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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第402號 原　　　告　洪麗卿 　　　　　　蔡秀純 　　　　　　蔡秀鈴 　　　　　　陳敏慧 共　　　同 訴訟代理人　陳鄭權律師 複　代理人　王建偉律師 訴訟代理人　何豐行律師 被　　　告　東騏建設開發股份有限公司 法定代理人　麥高諒 訴訟代理人　張健霆 被　　　告　麥美信 共　　　同 訴訟代理人　彭成桂律師 上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國106年6月19日 言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告東騏建設開發股份有限公司應給付原告洪麗卿新臺幣貳佰萬 元，及自如附表所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息；被告麥美信應給付原告洪麗卿新臺幣捌拾陸萬元， 及自民國一百零二年四月十九日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。 被告東騏建設開發股份有限公司應給付原告蔡秀純新臺幣貳佰零 貳萬元，及自如附表所示利息起算日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息；被告麥美信應給付原告蔡秀純新臺幣捌拾柒萬 元，及自民國一百零二年四月十九日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。 被告東騏建設開發股份有限公司應給付原告陳敏慧新臺幣貳佰零 陸萬元，及自如附表所示利息起算日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息；被告麥美信應給付原告陳敏慧新臺幣捌拾捌萬 元，及自民國一百零二年四月十九日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。 被告東騏建設開發股份有限公司應給付原告蔡秀鈴新臺幣貳佰零 陸萬元，及自如附表所示利息起算日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息；被告麥美信應給付原告蔡秀鈴新臺幣捌拾捌萬 元，及自民國一百零二年四月十九日起至清償日止，，按年息百 分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告洪麗卿分別以新臺幣陸拾陸萬陸仟陸佰陸拾 柒元為被告東騏建設開發股份有限公司、以新臺幣貳拾捌萬陸仟 陸佰陸拾柒元為被告麥美信供擔保後，均得為假執行，但被告東 騏建設開發股份有限公司如以新臺幣貳佰萬元、被告麥美信如以 新臺幣捌拾陸萬元為原告供擔保後，得免為假執行。 本判決第二項於原告蔡秀純分別以新臺幣陸拾柒萬參仟參佰參拾 參元為被告東騏建設開發股份有限公司、以新臺幣貳拾玖萬元為 被告麥美信供擔保後，均得為假執行，但被告東騏建設開發股份 有限公司如以新臺幣貳佰零貳萬元、被告麥美信如以新臺幣捌拾 柒萬元為原告供擔保後，得免為假執行。 本判決第三項於原告陳敏慧分別以新臺幣陸拾捌萬陸仟陸佰陸拾 柒元為被告東騏建設開發股份有限公司、以新臺幣貳拾玖萬參仟 參佰參拾參元為被告麥美信供擔保後，均得為假執行，但被告東 騏建設開發股份有限公司如以新臺幣貳佰零陸萬元、被告麥美信 如以新臺幣捌拾捌萬元為原告供擔保後，得免為假執行。 本判決第四項於原告蔡秀鈴分別以新臺幣陸拾捌萬陸仟陸佰陸拾 柒元為被告東騏建設開發股份有限公司、以新臺幣貳拾玖萬參仟 參佰參拾參元為被告麥美信供擔保後，均得為假執行，但被告東 騏建設開發股份有限公司如以新臺幣貳佰零陸萬元、被告麥美信 如以新臺幣捌拾捌萬元為原告供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張： （一）原告洪麗卿、蔡秀純、陳敏慧、蔡秀鈴等四人（以下合稱 原告等4 人）於民國102 年4 月18日分別向被告東騏建設 開發股份有限公司（下稱東騏公司）及被告麥美信購買「 飛飛想大樓」，原告每人各買一戶，並分別與被告東騏公 司及麥美信簽訂建物預定買賣契約書及土地預定買賣契約 書： 1.原告洪麗卿係購買「B2棟5 樓」，建物部分價金新臺幣（ 下同）364 萬元，土地部分價金593 萬元，合計957 萬元 。 2.原告蔡秀純係購買「B2棟6 樓」，建物部分價金367 萬元 ，土地部分價金600萬元，合計967萬元。 3.原告陳敏慧係購買「B2棟7 樓」，建物部分價金374 萬元 ，土地部分價金610萬元，合計984萬元。 4.原告蔡秀鈴係購買「B2棟8 樓」，建物部分價金374 萬元 ，土地部分價金610萬元，合計984萬元。 （二）又依據建物預定買賣契約書第6 條第3 項以及土地預定買 賣契約書第4 條第3 項之約定：「貸款如低於總價五成， 甲乙雙方得選擇前述方式辦理或解除契約」，可知房地買 賣貸款如低於總價五成，原告等4 人可選擇解除買賣契約 。今原告等4 人均已配合被告所指定之「兆豐銀行」辦理 對保貸款手續，亦即︰ 1.B2-5F ，洪麗卿，2015年12月01日對保。 2.B2-6F ，蔡秀純，2015年12月01日對保。 3.B2-7F ，陳敏慧，2015年12月10日對保。 4.B2-8F ，蔡秀鈴，銀行電話告知條件不符合貸款資格。 豈料，兆豐銀行竟無法貸款予原告等4 人，嗣原告等4 人 再配合被告所指定之「土地銀行」辦理對保貸款手續，土 地銀行亦拒絕貸款予原告，顯見貸款已確定低於總價五成 ，原告等4 人委請律師於105 年1 月15日寄發桃園府前郵 局第70號存證信函表明原告均有依約辦理對保手續，然無 法順利貸款。原告嗣於105 年8 月11日委請律師寄發桃園 府前郵局第968 號存證信函予被告東騏建設公司及被告麥 美信，表明解除建物預定買賣契約及土地預定買賣契約， 並請求回復原狀返還已付之價金，被告東騏公司及被告麥 美信各應返還之買賣價金及暫付款如下： 1.原告洪麗卿已支付建物價金182 萬元及暫收款18萬元與被 告東騏公司，合計200 萬元；並支付土地價金86萬元與被 告麥美信。 2.原告蔡秀純已支付建物價金184 萬元及暫收款18萬元與被 告東騏公司，合計202 萬元；並支付土地價金87萬元與被 告麥美信。 3.原告陳敏慧已支付建物價金188 萬元及暫收款18萬元與被 告東騏公司，合計206 萬元；並支付土地價金88萬元與被 告麥美信。 4.原告蔡秀鈴已支付建物價金188 萬元及暫收款18萬元與被 告東騏公司，合計206 萬元；並支付土地價金88萬元與被 告麥美信。 （三）惟被告東騏公司及被告麥美信仍拒不返還價金，爰依民法 第259 條回復原狀及民法第179 條不當得利之法律關係， 請求被告返還買賣價金及暫收款，並依民法第259 條第2 款︰「受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償 還之。」之規定，請求返還自受領時起之利息，利息起算 日整理如附表所示。並聲明：如主文第1 至4 項所示；願 供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）依兩造間所訂建物預定買賣契約書第6 條第2 項，以及土 地預定買賣契約書第4 條第2 項之約定，原告等4 人委由 被告向金融機構申請抵押貸款，貸款一定金額，由承貸金 融機構辦妥一切貸款手續。又依建物預定買賣契約書第6 條第3 項第2 款第2 點，以及土地預定買賣契約書第4 條 第3 項第2 款第2 點之約定，貸款如低於總價五成，甲乙 雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。是雙方上開約定內 容之真意係以原告等4 人委託被告，原告等4 人申辦貸款 程序應提供一般人均有之財力證明等貸款條件，證明原告 等4 人有清償本金及利息之能力，而依照一般之申貸銀行 貸款條件，配合土地價值，向銀行申請貸款時之額度，必 須低於約定貸款額度之50％，經一方主張解除契約時，約 定解除契約條件方始成就。而原告等4 人向兆豐銀行或土 地銀行辦理對保手續時，不具備委託被告辦理貸款額度的 收入證明、沒有工作證明、財力證明不足，沒有其他足額 之財力證明，原告等4 人提供之貸款條件甚差，違反簽約 當時，雙方約定辦理貸款之真意。 （二）被告於105 年7 月28日由委派員工以傳遞LINE之方式，通 知原告簽約時之代表即訴外人陳玲，桃園信用合作社之申 貸條件，即客戶僅需存款額度50萬左右，並提供存摺影本 ，基本上就得以核撥6 成5 貸款，105 年08月02日，被告 以存證信函之方式，回覆原告委任律師，並通知原告等4 人，桃園信用合作社願以總價之6 成5 辦理貸款事宜，請 原告等4 人辦理對保事宜，又於105 年8 月18日，再次通 知前揭事宜，雖對保、核貸條件僅需存款50萬元之財力證 明，然原告等4 人至今仍未與被告聯絡，以完成申請貸款 等相關事宜。原告等4 人以貸款總金額未達5 成作為解除 契約之依據，有違契約之真意，且申辦貸款程序至今無法 順利完成，被告於主觀上並無故意或過失，原告等4 人無 由主張被告遲延辦妥貸款程序，而主張解除契約，故原告 等4 人之主張無理由。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受 假執行宣告，願提供擔保，請准宣告免於假執行。 三、不爭執事項： （一）原告洪麗卿於102 年4 月18日向被告東騏公司及麥美信購 買「飛飛想大樓」之B2棟5 樓，建物部分價金364 萬元， 土地部分價金593 萬元，合計957 萬元。原告洪麗卿已支 付建物價金182 萬元及暫收款18萬元與被告東騏公司，合 計200 萬元；並支付土地價金86萬元與被告麥美信（見本 院105 年度重訴字第402 號卷，下稱本院卷，卷一第22至 79、434至445頁）。 （二）原告蔡秀純於102 年4 月18日向被告東騏公司及麥美信購 買「飛飛想大樓」之B2棟6 樓，建物部分價金367 萬元， 土地部分價金600 萬元，合計967 萬元。原告蔡秀純已支 付建物價金184 萬元及暫收款18萬元與被告東騏公司，合 計202 萬元；並支付土地價金87萬元與被告麥美信（見本 院卷卷一第80至136 、446 至456 頁）。 （三）原告陳敏慧於102 年4 月18日向被告東騏公司及麥美信購 買「飛飛想大樓」之B2棟7 樓，建物部分價金374 萬元， 土地部分價金610 萬元，合計984 萬元。原告陳敏慧已支 付建物價金188 萬元及暫收款18萬元與被告東騏公司，合 計206 萬元；並支付土地價金88萬元與被告麥美信（見本 院卷卷一第137至193、457至466頁）。 （四）原告蔡秀鈴於102 年4 月18日向被告東騏公司及麥美信購 買「飛飛想大樓」之B2棟8 樓，建物部分價金374 萬元， 土地部分價金610 萬元，合計984 萬元。原告蔡秀鈴已支 付建物價金188 萬元及暫收款18萬元與被告東騏公司，合 計206 萬元；並支付土地價金88萬元與被告麥美信（見本 院卷卷一第194至250、467至476頁）。 （五）兩造間所定之建物預定買賣合約書第6 條第3 項及土地預 定買賣合約書第4 條第3 項：「前款由乙方洽定辦理之貸 款金額少於預定貸款金額，其差額依下列方式處理：1 、 如貸款金額有達總價六成以上，其差額部分甲方應於接獲 通知之日起三十天內一次給付其差額予乙方。2 、其他處 理方式如下：（一）如貸款金額低於總價六成以下者，其 低於六成之部分，乙方同意以原預定貸款相同年限及條件 由買方分期清償。（二）貸款如低於總價五成，甲乙雙方 得選擇前述方式辦理或解除契約。」（見本院卷卷一第26 、69、84、126、141、183、198、240頁）。 （六）原告等4 人前向被告東騏公司所指定之兆豐銀行及土地銀 行辦理貸款，分別經兆豐銀行及土地銀行告知條件不符合 貸款資格而拒絕貸款予原告等4 人（見本院卷卷二第62頁 ）。 （七）原告等4 人委由陳鄭權律師於105 年8 月11日寄發存證信 函與被告東騏公司及被告麥美信主張依建物預定買賣合約 書第6 條第3 項及土地預定買賣合約書第4 條第3 項解除 契約（見本院卷卷一第430至433頁）。 四、得心證之理由： （一）按定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同 類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條 款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、 或其他方法表示者，亦屬之；定型化契約條款如有疑義時 ，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第2 條第7 款 、第11條第2 項訂有明文。經查： 1.原告等4 人與被告公司及被告麥美信訂立之建物預定買賣 契約書及土地預定買賣契約書，經核確係企業經營者即被 告公司提出之定型化契約條款作為契約內容之全部而訂立 之契約。又按企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入 、經銷商品或提供服務為營業者，消費者保護法第2 條第 2 款定有明文。是以「企業經營者」得為公司、合夥或其 他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個人，非專指企業 、公司而已，是以，被告麥美信與被告東騏公司合作推出 「飛飛想大樓」之土地銷售者，依上開說明，應屬「企業 經營者」，附此敘明。 2.次查，兩造所定建物預定買賣合約書第6 條第3 項及土地 預定買賣合約書第4 條第3 項：「前款由乙方洽定辦理之 貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列方式處理：1 、如貸款金額有達總價六成以上，其差額部分甲方應於接 獲通知之日起三十天內一次給付其差額予乙方。2 、其他 處理方式如下：（一）如貸款金額低於總價六成以下者， 其低於六成之部分，乙方同意以原預定貸款相同年限及條 件由買方分期清償。（二）貸款如低於總價五成，甲乙雙 方得選擇前述方式辦理或解除契約。」，顯然對於辦理之 貸款金額少於預定貸款金額之處理方式，並未特別約定買 賣雙方是否為可歸責之情形。又參諸內政部依行政院消費 者保護委員會會議通過於99年08月16日公告之預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項第18條第2 項規定，「 前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差 額依下列各目處理：1.不可歸責於雙方時之處理方式如下 ：（1 ）差額在預定貸款金額百分之三十以內者，賣方同 意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。（2 ） 差額超過原預定貸款金額百分之三十者，賣方同意依原承 諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為__年（期間不得 少於七年），由買方按月分期攤還。（3 ）差額超過原預 定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理 或解除契約。2.可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原 承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補 足不足額部分，買方有權解除契約。3.可歸責於買方時， 買方應於接獲通知之日起__天（不得少於三十天）內一次 給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。」，對於辦理 之貸款金額少於預定貸款金額之處理，分為不可歸責雙方 、可歸責於賣方及可歸責於買方等三種情形分別約定。是 以，兩造間所定建物預定買賣合約書第6 條第3 項及土地 預定買賣合約書第4 條第3 項並未如預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項第18條特別約定可否歸責於雙方 之情形，揆諸消費者保護法第11條第2 項之規定，自應為 有利於消費者之解釋，亦即，兩造所定建物預定買賣合約 書第6 條第3 項及土地預定買賣合約書第4 條第3 項，於 貸款如低於總價五成時，不限於不可歸責於買賣雙方始得 選擇解除契約。準此，本件原告等4 人前向被告東騏公司 所指定之兆豐銀行及土地銀行辦理貸款，分別經兆豐銀行 及土地銀行告知條件不符合貸款資格而拒絕貸款予原告等 4 人，則原告等4 人委由陳鄭權律師於105 年8 月11日寄 發存證信函與被告東騏公司及被告麥美信主張依建物預定 買賣合約書第6 條第3 項及土地預定買賣合約書第4 條第 3 項解除契約，自屬有據。被告抗辯上開約定應限於不可 歸責於買方始得行使解約權云云，顯與兩造上開約定不符 ，顯非可採。 （二）次按契約解除後當事人雙方互負回復原狀之義務，除法律 另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應 返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息 償還之，民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。且此項 受領之給付為金錢者，不論受領人是否因利用金錢而受有 利益，概應溯自受領時起附加法定利息償還之（最高法院 95年度台上字第120 號、96年度台上字第969 號判決意旨 參照）。查兩造於訂約後，原告等4 人已分別於如附表所 示之時間給付各期房屋款及暫付款與被告東騏公司，及於 102 年4 月18日給付土地款與被告麥美信收受，而原告等 4 人業已於105 年8 月11日寄發存證信函與被告東騏公司 及被告麥美信主張解除契約為有理由，業經本院認定如前 ，故原告等4 人依民法第259 條第2 款規定，自得請求被 告應負回復原狀責任即應附加自受領時起，至清償日止， 按年息5 ％計算之利息，原告等4 人主張自屬有據。 五、從而，原告等4 人依解除契約回復原狀之法律關係，分別請 求被告東騏公司返還如主文第1 至4 項所示之金額，及自如 附表所示之利息起算日至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息；被告麥美信返還如主文第1 至4 項所示之金額，及自 102 年4 月19日至清償日止，按年息百分之5 計算之利息， 均為有理由，應予准許。 六、兩造均陳明願供擔保，各聲請宣告准予假執行及免為假執行 ，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。 七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所援用之證據，經 本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述， 附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條。 中 華 民 國 106 年 7 月 12 日 民事第三庭 法 官 陳寶貴 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 7 月 13 日 書記官 何伊羚 附表：