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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1273號 原　　　告　呂王鈞 訴訟代理人　韓邦財律師 　　　　　　郭立寬律師 被　　　告　晨豐建設有限公司 兼法定代理　陳滄潮 人 被　　　告　呂芳素 　　　　　　蔡明德 　　　　　　呂建鴻 共　　　同 訴訟代理人　邱清銜律師 　　　　　　游淑琄律師 上列當事人間請求返還價金事件，於民國107 年9 月3 日辯論終 結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠訴外人即原告之父呂朝福與被告陳滄潮為多年舊識。於民國 103 年1 月1 日原告與被告晨豐建設有限公司（下稱晨豐公 司）簽立房屋預定買賣契約（下稱系爭房屋買賣契約），原 告與被告陳滄潮、呂芳素、蔡明德、呂建鴻簽立土地預定買 賣契約（下稱系爭土地買賣契約），其中系爭房屋買賣契約 之建物價款為新臺幣（下同）1,320 萬元，而系爭土地契約 之土地價款為1,980 萬元，合計總價款為3,300 萬元。興建 過程中，呂朝福至現場觀看始知系爭房屋具有重大漏水瑕疵 ，原告因而於106 年1 月5 日去函被告晨豐公司，惟被告晨 豐公司並未積極處理漏水瑕疵，甚而來函表示因原告遲延給 付價金，依民法第254 條之規定解除系爭房屋買賣契約及系 爭土地買賣契約，並沒收原告已支付之土地價金198 萬元、 房屋價金132 萬元，總計為330 萬元之房地總價款。然因系 爭房屋有重大結構之瑕疵，且被告晨豐公司未提供與買賣價 金相對應之具有品質之房屋，故被告解除契約屬不合法。 ㈡系爭房屋除多處嚴重漏水外，被告晨豐公司提供之建材設備 及大門設計亦與契約內容有出入，1 樓大廳與地下停車場未 提供安全出入門禁措施，且系爭建物2樓之公共空間尚未啟 用，牆面卻已出現裂痕。此外，系爭房屋標榜豪宅，但大廳 卻相當狹小，顯無豪宅應有之氣派即高品質裝潢，爰依民法 第179條和252條等規定，請求被告晨豐公司應給付原告92萬 4,000元、被告陳滄潮、呂芳素、蔡明德、呂建鴻應連帶給 付原告138萬6,000元。 ㈢本院106 年度訴字第1404號案件中，因訴外人陳寶純積欠呂 朝福204 萬元，該案判決認定陳寶純、呂朝福和被告之法代 陳滄潮三方協議，將該款項轉為系爭建案之買賣價款。因之 原告繳交之價款應為534 萬元，已逾系爭建案15% 之總價款 甚多，況系爭房屋並無3,300 萬元之價值，被告縱得要求違 約金，亦應由系爭建案之市價計算，始屬相當。 ㈣聲明： ⒈被告晨豐公司應給付原告92萬4,000 元，即自起訴狀繕本送 達翌日起自清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ⒉被告陳滄潮、呂芳素、蔡明德、呂建鴻應連帶給付原告138 萬6,000 元，即自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，按年 息百分之5 計算之利息。 ⒊訴訟費用由被告負擔。 ⒋原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告抗辯則以： ㈠原告得否請求被告陳滄潮、呂方素、蔡明德、呂建鴻連帶返 還茲有疑義。經查，最高法院74年臺上字第2733號判決表示 ，同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負 連帶返還責任。又連帶債務之成立，須以明示或法律有特別 規定者為限，是以原告請求被告連帶返還不當得利，似有未 洽。 ㈡105年6月21日，因原告積欠買賣價金，被告始以存證信函催 告原告給付依據買賣契約應給付之結構完成款、外飾完成款 等款項，原告於接獲前開函件後均未表明欲給付價金之意， 亦未曾向被告聲稱系爭建物存有任何瑕疵之情形，被告應如 何具體改善，直至半年後被告再次函催原告給付價金，並表 明原告已遲延給付如原告拒不給付價金，被告即解除契約沒 收價金，原告方於一個月後以律師函藉故表明建物有重大漏 水瑕疵，有損住戶財物之疑慮，要求被告儘速修繕瑕疵。 ㈢系爭房屋並無原告所稱漏水瑕庇，原告未舉證證明任何瑕疵 ，拒絕給付價金並無理由，甚且原告有先行給付價金之義務 ，不得以鄰人之瑕疵作為抗辯拒絕給付價金之理由，原告如 主張買賣標的物存有瑕疵，而請求減少違約金，應就此為舉 證，然原告起訴狀所主張為鄰人詹美華建物之漏水瑕疵，並 未提出原告買受標的即存有當然之漏水瑕疵，其主張洵無理 由。 ㈣兩造所簽訂之合約係以行政院所公告預售屋買賣契約書範本 為制定，其中該範本第25條規定買方違約沒收之違約金上限 為房地總價款之15% ，而被告沒收之價款並未超過房地總價 之15% ，並未過高。又本院106 年度訴字第1404號案件之原 告是福佑科技有限公司為請求給付買賣貨款，他案中之法定 代理人為呂朝福，由非本件之原告呂王鈞，故二案中的當事 人完全不同且事實也不同，自不得援用該案判決結果。 ㈤聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本件不爭執事項如下(見本院卷第163頁)： 呂朝福與被告陳滄潮為多年舊識。於103 年1 月1 日兩人相 約由被告陳滄潮以原告之名與被告分別簽立系爭房屋買賣契 約與系爭土地買賣契約，其中系爭房屋買賣契約之建物價款 1,320 萬元，而系爭土地契約之土地價款為1,980 萬元，合 計總價款為3,300 萬元。 四、本件爭點如下(見本院卷第237頁)： ㈠違約金約定是否過高而應予酌減？ ㈡若是，原告請求被告返還不當得利有無理由( 原告所購買之 系爭不動產有無瑕疵？若有瑕疵是否得為其不為對待給付之 依據) ？ 五、得心證之理由： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條定有明文。本件原告雖提出訴外人詹美 華房內之窗戶漏水照片、浴室漏水照片、窗框滲水照片、地 板滲水照片、浴室天花板之電線未包復之照片、系爭建案大 廳門口照片、牆壁裂痕照片（見本院卷第71至93頁），並表 示因原告購買之房屋與詹美華為同一牆面（見本院卷第163 頁），足認原告所購買之房屋存有瑕疵乙情，業據被告否認 ，自應由原告負舉證責任。經查，本件經本院於107 年8 月 22日履勘現場發現，系爭房屋屋況良好，並無漏水之情，故 原告上開主張，與事實不符，不足採信。另原告主張大廳與 地下停車場未提供安全出入門禁措施，而系爭房屋標榜豪宅 ，但大廳卻相當狹小，顯無豪宅應有之氣派即高品質裝潢云 云，亦為被告所否認。經查，兩造之契約並未約定被告應提 供何種安全出入門禁措施，亦未約定大廳應具備何種豪華規 格，自難僅依上開照片遽認定被告有何不完全給付之情事， 故原告此部份之主張，亦不足採。 ㈡再查，被告於105 年2 月8 日，以原告積欠買賣價金，寄發 存證信函表示解除契約沒收價金，於105 年2 月9 日經原告 收受，系爭有卷附存證信函及郵件回執各1 紙附卷可稽( 見 本院卷第138-141 頁) ，系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣 契約於105 年2 月9 日已合法解除。依據系爭房地買賣契約 書第22條第2 款約定：甲方( 即原告) 違反第7 條第2 項規 定或本約其他條款時，乙方( 即被告晨豐公司) 得沒收依房 屋及本契約有聯立關係之契約總價款百分之十五計算之金額 ，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，乙 方並得解除本契約等語( 見本院卷第22頁) ，因本件被告沒 收之價款未超過房地總價之15% ，並未過高，無庸酌減。 ㈢又原告雖主張本院106 年度訴字第1404號判決認定陳寶純、 呂朝福和被告之法代陳滄潮三方協議，將該款項轉為系爭建 案之買賣價款。因之原告繳交之價款應為534 萬元，已逾系 爭建案15% 之總價款甚多，況系爭房屋並無3,300 萬元之價 值，被告縱得要求違約金，亦應由系爭建案之市價計算，始 屬相當云云。惟查，本院106 年度訴字第1404號案件之原告 是福佑科技有限公司，被告為創盛水電工程有限公司，與本 案之當事人不同，自不得援用該案判決結果，附此敘明。 ㈣縱上所述，原告並未舉證證明系爭房屋存有漏水瑕庇，故原 告拒絕給付價金並無理由，被告依約合法解除系爭房屋買賣 契約及系爭土地買賣契約，自得依約沒收價款。又本件兩造 所簽訂之合約係以行政院所公告預售屋買賣契約書範本為制 定，其中該範本第25條規定買方違約沒收之違約金上限為房 地總價款之15% ，而被告沒收之價款金額並未超過房地總價 之15 %，並未過高。因之不予酌減，自無不當得利之問題， 故原告之請求為無理由。 六、綜上所述，原告主張依民法第179條和252條等規定，請求被 告晨豐公司應給付原告92萬4,000元、被告陳滄潮、呂芳素 、蔡明德、呂建鴻應連帶給付原告138萬6,000元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 ，皆非有理，不應准許，應予駁回。其假執行之聲請，亦失 所附麗，應併駁回。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 107 年 9 月 25 日 民事第三庭 法 官 陳雅瑩 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 9 月 25 日 書記官 郭淑君