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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1758號 原　　　告　上茂不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　張正宇 訴訟代理人　葉建浩律師 被　　　告　李睿斌 　　　　　　李國霖 　　　　　　李玉蘭 共　　　同 訴訟代理人　黃文明律師 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國107 年7 月10 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告李睿斌應給付原告新臺幣肆拾肆萬玖仟貳佰零參元，即自民 國一百零六年七月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。 被告李國霖應給付原告新臺幣柒拾參萬柒仟壹佰柒拾貳元，即自 民國一百零六年七月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。 被告李玉蘭應給付原告新臺幣肆拾壹萬參仟捌佰捌拾貳元，即自 民國一百零六年七月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告李睿斌負擔百分之十四、被告李國霖負擔百分之 二十五、被告李玉蘭負擔百分之十一，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹拾伍萬元為被告李睿斌供擔保後 得假執行；但被告李睿斌如以新臺幣肆拾肆萬玖仟貳佰零參元為 原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣貳拾肆萬陸仟元為被告李國霖供擔 保後得假執行；但被告李國霖如以新臺幣柒拾參萬柒仟壹佰柒拾 貳元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第三項於原告以新臺幣壹拾參萬捌仟元為被告李玉蘭供擔 保後得假執行；但被告李玉蘭如以新臺幣肆拾壹萬參仟捌佰捌拾 貳元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面 按被告不抗辯法院無管轄權，而為本案之言詞辯論者，以其 法院為有管轄權之法院，民事訴訟法第25條定有明文。原告 起訴時係依買賣仲介專任委託書（下稱系爭委託書），對被 告提起本件訴訟，被告不抗辯本院無管轄權，而為本案之言 詞辯論，揆諸前揭規定，已生應訴管轄效力，本院對本件訴 訟自有管轄權。 貳、程序方面 一、原告主張：被告李睿斌、李國霖、李玉蘭（下分別以姓名稱 之，合稱被告）為桃園市○○區○街○段000000000地號土 地（下分別以地號稱）共有人，李睿斌、李玉蘭為同區段13 02地號土地（下以地號稱之，與1278、1301地號土地合稱系 爭土地）共有人，應有部分如附表一所示。被告於民國106 年4 月14日與伊簽訂系爭委託書，委託伊居間銷售系爭土地 ，委託期間自斯時起至同年月30日止，委託價格為每坪新臺 幣（下同）47萬元，並約定服務報酬為成交價之1%。伊於同 年月15日覓得訴外人誠佳建設股份有限公司（下稱誠佳公司 ）願以前開價格購買系爭土地，並簽訂買賣要約書（下稱系 爭要約書），嗣經李睿斌、李國霖簽認同意出售，故被告與 誠佳公司間就系爭土地之買賣契約業已成立，詎經伊屢次通 知被告與買方簽訂買賣契約之時間，均未獲置理，是買賣契 約係因可歸責於被告事由致未簽訂完全。惟伊既已依系爭委 託書所載條件為被告覓得買方，僅因被告違約而未簽訂買賣 契約，依民法第101 條第1 項規定，視為買賣契約已成立， 被告應按成交價額之4%給付服務報酬予伊，惟因被告既已無 繼續履約之意，伊亦無須辦理後續手續而得以節省成本，是 伊願減縮僅以成交價額之1%請求前開服務報酬，爰依民法第 568 條第1 項規定，系爭委託書第4 條、第6 條第1 項、第 3 項、第4 項約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠李國霖 應給付原告147 萬4,333 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息；㈡李睿斌應給付原告89萬 8,403 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息；㈢李玉蘭應給付原告82萬7,779 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣ 願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭委託書左下方記載「竹北置地」文字，所載 承辦人員凃祥騰交付予伊之名片，亦係記載「竹北置地開發 有限公司組長」，系爭委託書之當事人是否為原告，已有可 疑，本件原告當事人不適格。又系爭委託書係凃祥騰於106 年4 月14日中午利用李玉蘭為國小畢業，識字不多，且年長 體弱之狀況，於未向李玉蘭說明系爭委託書所載內容及意義 之情形下，謊稱「委託書不算完成」等語，欺騙李玉蘭，並 脅迫稱系爭土地為共有，不論是否同意，均可利用土地法第 34條之1 方式低價處理，而迫使李玉蘭簽署系爭委託書，未 予李玉蘭攜回審閱系爭委託書，並擅自在其上「業已充分瞭 解本契約條文，自願放棄行使契約審閱權利」欄位勾選，因 李玉蘭自始無委託原告之意願，訴外人即其女邱秀美乃於同 日2 度電聯凃祥騰，告知李玉蘭不瞭解系爭委託書內容，確 定不再委託，是以其後李玉蘭未在系爭要約書簽名。而李睿 斌、李國霖前已告知凃祥騰，需李玉蘭確實瞭解並願意委託 出售系爭土地，始同意委託，然凃祥騰卻隱匿前開經過，誆 騙業與取得李玉蘭同意，使李睿斌、李國霖簽署系爭委託書 及系爭要約書，未給予契約審閱期間，甚且系爭要約書上所 載簽署時間，亦為李睿斌、李國霖簽署時所無。因李玉蘭不 瞭解系爭委託書之內容，只是簽署空白委託書，自始無委託 原告之意願，凃祥騰亦稱系爭委託書有空白，不算數等語， 是系爭委託書自始不成立；退步言之，因伊就系爭委託未有 審閱期間，依消費者保護法第11條之1 規定，系爭委託書亦 屬無效。縱認系爭委託書係有效，因伊簽署系爭委託書時， 有前開詐欺、脅迫之情，且簽署翌日，即被要求簽署系爭要 約書，亦可知伊自始有受詐欺、脅迫之情，且伊未獲通知有 斡旋金或買賣定金之事，卻被要求於106 年5 月16日與買方 簽訂買賣契約，亦有違常情，顯非真實交易，伊亦已撤銷系 爭委託書等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均 駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。 三、本院協同兩造整理本件不爭執事項如下（見本院卷第38、23 4 至235 、272頁）： ㈠李玉蘭及李睿斌原為1302地號土地之共有人，並與李國霖 共有1278、1301地號土地，各土地之面積及各共有人之應 有部分比例如附表一所示。系爭土地已於106 年5 月24日 以買賣為原因，移轉登記予訴外人寶鎂建設股份有限公司 ，再於106 年12月29日以買賣為原因，移轉登記予訴外人 惠翔建設股份有限公司。 ㈡系爭委託書上李玉蘭及李睿斌之簽名、系爭要約書上李睿 斌之簽名，均為李玉蘭、李睿斌親自簽名；系爭委託書及 系爭要約書上李國霖之簽名，係李國霖授權訴外人即其母 黃月麗簽名。 ㈢原告前於106 年4 月26日寄發中壢興國郵局第76號存證信 函（下稱系爭原告存證信函）予被告，惟李玉蘭部分經拒 收退回，李國霖及李睿斌部分經原址查無其人，而均遭退 回，另信封上有記載106 年4 月27日妥交管委會代收， 106 年5 月2 日管委會無法轉交退回。原告嗣經由本院公 證處寄送「賀成交通知信函」予被告。 ㈣被告前委託黃文明律師，於106 年5 月17日寄發臺北南陽 郵局第791 號存證信函（下稱系爭被告存證信函），所載 收件人為「上茂不動產仲介經紀有限公司（竹北製地開發 有限公司承辦人涂祥騰）」，該存證信函於106 年5 月18 日送達被告。 四、原告主張已依系爭委託書所載條件為被告覓得買方，惟被告 拒絕簽訂買賣契約，依民法第101 條第1 項、第568 條第1 項規定，系爭委託書第4 條、第6 條第1 項、第3 項、第4 項約定，被告應給付服務報酬等語，為被告所否認，並以前 揭情詞置辯，是本件爭點為：㈠原告對被告提起本件訴訟， 是否有當事人適格之欠缺？㈡系爭委託書之契約當事人為何 人？㈢系爭委託書之效力為何？㈣原告依民法第101 條第1 項、第568 條第1 項規定，系爭委託書第4 條、第6 條第1 項、第3 項、第4 項約定，請求被告給付服務報酬，有無理 由？茲分述如下： ㈠原告對被告提起本件訴訟，是否有當事人適格之欠缺？ 按當事人適格，乃指當事人就具體特定之訴訟，得以自己 之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判 決之資格而言。故在給付之訴，祗原告主張其為訴訟標的 法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主 體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是 否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備， 即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（ 最高法院93年度台上字第202 號判決意旨參照）。今查， 原告主張與被告間簽署系爭委託書，而依系爭委託書約定 及民法第101 條第1 項、第568 條第1 項規定，請求被告 給付服務報酬，即主張兩造各為本件訴訟標的法律關係之 權利、義務主體，其當事人即屬適格，至系爭委託書是否 為原告與被告簽訂，乃屬訴訟實體上有無理由問題，被告 主張原告不具當事人適格云云，容有誤認。 ㈡系爭委託書之契約當事人為何人？ 系爭委託書之下方雖有「竹北置地」等文字，與被告接洽 簽訂系爭委託書之凃祥騰所持名片亦記載「竹北置地」， 惟系爭委託書所載受託人為「竹北置地上茂加盟店上茂不 動產仲介經紀有限公司」，法定代理人則記載「張正宇」 ，其上並載明「各家加盟店皆為獨立經營之經紀業，本合 約書係由竹北置地付印供加盟店參考使用」等文字，有系 爭委託書在卷可稽（見本院卷第14頁），凃祥騰亦於本院 具結證稱：原告係加盟竹北置地公司，但獨立營業，原告 之委託書上皆有蓋章，顯示上茂不動產加盟店等語（見本 院卷第171 頁），是系爭委託書之債權債務主體即契約當 事人應係兩造無訛，至其上所載「竹北置地」等文字，僅 係表彰原告為「竹北置地」加盟店之意，無礙於原告為系 爭委託書之契約主體之事實，被告徒以系爭委託書及凃祥 騰之名片上記載「竹北置地」等文字，即質疑原告是否為 系爭委託書之當事人，尚屬無據。 ㈢系爭委託書之效力為何？ 1.系爭委託書業已成立。 ⑴按稱居間者，為當事人約定，一方為他方報告訂約之機 會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第56 5 條定有明文。次按當事人互相表示意思一致者，無論 其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點 ，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推 定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一 致時，法院應依其事件之性質定之，亦為民法第153 條 所明定。 ⑵經查，系爭委託書業已載明「立委託書人＿＿＿（以下 簡稱甲方，即被告，下同）茲為下列不動產買賣事宜， 特委託竹北置地上茂加盟店上茂不動產仲介經紀有限公 司（以下簡稱乙方，即原告，下同）居間仲介銷售…… 雙方合意訂立下列條款以資共同遵守：◎不動產標示… …（即系爭不動產）……一、甲方同意專任委託銷售期 限：自民國106 年4 月14日起至民國106 年4 月30日止 。二、甲方委託銷售價格為新台幣每坪肆拾柒萬元整。 三、甲方同意於買賣成交後至遲於簽約同時，乙方得向 甲方一次收取成交價額4%（手寫刪除改成1%）作為服務 報酬……」等文字，已將委託標的、委託事項、委託期 間、委託價格及服務報酬等明確記載，並經被告於「立 委託書人（甲方）」欄位簽名（見本院卷第14頁），堪 認兩造間就被告以每坪47萬元委託原告出售系爭土地， 並支付成交價格1%做為被告服務報酬之意思表示已然合 致，且觀其內容係約定原告為訂約之媒介，被告給付報 酬，是兩造業已成立居間契約，要無疑義。 ⑶被告雖辯稱其不瞭解系爭委託書之內容，只是簽署空白 委託書，自始無委託原告之意願，凃祥騰亦稱系爭委託 書有空白，不算數，而謂系爭委託書不成立云云。李玉 蘭並於本院依民事訴訟法第367 條之1 規定行當事人訊 問時，為前開陳述（見本院卷第165 頁及其背面），惟 殊不論現存系爭委託書上所載委託標的、委託事項、委 託期間、委託價格及服務報酬均明確記載無缺，業如前 述，李玉蘭該等陳述及被告爭執簽署者為空白委託書云 云，已與證據資料未符。且按無行為能力人之意思表示 ，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意 識或精神錯亂中所為者，亦同，民法第75條定有明文。 此項規定，旨在兼顧表意人權益及交易安全，在98年11 月23日修正之民法第15條、增訂之同法第15條之1 等規 定施行前，未受禁治產宣告之成年人，即非無行為能力 人，其所為之意思表示，原則上應屬有效，僅於意思表 示係在無意識或精神錯亂中所為，方得謂為無效。而所 謂無意識，係指全然無識別、判斷之能力；精神錯亂， 則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度 而言。故未受禁治產宣告之成年人，於行為時縱不具正 常之意思能力，惟如未達上述無意識或精神錯亂之程度 ，要難謂其意思表示無效（最高法院99年度台上字第 1994號判決意旨參照）。查李玉蘭為00年0 月00日生， 於簽立系爭委託書時，業已成年，復無證據顯示其為經 法院裁定為受輔助宣告人、受監護宣告人，是李玉蘭在 法律上並非無行為能力人，則其抗辯其意思表示不生效 力，自應證明其為系爭委託書意思表示時，處於無意識 或精神錯亂狀態始可，惟李玉蘭就此並未舉證以實其說 ，且李玉蘭為有一定社會經驗之成年人，縱以其學歷僅 國小畢業、曾經中風之身體狀況，亦當可知於系爭委託 書上簽名之意義，其復曾於簽署系爭委託書前之106 年 2 月24日簽署不動產（專任）委託書委託訴外人梁美玉 代書出售系爭土地，業經梁美玉於本院具結證稱李玉蘭 有打1 份專任銷售委託書給伊等語，並提出該委託書在 卷為憑（見本院卷第226 、239 頁），此為被告所不爭 執，益徵李玉蘭確有簽署系爭委託書之智識能力，參以 其與凃祥騰並非熟識而有信賴關係，亦無其他債權債務 糾葛，衡情殊難想像其會簽署空白委託書，遑論依簽署 系爭委託書當日亦在場之證人即李玉蘭之子邱新仁於本 院具結證稱：簽署系爭委託書時，凃祥騰有跳著講系爭 委託書上之文字內容，他講的是他會替臺北的兩個賣主 找買家，用多少價格出售，之後說他們是抽多少傭金， 他說他傭金沒有抽那麼多，伊印象中他說只有1%，他當 場也有在上面塗改等語（見本院卷第191 頁），足見簽 署系爭委託書時，凃祥騰確有告知李玉蘭其上所載內容 ，李玉蘭亦係於知悉該內容並同意後始為簽名，堪認原 告與李玉蘭確有達成系爭委託書之意思表示一致而成立 居間契約，且該契約效力亦不因李玉蘭在系爭委託書上 簽名「時」，系爭委託書上是否有空白未填載事項而受 影響。李玉蘭雖又稱其自始無委託原告之意云云，惟按 表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者 ，其意思表示，不因之無效；但其情形為相對人所明知 者，不在此限，民法第86條規定甚明。李玉蘭既已簽署 系爭委託書，系爭委託書客觀上並未表彰任何不欲受其 拘束之條件，縱李玉蘭內心存有不欲委託之意思，惟其 所為真意保留，依民法第86條前段規定，李玉蘭仍應受 其表達之意思表示所拘束，不得謂系爭委託書不成立。 2.系爭委託書不因未給予審閱期而無效。 ⑴按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日 以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經 營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效 。違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消 費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得 選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事 項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期 間」，消費者保護法第11條之1 定有明文。另行政院消 費者保護委員會第99次委員會議通過「不動產委託銷售 定型化契約應記載及不得記載事項」，其中第1 條第1 項規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3 日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。惟上開規 定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定 型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消 費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達， 故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定 期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行 為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解 後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選 擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限 制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。再者 ，企業經營者於簽約後已經將上述定型化契約交付予消 費者，消費者有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當 合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦 未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處 ，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契 約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。是企 業經營者雖於簽約前未給予消費者3 日以上之契約審閱 期，自亦應認為上述契約審閱期之瑕疵已經補正，消費 者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契 約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。 ⑵查原告係從事不動產仲介業，其與被告簽訂之系爭委託 書，則係原告事前繕打印製供同種類契約訂立之用，有 系爭委託書約在卷足稽，自屬定型化契約，而有前開條 文之適用。又系爭委託書之第1 段即載明「注意！依內 政部公告，委託人有三天以上之契約審閱權，委託人於 契約簽訂前可要求本契約影本攜回審閱。委託人簽訂本 契約時（請勾選）：□業已行使契約審閱權力。□業已 充分瞭解本契約條文，是願放棄行使契約審閱權利。立 約人：＿＿＿（簽章）簽署時間：民國＿年＿月＿日」 ，其中「□業已充分瞭解本契約條文，是願放棄行使契 約審閱權利」欄位業經勾選，被告復於上開「立約人」 欄位簽名確認（見本院卷第14頁），依民事訴訟法第35 8 條第1 項規定「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章 或按指印或有法院或公證人之認者，推定為真正」，自 推定上開條款之記載為真正，被告主張該勾選為凃祥騰 個人虛偽之意思，應由被告負舉證之責，然被告就此並 未舉證以實其說，是被告確已知悉其得主張3 日以上之 契約審閱權，惟自願放棄行使審閱期間，應堪認定，且 證人凃祥騰於本院具結證稱：伊是經由李睿斌之母親黃 月麗跟李玉蘭取得聯繫。當初會找到黃月麗是因為伊知 道系爭土地有在市場上流通，伊剛開始是先去拜訪李玉 蘭，但因李玉蘭住在社區內，有警衛管理，一直無法拜 訪，後輾轉透過他人自李玉蘭處取得黃月麗的電話，並 稱系爭土地都是臺北的地主在作主，要伊直接跟臺北的 地主聯繫，伊就開始跟黃月麗聯絡，再經由黃月麗跟李 玉蘭間的溝通，伊在106 年4 月14日中午1 點左右，伊 到李玉蘭社區門口，黃月麗有跟李玉蘭講好，叫伊進去 簽委託，伊當時有針對系爭委託書的每一條條文解釋， 甚至連履約方式及付款方式及整起交易安全及土地單價 告知，在此過程李月蘭之子也有針對每筆內容來發問， 並提出如果土地賣掉，是否可以依照他們的要求分別匯 款給他們想要的人，伊總共待了約1 個小時，時間不算 短，李玉蘭他們也有問很多問題，伊皆有回答等語（見 本院卷第169 頁及其背面），佐以邱新仁前開證詞，足 見被告就委託原告銷售系爭土地之意旨、委託期間、委 託銷售價格以及服務報酬以價金1%計算等部份，均已經 與李玉蘭詳細磋商後，瞭解而約定明確，是被告自不得 再就此部分之約定內容，主張未經提供合理審閱期而無 效。況系爭委託書1 式2 份，被告亦持有1 份，自可隨 時查閱契約內容，然被告於提起本件訴訟前，未曾向原 告反應契約審閱權遭剝奪，是縱原告在簽約前未給予被 告合理之審閱期間，該瑕疵亦經補正，被告於本件訴訟 中始執消費者保護法法第11條之1 審閱期之規定，抗辯 系爭委託書無效云云，要無可取。 3.被告抗辯已依民法第92條第1 項規定撤銷系爭委託書之意 思表示，並無理由。 ⑴按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷 其意思表示，民法第92條第1 項定有明文。民法上所謂 詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其 因錯誤而為意思之表示，雖不以積極之欺罔行為為限， 但必相對人因其行為而陷於錯誤，且係指對於表意人意 思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為 真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言 ，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之 陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形，至不 真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實 與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高 法院106 年度台上字第1249號、100 年度台上字第858 號判決意旨參照）。所謂因被脅迫而為意思表示，係指 因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人 ，使其心生恐怖，致為意思表示而言（最高法院95年度 台上字第2948號判決意旨參照）。當事人主張其意思表 示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫 之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判 例意旨參照。查被告主張係受詐欺、脅迫而簽署系爭委 託書乙節，為原告否認，揆諸前開說明，自應由被告就 其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任。 ⑵被告主張凃祥騰向李玉蘭稱系爭委託書內容有空白，簽 名不算數，構成詐欺云云。惟承前所述，李玉蘭於簽署 系爭委託書時，業經凃祥騰告知系爭委託書之內容，並 經李玉蘭同意而簽署系爭同意書，難認凃祥騰有就對於 李玉蘭就是否簽訂系爭委託書之意思形成過程屬於重要 而有影響之事實，為不實之陳述，難認與「詐欺」之要 件相符。被告有主張凃祥騰告知李玉蘭，如不簽署系爭 委託書，依土地法第34條之1 規定，仍可以低價出售系 爭不動產，而有脅迫之情云云。惟系爭土地為李玉蘭與 其餘被告共有，就系爭土地之出賣事宜，本有土地法第 34條之1 規定之適用，凃祥騰縱然為上開陳述，亦僅係 告知現行法律規定及其法律效果，而非告以不法危害之 事，亦與「脅迫」之要件相符。被告又辯稱凃祥騰明知 簽署系爭委託書之當天，李玉蘭之女已告知凃祥騰告不 要委託，然凃祥騰告卻向李國霖、李睿斌稱系爭委託書 已得李玉蘭同意，而屬詐欺云云。惟殊不論就被告抗辯 需李玉蘭同意，李國霖、李睿斌方同意簽署系爭委託書 乙節，未見被告舉證證明，且系爭委託書確經李玉蘭簽 署而有同意之情，亦如前述，雖被告主張李玉蘭之女於 簽署系爭委託書之當日有告知凃祥騰不要委託，並經證 人即李玉蘭之女邱秀美、邱新仁、梁美玉證稱邱秀美有 打電話予凃祥騰告知李玉蘭不要委託等語（見本院卷第 167 頁背面至第168 、191 頁背面、第227 頁），惟該 電話既係邱秀美所打，而非李玉蘭所撥打，李玉蘭是否 有此意思，已非無疑，凃祥騰持經李玉蘭簽署之系爭委 託書，促使李國霖、李睿斌亦同簽署，難認有何詐欺情 事，遑論李玉蘭業於本院稱伊有跟伊女兒說簽委託書之 事，但沒有要伊女兒打電話給凃祥騰等語（見本院卷第 166 頁），益徵被告主張凃祥騰詐欺李國霖、李睿斌乙 節，並非可採。此外，被告復未能舉證證明其係在原告 以詐欺、脅迫方式要求被告簽署系爭委託書，其據以主 張業以系爭被告存證信函撤銷系爭委託書之意思表示， 於法不合，自不生撤銷之效力。 4.綜上，系爭委託書於被告瞭解其內容之情形下，與原告意 思表示合致，而經被告簽署，應已有效成立，且被告就原 告詐欺或脅迫被告為意思表示之有利事實未舉證以實其說 ，其主張本件有詐欺或意思表示錯誤予以撤銷之適用，不 足為採，系爭委託書仍屬有效，原告自得本於系爭委託書 之約定對被告而為主張。 ㈣原告依民法第101 條第1 項、第568 條第1 項規定，系爭 委託書第4 條、第6 條第1 項、第3 項、第4 項約定，請 求被告給付服務報酬，有無理由？ 1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約 因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。居間契約乃屬於以從 事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一 方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居 間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之 機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。居間人因單純之 報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告 於相對人，或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會 外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使 之成立者，居間人有報酬請求權。即民法居間之特性在於 ，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立 ）。換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務 乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告 或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其 給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之 報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。 而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託 人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務 ，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險，此有別於一 般雙務契約，亦即依居間之法律性質，買賣雙方不因此喪 失議約之權利。次按因條件成就而受不利益之當事人，如 以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，為民 法第101 條第1 項所明定。所謂阻其條件之成就，必須有 阻其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，尚 不在此規定適用之列。經查，系爭委託書既係針對原告提 供被告之買賣交易機會，被告自仍保有自行決定是否成交 之權利，並不負有當然必須締約成交之義務，原告固於系 爭委託書之委託銷售期間內覓得誠佳公司簽署系爭要約書 ，然李玉蘭既未同意前開條件，原告復未舉證被告與誠佳 公司於委託銷售期間就系爭土地價格業已合致，且買賣價 格悉屬買賣雙方自由決定權利，雙方就系爭土地價格未能 合致而不成交，亦為自由市場經濟之常態，被告拒絕與誠 佳公司斡旋、訂定買賣契約，實乃本於一般賣方維護自身 利益，因應實際交易需求、交易狀況考量所為之決定，核 與民法第101 條第1 項所定之故意不正當行為之規定有間 ，揆之前揭說明，尚難謂被告係故意以不正當方式促其給 付報酬條件不成就，原告依民法第101 條第1 項、第568 條第1 項規定，請求給付服務報酬，難謂有據。 2.次按系爭委託書第6 條第4 項約定「在買方與乙方簽訂買 賣要約書或斡旋金收據後，買方承購條件符合或優於甲、 乙方簽訂之委託條件，且經乙方通知簽約後，甲方如未能 履約亦視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方必須全額一 次給付乙方委託總價額4%」（見本院卷第14頁）。又按非 對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時 ，發生效力；送達於住居所、事務所或營業所不獲會晤應 受送達人者，得將文書付與有辨別事理能力之同居人或受 僱人，亦為民法第95條第1 項前段、第137 條第1 項所規 範。而所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍， 置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言；若表意 人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人 ，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知 往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內 ，相對人隨時可以了解其內容，依上說明，應認為已達到 而發生效力（最高法院58年台上字第715 號判例、86年度 台抗字第628 號裁定意旨參照）。經查，原告於系爭委託 書委託銷售期間內覓得誠佳公司出具系爭要約書，願按每 坪47萬元價格購買系爭土地，有系爭要約書在卷為憑（見 本院卷第15頁），且依卷附資料可知，原告於取得系爭要 約書後，即積極通知被告簽訂買賣契約，衡情，系爭要約 書所示要約應非虛妄，被告空言質疑交易之真實性，並無 可採。又系爭要約書所載承購價格、付款條件，均與系爭 委託書所載相同，亦即誠佳公司之承購條件與被告簽訂系 爭委託書之委託條件相符，且李睿斌、李國霖業於系爭要 約書上「賣方同意出售」欄位勾選並簽名，原告並已於10 6 年4 月26日寄發系爭原告存證信函至被告之住所地，並 於信封上載明收件人為被告，經各該址管理委員會於106 年4 月27日收受，就李玉蘭部分，因其於同日拒收，而經 退回原告，就李睿斌、李國霖部分則因管理委員會無法轉 交而於106 年5 月2 日退回原告已節，有系爭原告存證信 函暨其信封封面各1 份在卷可稽（見本院卷第16至21頁） ，堪認系爭原告存證信函確於106 年4 月27日已送達予被 告之受僱人，處於被告支配範圍內而隨時可了解其內容之 客觀狀態，揆諸上開說明，應認系爭原告存證信函已合法 送達予被告而發生效力。再細繹系爭原告存證信函之內容 ，原告已明確表明已依系爭委託書之委託條件收受買方買 賣要約書之意及與被告約定簽署買賣契約之時，足見原告 業以系爭原告存證信函向被告表明覓得符合被告委託條件 之買方及通知簽約之情，惟其後被告既未依被告通知與買 方簽訂買賣契約，依系爭委託書第6 條第4 項約定，視為 原告已完成居間仲介之義務，原告依該條規定，並自願減 縮，請求被告按委託總價額1%給付服務報酬予原告，即非 無據。惟觀諸系爭委託書第6 條第4 項約定，其性質應為 被告違約反悔時之債務不履行之違約金，是原告依該條約 定請求被告給付委託總價額1%之約定，係屬違約金之性質 。今縱然被告與誠佳公司順利簽署買賣契約，原告所得之 服務報酬，依照系爭委託書第3 條約定，係以實際成交總 價1%計算，即成交價1%為原告原先預期可得之服務報酬， 原告本件雖自願減縮按委託總價額1%請求被告給付違約金 ，亦不過係等同按原先預期可得之服務報酬而為請求。審 諸本件被告雖有違約，但因被告違約而原告後續省去之勞 務費用，參酌一般客觀事實及社會經濟情況，縱然以1%計 算給付原告所受損害，其金額仍屬過高，且原告固有就系 爭土地進行多方評估、尋覓潛在買方，而有諸多作為，然 此均在系爭委託書簽訂之前，原告就其所為前開作為可能 因被告不願委託原告銷售而無法取得相應報酬乙節，知之 甚明。爰斟酌系爭土地之委託價格，原告主要係於受託銷 售前付出勞力、時間、成本，及原告為房屋仲介公司、被 告為一般不動產委託出售者等一切情狀，認原告可請求被 告給付之報酬，應依民法第252 條規定，依職權核減為依 委託銷售總價之0.5%為適當。依此標準計算，原告得請求 各被告給付之服務報酬，分別為李國霖73萬7,172 元、李 睿斌44萬9,203 元、李玉蘭41萬3,882 元（計算式詳如附 表二所示）。又原告另主張依系爭委託書第4 條、第6 條 第1 項、第3 項而為本件請求，惟究其性質，亦係屬原告 就被告違約所得請求之服務報酬，其以單一聲明，請求法 院為同一之判決，應屬訴之客觀重疊合併。本院既認原告 得依系爭委託書第6 條第4 項約定請求被告給付服務報酬 ，則其依系爭委託書第4 條、第6 條第1 項、第3 項約定 請求被告給付服務報酬部分，本院自毋庸再加以論究，附 此敘明。 五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段、第203 條分別定有明文。本件原告依系爭委託書第6 條 第4 款約定，請求被告給付違約之服務報酬，性質屬損害賠 償預定之違約金，為無確定期限、無從另為約定利率之債務 ，自得依上開規定請求自被告收受起訴狀繕本翌日依法定利 率即週年利率5%計算之遲延利息，又本件起訴狀繕本係於10 6 年7 月10日分別送達李睿斌及李國霖、同年月12日送達李 玉蘭，有本院送達回證在卷可稽（見本院卷第45至47頁）， 則原告就上開請求併請求李睿斌、李國霖自106 年7 月11日 ，李玉蘭自107 年7 月13日起，均至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，自屬有據。 六、綜上所述，原告不得依民法第101 條第1 項、第568 條第1 項規定，請求被告給付服務報酬，惟原告依系爭委託書第6 條第4 項約定，請求李國霖給付73萬7,172 元及自106 年7 月11日起、李睿斌給付44萬9,203 元及自106 年7 月11日起 、李玉蘭給付41萬3,882 元及自106 年7 月13日起，均至清 償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許； 逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供 擔保，聲請宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無 不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分， 其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證 據，經本院斟酌後，認均與判決結果無影響，爰不再一一論 述。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。 中 華 民 國 107 年 8 月 3 日 民事第二庭 法 官 羅詩蘋 附表一：被告原所有應有部分比例 ┌─┬───┬────────┬────────┬────────┐ │編│共有人│1278地號 │1301地號 │1302地號 │ │號│ │面積：820.46㎡ │面積：1253.51㎡ │面積：177.14 │ ├─┼───┼────────┼────────┼────────┤ │1 │李玉蘭│219728/0000000 │1/4 │1/2 │ ├─┼───┼────────┼────────┼────────┤ │2 │李睿斌│280272/0000000 │1/4 │1/2 │ ├─┼───┼────────┼────────┼────────┤ │3 │李國霖│1/2 │1/2 │無 │ ├─┴───┴────────┴────────┴────────┤ │備註: 土地坐落桃園市○○區○街溪段 │ └────────────────────────────────┘ 附表二：本院判准金額計算式 ┌─┬───┬────────────────────────────────┬────────┬───────┐ │編│共有人│ 各共有人所有土地面積換算 │ 委託總價額 │本院判准金額 │ │號│ ├───────┬────────┬───────┬───────┤ （新臺幣） │ （新臺幣） │ │ │ │1278地號 │1301地號 │1302地號 │ 合計 │ │ │ │ │ │面積：820.46㎡│面積：1253.51 ㎡│面積：177.14㎡│（平方公尺） │ │ │ ├─┼───┼───────┼────────┼───────┼───────┼────────┼───────┤ │ │李玉蘭│180.28㎡ │313.38㎡ │88.57㎡ │176.12坪 │8,277萬6,400元 │41萬3,882元 │ ├─┼───┼───────┼────────┼───────┼───────┼────────┼───────┤ │ │李睿斌│229.95㎡ │313.38㎡ │88.57㎡ │191.15坪 │8,984 萬500元 │44萬9,203元 │ ├─┼───┼───────┼────────┼───────┼───────┼────────┼───────┤ │ │李國霖│410.23㎡ │626.76㎡ │0 │313.69坪 │1 億4,743 萬 │73萬7,172元 │ │ │ │ │ │ │ │4,300 元 │ │ ├─┴───┴───────┴────────┴───────┴───────┴────────┴───────┤ │備註：1.「各共有人所有土地面積換算」欄中，各筆土地面積，係以各筆土地面積乘以各共有人就該土地之應有部分比例換算│ │ ，並計算至小數點第2 位，第3 位四捨五入；「合計」欄位，則係以各筆土地面積之總和乘以0.3025換算成坪，並計│ │ 算至小數點第2 位，第3 位四捨五入。 │ │ 2.委託總價額係以各共有人所有土地面積總和即「合計」欄位乘以系爭委託書約定之每坪單價新臺幣47萬元計算。 │ │ 3.本院判准金額為委託總價額之0.5%，即以委託總價額乘以0.5%計算，元以下四捨五入。 │ └───────────────────────────────────────────────────────┘ 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 8 月 6 日 書記官 郭怡君