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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1629號 原　　　告　東方帝國開發事業有限公司 法定代理人　干靜瑤 訴訟代理人　許時誕 被　　　告　周意珠 訴訟代理人　吳明軒 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國107 年3 月29 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍拾萬柒仟肆佰捌拾元，及自民國一百零 六年十一月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹拾陸萬玖仟壹佰陸拾元為被告供 擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬柒仟肆佰捌拾元 為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實與理由 一、原告主張：被告為坐落於桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地 ，權利範圍1 萬分之54，暨其上建物門牌：桃園市○鎮區○ ○路○○○ 號2 樓之2 房屋及地下室第1 層編號第209 、210 號汽車停車位，權利範圍全部之建物（下稱系爭房地）之原 所有權登記名義人。另被告訴訟代理人吳明軒則稱其為系爭 房地之真正所有權人，僅借名登記予被告名下，於系爭房地 交易時均由吳明軒出面處理決行，僅簽署文件時，始由被告 出面為之。又被告於民國104 年11月18日與原告簽訂不動產 委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）及委任授權書， 全權委託原告代為銷售系爭房地，委託期限至105 年2 月17 日，委託售價為新臺幣（下同）851 萬1,000 元，服務報酬 為6 ﹪。經原告覓得買方即第三人張志瑋願意購買，經與被 告合意調整委託價格為845 萬8,000 元，並簽定委託契約內 容變更合意書，遂與買方於105 年1 月23日簽訂不動產買賣 契約書，買賣雙方並與聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯 邦銀行）簽訂不動產買賣價金安全信託契約書（下稱系爭信 託契約），於105 年3 月30日完成所有權移轉登記，嗣因系 爭房地之買方暫無自住需求，乃委請原告代為出租，經105 年4 月初尋得租客後，約定於同年4 月30日交屋後入住，但 因租客提前於同年4 月初於系爭房地點交前將部分物品搬入 ，經吳明軒發現後報警處理，嗣後已請租客將物品搬離，故 買賣雙方仍於同年4 月20日完成交屋程序。依兩造簽訂之系 爭委託銷售契約第5 條約定，原告自得向被告請求給付售價 之服務報酬6 ﹪即50萬7,480 元。詎經通知聯邦銀行準備辦 理結案撥款時，被告竟要求聯邦銀行將上開應支付原告服務 報酬之金額50萬7,480 元票據應一併交付予被告，經聯邦銀 行認為與前開信託契約第5 條第4 項約定之買賣雙方合意信 託銀行逕行支付仲介費用內容不符，故未依照其要求辦理， 並希望兩造協商處理，惟被告始終拒絕支付原告服務報酬， 故未達成協議，雖被告對聯邦銀行提出民事訴訟請求給付全 部信託款項，經鈞院105 年度訴字第1162號事件受理並判決 聯邦銀行應將信託帳戶中之215 萬6,140 元應給付周意珠， 然該判決理由亦指出，信託指示通知書中該50萬7,480 元票 據，僅記載抬頭為周意珠且不禁止背書轉讓，未有註記該款 係仲介服務報酬及應交付與仲介方，法院認為聯邦銀行就信 託財產歸屬之爭議，尚無自行裁量之權限，故應按文義內容 將信託財產給付與周意珠，並非周意珠無須支付仲介服務報 酬。為此，原告自得爰依兩造簽訂之系爭委託銷售契約第5 條約定，提起本訴，請求被告給付服務報酬。並聲明：1.被 告應給付原告50萬7,480 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息；2.如獲勝訴判決，原 告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：原告於受託處理系爭房地銷售時，有違法情事致 被告受有95萬0,336 元之損失，包括：因聯邦銀行受原告指 使而拒絕支付被告信託款項之利息，此有原告既與聯邦銀行 之內部信件可證明，當時聯邦銀行有提出將與仲介費無關部 分撥款給被告，但遭原告拒絕；另前開被告對聯邦銀行之訴 訟中支出律師費用6 萬元；且原告涉及刑事背信違法出租系 爭房地應負損害賠償2 萬8,000 元；又因原告阻擋聯邦銀行 付款，導致被告訴訟代理人吳明軒因資金需求而另向新光銀 行及花旗銀行貸款所生之利息損失，且不斷在法院、消保會 、金管會、地政局間奔走，影響工作達6 個月之損失等語， 資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執之事項： ㈠兩造於104 年11月18簽訂系爭委託銷售契約，被告委託原告 銷售其名下系爭房地，被告並簽立（專任）委任授權書（見 本院卷第7 頁至第12頁），並於105 年1 月23日簽立委託契 約內容變更合意書（見本院卷第13頁）。 ㈡被告與張志瑋於105 年1 月23日簽訂不動產買賣契約書，由 張志瑋向被告購買系爭房地，約定買賣價金為845 萬8,000 元（見本院卷第14頁至第19頁）。 ㈢被告與張志瑋於同日另簽訂系爭信託契約書（見本院卷第20 頁至第23頁），約定外人張志瑋應將買賣價金匯入戶名「聯 邦商業銀行信託部」、帳號「000-000-0000 0000 」之帳戶 （下稱系爭帳戶），作為信託財產，信託財產歸屬人為「信 託指示通知書」所載之受益人或法院確定判決所載有權受領 信託財產之人（見本院卷第21頁至第22頁）。 ㈣張志瑋於105 年2 月2 日存入簽約款10萬元、備證款75萬元 ，於同年3 月24日、4 月15日分別存入交屋款127 萬500 元 、7 萬3,940 元，扣除應付之管理費5,000 元、稅捐支出3 萬800 元，帳戶餘額為215 萬8,640 元。 ㈤被告已將系爭房地於105 年3 月30日移轉登記予訴外人張志 瑋，並於105 年4 月20日完成點交（見本院卷第26頁）。 四、原告主張已依兩造約定之系爭委託銷售契約，代為銷售被告 名下之系爭房地，買賣雙方約定買賣價金845 萬8,000 元， 並已完成系爭房地所有權移轉登記及交屋程序，為此，原告 依系爭委託銷售契約書第5 條，請求被告應給付委託銷售系 爭房地之服務報酬即買賣價金6 ﹪即50萬7,480 元及其遲延 利息等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭 點厥為：㈠原告得否請求系爭房地出售之服務報酬？若可， 得請求金額為何？㈡被告主張抵銷其因此所受損失95萬0,33 6 元，是否有理由？茲分述如下： ㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件 者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第565 條 、第568 條定有明文。經查，兩造於104 年11月18日簽訂系 爭委託銷售契約，被告委託原告銷售其名下系爭房地，被告 並簽立（專任）委任授權書，並於105 年1 月23日簽立委託 契約內容變更合意書（見本院卷第7 頁至第13頁），此為兩 造所不爭執，自堪信為真實。依原告與被告簽立之系爭委託 銷售契約第5 條第1 項約定：「買賣成交者，受託人得向委 託人收取服務報酬，其數額為成交總價款6 ﹪，於買賣契約 簽訂時一次付清。受託人向買賣雙方收取之報酬合計不得逾 法定標準。」（見本院卷第8 頁），被告既經原告居間於10 5 年1 月23日以845 萬8,000 元之代價與訴外人張志瑋就系 爭房屋訂立不動產買賣契約書，張志瑋並依約將買賣價金匯 入系爭帳戶，本件系爭房地復於同年3 月30日辦理移轉登記 至張志瑋名下，且於同年4 月20日完成點交程序，足認原告 確已仲介完成被告與張志瑋就系爭房屋之買賣，是以原告依 據系爭委託銷售契約第5 條第1 項之約定，請求被告應於系 爭買賣契約成立時，給付服務報酬即成交總價款6 ﹪之金額 507,480 元（計算式：8,458,000 ×6 ﹪＝507,480 ）予原 告，自屬有據，堪予認定。 ㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277 條定有明文。經查，被告抗辯因原告違法出租 及遲延交屋，造成被告因此受有損害，包含銀行利息損失、 另案所支出之律師費用、違法出租之不當得利及被告訴訟代 理人因另案提告，影響工作之精神上慰撫金，共950,336 元 為抵銷等語，為原告所否認，自應由被告就其受有損害之有 利事實負舉證之責。茲分述如下： ⒈依兩造所簽訂之系爭委託銷售契約書第8 條第1 、2 項約定 ：1.委託人同意受託人及承辦地政士有自己代理及雙方代理 之特別權限。2.買方出價之承購條件已達到本約約定收款條 件或更有利或經委託人承諾時，委託人同意受託人無須再通 知即得全權代理收受定金，買賣契約於受託人收受定金時成 立生效，委託人應依通知出面與買方簽立買賣契約書；第9 條約定：受託人依本契約仲介完成者，委託人應予受託人所 仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書」，並由委託 人及買方協商或授權受託人代為指定地政士，辦理一切所有 權移轉登記及貸款等相關手續（見本院卷第9 頁）。又兩造 所簽訂之委任授權書記載：委託人瞭解受託人主要代銷自有 物件，委售不動產將比照相同作業模式，故同意無條件配合 並授權受託人得不經通知，全權辦理銷售事宜，包括廣告、 帶看、裝修整理或現況銷售、協商、解約、收付款至交屋結 案各項作業，並得與第三人合作執行。但須委託人親自協辦 、補件、用印、支付應繳款項或為其他必要行為時，委託人 應立即配合辦理等語（見本院卷第12頁），足認被告委託原 告銷售系爭房屋，已同意原告有雙方代理之特別權限，對於 買方出價之承購條件已達到本約約定收款條件，原告無須再 通知即得全權代理收受定金，且被告應依通知出面與買方簽 立買賣契約書，並授權原告辦理一切所有權移轉登記、貸款 等相關手續及後續交屋結案等各項作業甚明，因此原告覓得 訴外人張志瑋出價達兩造於105 年1 月23日所簽訂委託契約 內容變更合意書所委託之價格即845 萬8,000 元（扣除服務 報酬後，底價為795 萬元，見本院卷第13頁），被告即授權 原告有代理收受買方張志瑋之定金，被告復於105 年1 月23 日與張志瑋就系爭房地簽訂不動產買賣契約書及系爭信託契 約（見本院卷第14頁至第23頁），堪認被告已授權原告辦理 一切所有權移轉登記、貸款及後續交屋結案之權限。因此原 告依系爭房地之不動產買賣契約書第2 條付款方式約定，交 款（尾款）654 萬元，於買方申請貸款，應依第4 條約定辦 理，並於貸款核撥時代償賣方抵押貸款，餘款俟辦妥抵押權 塗銷登記後給付並辦理交屋手續等語觀之（見本院卷第15頁 ），被告於買方張志瑋辦妥貸款並代償被告之抵押貸款後， 辦妥抵押權塗銷登記，即負有依上開不動產買賣契約書第5 條約定辦理本件產權移轉登記，又系爭房地已於105 年3 月 30日辦妥移轉登記至張志瑋名下，即屬買方張志瑋之財產。 況被告已全權授權原告辦理系爭房屋之後續結案交屋作業， 而原告又已得被告同意有雙方代理之特別權限，原告受買方 張志瑋委託代為出租已移轉登記至買方張志瑋之系爭房屋予 第三人，自無損害被告之權利。是以被告抗辯原告違法出租 ，受有2 萬8,000 元之損害，即屬無據，並無可採。再者， 被告亦已全權授權原告辦理交屋作業，則原告自應就被告因 交屋所生之損害負責。然查，系爭房屋業已於105 年4 月20 日順利辦妥點交程序，此有點交證明書存卷可佐（見本院卷 第26頁），被告復未舉證原告代張志瑋出租系爭房屋，造成 被告點交系爭房屋有何損害，是以被告辯稱受有2 萬8000元 之損害，即屬無據。 ⒉被告辯稱因原告阻擋聯邦銀行撥款予被告，致被告受有聯邦 銀行延遲撥款之利息損失、另案訴訟律師費用6 萬元及被告 訴訟代理人吳明軒因無法清償新光銀行、花旗銀行貸款及另 案奔走訴訟之6 個月工作損失，作為精神慰撫金云云，為被 告所否認。經查，依被告、張志瑋與聯邦銀行所簽署系爭信 託契約第1 條約定：信託之目的係為甲乙雙方共同就不動產 買賣契約完成前甲方所繳交之買賣價金共同委由丙方信託管 理；第2 條約定：本信託財產歸屬權利人為「信託指示通知 書」（以下稱指示通知書）所載受益人或法院判決所載有權 受領信託財產之人（見本院卷第20頁）；第5 條第4 款之約 定：甲乙雙方同意以信託財產支付乙方應付之房屋買賣仲介 報酬。丙方於結案時依仲介報酬請款收據，以信託財產支付 之（見本院卷第21頁）等語，再觀諸系爭信託契約所列契約 當事人為委託人兼受益人張志瑋（即買方，以下簡稱甲方） 、委託人兼受益人周意珠（即賣方，以下簡稱乙方）、受託 人：聯邦銀行（以下稱丙方），可見原告並非系爭信託契約 之當事人甚明，受託人聯邦銀行依系爭信託契約第2 條，應 依指示通知書所載受益人或法院判決所載有權受領信託財產 之人撥付信託財產，從而撥付信託財產之決定權人為受託人 聯邦銀行甚明。被告所提出原告105 年8 月18日所出具電子 郵件予聯邦銀行：「有關本公司就前揭就周意珠及張志瑋間 不動產交易價金信託案，係請貴行依據信託契約將結案款同 時撥付三方（買賣雙方及本公司）。而目前本件相關爭議刻 正進行訴訟程序中，如有疑義則請暫勿處理全部款項，實感 德便」等語（見本院卷第98頁）。惟查，原告並非系爭信託 契約之當事人，更非受託人，並無權決定撥款與否，原告建 請聯邦銀行如認有疑義，暫勿處理，僅係建議性質，決定撥 款與否仍為聯邦銀行之權限，被告與張志瑋並未共同出具指 示通知書同意撥款，受託人聯邦銀行自無從依系爭信託契約 第2 條之約定撥款，況被告不同意依系爭信託契約第5 條第 4 款約定由聯邦銀行撥款，亦經被告訴訟代理人吳明軒於另 案本院105 年度訴字第1162號買賣價金事件審理中自承：「 （被證2 信託指示通知書）這是用來把買賣價金匯出來，這 個通知書沒有問題，我們會通知銀行暫不撥款，是因為仲介 有些違法的事實。信託指示通知書內容我們原來確實有同意 ，是後來覺得仲介有問題才改通知銀行先不要撥款」（見本 院105 年度訴字第1162號卷〈下稱11462 號卷〉第34頁）， 且經該案追加被告聯邦銀行於審理時陳明：「因為變更後的 指示與信託契約第5 條第4 項『以信託財產支付仲介報酬』 之約定不符」等語（見本院1162號卷第79頁）勾稽，足認受 託人聯邦銀行係因被告通知暫不撥款，故未依指示通知書撥 款，復因被告變更原來之付款指示與系爭信託契約第5 條第 4 項約定不符而未撥款，顯與原告所寄發上開電子郵件無涉 ，是以被告抗辯係原告阻止聯邦銀行撥款，即乏所據，從而 被告主張原告應就聯邦銀行自105 年4 月20日迄106 年8 月 3 日間拒絕撥款所生之利息損失，負損害賠償責任，並無理 由。況被告另案以本院105 年度訴字第1162號對張志瑋、聯 邦銀行提起給付價金訴訟事件，請求張志瑋、聯邦銀行給付 系爭房地之買賣價金並從信託帳戶撥款，此乃被告為主張捍 衛自己之法律上權益而提起之訴訟行為，且民事一審訴訟並 未採取強制律師代理主義，亦難認被告抗辯另案所支出之律 師費用與本件原告出租行為間有何因果關係，故被告抗辯原 告應就被告所支出另案律師費用6 萬元為抵銷，亦屬無據。 再者，被告另案與張志瑋、聯邦銀行進行訴訟所生之損害， 係因被告嗣通知聯邦銀行不同意依指示通知書撥款行為所致 ，與原告代理張志瑋出租行為無涉甚明。至被告與被告訴訟 代理人吳明軒間就系爭房地存有借名登記契約，乃渠等之內 部關係，並無從拘束契約外之第三人。況被告訴訟代理人吳 明軒既非系爭房地不動產買賣契約、系爭信託契約、系爭委 託銷售契約之當事人，依債之相對性原則，被告訴訟代理人 吳明軒即非上開契約所保護之對象，是以被告訴訟代理人吳 明軒本無從主張債務不履行，故被告訴訟代理人吳明軒因資 金周轉而另行向新光銀行或花旗銀行貸款所生之利息或為另 案訴訟奔波之工作損失或精神慰撫金，均非被告之損失，亦 非因本件原告之出租行受損所致，並無因果關係存在，因此 被告主張抵銷，均乏所據，應予駁回。 五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者， 債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5 ﹪，民法第229 條第2 項、第3 項、第233 條第1 項 、第203 條分別定有明文。經查，本件給付服務報酬之債務 ，其給付並無確定期限，而本件起訴狀繕本於106 年11月13 日寄存送達於被告，於10日後即同年月23日發生送達效力（ 見本院卷第42頁），生催告之效力，被告自受催告時起，始 負遲延責任，則原告請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日 即同年月24日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之遲延利息， 即屬有據。 六、綜上所述，原告依據系爭委託銷售契約第5 條約定，請求被 告給付服務報酬50萬7,480 元，及自起訴狀繕本送達翌日即 10 6年11月24日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息，為 有理由，應予准許。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行， 核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；另依職權諭知被 告如預供擔保，得免為假執行。 七、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。 八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 4 月 13 日 民事第三庭 法 官 姚重珍 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 4 月 16 日 書記官 蔡佳芳