裁判書系統

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第237號 原　　　告　黃世芳 訴訟代理人　張逸婷律師 被　　　告　劉玉娟 訴訟代理人　陳泓年律師 被　　　告　鑫勝房屋仲介股份有限公司 法定代理人　楊素菊 訴訟代理人　熊葵 被　　　告　李承諺 上列當事人間請求返還價金事件，於民國106 年8月22日辯論終 結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠被告劉玉娟為桃園市○○區○○段○○○ ○號之建物( 下稱系 爭建物) 及其坐落基地即桃園市○○區○○段○○○ ○號土地 (下稱系爭土地) 之所有權人。被告劉玉娟委託中信房屋海 華捷運加盟店即被告鑫勝房屋仲介股份有限公司（下稱鑫勝 公司）銷售系爭建物及土地，被告李承諺為被告鑫勝公司之 業務人員，負責居間仲介系爭房地之銷售，原告經被告鑫勝 公司居間介紹，於民國105 年12月31日以新台幣( 下同) 2000萬元向被告劉玉娟買受系爭房地( 下稱系爭契約) ，兩 造簽約後，原告依約支付第一、二期買賣價款各200 萬元、 400 萬元，共計600 萬元予被告劉玉娟，並向被告鑫勝公司 支付仲介服務費10萬元。被告鑫勝公司之業務人員即被告李 承諺，於銷售房地之過程雖有向原告告知系爭建物為農舍， 但就土地部分，被告李承諺再三向原告保證系爭土地係「農 業區之建地」，否則約38坪的土地上面不可能蓋到約100 坪 的建物等語。然而當原告於106 年1 月間，向銀行辦理購屋 貸款時，銀行竟告知系爭土地並非建地而是農地，原告幾次 質問被告李承諺，被告李承諺均堅稱其親見系爭土地之手抄 謄本上記載為建地，然其卻始終提不出其所謂記載系爭土地 為建地之手抄謄本，原告始知受騙。原告於106 年3 月7 日 委託律師發函向被告劉玉娟撤銷購買系爭房地之意思表示（ 退而解除系爭買賣契約），請被告劉玉娟於文到五日內返還 原告已付之第一、二期買賣價款共600 萬元，被告劉玉娟於 106 年3 月14日收受上開律師函，迄今未返還買賣價金。 ㈡被告李承諺確實於簽約前、簽約後，不只一次向原告保證系 爭土地為建地，並以表示其親見手抄謄本上記載系爭土地為 建地等語欺騙原告，然其迄今均無法提出其所謂記載系爭土 地為建地之手抄謄本，足見其多次稱親見手抄謄本上記載系 爭土地為建地等語，並非屬實，則原告得依民法第92條第1 項規定，撤銷受詐欺而為承買之意思表示，系爭買賣契約因 此不成立。 ㈢退而言之，縱認被告李承諺無詐欺之主觀意圖，然被告李承 諺確實就系爭土地之重要交易資訊為錯誤之保證，蓋系爭土 地究竟為建地抑或為農地，乃交易之重大事項，不容模糊或 錯誤，原告基於購買農業區之建地之意思而購買系爭房地， 如知系爭土地非為建地，原告絕不可能購買。則原告購買系 爭土地之意思表示之內容確有錯誤，原告自得依民法第88條 第1 項規定將購買系爭房地之意思表示撤銷。又原告係因被 告李承諺一再以系爭房地面積比之高容積率，以及手抄謄本 記載建地等語為誤導，原告基於相信專業人士而陷於誤認系 爭土地為農業區之建地之錯誤，此錯誤顯非因原告自己之過 失所致，故原告得撤銷此錯誤之意思表示，則系爭買賣契約 因此不成立。 ㈣再退步言之，縱認原告未受詐欺或無意思表示錯誤，被告鑫 勝公司之業務人員即被告李承諺向原告保證系爭土地為建地 ，且是一塊面積雖僅38坪卻能興建100 坪建物之土地，上開 關於系爭土地之介紹及說明，應屬契約之內容，故兩造就系 爭土地約定之契約效用應是農業區之建地。系爭土地既非建 地，其顯然不具備兩造契約預定效用，則原告依民法第354 條第1 項前段、第359 條，關於物之瑕疵擔保規定，主張解 除買賣契約，應屬有理，則被告劉玉娟受領買賣價金無法律 上原因，原告得請求被告劉玉娟返還600 萬元之不當得利。 ㈤被告鑫勝公司、李承諺應連帶賠償原告610 萬元。被告李承 諺於銷售系爭土地之過程，向原告稱系爭土地為農業區之建 地，並以38坪土地可以蓋到100 坪之建物不可能是農地等語 誤導原告，未調查並告知目前高建蔽率之真實原因，其顯然 未依善良管理人之注意程度盡其說明、調查之義務，有過失 甚明，因而致原告受有支付買賣價金600 萬元及支付仲介服 務費10萬元之損害。從而，原告依不動產經紀業管理條例第 26 條 第2 項規定，請求被告鑫勝公司、李承諺連帶賠償原 告支付買賣價金600 萬元之損失及原告支付仲介服務費10萬 元之損害，應有理由。 ㈥原告請求被告劉玉娟返還買賣價金600 萬元，並請求被告鑫 勝公司、李承諺賠償原告支付買賣價金之損失600 萬元，而 被告劉玉娟之解除契約後返還價金債務與被告鑫勝公司及李 承諺之連帶賠償債務間具有不真正連帶債務關係，是原告同 時請求被告劉玉娟給付及被告鑫勝公司及李承諺給付，如其 中一項之金額被告已履行給付，另一項被告於履行範圍內則 免給付義務。 ㈦聲明： ⒈被告劉玉娟應給付原告6,00萬元暨106 年3 月20日起至清 償日止按週年利率百分之5 計算之利息。 ⒉被告鑫勝房屋仲介股份有限公司、李承諺應連帶給付原告 6,00萬元暨起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利 率百分之5 計算之利息。 ⒊第一、二項之給付，如其中一項被告履行給付後，另項被 告於給付之範圍內，免其給付責任。 ⒋被告鑫勝房屋仲介股份有限公司、李承諺應連帶給付原告 10萬元暨起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率 百分之5 計算之利息。 ⒌訴訟費用由被告等負擔。 ⒍原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告劉玉娟則以： ㈠本件原告主張被告李承諺有施行詐術之行為，然尚且不論原 告所為主張是否真實，被告李承諺並非系爭契約之當事人， 且被告李承諺與原告居間仲介磋商之過程，被告劉玉娟並未 參與其中，亦未對原告施用詐術，也未命被告鑫勝公司及被 告李承諺向原告施用詐術以締約，原告無從據此主張撤銷與 被告劉玉娟之間買受系爭建物及土地之意思表示。再者，系 爭買賣契約是針對劉玉娟名下所有之系爭建物及土地，因買 賣標的之相關資訊皆得於地政事務所查詢得知，原告所主張 受欺瞞部分之資訊，皆屬公家機關之公示資料，並非李承諺 得任意欺瞞。且地政事務所就系爭買賣標的皆有相關訊息， 如原告認為系爭買賣標的為農地或建地係重要事項者，依循 常理即會就此部分詳為查證，且因系爭買賣契約標的金額並 非微數，然原未就此部分其認為重要之事項為任何查證，與 經驗法則相違背，顯見原告此部分所述非屬真實。綜上開所 述，顯可見原告締約之過程實際上並未受欺瞞。 ㈡本案系爭買賣契約之標的已清楚表明，且被告李承諺亦早已 提供系爭房地之謄本與原告知悉，顯見原告確已詳究系爭標 的之相關資訊，則原告根本無錯誤或模糊之可能。另觀諸系 爭契約書第16條其他約定事項第一項「經乙方簽章之『不動 產說明書』為本買賣契約之一部分，甲方已審閱明瞭其內容 ，並於『不動產說明書』上簽章。」再參酌原告所簽章之房 地產標的現況說明書，顯見原告已確實明瞭買賣標的物之相 關資訊，未陷於錯誤。再者，原告採信與其素昧平生之仲介 人員，卻不採信具有公信力之登記謄本，其過失至明且鉅。 則原告本身即未盡注意義務而有明確而重大之過失，依最高 法院99年度台上字第678 號判決意旨所示，無從錯誤撤銷意 思表示等語，資為抗辯。 ㈢聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利益之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。 三、被告鑫勝公司則以： 伊無意詐欺，並未要被告李承諺向原告表示系爭土地是農業 區建地，且於簽約時已將整套的產權資料附註在契約上，謄 本上都有註記地目，並未刻意隱瞞配蓋之事實等語，資為抗 辯。並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利益之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。 四、被告李承諺則以：伊無意詐欺，亦未對原告隱瞞配蓋之事實 ，因為伊不知系爭土地係配蓋等語，資為抗辯。並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利益之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。 五、兩造不爭執事項如下： ㈠原告向被告劉玉娟購買系爭建物及土地。 ㈡原告已給付600萬元之價金至履約保證專戶。 ㈢原告已給付10萬元之仲介費給被告鑫勝房屋和被告李承諺。 六、得心證之理由： 原告主張被告李承諺向其保證系爭土地為農業區之建地，且 稱親見系爭土地之手抄謄本記載為建地，致原告受被告詐欺 ，而為買受系爭土地之意思表示，依民法第92條第1 項之規 定，撤銷系爭契約之意思表示，並依民法第354 條第1 項前 段、第359 條，關於物之瑕疵擔保規定，主張解除買賣契約 ，為被告所否認，並以上開情詞置辯。則本件爭點厥為：( 一) 原告是否受被告李承諺詐欺而陷於錯誤因之為意思表示 ？若被告李承諺果有詐欺，是否得視為被告劉玉娟之詐欺行 為，原告得依民法第88條第1 項、第2 項、第92條第1 項之 規定，為撤銷系爭契約之意思表示，因之系爭契約不存在？( 二) 原告是否得因系爭土地並非建地，且系爭建物係屬於配 蓋之事實，而依民法第354 條第1 項前段、第359 條等規定 ，關於物之瑕疵擔保規定，解除系爭契約？( 三) 被告鑫勝 公司及被告李承諺應否依法對原告負賠償責任？茲分述如下 ： ㈠原告是否受被告李承諺詐欺而陷於錯誤因之為意思表示 ？若被告李承諺果有詐欺，是否得視為被告劉玉娟之詐欺行 為，原告得依民法第88條第1 項、第2 項、第92條第1 項之 規定，為撤銷系爭契約之意思表示，因之系爭契約不存在？ ⒈按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不 知事情，非由表意人自己之過失者為限。」「當事人之資格 或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示 內容之錯誤。」民法第88條第1 項及第2 項定有明文。有關 物之性質錯誤，本質上屬於動機錯誤，即表意人在其意思形 成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，認 識不正確，原不影響意思表示之效力，非在得撤銷之列，但 如所涉物之性質係交易上認為重要者，依該條第2 項「其錯 誤視為意思表示內容之錯誤」之規定，即得由表意人將其意 思表示撤銷之。惟按民法第88條撤銷權之規定，乃係為救濟 因表意人主觀上之認知與事實不符，致造成意思表示錯誤之 情形而設，其過失之有無，自應以其主觀上是否已盡其與處 理自己事務同一之注意為判斷標準（最高法院99年度台上字 第678 號判決參照）。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示 者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項前段定有 明文。惟民法上所謂詐欺，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示 以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。單純之緘默，除 在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務 者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最 高法院18年上字第371 號、33年上字第884 號判例參照）。 又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表 意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人 ，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號 判例參照）。原告主張其係遭被告詐欺而為買受系爭建物及 土地之意思表示，均為被告所否認，依前揭說明，應由原告 就其主張之事實負舉證之責。 ⒉原告固提出系爭契約、建物及土地登記第二類謄本及律師函 等為證，以為證明被告之詐欺事實。然查，上開文件內容僅 能證明原告經由被告李承諺介紹、交涉協商後，與被告劉玉 娟簽訂系爭契約，向被告劉玉娟買受系爭建物及土地之事實 。參酌以原告在與被告劉玉娟簽約前，即已取得系爭建物及 土地第二類登記謄本，此據原告提出之原證一之土地及建物 登記第二類謄本之列印日期為105 年5 月3 日，早於系爭契 約之簽約日即105 年12月31日足證（見本院卷第16頁至第25 頁）；再參諸原告之知識經驗，當可透過任何人皆得於網路 上查詢之公開資訊即桃園市政府土地使用分區線上查詢及證 明核發系統，藉由採取使用分區查詢、地籍圖查詢、都市計 劃範圍圖查詢、道路圖查詢之諸多方式，確認系爭土地坐落 位置、周遭道路及環境，進而輕易查得系爭土地係農地之實 際狀況。再參以上訴人以總價達2,000 萬元之價格購買系爭 土地，價格非貲，本應審慎評估系爭建物及土地之各項資訊 ；然原告於察看系爭土地地目過程中，僅憑被告李承諺之介 紹，即逕自解讀系爭土地為農地上之建地，非但與系爭土地 之謄本記載地目為「田」不符，亦未至上開公開資訊之政府 網站詳加查證系爭土地使用限制狀況。並原告自陳於簽約前 未要求被告提出系爭土地為何能蓋至100 坪之相關資料，以 查明有無配蓋一事，竟在未及查明有無配蓋之前，為圖儘速 買受系爭建物及土地，即率而與被告劉玉娟簽約。綜酌上情 ，難謂原告已盡交易上必要之注意義務。是被告均未對原告 為詐欺之行為，原告不得依民法第92條第1 項之規定，對被 告劉玉娟為撤銷系爭契約之意思表示。又原告於簽約前，既 已取得系爭建物及土地之登記第二類謄本，自應詳加探查系 爭土地之地目及遮敝率何以較高之緣由，因原告未盡相當查 證義務，致誤解系爭土地為農地區建地，且不知系爭土地係 因配蓋而遮敝率較高，其具有重大過失甚明，自不得依民法 第88條第1 項之規定，為撤銷系爭契約之意思表示，原告此 部分主張亦無可採。因原告對其所為非因重大過失而為錯誤 意思表示乙節，未能舉證以明，從而原告主張依民法第88條 第1 項、第2 項、第92條第1 項，為撤銷系爭契約之意思表 示，洵屬無據，應予駁回。綜上可知，原告所為之前揭舉證 ，尚難證明被告對原告為詐欺之情事，並致原告陷於錯誤而 訂立系爭契約，原告逕依民法第88條第1 項、第2 項、第92 條第1 項之規定，對被告劉玉娟所為撤銷系爭契約之意思表 示，難認有據。又原告所為系爭契約之意思表示內容並無錯 誤，雖其就物之性質有錯誤，然因對其所為非因重大過失而 為錯誤意思表示乙節，未能舉證以明，其主張依民法第88條 第2 項之規定，為撤銷系爭契約之意思表示，亦屬無據，應 予駁回。從而，原告請求被告劉玉娟返還已支付之價金600 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分 之5 計算之利息，及假執行之聲請，均無理由，應予駁回。 ㈡原告是否得因系爭土地並非建地，且系爭建物係屬於配蓋之 事實，而依民法第354 條第1 項前段、第359 條等規定，關 於物之瑕疵擔保規定，解除系爭契約？ 承前所述，系爭土地之地目及遮敝率較高係因配蓋一事乃原 告簽約前得查詢或請被告協助提供相關資料，參諸系爭契約 書之記載，被告劉玉娟並未擔保系爭土地為農地區建地或無 配蓋，自難認被告劉玉娟應負物之瑕疵擔保責任。是原告主 張因系爭土地非建地，依民法第354 條第1 項前段、第359 條，關於物之瑕疵擔保規定，為解除系爭契約之意思表示， 亦屬無據，應予駁回。 ㈢被告鑫勝公司及被告李承諺應否依法對原告負賠償責任？ 被告鑫勝公司及被告李承諺均否認有對原告刻意隱瞞配蓋乙 情，承前所述，因系爭土地之地目及遮敝率較高係因配蓋一 事乃原告簽約前得查詢或請被告協助提供相關資料，且配蓋 為合法，尚難認被告鑫勝公司及被告李承諺有違約，致原告 受有損失可言。 綜上可知，原告請求被告劉玉娟返還已支付之價金600 萬元 ，並請求被告李承諺及被告鑫勝公司連帶賠償610 萬元及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息，及假執行之聲請，均無理由，按予駁回。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 106 年 8 月 31 日 民事第三庭 法 官 陳雅瑩 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 8 月 31 日 書記官 郭淑君