裁判書系統

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1038號 原　　　告　溫碧雲 訴訟代理人　譚智文律師 　　　　　　韓邦財律師 複　代理人　郭立寬律師 被　　　告　晨豐建設有限公司 兼　法　定 代　理　人　陳滄潮 被　　　告　呂芳素 　　　　　　蔡明德 　　　　　　呂建鴻 共　　　同 訴訟代理人　游淑琄律師 　　　　　　邱清銜律師 上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國107 年8 月6 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告於民國102 年6 月29日以總價新臺幣（下同 ）3,405 萬9,000 元向被告晨豐建設有限公司（下稱晨豐公 司）、被告陳滄潮、呂芳素、蔡明德及呂建鴻等4 人（下稱 被告陳滄潮等4 人）購買其所預售之「國際高鐵─御景」建 案編號A 棟11樓房屋及其坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號 土地（門牌號碼為桃園市○○區○○○路○ 段○○○ 號11樓， 下稱系爭房地），並分別簽定房屋及土地預定買賣契約書（ 下合稱系爭房地契約）。原告於系爭房地交屋前經由訴外人 即同建案A 棟13樓房屋住戶詹美華告知，始知該房地各處均 有漏水、2 樓公共空間牆壁亦有明顯龜裂痕跡，系爭房地具 有重大結構瑕疵，且被告晨豐公司本欲將1 樓設置為餐廳， 原告擔憂有油煙問題，1 樓大廳及地下停車場亦未提供安全 出入門禁措施，甚進門之大廳為一般辦公大樓之小長廊，看 不出係豪宅之廳堂，足認被告提供之建材設備及大門設計， 與系爭房地契約不符，實係以豪宅價格購買平價房屋。然經 原告函催被告處理上開瑕疵，竟遭被告解除系爭房地買賣契 約，並沒收原告已給付之房屋價金204 萬元及土地價金306 萬元，合計510 萬元。系爭房地既有上開瑕疵，不符其價格 所應有之品質，且被告怠於履行瑕疵修補義務，售後態度不 佳，被告沒收之違約金應以系爭房地總價3%為適當，為此， 爰依民法第252 條規定請求被告酌減違約金至102 萬1,770 元，併依民法第179 條規定請求被告返還酌減違約金後餘額 407 萬8,230 元，故被告晨豐公司應返還163 萬1,292 元（ 計算式：407 萬8,230 元×1448萬2,000 元/3,620萬5,000 元=163萬1,292 元），被告陳滄潮等4 人則應連帶返還244 萬6,938 元（計算式：407 萬8,230 元×2,172 萬3,000 元 /3,620萬5,000 元=244萬6,938 元）等語。並聲明：⑴被告 晨豐公司應給付原告163 萬1,292 元、被告陳滄潮等4 人應 連帶給付原告244 萬6,938 元，及均自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按年息5%計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假 執行。 二、被告則以：原告依系爭房屋契約第7 條第2 項及系爭土地契 約第3 條第2 項約定，有先為給付買賣價金之義務，然經被 告多次催告均拒絕給付價金，且原告未曾至現場驗屋即空言 泛稱系爭房地有漏水瑕疵，亦未具體表明瑕疵及應修繕內容 ，拒不給付價金之主因應係房價下跌。原告先違反前揭約定 ，被告自得依系爭房屋契約第22條第2 項等約定解除系爭房 地契約，並沒收原告已繳之價金。又被告所沒收之違約金未 超過內政部預售屋定型化契約之15% 上限，且面臨減價轉售 仍無人購買之窘境，故被告沒收之違約金並無過高之情等語 置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔 保免為假執行。 三、原告主張其於102 年6 月29日以總價3,405 萬9,000 元向被 告晨豐公司、被告陳滄潮等4 人購買其所預售之系爭房地， 並分別簽定系爭房屋契約及系爭土地契約。被告已解除系爭 房地買賣契約，並沒收原告已給付之房屋價金204 萬元及土 地價金306 萬元，合計510 萬元等情，業據其提出系爭房屋 契約、系爭土地契約、105 年12月9 日律師函、匯款單等件 為證（見本院卷第10-63 、66-70 頁），且為被告所不爭執 ，堪信為真實。 四、原告另主張被告應酌減違約金至總價款3%即102 萬1,770 元 ，並返還酌減後之餘款407 萬8,230 元等節，則為被告所否 認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：被告沒收之違約金 是否過高而應予酌減？原告依民法第179 條規定請求被告返 還違約金，有無理由？析述如下： （一）查系爭房屋契約第7 條第2 項約定：「依前款規定，甲方 （即原告）有先為繳款義務，如甲方逾期仍未繳清期款或 已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期期款部分每日 萬分之2 計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付乙方（ 即被告晨豐公司）。乙方並得催告，經送達7 日內仍不履 行繳款約定，雙方同意依第22條違約之處罰規定辦理」， 系爭房屋契約第22條第2 項則約定：「甲方（即原告）違 反第7 條第2 項規定或本約其他條款時，乙方（即被告晨 豐公司）得沒收依房屋及其本契約有聯立關係之契約總價 款15% 計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則 以已繳價款為限，乙方並得解除本契約。」，系爭土地契 約第3 條第2 項及第11條第2 項亦有相同約定，此有系爭 房地契約在卷可佐（見本院卷第12、20、55-56 頁）。而 被告業於105 年6 月21日以存證信函、同年12月9 日以律 師函催告原告繳納系爭房地之期款，並表示如逾期未繳， 將解除契約並沒收價金，嗣於106 年2 月8 日再以律師函 表示原告逾期未繳期款依法解除契約並沒收價金，惟原告 仍未繳款等事實，為兩造所不爭執，並有被告提出之存證 信函、律師函及原告各期付款記錄等件為證（見本院卷第 109-113 頁、第140 頁），堪認原告確有逾期，且經催告 後仍未繳清期款之違約情事。則被告抗辯得依系爭房屋契 約第22條第2 項及系爭土地契約第11條第2 項之約定沒收 原告以房地總價15% 為上限計算之已繳價款510 萬元（即 系爭房地簽約金340 萬元及開工款170 萬元）充作違約金 ，堪認有據。 （二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條定有明文。本件原告雖主張系爭房 地有漏水、2 樓公共空間牆壁龜裂，且被告欲將1 樓設置 為餐廳，會有油煙問題，1 樓大廳及地下停車場亦未提供 安全出入門禁措施，甚進門大廳為小長廊，而不像豪宅廳 堂等瑕疵，然為被告所否認，是原告就系爭房地存有上開 瑕疵之事實，應盡舉證之責任。原告提出漏水照片、住戶 LINE群組對話內容、詹美華寄送與被告晨豐公司之存證信 函、現場照片、土木技師公會鑑定會勘紀錄表及鑑定說明 會議紀錄等件為證（見本院卷第71-92 、165-170 頁）， 然參諸系爭建案之各樓層平面圖關於餐廳、廚房及梯廳等 設計圖及相對應之尺寸均已明確記載於系爭房屋契約所附 之平面圖內，並附有比例尺供參（見本院卷第23-32 頁） ，原告於簽定系爭房屋契約時應已知悉上開設計。至同棟 13樓住戶詹美華所居住之房地究竟有無因滲漏水而損壞裝 潢，均非屬系爭房地所生之瑕疵，且房屋漏水原因多端， 非全然屬建物結構所生，況原告自承從未至系爭房屋現場 看過（見本院卷第127-128 頁），是被告辯稱原告拒不給 付價金之主因應係房價下跌，尚非全然無稽（詳後述）。 詹美華居住之13樓房屋縱有漏水，尚無法以此逕認系爭房 屋亦會漏水，原告自不得執此而拒絕按期繳納價金，遑論 原告依系爭房地之約定，本有先為繳款之義務，已如前述 ，是原告復未舉他證以實其說，依前揭法條所示，原告此 部分之主張，難信屬實。 （三）又按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損 害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當 方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履 行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履 行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第2 項定有明 文。系爭房屋契約第22條第2 項、系爭土地契約書第11條 第2 項既約定原告不按時繳付各期房屋價款或土地價款時 ，被告即得沒收依房地總價款15% 計算之金額，依上開規 定，自屬損害賠償總額預定性質違約金之約定。而約定之 違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條 亦定有明文，至於當事人約定之違約金是否過高，須依一 般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務 人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準 ，倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人 實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約 金是否過高（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參 照）。茲審酌： 1、內政部依消費者保護法所公布之預售屋買賣契約書範本第 25條第4 項規定「買方違反有關『付款條件及方式』之規 定者，賣方得沒收依房地總價款百分之╴（最高不得超過 15% ）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則 以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」（見本院卷 第149 頁），本件被告依系爭房屋契約第22條第2 項、系 爭土地契約第11條第2 項約定所沒收之違約金510 萬元， 未逾以系爭房地買賣價金3,405 萬9,000 元之15% 即510 萬8,850 元，顯然與上開預售屋買賣契約範本之規定無違 。本院審酌該預售屋買賣契約範本之擬訂，係經行政院消 費者保護會於103 年間以第23次會議決議通過，並經內政 部公告在案（見本院卷第143 頁），其所規範內容顯已相 當程度考量消費者即原告之權益，被告據此沒收510 萬元 之違約金，衡情難認有何過高之情。 2、再者，觀諸系爭建案之價格之網頁資料，可查知與系爭房 地坪數（房屋坪數為107.32坪，見本院卷第11頁）相近之 同建案房地（即房屋坪數105 坪至107 坪、車位坪數18. 26坪），於兩造簽定系爭房地契約時之102 年間預售時之 價格約為每坪36萬元，105 年3 月間新成屋之交易價格則 降至每坪32萬元，同年11月則又降至21.05 萬元、23.28 萬元，歷史最低價為21.05 萬元（見本院卷第131-136 頁 ），每坪跌價損失約達15萬元（計算式：36萬元－21萬元 ＝15萬元），以系爭房地坪數計算其跌價損失為1,605 萬 元（計算式：107 坪×15萬元＝1,605 萬元），衡諸系爭 房地於原告解約後未再出售，而房地產交易價格依循景氣 循環、政府政策波動，於原告違約致被告解約後，系爭房 地再行出售之價格無從估算，非無可能較上開交易價格為 低，以此而觀，實難認被告依系爭房地契約沒收510 萬元 違約金有何過高之情事。 五、綜上所述，原告所為之舉證，尚不足以證明被告將原告已繳 付之買賣價款510 萬元充作違約金予以沒收，其數額有過高 而應予酌減之情形。從而，原告依民法第252 條請求酌減違 約金為102 萬1,770 元，並依民法第179 條之規定，請求被 告返還上開酌減後溢收之違約金本息，為無理由，應予駁回 。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併 予駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經 本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附 此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 8 月 21 日 民事第二庭 法 官 何宗霖 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 8 月 22 日 書記官 許婉茹