裁判書系統

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第559號 原　　　告　陳桂琴 被　　　告　段莅容 訴訟代理人　許時誕 被　　　告　林金孌 上列當事人間請求確認買賣契約簽訂無效等事件，於民國108 年 7 月30日辯論終結，本院判決如下： 主 文 一、被告林金孌應給付原告新臺幣壹拾捌萬伍仟貳佰伍拾捌元。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告林金孌負擔二十分之一，餘由原告負擔。 四、本判決第一項得假執行。但被告林金孌如以新臺幣壹拾捌萬 伍仟貳佰伍拾捌元為原告供擔保，得免為假執行。 五、原告其餘之假執行聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面 一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限」，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有 明文。查原告起訴聲明為：①確認被告段莅容與原告於民國 105 年10月19日所簽立之鼎藏大硯C5-8F 及C1-8F 的房屋暨 土地預售買賣契約書（下稱系爭鼎藏大硯買賣契約、甲屋、 乙屋）無效、②確認段莅容與原告於106 年4 月19日所簽立 之漢鼎雲詠「店鋪-10 」的房屋暨土地預售買賣契約書（下 稱系爭漢鼎雲詠買賣契約、丙屋）無效、③被告段莅容及林 金孌應連帶給付原告新臺幣（下同）322 萬元，及自106 年 4 月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。後原告於10 8 年7 月30日變更聲明為：如下貳、一、原告主張欄之聲明 所示。核原告所為，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款 、第3 款之規定，應予准許。 二、被告林金孌經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。 貳、實體部分 一、原告主張：原告與被告林金孌曾為署立桃園醫院之同事；被 告段莅容為址設新北市○○區○○○路○段○○○ ○○ 號之東 方創新不動產有限公司（下稱東方創新公司或東方林口店） 的法定代理人，東方創新公司與址設桃園市○○區○○○路 ○○○ 號1 樓之東方帝國開發事業有限公司（下稱東方帝國公 司或東方中壢店）為關係企業。 林金孌於105 年10月間為東方中壢店之不動產代銷業務，斯 時代銷創景建設有限公司（下稱創景公司）推出之鼎藏大硯 第二期建案的預售房屋。原告於105 年10月15日至東方中壢 店參加東方帝國公司董事長主持之銷售說明會，詎林金鑾竟 夥同同為代銷業務之呂春榮、郭春美持空白的系爭鼎藏大硯 買賣契約圍著原告，集體對原告進行有壓力的銷售行為，復 以「購買預售屋僅須繳納房地總價12% 的簽約金，剩餘房屋 價金待交屋時再繳付即可」等語之話術，使原告陷於錯誤， 以房地總價6,388,000 元、6,397,000 元購入甲屋及乙屋， 並簽立系爭鼎藏大硯買賣契約，且原告於105 年10月19日交 付簽約金154 萬元給創景公司。 又林金孌於105 年10月15日向原告銷售甲屋、乙屋時，曾允 諾原告要將林金孌得向東方創新公司或東方帝國公司領取之 代銷傭金80萬元給原告，詎林金孌至今未給付原告80萬元。 後林金孌自東方中壢店調至東方林口店，原告為追討上開傭 金，遂於106 年2 月起至東方林口店，擔任東方創新公司與 東方帝國公司之業務員。而斯時段莅容之東方林口店正代銷 漢鼎建設有限公司（下稱漢鼎公司）推出之漢鼎雲詠建案房 屋。詎段莅容竟於106 年4 月19日在東方中壢店址，持空白 的系爭漢鼎雲詠買賣契約夥同東方林口店之副店長張慧雲、 代銷業務呂春榮、郭春美等人，四人集體圍著原告對原告進 行有壓力的銷售，段莅容並以「用甲屋、乙屋換漢鼎雲詠建 案房屋一戶，且呂春榮已幫原告將甲屋、乙屋中之某戶賣出 」、「購買漢鼎雲詠建案房屋只須繳簽約金12% ，剩餘房屋 價金可待交屋時再繳即可」等話術，使原告陷於錯誤，以房 地價金13,965,000元購買丙屋並簽立系爭漢鼎雲詠買賣契約 ，且原告亦交付簽約金168 萬元給漢鼎公司。然漢鼎公司的 會計於107 年9 月竟通知原告應按期繳納各期工程款，若未 按期繳納將解除系爭漢鼎雲詠買賣契約並沒收168 萬元簽約 金，且呂春榮未賣出甲屋或乙屋，原告始驚覺遭被告以不實 的銷售行為推銷甲屋、乙屋及丙屋，致原告受有共計322 萬 元（計算式：154 萬元＋168 萬元）之簽約金損害及背負三 間房屋龐大的購屋期款壓力。 今原告即就上開、部分，依民法第184 條第1 項規定， 請求林金孌、段莅容應分別負154 萬元、168 萬元之損害賠 償責任，另就上開部分，則依原告與林金孌間之退傭承諾 ，請求林金孌給付80萬元等語。並聲明：⑴段莅容應給付原 告168 萬元，及自106 年4 月19日起至清償日止，按年息5% 計算之利息、⑵林金孌應給付原告154 萬元，及自105 年10 月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息、⑶林金孌應給 付原告80萬元、⑷願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告答辯部分 ㈠被告段莅容辯以：原告於106 年加入東方林口店從事不動產 投資及行銷業務，係原告自行評估丙屋有投資價值後，方決 定購買丙屋，段莅容未夥同業務呂春榮、郭春美或已離職之 副店長張慧雲圍繞原告，對原告為不實銷售，段莅容亦不曾 以「用甲屋、乙屋換漢鼎雲詠建案房屋一戶，且呂春榮已幫 原告將甲屋、乙屋中之某戶賣出」、「購買漢鼎雲詠建案房 屋只須繳簽約金12% ，剩餘房屋價金可待交屋時再繳即可」 等話術，向原告銷售丙屋等語。並聲明：⑴原告之訴駁回、 ⑵如受不利益判決，願供擔保免為假執行。 ㈡被告林金孌辯以：原告係自願購買甲屋及乙屋，林金孌未夥 同業務呂春榮、郭春美圍繞原告，對原告為不實銷售。原告 於購買甲屋、乙屋時要求林金孌將可領得之傭金退傭予原告 ，林金孌有口頭答應原告要退傭但未寫契約，且林金孌當時 認知之傭金為每棟房屋為25,000元，共5 萬元，而林金孌已 於105 年11月21日自郵局領出43,000元向原告購買鹿胎盤素 、於11月22日領出6 萬元加身上1 萬現金交付原告、於106 年4 月15日領出4 萬元向原告購買鹿胎盤素，故林金孌交付 原告至少153,000 元，已完成退傭之承諾等語。並聲明：⑴ 原告之訴駁回、⑵如受不利益判決，願供擔保免為假執行。 三、兩造不爭執事項 ㈠被告段莅容為東方創新公司之法定代理人；東方創新公司與 東方帝國公司為關係企業（見本院卷第163頁）。 ㈡原告於簽立系爭鼎藏大硯買賣契約時，有給付簽約金12% 計 154 萬元給創景公司；原告於簽立系爭漢鼎雲詠買賣契約時 ，有給付簽約金12% 計168 萬元給漢鼎公司（見本院卷第18 頁、第63頁、第174 頁）。 ㈢原告於106 年2 月6 日至107 年4 月14日間、被告林金孌於 105 年8 月31日至107 年5 月31日間，有擔任東方創新公司 及東方帝國公司之業務承攬員（見本院卷第161 頁至第166 頁）。 ㈣原告至今未與創景公司、漢鼎公司建商完成甲屋、乙屋、丙 屋之交屋及過戶（見本院卷第172頁、第231頁）。 四、得心證之理由 本件應審究者為：㈠被告林金孌是否有原告主張之上開侵 權行為？㈡被告段莅容是否有原告主張之上開侵權行為？ ㈢原告是否得依原告與林金孌間之退傭契約，請求林金孌給 付80萬元？ ㈠被告林金孌是否有原告主張之上開侵權行為？ ⒈按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」、 「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任」 ，民法第184 條定有明文。次按「當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277 條本文 定有明文。原告主張林金孌有持空白系爭鼎藏大硯買賣契約 夥同呂春榮、郭春美圍繞原告，對原告為有壓力的銷售行為 ，並以話術「購買預售屋僅須繳納房地總價12% 的簽約金， 剩餘房屋價金待交屋時再繳付即可」等語使原告陷於錯誤等 情，已為林金孌所否認，應由原告舉證證明此等事實存在。 ⒉查證人呂春榮到庭證述：「伊為東方帝國公司的業務，105 年間擔任東方中壢店之店長，那時是林金孌帶原告到東方中 壢店，聽東方帝國公司及建商的各級主管說明鼎藏大硯第二 期房屋的事情，說完後原告就自願訂了兩戶，好像是8 樓、 9 樓，因原告說要跟他姊妹住一起，伊並未與林金孌、郭春 美圍著原告銷售，是原告與林金孌談好後，由林金孌帶原告 到伊處寫訂購單（就是鈞院卷第18頁、第63頁），伊在寫訂 購單時一定會跟買家說明，簽約款為房地價金的12% 、工程 款為13% 、交屋款為5%，共30% 為自備款，另70% 的價金是 用貸款，等到使用執照下來後會辦貸款，另工程款分七期也 都會跟買家講並寫下來，而伊寫完訂購單後會將訂購單送到 建商的會計處拆帳，由建商會計決定各期價金付款方式，再 送到代書處，由代書與買家約簽定契約的時間」等語（見本 院卷第184 頁至第186 頁）；又證人郭春美到庭證稱：「伊 105 年間是東方中壢店業務員、106 年調到東方林口店，林 金孌是伊在東方中壢店的組員，林金孌帶原告至東方中壢店 聽東方帝國公司董事長的產品說明會，聽完後原告就主動向 林金孌說要買鼎藏大硯的房子，林金孌才向伊報告，伊才請 主管呂春榮下來寫訂購單，呂春榮寫訂購單時伊在場，伊有 向原告提醒12% 簽約款及7 期工程款的事情，且伊不可能跟 原告說只要付簽約款，剩下的價金等到交屋再付，因業主（ 蓋房屋的人）不可能不收工程款，否則會無法撐到把房子蓋 好。又系爭鼎藏大硯房屋買賣契約是代書寫的，購屋流程是 買家訂房子後先寫訂購單並付款10萬元，等買家補足到房地 價金之12% 簽約款後，另有代書會找買家來簽約，簽完約後 就按契約履行」等語（見本院卷第190 頁至第193 頁），復 參甲屋、乙屋之訂購單書寫日期為105 年10月15日，並載有 「欠75、10/19 補刷卡10萬元正、現金1 萬元正」、「10/1 6 補4.9 萬元正、10/19 補刷卡10萬元正、現金51萬」等文 字（見本院卷第18頁及第63頁）及系爭鼎藏大硯房屋買賣契 約簽約時間為105 年10月19日（見本院卷第12頁、第25頁、 第40頁、第54頁）。可知，原告係自願購買甲屋、乙屋，原 告主張林金孌夥同呂春榮、郭春美以話術或圍繞之方式對原 告為不實銷售的行為云云，並未舉證以實其說。系爭鼎藏大 硯房屋買賣契約既係原告於付足簽約金154 萬元後方自行與 代書簽立，再斟諸簽立訂購單日至系爭鼎藏大硯房屋買賣契 約簽約日相隔4 日，原告有充分的時間考量是否要付足簽約 金而與創景公司簽約，實難認林金孌於105 年10月15日在東 方中壢店代銷甲屋及乙屋時，有何故意、過失或背於善良風 俗之侵權行為。 ⒊綜上小結，原告無法就林金孌對原告有上開之侵權事實乙 節舉證以實，自不得依民法第184 條第1 項規定請求林金孌 賠償154 萬元。至原告雖聲請本院調取東方中壢店（見本院 卷第174 頁）錄影機之錄影檔，然原告並未提出任何證據資 料釋明東方中壢店確實有裝設攝影機、攝影機係設置何空間 等情，故本院無從調查，附此敘明。 ㈡被告段莅容是否有原告主張之侵權行為？ ⒈段莅容否認有以夥同張慧雲、呂春榮、郭春美以「用甲屋、 乙屋換漢鼎雲詠建案房屋一戶，且呂春榮已幫原告將甲屋、 乙屋中之某戶賣出」、「購買漢鼎雲詠建案房屋只須繳簽約 金12% ，剩餘房屋價金可待交屋時再繳即可」等話術或圍繞 原告對原告為有壓力之不實銷售行為，故承前開貳、四、㈠ 、⒈之法條及說明，原告亦應就段莅容有侵權之事實為舉證 。 ⒉查證人呂春榮於本院證稱：「原告在買甲屋、乙屋後就跑去 東方林口店當業務，伊當時也調去林口店，伊不知悉原告購 買漢鼎雲詠丙屋之原因或誰向原告推銷或買賣細節等詳細內 容，伊只是應當時之主管段莅容要求，才幫忙寫鈞院卷第76 頁的丙屋訂購單，伊沒有夥同張慧雲、郭春美及段莅容一起 向原告兜售丙屋，且伊也不曾對原告說『只要付12% 的簽約 金』或『要幫原告賣掉甲屋、乙屋』或『要求原告用甲屋、 乙屋兩間換丙屋』等語」等語（見本院卷第186 頁至第188 頁）；證人郭春美於本院證稱：「原告是為了追林金孌關於 甲屋、乙屋的傭金才來東方林口店上班，原告為伊在東方林 口店的組員。伊知道原告106 年有購買丙屋的事情，但當時 伊在醫院照顧伊之夫不在現場，也未曾夥同呂春榮、張惠雲 、段莅容一起向原告銷售漢鼎雲詠，實則係原告要購買丙屋 當日因資金不足，無法付出12% 的簽約金，才商請伊從醫院 趕回去借款10萬元給原告。至於系爭漢鼎雲詠房屋買賣契約 的簽約流程是跟系爭鼎藏大硯房屋買賣契約相同」等語（見 本院卷第191 頁至第193 頁）。參以原告自承購買丙屋之12 % 簽約金168 萬的資金來源為：原告提款4 萬元、匯款51萬 元、刷卡15萬元、段莅容出借原告88萬元、郭春美出借原告 10萬元等（合計168 萬元），後由張慧雲去大陸廣西南寧為 原告取回原告於南寧的投資款人民幣256,783 元（合新臺幣 為1,104,167 元），原告再返還段莅容及郭春美之借款（見 本院卷第196 頁、第198 頁、第202 頁、第229 頁），原告 復自承原告有領得丙屋的獎金20萬元（扣稅後原告實領金額 為18萬元，見本院卷第144 頁）等情。可知，段莅容實無原 告所主張夥同呂春榮、郭春美及張慧雲等人圍繞原告對原告 為有壓力的銷售行為，況依原告所提之部分購屋資金放在大 陸，若非原告自己有意願購買丙屋，豈會臚列自己的詳細財 產狀況來籌措資金，更不會於後自己還領取丙屋的銷售獎金 18萬元，是難認段莅容有何故意、過失或背於善良風俗之侵 權行為。 ⒊綜上小結，原告無法就段莅容對原告有上開之侵權事實乙 節舉證以實，自不得依民法第184 條第1 項規定請求段莅容 賠償168 萬元。至原告聲請傳喚張慧雲，欲證明段莅容曾在 東方林口店以「用甲屋、乙屋換漢鼎雲詠建案房屋一戶，且 呂春榮已幫原告將甲屋、乙屋中之某戶賣出」、「購買漢鼎 雲詠建案房屋只須繳簽約金12%，剩餘房屋價金可待交屋時 再繳即可」等話術對原告不實銷售丙屋，然依呂春榮之證詞 可知，呂春榮既係幫原告寫丙屋訂購單之人，原告當時非不 得向呂春榮查證是否有幫原告出賣甲屋或乙屋等節，再者， 原告購買丙屋（預售屋）前，已先購買過甲屋或乙屋（預售 屋），豈能不知悉丙屋除簽約金外，仍有應按期給付之工程 款（訂購單上有明載自備款為40% 、系爭漢鼎雲詠買賣契約 房屋付款明細表亦有明載各期價款，見本院卷第71、76、89 頁）之義務，是無傳喚張慧雲之必要。又原告聲請傳喚證人 鄒瑞珍及調閱手機號碼0000000000號之通聯紀錄，欲證明段 莅容曾向原告提過要以甲、乙、丙三屋，換建案鼎藏帝景一 戶，然段莅容已表明係因原告想要一次解除甲、乙、丙三屋 之買賣契約，但建商不同意，故兩造多次討論和解之替代方 案，非段莅容承認曾經跟原告說過以甲屋、乙屋換丙屋的事 實，故本院亦認無調查之必要。 ㈢原告是否得依原告與林金孌間之退傭契約，請求林金孌給付 80萬元？ ⒈按「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付」，民法第 199 條第1 項定有明文。次按「請求履行債務之訴，原告就 其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自 認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實， 應由被告負舉證之責任，此觀民事訴訟法第277 條之規定自 明」，最高法院28年度上字第1920號判決意旨參照。 ⒉查林金孌於本院自承，確實有答應要給原告其代銷甲屋、乙 屋之傭金（即獎金，見本院卷第143 、145 頁），而林金孌 或原告當時雖不知林金孌可得到之傭金數額，但仍屬事後可 得特定之合意內容，故堪認林金孌與原告間就退傭乙事已成 立退傭契約。次查，林金孌固主張其將傭金分三次給付原告 ，共已給付153,000 元，並提出郵局存簿內頁為證（見本院 卷第210 頁至第212 頁），然此為原告所否認，且不能逕以 林金孌有自郵局領取金錢推認林金孌已向原告清償，故林金 孌仍有依約給付原告傭金之義務。 ⒊再查，原告僅空言泛稱林金孌應給付之傭金為80萬元、林金 孌亦僅空言泛稱其所領得之傭金僅為5 萬元，然均未提出證 據資料證明傭金之數額。而依證人呂春榮及郭春美均證稱： 「以林金孌之業務位階，可領取之代銷獎金為：在買家付足 12% 簽約金之下個月，得領房地總價1.5%之獎金；在買家成 功與建商就房屋為過戶、交付權狀後，可再領房地總價1.5% 之獎金」等語（見本院卷第188 、191 頁），參以原告自承 甲、乙屋至今都尚未完成過戶、交屋，故林金孌就甲屋、乙 屋代銷成功所領得之傭金應僅有92,565元及92,693元（見本 院卷第213 頁獎金明細表）。綜上小結，原告得依退傭契約 請求林金孌給付185,258 元（計算式：92,565元＋92,693元 ），逾此金額不得請求。 五、從而，原告依民法第184 條第1 項規定，請求被告林金孌、 被告段莅容分別給付154 萬元及168 萬元暨遲延利息，為無 理由，應予駁回；另原告依退傭契約請求林金孌給付185,25 8 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由， 應予駁回。 六、本件命被告林金孌所給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應職權宣告原告得假執行，故原告就 此部分之假執行聲請僅為督促本院職權之發動，無准駁之必 要，而原告其餘之假執行聲請，已失所附麗，應予駁回。另 林金孌陳明願供擔保，合於民事訴訟法第392 條第2 項規定 ，爰酌定相當之擔保金准許之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明、 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 108 年 8 月 30 日 民事第一庭 審判長法 官 林曉芳 法 官 郭俊德 法 官 葉作航 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 9 月 2 日 書記官 邱佑儒