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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第619號 原　　　告　秦慧齡 訴訟代理人　林　凱律師 　　　　　　陳進文律師 被　　　告　昭揚建設股份有限公司 兼法定代理 人　　　　　葉春和 被　　　告　翁資傑 　　　　　　聶玉璞 　　　　　　呂雅蕙 上五人共同 訴訟代理人　鄭華合律師 上列當事人間請求返還價金等事件，於民國106 年12月12日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠伊於民國（下同）102 年10月9 日與被告昭揚建設股份有限 公司（下稱昭揚公司）及被告葉春和、翁資傑、聶玉璞、呂 雅蕙各簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約）及土 地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約），以購買坐落桃園 市○○區○○段○○○○○號土地之應有部分，及其上之「縱橫 」建案社區A2棟29樓房屋（以下合稱系爭房地）。依系爭房 屋契約第2 條約定記載之買賣標的為室內主建物52.74 坪（ 系爭房屋契約記載登記比例59.72%）、陽台5.64坪、共有部 分29.93 坪（系爭房屋契約記載登記比例33.89%）、汽車停 車位16.20 坪，以上合計為104.51坪，惟經伊細算，上開室 內主建物、共有部分占被告允諾之登記比例各應為50.46%（ 52.74 ÷104.51×100%＝50.46%）、28.63%（29.93 ÷104. 51×100%＝28.63%），皆與系爭房屋契約記載不符，且系爭 房屋契約記載登記比例亦僅有93.61%（59.72%＋33.89%＝93 .61%），尚有6.39 %未經記載，伊遂要求被告昭揚公司出面 說明，其均置之不理。被告昭揚公司嗣於105 年12月23日以 伊未繳納工程款為由寄發存證信函通知解除全部買賣契約， 並沒收伊已支付之價款新台幣（下同）589 萬3,500 元（房 屋款206 萬2,500 元、土地款383 萬1,000 元），惟兩造就 系爭房屋契約登記面積部分之意思既未見一致，應認系爭房 地買賣契約尚未成立；縱認成立，因被告刻意隱瞞登記面積 之重要資訊，自足構成伊解約之理由，被告不得收取伊已付 價款而應負連帶返還責任。 ㈡被告辯稱伊違約造成其損害云云，惟兩造間並未有懲罰性違 約金之約定，亦未見被告昭揚公司有任何損害，縱認伊應給 付違約金，因被告皆為從事不動產營業之人，被告昭揚公司 所營事業為住宅及大樓開發租售業，實收資本額為1 億元， 經濟能力相較伊已居於優勢甚多，且依財政部105 年度營利 事業各業所得額暨同業利潤標準，其中建築工程業之淨利率 為8%，而伊僅為普通消費者，對於不動產買賣之談判磋商與 締約過程，並不具相當知識經驗，況系爭房地非滅失不存在 ，被告仍得將系爭房地預定轉賣予他人，未因此完全喪失利 益，其損失至多為再一次銷售成本，及系爭房地營造成本之 利息，被告昭揚公司網頁止亦已自認系爭房地之「縱橫」建 案業已完銷，故被告沒收系爭房地買賣總價金15% 作為違約 金，且尚保有系爭房地全部所有權，顯然過高而難認公平， 自應減至相當數額，爰依消費者保護法第16條但書、民法第 179 條、第292 條準用第273 條規定提起本件訴訟等語。並 聲明：⒈被告昭揚公司與被告葉春和、翁資傑、聶玉璞、呂 雅蕙應連帶給付原告206 萬元，及自起訴狀繕本送達之日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告昭揚公司與被告 葉春和、翁資傑、聶玉璞、呂雅蕙應連帶給付原告383 萬元 ，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠原告於起訴前未曾質疑契約記載比例，且停車位係另外加購 ，面積記載於系爭房屋契約第2 條：「㈤汽車停車位面積壹 陸點貳零坪：…」，本非房屋登記總面積之範圍，原告顯係 將另外加購之停車位面積混列入主建物與共有部分，故本戶 房屋之登記總面積為主建物52.74 坪、附屬建物5.64坪、共 有部分29.93 坪，合計88.31 坪，則主建物占房屋登記總面 積之比例為59.72 ﹪（52.74 坪／88.31 坪＝59.72 ﹪）； 共有部分占房屋登記總面積之比例為33.89 ﹪（29.93 坪／ 88 .31坪＝33.89 ﹪）；附屬建物占房屋登記總面積之比例 為6.39﹪（5.64坪／88.31 坪＝6.39﹪），原告所稱房屋面 積短少6.39﹪即為系爭房屋契約第2 條明載之附屬建物面積 5.64坪，合計為100 ﹪，並無短少6.39﹪或與契約記載不合 之情事。 ㈡系爭房地買賣契約原屬合法有效，惟因原告自104 年11月開 始停繳期款，經伊數次書面通知催繳，均未獲置理款，直至 105 年12月23日相關款項已延欠1 年餘，伊遂依系爭房屋契 約第15條之約定解除契約，並沒收已繳價金589 萬3,500 元 作為違約金，而上開違約金之約定乃符合內政部頒布「預售 屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24項第4 款有 關買方違約之違約金不得超過總價15﹪之規定，為一般社會 經濟狀況所認可接受之標準，並無過高情形。再者，原告違 約導致系爭房地買賣契約解除，造成伊受有如營業利潤所失 利益、銷售服務費用損害、價金利息損害，及後續無法售出 期間之資金成本如貸款利息、繼續銷售系爭房地之管銷成本 等損害，原告復以伊之資本額認定屬經濟上之優勢、建築工 程業獲利有8%及系爭房地之建案已完銷欲證明兩造約定之違 約金過高而顯失公平，並非合理，況兩造間關於違約金之約 定乃雙方合意並明確記載於系爭房地買賣契約，非伊片面之 意思表示。 ㈢系爭房屋契約第19條及系爭土地契約第12條約定具有成立及 解除之聯立效力，使二份合約書之成立與解除同步發生，然 並非等同於各合約書之相關價金給付及返還之給付關係不可 分，即原告主張給付不可分之前提並不存在，故其依民法29 2 條準用273 條之規定請求伊等負連帶給付責任，顯屬無據 等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項（見本院卷第202、203頁）： ㈠原告已給付被告土地及房屋價款逾589萬元。 ㈡原告於106 年1 月13日寄發律師函予被告主張系爭房地買賣 契約無效，被告於106 年1 月16日收受；被告於105 年12月 23日寄發存證信函予原告主張解除系爭房地買賣契約，原告 於105 年12月23日收受。 ㈢兩造有簽訂系爭房屋契約、系爭土地契約。 四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第 1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點（見本院卷第203 頁 反面），本件之爭點乃為：㈠兩造間就系爭房地買賣（含汽 車停車位）登記面積之意思表示是否合致？被告所製作系爭 房屋契約中就登記面積之記載有無違反消費者保護法第16條 但書之規定，對原告顯失公平而致全部契約無效？㈡若系爭 房地買賣契約有效，則：⒈被告是否已合法解除系爭房地買 賣契約，而得逕自沒收原告已付價金589 萬3,500 元？⒉原 告是否已合法解除系爭房地買賣契約，而得請求被告連帶返 還已付價金589 萬3,500 元？⒊倘系爭房地買賣契約業經被 告合法解除，其沒收原告已付價款589 萬3,500 元作為違約 金是否有理由？該違約金數額是否過高而應酌減？⒋若被告 應返還若干價金予原告，依據兩造契約約定，系爭房屋契約 與系爭土地契約之出賣人，是否應負連帶返還價金之責任？ 茲就上開爭點，分述如下： ㈠兩造間就系爭房地買賣（含汽車停車位）登記面積之意思表 示是否合致？被告所製作系爭房屋契約中就登記面積之記載 有無違反消費者保護法第16條但書之規定，對原告顯失公平 而致全部契約無效？ ⒈系爭房屋契約第2 條：（預定買賣標示及權利範圍）載明： 「……本戶房屋主建物、附屬建物所有權全部暨其持分之共 有部分及地下壹樓編號第397A、398A、399A號汽車停車位， 面積合計共壹零肆點伍壹坪。其面積明細如後：㈠主建物面 積：（室內）伍貳點柒肆坪。㈡附屬建物面積：（陽台）： 伍點陸肆坪。㈢共有部分持分面積：貳玖點玖參坪。㈣主建 物面積占本房屋登記總面積之比例59.72%。本房屋公設比例 33.89%。㈤汽車停車位面積壹陸點貳零坪：甲方（即原告） 購買之停車位屬獎勵停車位，為地下壹層平面式編號第397A 、398A、399A號汽車停車位計參位，該停車位無獨立權狀， 其車位規格為250 公分×600 公分，面積包含車道及其他必 要空間（建照執照核准之停車位平面圖如附件十二）。」等 語（見本院卷第12頁），足認系爭房屋之登記總面積為主建 物52.74 坪、附屬建物5.64坪、共有部分29.93 坪，合計88 .31 坪，則主建物占房屋登記總面積之比例為59.72 ﹪（52 .74 坪／88.31 坪＝59.72 ﹪）；共有部分占房屋登記總面 積之比例為33.89 ﹪（29.93 坪／88.31 坪＝33.89 ﹪）； 附屬建物占房屋登記總面積之比例為6.39﹪（5.64坪／88. 31坪＝6.39﹪）無訛，至於系爭停車位則係另外加購，面積 記載於系爭房屋契約第2 條：「㈤汽車停車位面積壹陸點貳 零坪：…」，非系爭房屋登記總面積（主建物、附屬建物及 共有部分）之範圍，是原告主張系爭建物室內主建物、共有 部分占被告允諾之登記比例各應為50.46%（52.74 ÷104.51 ×10 0% ＝50.46%）、28.63%（29.93 ÷104.51×100%＝28 .63%），與系爭房屋契約記載不符，且系爭房屋契約記載登 記比例亦僅有93.61%（59.72%＋33.89%＝93.61%），尚有6. 39 %面積未經記載云云，顯係將另外加購之系爭3 停車位面 積列入主建物、附屬建物與共有部分計算，而所主張系爭房 屋面積短少6.39﹪即為系爭房屋契約第2 條明載之附屬建物 面積5.64坪，並無面積短少6.39﹪或與系爭房屋契約記載面 積比例不合情事甚明，原告前開主張要與系爭契房屋契約之 記載內容不符，自非可取。 ⒉按「定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不 構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該 契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者 ，該契約全部無效。」，消費者保護法第16條定有明文。查 系爭房屋買賣（含汽車停車位）登記面積，依前述可知，經 買賣雙方意思表示合致而載明於系爭房屋契約，被告所製作 之系爭房屋契約就登記面積之記載，並未違反消費者保法第 16條但書規定情事，是原告主張系爭房屋契約對原告顯失公 平而致全部契約無效云云，亦屬無據。 ㈡若系爭房地買賣契約有效，則：⒈被告是否已合法解除系爭 房地買賣契約，而得逕自沒收原告已付價金589 萬3,500 元 ？⒉原告是否已合法解除系爭房地買賣契約，而得請求被告 連帶返還已付價金589 萬3,500 元？⒊倘系爭房地買賣契約 業經被告合法解除，其沒收原告已付價款589 萬3,500 元作 為違約金是否有理由？該違約金數額是否過高而應酌減？⒋ 若被告應返還若干價金予原告，依據兩造契約約定，系爭房 屋契約與系爭土地契約之出賣人，是否應負連帶返還價金之 責任？ ⒈按系爭房屋契約4 條（付款辦法）約定：「甲方（指原告， 下同）應依附件三『付款分配明細表』之規定按期如數依下 列方式給付乙方（指被告昭揚公司，下同）。甲方應於接 到乙方繳款通知書後七日內以現金或即期支票逕向乙方指定 之繳納地點或銀行專戶如數壹次繳清。」，第15條（違約處 理及解約處理）約定：「……本約簽立後，雙方約定不得 因物價之漲跌而有增減價款之要求，倘甲方有減少價金之要 求或提早解約，或不按照契約第4 條第1 款約定付款或違反 本約任何條款內容之情事者，乙方得解除本契約，並得沒收 依房屋總價款百分之十五計算之金額作為損害之賠償金及違 約之違約金，……」，第19條約定：「本契約不得單獨成立 ，應於甲方與本約房屋坐落基地所有權人就其應有持分另行 簽署預定土地買賣契約書，並與該契約共同履行，始生法律 效力，甲方或乙方對上述任何一契約違約時，視為對兩契約 全部違約，對任何一契約之解除，其效力均及於兩契約全部 。」；另系爭土地契約第3 條約定：「甲方應依附件二『付 款分配明細表』之規定按期如數依下列方式給付乙方。甲 方應於接到乙方繳款通知書後七日內以現金或即期支票逕向 乙方指定之繳納地點或銀行專戶如數壹次繳清……」，第9 條第1 項約定：「本約簽立後，雙方約定不得因物價之漲 跌而有增減價款之要求，倘甲方有減少價金之要求或提早解 約，或不按照契約第3 條第1 款約定付款或違反本約任何條 款內容之情事者，乙方得解除本契約，並得沒收依房屋總價 款百分之十五計算之金額作為損害之賠償金及違約之違約金 ，……」，第12條約定：「本契約不得單獨成立，應於第1 條第2 款所稱房屋之預定買賣約書及其附件共同並應併同履 行，始生法律效力，甲方或乙方對上述任何一契約違約時， 視為對兩契約全部違約，對任何一契約之解除，其效力均及 於兩契約全部。」等語（見本院卷第13頁、14頁、22頁、24 頁、83頁、87頁、88頁、89頁），亦即依系爭房屋契約第19 條及系爭土地契約第12條之約定，系爭房屋契約與系爭土地 契約具有成立及解除之聯立效力。另經行政院消費者保護委 員會議通過，由內政部公告施行之「預售屋買賣定型化契約 應記載及不得記載事項」第24項「違約之處罰」第4 款規定 ：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒 收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算 之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為 限，買賣雙方並得解除本契約。」等語（見本院卷第216 頁 ）。經查，被告抗辯自104 年3 月10日止，原告共計繳納到 期之自備款共計785 萬元（含房屋：263 萬元、土地：522 萬，合計785 萬元），被告於104 年11月13日至105 年1 月 26日間，以書面通1 次及限期催告2 次，催請原告依約繳納 「第15樓頂板結構體完成」期款共計196 萬元（含房屋67萬 元、土地129 萬元），被告又於105 年6 月15日至105 年11 月15日間，以書面通知1 次及限催告2 次，催請原告依約繳 納「結構體完成」期款共計198 萬元（含房屋：67萬元、土 地131 萬元）均未果等情，業據提出系爭房屋之桃園市政府 勘驗紀錄表、客戶繳款通知書、催繳通知書、掛號函件執據 等件為證（見本院卷第139 頁至第151 頁），復為原告所不 爭執，自堪信與事實相符。準此，原告既自104 年11月開始 停繳系爭房地期款，迭經被告書面通知催繳逾1 年餘仍未繳 款，被告昭揚公司乃於105 年12月23日以存證信函主張依系 爭房地契約前開約定解除與原告間之系爭房地買賣契約，並 依約沒收原告已付價金589 萬3,500 元（含房屋206 萬2,50 0 元、土地383 萬1,000 元，見本院卷第101 頁、102 頁） ，洵屬於法有據。 ⒉原告是否已合法解除系爭房地買賣契約，而得請求被告連帶 返還已付價金589 萬3,500元？ 系爭房地買賣契約業經被告於105 年12月23日合法解除，並 依約沒收原告已付價金589 萬3,500 元乙節，業詳述前，則 原告主張其已於106 年1 月13日以律師函解除兩造間之系爭 房地買賣契約，並請求被告連帶返還價金云云，要非可取。 ⒊倘系爭房地買賣契約業經被告合法解除，其沒收原告已付價 款589 萬3,500 元作為違約金是否有理由？該違約金數額是 否過高而應酌減？ ⑴按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2 條定有明文。又違約金係當事人約定契約不履行時，債務 人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行 為目的，民法第252 條規定不問其作用為懲罰性抑為損害賠 償之預定，均有其適用，至於酌減是否相當，即須依一般客 觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之 標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。惟民 法第252 條酌減違約金之規定係賦與法院得依兩造所提出之 事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量 、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約 定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約 金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。 況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現 ，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對 方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意 識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約 金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現 社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦 應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上第 909 號判決意旨參照）。否則，倘債務人於違約時，仍得任 意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不 履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂公平 ，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。 ⑵經查，細繹前開系爭房屋契約第4 條、第15條第4 項、第19 條及系爭土地契約第3 條、第9 條第1 項、第12條之約定， 關於系爭房地買賣契約價金款項，雙方約定不得因物價之漲 跌而有增減價款之要求，倘原告有減少價金之要求或提早解 約，或不按照契約第4 條第1 款約定付款或違反本約任何條 款內容之情事者，被告得解除本契約，並得沒收依房屋、土 地總價款15% 計算之金額作為損害之賠償金及違約之違約金 。原告與被告簽訂高達3,929 萬元之系爭房地買賣契約，於 簽訂系爭房地契約前，即應全面予以審酌，而決定是否、如 何與被告簽訂兩造合意之系爭房地買賣契約內容。足見兩造 於系爭房地買賣契約之約定，業已盱衡自己履約之意願、經 濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素， 本諸自由意識及平等地位自主決定之結果而為約定，且就本 件原告未按期給付期款而違約乙節，被告依系爭房地買賣契 約之約定，得按房屋、土地總價款15% 計算出共589 萬3,50 0 元違約金之金額，此為兩造間之系爭房屋、土地契約明確 約定之違約金，該約定符合內政部公告之「預售屋買賣定型 化契約應記載及不得記載事項」第24項第4 款關於違約金之 規定，係屬客觀合理之範圍，且合於一般社會經濟狀況所認 可接受之標準，亦如前述，而本件原告除對於被告所提出其 所受損害及所失利益之部分為指摘外，就系爭違約金究有何 過高之情事，除主張參酌財政部所頒布105 年度營利事業所 額暨同業利潤準，其中「建築工程業」之淨利率為8%（見本 院卷第213 頁），倘被告逕依系爭房地買賣總價金15% 沒收 原告已付價金，被告無須付出任何代價即可再獲利7%（計算 式：15% －8%＝7%），此無異鼓勵從事建築業者得據此不勞 而獲，況系爭房地買賣，經被告解約後，自得再轉售他人， 被告稱系爭建案已完銷，則被告既可沒收原告系爭房地買賣 總價金15% 充作違約金外，又可再次轉售系爭房地賺取利潤 ，加上本件被告並無任何損害，本件違約金實屬過高云云， 顯已將違約責任與被告正常營業利得混為一談，並故意忽視 被告因原告違約致解除系爭房地契約後所生營業利潤所失利 益、銷售服務費用之增加、價金利息損失、後續待售期間之 資金成本、管銷成本及費用等，是原告主張未見被告有何損 害云云，要與事實不符，亦非可採。原告既未就違約金額過 高而顯失公平之部分，舉實證以明其說，本院自無從遽依原 告所任意指摘系爭房地契約約定違約金額過高之敘述，即認 為應酌減違約金，酌以屬於原告故意違約所產生不履行契約 之不利益實無強令被告分攤之理等情，揆諸首揭說明，原告 主張本件違約金過高應予酌減云云，亦非可採。 ⒋查本件被告已合法解除系爭房地買賣契約，依約沒收原告已 付價金589 萬3,500 元作為違約金，該違約金數額並未過高 而應酌減等情，業已分述如前，則關於「⒋若被告應返還若 干價金予原告，依據兩造契約約定，系爭房屋契約與系爭土 地契約之出賣人，是否應負連帶返還價金之責任？」之爭點 ，即毋庸再予贅述，併予說明。 五、綜上所述，原告主張兩造就系爭房屋契約登記面積部分之意 思既未見一致，系爭房地買賣契約尚未成立；縱認成立，因 被告刻意隱瞞登記面積之重要資訊，原告依法得解除系爭房 地買賣契約，被告應連帶負返還價款責任；倘系爭房地買賣 契約業經被告合法解除，被告沒收原告已付價款589 萬3,50 0 元作為違約金，顯屬過高而應予酌減云云，均屬無據，為 無理由，應駁回之。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦 失所附麗，應併予駁回。 六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 1 月 9 日 民事第一庭 法 官 汪智陽 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 1 月 9 日 書記官 陳子彤