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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第188號 原　　　告　臺灣石門農田水利會 法定代理人　呂芳堅 訴訟代理人　彭成青律師 被　　　告　豐玉科技有限公司 兼　法　定 代　理　人　林奕維 共　　　同 訴訟代理人　吳金棟律師 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105 年10月18日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告豐玉科技有限公司應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○ ○○號土地上如附圖編號A 所示面積二四七平方公尺、編號B 所 示面積七平方公尺之地上物拆除，被告林奕維應將該部分土地返 還予原告。 被告林奕維應自民國一○五年一月一日起至返還前項土地之日止 ，按月給付原告新臺幣捌仟捌佰肆拾元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾肆萬貳仟元為被告供擔保 後，得假執行。 本判決第二項所命各期給付到期部分，原告每期以新臺幣參仟元 為被告林奕維供擔保後，得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項： 按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查 本件原告起訴時原聲明為：㈠被告應將坐落桃園市○○區○ ○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上如起訴狀附圖所 示面積663 平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原 告。㈡被告應自民國105 年1 月1 日起至返還前開占用土地 之日止，按月給付原告新臺幣（下同）17,680元。㈢願供擔 保請准宣告假執行（見本院卷第4 頁背面）。嗣原告依桃園 市楊梅地政事務所土地複丈成果圖（即本判決附圖）變更上 開聲明第一項為：㈠被告豐玉科技有限公司（下稱豐玉公司 ）應將系爭土地上如附圖所示編號A （面積247 平方公尺） 、編號B （面積7 平方公尺）之地上物拆除，被告林奕維則 應將占用之土地返還予原告。㈡被告林奕維應自105 年1 月 1 日起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告17,680元 。㈢願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第178 頁正、反面 ）。核原告上開所為，係將原訴之聲明請求被告返還土地之 位置、範圍而為事實上之補充、更正，並非訴之變更，揆諸 前揭法律規定，核無不合，應予准許。 貳、實體事項： 一、原告起訴主張：系爭土地為伊所有，伊前就系爭土地曾與被 告林奕維簽訂租賃契約，承租面積為663 平方公尺、租賃期 間自102 年7 月1 日起至104 年12月31日止（下稱系爭租約 ）。詎被告林奕維竟將承租之系爭土地交由被告豐玉公司搭 建如附圖所示編號A 廠房（面積247 平方公尺）及編號B 鐵 門（面積7 平方公尺）之地上物（下稱系爭地上物），此舉 已違反系爭租約第2 條：「本租約之土地，限於現況使用， 不得作其他用途」之約定，經原告以書面通知解除系爭租約 在案；另系爭租約之租期已於104 年12月31日屆至，依系爭 租約第3 條第2 項之約定，租約屆滿時租賃關係即已終止。 而被告於系爭租約終止後仍占用系爭土地，顯係無權占用系 爭土地而受有相當於租金之利益，致伊受有損害，爰依租賃 物返還請求權、所有物返還請求權及不當得利返還請求權提 起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更後之聲明所示。 二、被告豐玉公司、林奕維則以：被告係於系爭租約期間內增建 廠房鐵皮建物，並非無權占有系爭土地；又系爭土地之使用 分區為乙種工業用地，被告所為廠房增建符合系爭土地之使 用目的，原告以被告違反系爭租約第2 條之約定解除系爭租 約，並無理由，且被告願向原告購買越界增建廠房部分之土 地等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張系爭土地為伊所有，原告與被告林奕維前就系爭土 地訂定系爭租約，而被告豐玉公司為系爭地上物之事實上處 分權人，系爭地上物占有系爭土地如附圖所示編號A （面積 247 平方公尺）、編號B （面積7 平方公尺）部分等情，有 系爭土地之土地登記第二類謄本及系爭租約在卷可佐（見本 院卷第9 頁至第11頁），且為被告所不爭執，復經本院至現 場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及桃園市楊梅地政事務所製作之 土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第149 、159 頁），堪 信為真。 四、至於原告另主張系爭租約業已終止，被告應將系爭土地恢復 原狀並返還予伊，並給付相當於租金之不當得利等情，則為 被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭 租約是否業已終止？㈡原告得否請求被告豐玉公司拆除系爭 地上物，並請求被告林奕維返還系爭土地？㈢原告得否向被 告林奕維請求相當於租金之不當得利？若可，則金額應以若 干為適當？茲析述如下： ㈠系爭租約是否業已終止？ ⒈按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；租賃期 限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表 示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條 第1 項、第451 條分別定有明文。又民法第451 條所定出租 人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力 。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續 使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使 承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表 示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租， 或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高 法院55年台上字第276 號、91年度台上字第221 號判決意旨 參照）。 ⒉觀諸原告所提出被告所不爭執形式上真正之系爭租約，其第 3 條已載明：「租賃期間自民國102 年7 月1 日起至民國10 4 年12月31日止共計2 年6 月。本租約租期屆滿時，租賃關 係即終止，本會（即原告）不另行通知，承租人（即被告） 如有意繼續租用，應於租期屆滿前二個月前，自動向本會申 請換訂租賃契約，否則本會視為無意續租。租期屆滿後，承 租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按 租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第四百五十 一條之適用及其他異議」等語（見本院卷第11頁），足見於 原告與被告林奕維訂約之際，已約明租期屆滿後契約即為終 止之意，核屬明文約定排除民法第451 條不定期租賃規定適 用之情形，揆諸前揭說明，除出租人即原告於租期屆滿後另 有明示同意繼續出租之意思外，不因承租人即被告林奕維繼 續使用租賃物，以致發生民法第451 條以不定期限繼續租賃 契約之法律上效果，而本件原告與被告林奕維於租期屆滿後 並未另行換約續租，則系爭租約至104 年12月31日即因租期 屆滿而當然終止甚明。 ㈡原告得否請求被告豐玉公司拆除系爭地上物，並請求被告林 奕維返還系爭土地？ ⒈按所有人對於無權占有其物或侵奪其所有物者，得請求返還 之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第 1 項前段、中段定有明文。 ⒉系爭租約既已於104 年12月31日因租期屆滿而終止消滅，則 被告林奕維所經營之被告豐玉公司就系爭地上物所在之系爭 土地，自104 年12月31日起即無任何租賃關係存在，已無占 有系爭土地之合法權源，則原告本於系爭土地之所有權人地 位，依民法第767 條第1 項規定，請求被告豐玉公司應將系 爭地上物拆除、被告林奕維應將占有之土地返還原告，均屬 有據，應予准許。 ㈢原告得否向被告林奕維請求相當於租金之不當得利？若可， 則金額應以若干為適當？ ⒈按以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返 還其利益，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請 求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受 有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年度台上字第1695號判例要旨參照）。再建築房屋之基地租 金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土 地申報價額年息10％為限，而該條所謂土地價額，依土地法 施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法 第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價， 在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關 舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內 自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地 價為其申報之地價。另基地租金之數額，除以基地申報地價 為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租 人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必 達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年度臺上字第30 71號判例意旨參照）。 ⒉經查，被告林奕維無權占有系爭土地之情，既如前述，則被 告林奕維顯受有使用前開土地之利益，而原告則受有無法使 用前開土地之損害，且原告所受之損害與被告林奕維因而獲 取之利益顯有因果關係，則原告主張依民法不當得利法律關 係訴請被告林奕維給付相當於租金之不當得利，自屬有據。 本院斟酌系爭土地之地目為水，使用分區為空白，而系爭地 上物為鐵皮建物及鐵門，目前由被告豐玉公司作為廠房使用 ，並緊鄰行善路，旁邊為石門大圳等情，此有土地謄本、勘 驗筆錄及現場照片在卷可佐（見本院卷第9 、10、12、149 頁），爰審酌系爭土地所在環境、生活機能、交通狀況、繁 榮程度等一切情狀，認以系爭土地之申報地價5 ％計算相當 於不當得利之租金為適當。 ⒊系爭土地於105 年申報地價為每平方公尺3,200 元（見本院 卷第10頁），而被告林奕維迄未返還之系爭土地原承租面積 為663 平方公尺（見本院卷第11頁），是被告林奕維自105 年1 月1 日起至拆除系爭地上物返還土地之日止，應按月給 付原告損害金8,840 元（計算式：申報地價3,200 元/ ㎡× 面積663 ㎡×5 ％×1/12）。逾此範圍之請求，即屬無據， 應予駁回。 五、綜上所陳，原告本於系爭土地之所有權人身分，就其遭占用 上部分，向被告行使所有權之返還、排除之回復請求及給付 相當於租金之不當得利損害金，經本院認定被告均不能證明 有正當使用之權源，自負有排除侵害、返還土地及給付損害 金之責。從而，原告依所有權之返還、排除作用及不當得利 之法律關係，請求判決如主文第1 、2 項所示，為有理由， 應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又原告 陳明願供擔保請准宣告假執行，與法並無不合，爰酌定相當 之擔保金額准許之。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之 聲請即失所附麗，應併予駁回。另原告對被告就訴請拆屋還 地之訴部分，係在單一聲明下，為同一之目的，依物上請求 權及租賃物返還請求權之法律關係，請求本院依其單一之聲 明而為裁判，而本院就此部分聲明既已依物上請求權法律關 係准許原告請求，即無庸審酌租賃物返還請求權是否有理由 ，附此敘明。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項，判決如 主文。 中 華 民 國 105 年 10 月 31 日 民事第三庭 法 官 周珮琦 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 10 月 31 日 書記官 莊琦華