建物，並無因此受有 任何額外利益，是原告請求之違約金顯屬過高，應予酌減。 ㈡並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利益判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。 三、本件不爭執事項： ㈠原告於99年向被告總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房地合約購買 其所預售之「湯城世紀」建案甲區編號B17 棟5 樓房屋及其 基地，土地價款2,070,000 元、房屋價款1,380,000 元，房 地總價金3,450,000 元（見本院卷第13頁至第33頁）。 ㈡原告基於上開買賣契約，又於103 年10月20日向被告增購編 號B1-X42號（後變更為編號B1-X296 號）汽車停車位一處， 車位價金1,150,000 元（見本院卷第34頁）。 ㈢原告已支付總價金1,150,000 元（土地價款860,000 元、車 位價款290,000 元）及代收款146,004 元（見本院卷第38頁 至第49頁）。 ㈣被告總瑩公司未依契約約定於102 年12月15日前完工，遲至 104 年8 月10日方取得建物使用執照，被告並已於104 年12 月28日將系爭房地過戶至原告名下。 ㈤原告於105 年4 月1 日寄發存證信函通知被告總瑩公司、楊 碧玲解除系爭契約。被告總瑩公司、楊碧玲分別於105 年4 月7 日、105 年4 月6 日收受上開存證信函（見本院卷第35 頁至第37頁）。 四、本件原告主張與被告訂定系爭房地合約，買受湯城世紀建案 甲區編號B17棟5樓房屋及坐落基地、停車位，詎被告總瑩公 司未於契約約定之102年12月15日完成主建物、附屬建物及 使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，迄104年8月10 日始取得使用執照，經原告解除契約，請求被告返還已繳之 價金、代墊款，並賠償遲延利息及違約金，為被告所否認， 並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭不動產買賣契 約是否已合法解除？㈡若已合法解除，原告請求被告給付如 訴之聲明所載之金額，是否有理由？㈢被告是否應負不真正 連帶責任？㈣原告得否同時依據房屋契約第15條第2項前段 約定以及第26條約定請求遲延利息及違約金？被告是否請求 違約金酌減？㈤被告得否主張同時履行抗辯？茲分述如下： ㈠系爭不動產買賣契約是否已合法解除？ ⒈按系爭房屋合約第26條第1 款及系爭土地合約第9 條分別約 定：「賣方違反第15條第2 項及第24條第1 、2 款規定者， 買方得解除本合約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款 及遲延利息（以臺灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方 ，並應同時賠償房屋總價款百分之15之違約金，但該賠償之 金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」、「…解約時賣 方除應將買方已繳之土地價款及遲延利息（以臺灣銀行基本 放款利率為準）全部退還買方外，並應賠償應同時賠償土地 總價款百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者 ，則以已繳價款為限。…」（見本院卷第17頁背面、第29頁 背面）。又系爭房屋合約第15條第1 項約定：「本預售屋建 築工程，自民國99年4 月30日前開工，並於民國102 年12月 15日以完成主建物附屬建物及使用執照之必要措施，並取得 使用執照，但有下列情形之一者，其期間不計入前開天數： …」（見本院卷第15頁背面）。經查，被告總瑩公司未依系 爭房屋合約第15條第1 項所約定102 年12月15日前完工，遲 至104 年8 月10日方取得建物使用執照，且迄今未交屋，為 兩造所不爭執（見本院卷第153 頁），復有原告提出系爭房 屋之現況照片，屋內堆置砂石、建材等物，均尚未清空，足 認被告總瑩公司確屬違反系爭買賣合約第15條第1 項之情形 ，未於102 年12月15日前完工並取得使用執照，是原告主張 依系爭房屋合約第26條第1 項約定，解除契約，自非無據。 復依兩造系爭房屋合約第29條及系爭土地合約第12條均約定 ，本約之附件視為本約之一部分，並與本約所坐落基地之買 賣雙方所定土地或房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應共 同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部分不履約時視同 全部違約，解除合約時視為全部解除。是以原告於105 年4 月1 日寄發存證信函通知被告總瑩公司、被告楊碧玲一併解 除系爭房屋及土地合約，自屬有據，生合法解除效力。 ⒉被告總瑩公司雖抗辯於使用執照取得後，方主張解除契約， 顯屬權利濫用云云。惟系爭房屋是否準時完工、是否能準時 交屋等事實，對於買方之生活規劃影響甚鉅，若有逾期情形 ，顯將嚴重影響買方對於系爭交易之意願，故有約定時限等 條款。又被告總瑩公司雖於104 年8 月10日已取得使用執照 ，然其逾期完工長達約1 年8 月，情節嚴重，且迄今仍無法 交屋，確實足使原告對被告總瑩公司履行債務的能力產生不 信任，從而對建築之品質產生疑慮，已難達系爭契約之目的 ；又取得使用執照之義務，其履行本毋庸原告受領，原告行 使解除權，亦查無違背誠信原則之情事，是以原告解除契約 ，自非權利濫用，仍應生解除契約之效力。 ㈡被告2人應負不真正連帶責任： ⒈不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發 生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為 給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度 台上字第367 號判決意旨參照）。稱區分所有建築物者，謂 數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有 權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。專 有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為 移轉或設定負擔，民法第799 條第1 項、第5 項定有明文。 ⒉本件原告與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽定系爭房地合約， 該等契約之標的物，分別為房屋及其坐落之基地。在物理上 及法律概念上，房屋與土地雖為獨立之物，惟兩造間買賣契 約之標的物為公寓大廈即區分所有之建築物，依前引民法第 799 條第5 項規定，其專有部分、共有部分與基地具有「處 分一體性」，在交易上不能相互割裂、各別處分，是以，公 寓大廈的預售屋買賣，倘就專有部分、共有部分與基地分別 成立買賣契約者，即應認該等契約間有契約聯立之關係；再 依前引系爭房屋合約第29條前段、系爭土地合約第12條第1 項約定，該2 份契約「具連帶不可分性應共同履行」、「並 自簽約時同時生效」、「解除合約時視為全部解除」，應認 被告2 人之給付具有同一目的，在使原告取得房屋及其基地 之所有權。「任何一部份不履約時視同全部違約」，亦即， 被告總瑩公司違約視為被告楊碧玲違約、被告楊碧玲違約視 為被告總瑩公司違約，更足認被告2 人對原告各負全部給付 之義務，揆諸前開說明，被告2 人應對原告負不真正連帶責 任。 ㈢原告得請求被告給付項目及金額，如下： ⒈買賣價金1,150,000 元（土地價款860,000 元、車位價款29 0,000 元）： 按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同 類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約 條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管 機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之 公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得 記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第一項公告 之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關 公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之 內容」，消費者保護法第2條第7款、第11條第2項、第17條 第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。次按「定型化契 約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於 定型化契約規定之適用」、「中央主管機關公告應記載之事 項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」，消費 者保護法施行細則第15條定有明文。系爭房屋合約第26條第 1 項約定：「賣方違反第15條第2 項及第24條第1 、2 款規 定者，買方得解除本合約。解約時賣方除應將買方已繳之房 地價款及遲延利息（以臺灣銀行基本放款利率為準）全部退 還買方。並應同時賠償房屋總價款15﹪之違約金，但該賠償 之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」（見本院卷第 17頁背面），又系爭土地合約就賣方違約應負之返還責任及 違約金計算則無明文約定，僅第8 條就買方違約時始有違約 金之約定，然系爭房屋合約及系爭土地合約為聯立契約一節 ，業經認定如上，對照內政部公告之「預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項」應記載事項第24條第1 、3 項規 定：「賣方違反…『開工及取得使用執照期限』之規定者， 買方得解除本契約」、「買方依第1 款或第2 款解除契約時 ，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利 息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於 15﹪）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已 繳價款為限」之記載（見本院卷第102 頁），可知「預售屋 買賣定型化契約應記載及不得記載事項事項」關於賣方違反 使用執照取得期間，係以「房地總價」計算違約金金額，故 系爭土地合約縱無賣方違約應負之返還責任及違約金之約定 ，應記載事項仍構成系爭土地合約之一部，被告楊碧玲自仍 應依上開應記載事項所定之義務負責。是原告既已依系爭房 屋合約第26條第1 項及第29條之約定，解除系爭房屋及土地 合約，則原告主張依系爭房屋合約第26條第1 項及上開規定 ，請求被告2 人返還其已給付之買賣價金1,150,000 元，此 經被告楊碧玲蓋印簽收之付款明細表在卷（見本院卷第30頁 ）可稽，復為被告總瑩公司、楊碧玲所不爭執，則原告請求 被告總瑩公司、楊碧玲返還已繳價金1,150,000 元，即屬有 據。 ⒉代收款146,004元： 按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領 之給付物，應返還之」，民法第259 條第1 款定有明文。系 爭房地合約雖未就解除契約時，原告已繳之瓦斯管費等代墊 款如何返還為明文約定，然被告均不否認原告已於102 年7 月9 日、同年10月6 日分別繳納上述代墊費用各46,004元及 100,000 元予被告總瑩公司，共146,004 元，有暫繳款收據 2 紙在卷可稽（見本院卷第47頁至第49頁）即應回歸上開民 法規定適用，原告請求被告總瑩公司返還已繳代墊費共146, 004 元，亦屬有據。惟被告總瑩公司應返還原告之代墊款部 分，被告2 人就此並無上開不真正連帶債務關係之存在，附 此敘明。 ⒊違約金690,000 元： ⑴系爭房屋合約第26條第1 項及內政部「預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24條第1 、3 項 規定，均如前引，經比對可知系爭房屋合約第26條約定賣方 違約時之「違約金」以「房屋總價款15﹪」計算，如賠償金 額超過已繳價款者，以「已繳房屋價款」為限，應記載事項 第24條規定賣方違反使用執照取得期間，係以「房地總價款 『不得低於』15﹪」計算，如賠償金額超過已繳價款者，以 已繳價款為限。系爭房屋合約第26條約定顯然違反應記載事 項，依法應為無效，仍應適用內政部「預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項」第24條第1 、3 項規定，足認關 於被告逾期取得使用執照之違約金計算，仍應依上開內政部 所頒應記載事項規定以「房地總價款15﹪」計算，但該賠償 之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。 ⑵以「房地總價款不低於15﹪」為違約金之計算基準，此既為 主管機關所定之應記載事項，要屬主管機關依法律授權制定 之命令，本院原則上應尊重主管機關專業之判斷餘地。況系 爭房屋合約係由被告總瑩公司、楊碧玲所單方擬定，就該違 約金「15﹪」之約定，不但合於應記載事項之標準，且僅達 應記載事項之「最低下限」，是被告所負之違約金責任，已 屬最低程度，依消費者保護法第11條第2 項規定，自應為有 利於消費者即原告之解釋；況兩造於簽訂系爭房屋合約時， 就違約金之約定為當事人契約自由、私法自治原則之體現， 被告身為社會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時既已盱 衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意 識及平等地位自主決定，被告自應受該違約金約定之拘束。 況依被告之答辯，亦未提出任何證據可得佐證被告工期無法 如期完成，有何不可歸責於己，且其情形特別值得減輕責任 之情狀，本院即無從酌減違約金。 ⑶是以，本件之違約金應以「房地總價款15﹪」計算，縱原告 已支付之價款全屬土地價款，仍無礙於其請求違約金之權利 及計算基礎，從而被告總瑩公司、楊碧玲應給付原告之違約 金為690,000 元（計算式：0000000 元×15% ＝690000元） ，該違約金未逾原告已繳價款1,150,000 元，故以該違約金 之數額為準。 ㈣原告不得同時請求遲延利息及違約金： ⑴按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性 質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時， 被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233 條規定，請求 給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質 ，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償， 不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年度台上字第13 94號判決意旨可為參照）。 ⑵原告主張被告應再給付遲延利息，無非以系爭房屋合約第15 條第2 項之約定，為其論據。惟細繹系爭房屋合約第15條第 2 項既已明白記載：「賣方如逾前款期間未完工者，每逾1 日應按已繳房屋價款萬分之5 計算遲延利息予買方。若逾期 6 個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第26條 第1 款（應為第1 項之誤）違約之規定辦理」，而本件被告 已違約逾期超過6 個月以上未完工，而應逕依該款約定視同 被告總瑩公司違約，而回歸契約第26條第1 項所約定之違約 金處罰處理。復依該合約第26條第3 項約定，雙方當事人除 前2 項請求外，不得另行請求損害賠償，準此以觀，系爭房 屋契約第26條第1 項所約定之違約金性質應屬損害賠償預定 性質之違約金無誤，原告既已依系爭房屋契約第26條第1 項 之約定，請求被告給付違約金，業如前述，自不得再依系爭 房屋合約第15條第2 項之約定，請求被告2 人更行給付自10 2 年12月11日起迄104 年8 月10日取得使用執照之日，按已 繳房屋價款萬分之5 計算之遲延利息共346,25元，原告就此 所為之主張，於法無據。 ㈤綜上，原告所得向被告總瑩公司、楊碧玲依據不真正連帶債 務關係，請求返還之買賣價金及給付違約金，金額合計為1, 840,000元（計算式：買賣價金1,150,000 元＋違約金690, 000 元＝1,840,000 元）；另請求被告總瑩公司返還代收款 146,004 元，逾此範圍，則非可採。 ㈥按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付為金錢者，應附 加自受領時起之利息償還之；民法第259條第1款定有明文。 次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；又按遲延之債務，以 支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利 息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；民法第229條第2 項、第233 條第1 項分別定有明文。經查，原告就返還買賣 價金1,150,000 元部分，請求被告2 人依如附表一所示之買 賣價金及日期起，至清償之日止，按附表一所示之約定利率 即臺灣銀行基本放款利率計算之利息，應屬有據。其次，原 告請求代收款146,004 元部分，原告分別於102 年7 月9 日 、同年9 月10日繳納，則原告請求被告總瑩公司返還時，併 請求自受領時起附加法定利率之利息，為有理由。另原告請 求違約金，原告已於上述105 年4 月1 日寄發存證信函請求 被告總瑩公司、楊碧玲應於收受後10日給付，並於同年月7 、6 日分別收受但迄未給付，則原告就違約金部分，併請求 被告總瑩公司、楊碧玲自同年月19日、同年月18日起計至清 償日止之法定利息，自屬有據。其餘逾上開利息之請求，則 屬無據，應予駁回。 五、再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限， 民法第264 條第1 項定有明文。而所謂同時履行之抗辯，乃 係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務 契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方 之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他 方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同 時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號判例、90年度 台上字第215 號判決意旨參照）。查原告主張依系爭房屋合 約第26條第1 項，行使解除系爭房地合約，請求被告返還價 金、代墊款及給付違約金，與被告請求原告將系爭房地所有 權應有部分移轉登記，均係基於解除系爭房地合約而發生， 互具有對待給付之關係，揆諸上開說明，被告為同時履行之 抗辯，洵屬有據，應予准許。 六、綜上所述，原告依民法第259 條及系爭房地合約之法律關係 ，請求被告總瑩公司、楊碧玲依據不真正連帶債務，返還買 賣價金1,150,000 元、賠償違約金690,000 元；請求被告總 瑩公司返還代墊款146,004 元，及各如主文第一項、第二項 所示之利息之範圍內為有理由，應予准許；原告逾此範圍之 請求則屬無據，應予駁回。 七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴 部分，與法均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原 告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 11 月 11 日 民事第三庭 法 官 姚重珍 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 11 月 11 日 書記官 藍盡忠 ┌───────────────────────────────────────┐ │附表一 │ ├────┬────────────┬───────┬────┬────────┤ │項 目 │金額（新臺幣） │利息起算日 │年利率 │備 註│ ├────┼────────────┼───────┼────┼────────┤ │價 金 │410,000元 │99年11月26 日 │4.816% │利息起算日為繳款│ │ ├────────────┼───────┼────┤日；年利率則為臺│ │ │30,000元 │99年12月31日 │4.816% │灣銀行基本放款利│ │ ├────────────┼───────┼────┤率。 │ │ │30,000元 │100 年4 月3 日│4.866% │ │ │ ├────────────┼───────┼────┤ │ │ │30,000元 │100 年6 月5 日│4.956% │ │ │ ├────────────┼───────┼────┤ │ │ │30,000元 │100 年7 月16日│4.956% │ │ │ ├────────────┼───────┼────┤ │ │ │30,000元 │100 年8 月30日│5.036% │ │ │ ├────────────┼───────┼────┤ │ │ │30,000元 │100 年9 月30日│5.036% │ │ │ ├────────────┼───────┼────┤ │ │ │30,000元 │100 年11月10日│5.036% │ │ │ ├────────────┼───────┼────┤ │ │ │30,000元 │100 年12月31日│5.036% │ │ │ ├────────────┼───────┼────┤ │ │ │30,000元 │101 年2 月25日│5.036% │ │ │ ├────────────┼───────┼────┤ │ │ │30,000元 │101 年4 月25日│5.036% │ │ │ ├────────────┼───────┼────┤ │ │ │30,000元 │101 年7 月1 日│5.036% │ │ │ ├────────────┼───────┼────┤ │ │ │30,000元 │101 年9 月16日│5.036% │ │ │ ├────────────┼───────┼────┤ │ │ │60,000元 │103 年10月14日│5.036% │ │ │ ├────────────┼───────┼────┤ │ │ │290,000元 │103 年10月20日│5.036% │ │ │ ├────────────┼───────┼────┤ │ │ │30,000元 │104 年9 月11日│5.036% │ │ ├────┼────────────┴───────┴────┴────────┤ │合計 │1,150,000元 │ └────┴──────────────────────────────────┘