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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　108年度簡上字第167號 上　訴　人　廖翠環 訴訟代理人　葉民文律師 被 上訴 人　許阿坤 　　　　　　耀晴建設有限公司 上　一　人 法定代理人　吳炳逸 共　　　同 訴訟代理人　張珉瑄律師 上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對本院中壢簡易庭 民國108 年3 月29日108 年度壢簡字第49號第一審判決提起上訴 ，於108 年11月26日言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 一、原判決關於命上訴人給付被上訴人許阿坤本息部分，及該部 分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢 棄。 二、上開廢棄部分，被上訴人許阿坤於第一審之訴駁回。 三、其餘上訴駁回。 四、第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人許阿 坤負擔五分之三，餘由上訴人負擔。 事實及理由 一、按第二審當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一 審已提出之攻擊或防禦方法為補充者或如不許其提出顯失公 平者，不在此限；前項但書各款事由，當事人應釋明之，民 事訴訟法第447 條第1 項第3 款、第6 款、第2 項定有明文 。上訴人於本院提出①其與被上訴人耀晴建設有限公司（下 稱耀晴公司）於民國107 年6 月13日簽訂之專任委託銷售契 約書（下稱系爭委託銷售契約）審閱期不足，全部條款不構 成契約內容、②上訴人未授權耀晴公司收定金，被上訴人許 阿坤給付定金予耀晴公司對上訴人不生給付效力、③耀晴公 司未依系爭委託銷售契約提供行情資料予上訴人等抗辯，固 屬於二審提出之新防禦方法。惟查，上訴人於原審即抗辯其 未收受定金等語（見原審卷第51頁反面），是上訴人前開② 之答辯，屬原審防禦方法之補充，自應許其提出。另查，上 訴人於原審未委任專業律師為訴訟代理人，耀晴公司則為專 營仲介房屋之不動產經紀業，雙方對不動產買賣之法律認知 差異懸殊，上訴人顯因不黯法律致未能於原審即時提出法律 上之防禦方法，是本院認若不許上訴人於第二審提出前揭① 、③部分之抗辯，對上訴人顯失公平，是被上訴人主張應駁 回上訴人逾時提出之上開抗辯，尚無可採。 二、被上訴人主張： ㈠許阿坤部分：上訴人與耀晴公司簽訂系爭委託銷售契約，委 託耀晴公司以新臺幣（下同）350 萬元出售門牌號碼為桃園 市○○區○○○街○○○ 巷○ 號3 樓之房地（下稱系爭房地） ，復於107 年6 月25日簽立委託銷售契約內容變更同意書（ 下稱系爭同意書），將系爭房地委託售價變更為300 萬元。 伊則於107 年8 月9 日與耀晴公司簽訂購屋承諾書（下稱系 爭承諾書），同意以310 萬元購入系爭房地，並按系爭承諾 書支付定金20萬元予耀晴公司，系爭房地買賣契約已有效成 立，惟經伊多次催告上訴人出面簽立書面契約，上訴人竟故 意不履行簽約義務，伊乃於107 年9 月11日以存證信函催告 上訴人於相當期限履約，上訴人屆期仍未履行，爰以本件起 訴狀繕本之送達作為向上訴人解除契約之意思表示，依系爭 委託銷售契約第壹部分第4 條第3 項及民法第249 條第3 款 規定，上訴人應加倍返還定金40萬元，然其中20萬元定金尚 存於耀晴公司處，故伊僅請求上訴人給付20萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。 ㈡耀晴公司部分：伊受上訴人委託仲介出售系爭房地，嗣伊覓 得許阿坤同意上訴人之銷售條件，並以310 萬元之價格買受 ，買賣契約已有效成立，伊得請求上訴人給付服務報酬，雖 上訴人拒絕簽訂買賣契約書致遭許阿坤解除契約，但不影響 上訴人收取報酬之權利，上訴人並應給伊違約金，爰依系爭 委託銷售契約第貳部分第6 條第1 項、第5 項第4 款及民法 第568 條第1 項請求上訴人給付按實際成交價格310 萬元4% 計算之服務報酬124,000 元本息，另依系爭委託銷售契約第 貳部分第7 條第2 項，請求上訴人按銷售總價2%計算之違約 金62,000元本息等語。 三、上訴人則以：耀晴公司與伊簽立系爭委託銷售契約時未給予 伊3 日之審閱期，系爭委託銷售契約全部條款均不構成契約 內容。另系爭同意書之出售價格300 萬元係指扣除伊應給付 耀晴公司之服務報酬及土地增值稅後，伊實拿300 萬元之意 ，許阿坤出價310 萬元未達伊委託之銷售條件，故伊與許阿 坤間之買賣不成立，伊無簽立買賣契約書之義務，且伊不曾 授權耀晴公司代伊向買方收取定金，許阿坤交付耀晴公司20 萬元之定金支票，不生給付定金效力，伊自無給付報酬、違 約金及返還定金之義務。縱認系爭委託銷售契約之條款構成 契約內容，然耀晴公司未依系爭委託銷售契約提供系爭房地 附近近3 個月之買賣資料予伊參考，故原審判命伊應給付耀 晴公司銷售總價1%之違約金過高等語，資為抗辯。 四、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人 ：⑴應給付耀晴公司155,000 元，及自107 年11月9 日5 日 起至清償日止，按年息5%計算之利息（耀晴公司就其敗訴部 分未據聲明不服，已告確定）、⑵應給付許阿坤20萬元，及 自107 年11月9 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上 訴人對其敗訴部分不服，全部提起上訴，上訴聲明：⑴原判 決不利上訴人之部分廢棄、⑵上開廢棄部分，被上訴人於第 一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。 五、被上訴人主張上訴人於107 年6 月13日與耀晴公司簽訂系爭 委託銷售契約、於107 年6 月25日簽立系爭同意書，許阿坤 於107 年8 月9 日簽立系爭承諾書等情，有系爭委託銷售契 約書、系爭同意書及系爭承諾書在卷可參，上訴人對此亦未 爭執，堪信屬實。惟被上訴人主張許阿坤與上訴人就系爭房 地已成立買賣契約，嗣因可歸責上訴人之事由致遭許阿坤解 除契約，上訴人應依約加倍返還許阿坤定金，並給付耀晴公 司服務報酬及違約金等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯 ，是本件應審究者為：㈠系爭委託銷售契約全部條款是否構 成契約內容？㈡系爭同意書之底價300 萬元之真意為何？㈢ 許阿坤得否請求上訴人給付20萬元？㈣耀晴公司得否請求上 訴人給付報酬及違約金？茲將本院得心證之理由分論如下： ㈠系爭委託銷售契約全部條款，均構成上訴人與耀晴公司間之 契約內容。 查系爭委託銷售契約係於107 年6 月13日簽訂乙節，已如前 述，則依該契約前言第1 條記載：「本定型化契約及其附件 於中華民國107 年6 月13日經委託人攜回審閱3 天（不得少 於三日）違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費 者得主張條款仍構成契約內容」等語（見原審卷第11頁）， ，可知上訴人係於簽約當天始攜回審閱，故其主張耀晴公司 未給予其3 日審閱期即行簽約乙情自屬可採。依前言第1 條 但書之約定，上訴人縱未獲3 日審閱期即行簽約，仍得於嗣 後主張契約條款構成契約內容，而依上訴人與耀晴公司於10 7 年6 月25日簽立之系爭同意書明載：茲因實際考慮與必要 ，雙方一致同意修正原委託銷售契約書……，委託價格調整 為300 萬元，委託期間延長至107 年11月30日止，特別約定 事項：屋主底價300 萬元整，一般買賣，付4%服務費，屋主 付土地增值稅……等語（見原審卷第14頁），堪認上訴人於 簽訂系爭委託銷售契約後第12天，已明白表示系爭委託銷售 契約之契約內容僅需修正委託價格、委託期間及加註特別約 定事項，其餘契約內容均無須修正之意，則上訴人既於審閱 逾3 天後仍同意系爭委託銷售契約之內容，其事後始抗辯系 爭委託銷售契約之全部條款均不構成其與耀晴公司間之契約 內容云云，並非可採。 ㈡系爭同意書所載底價300 萬元，非上訴人扣除仲介報酬及土 地增值稅後，實際能獲得300 萬元之意。 按解釋契約，依民法第98條規定固須探求當事人立約時之真 意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真 意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查 系爭委託銷售契約書第壹部分第2 條第1 項約定：「甲方（ 即上訴人）願意出售之土地、建築改良物，總價格為350 萬 元」；第貳部分第1 條第10項約定：「土地增值稅、塗銷登 記代辦費及簽訂不動產買賣契約日前已公告並開徵之工程受 益費，由甲方負擔」；第6 條約定：「買賣成交者，乙方（ 即耀晴公司）得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價 百分之4 」等語（見原審卷第11至12頁），可知上訴人與耀 晴公司於系爭委託銷售契約中確實約定系爭房地之售價為35 0 萬元，上訴人另需負擔土地增值稅與仲介報酬，未約定上 訴人扣除土地增值稅與仲介報酬後，仍能實際獲取350 萬元 。而依系爭同意書記載：茲因實際考慮與必要，雙方一致「 同意修正原委託銷售契約書」；特約事項：屋主底價300 萬 元整，一般買賣，付4%服務費，屋主付土地增值稅……等語 （見原審卷第14頁），可知系爭同意書係延續系爭委託銷售 契約書之內容，且上訴人與耀晴公司於系爭同意書僅就委託 價格、委託期間作修正，就土地增值稅與仲介報酬部分，仍 約定上訴人應付4%服務費及土地增值稅，自難認系爭同意書 有約定上訴人實拿300 萬元之意。再參酌證人即負責系爭房 地仲介業務之陳冠廷於原審證稱：伊有告知上訴人一般買賣 是指賣方負擔仲介費4%，並告知上訴人伊所出之底價需扣除 4%仲介費及稅費才是上訴人可領到的金額等語（見原審卷第 62頁反面至63頁），是上訴人主張系爭同意書之底價300 萬 元係指扣除土地增值稅及仲介報酬後實拿300 萬元云云，顯 不可採。 ㈢許阿坤不得請求上訴人給付20萬元。 ⒈經查，上訴人簽立系爭委託銷售契約，同意將系爭房地委託 耀晴公司居間仲介銷售，並同意耀晴公司得同時接受買方承 購之委託，並於第壹部分第4 條第1 項約定：「若買方同意 本契約甲方（即上訴人）之銷售條件而簽署購屋承諾書者， 毋庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立」，有系爭委託銷售 契約書可參（見原審卷第11頁）。而許阿坤於107 年8 月9 日簽立系爭承諾書，承諾以高於300 萬元底價之310 萬元購 買系爭房地，並同日繳付20萬元之定金予耀晴公司，亦有系 爭承諾書可證（見原審卷第15頁），是依前開約定條款，可 知上訴人與許阿坤於107 年8 月9 日就系爭房地已成立買賣 契約。 ⒉次查，依系爭委託銷售契約第貳部分第5 條第2 項約定：「 甲方（即上訴人）同意授權乙方（即耀晴公司）得代甲方與 買方約定簽訂不動產買賣契約書之時間及地點」等語。並參 酌證人陳冠廷於原審證稱：107 年9 月4 日上訴人有到耀晴 公司準備簽約，且許阿坤也有到場，沒有順利完成簽約係因 上訴人要求扣除仲介費及稅費實拿300 萬元，但許阿坤不同 意，上訴人就走了等語（見原審卷第63頁反面），是可知耀 晴公司已代上訴人與許阿坤約定簽約時間為107 年9 月4 日 ，然因上訴人於當日突針對系爭委託委託銷售契約及系爭同 意書之委託價格有爭議，方無法完成系爭房地買賣書面契約 之簽立，足認未完成簽立書面買賣契約係因上訴人故意不履 行之故，上訴人應自107 年9 月5 日起負遲延責任。嗣許阿 坤於107 年9 月11日以中壢仁美郵局131 號存證信函定7 日 期限請上訴人出面簽約，再於107 年10月25日以本件起訴狀 為解除契約之意思表示，並由上訴人分於107 年9 月12日、 107 年11月8 日收受存證信函及起訴狀繕本，有該存證信函 暨回執、起訴狀暨本院送達證書可證（見原審卷第4 至10、 20至21、28、59頁），上訴人迄未與許阿坤簽立書面買賣契 約，則許阿坤與上訴人間系爭房地買賣契約已於107 年11月 8 日解除，堪以認定。 ⒊再查，許阿坤固依系爭承諾書約定，交付20萬元定金予耀晴 公司。惟觀諸系爭委託銷售契約第貳部分第2 條第7 項約定 ：「契約成立後，除甲方（即上訴人）同意授權乙方（即耀 晴公司）代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權 」等語，可知耀晴公司須得上訴人授權，始得代上訴人收受 定金，惟被上訴人就上訴人曾同意授權耀晴公司收受定金乙 情，迄未能舉證以實其說。雖被上訴人主張依系爭委託銷售 契約第壹部分第4 條第3 項約定「……如因可歸責於甲方之 事由，致無法完成不動產買賣契約書之簽訂者，甲方應加倍 返還買方已支付之定金。但因可歸責於買方之事由，買方已 支付之定金不得請求返還……」等語，隱含上訴人同意授權 耀晴公司收受定金之意云云，然該條僅係約定支付定金後違 約之效果，並無授權耀晴公司收受定金之意，且該條若有授 權之意，又何須於第貳部份第2 條第7 項另為約定授權事項 ，是被上訴人主張耀晴公司有權代上訴人收受定金云云，實 不可採。從而，許阿坤交付20萬元票據予耀晴公司，對上訴 人不生交付定金效力，則許阿坤依系爭委託銷售契約第壹部 分第4 條第3 項及民法第249 條第3 款規定請求上訴人返還 定金20萬元，為無理由，不應准許。 ㈣耀晴公司得請求上訴人給付155,000 元。 ⒈系爭委託銷售契約第貳部分第6 條第1 項、第5 項第4 款分 別約定：「買賣成交者，乙方（即耀晴公司）得向甲方（即 上訴人）收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4 」 ；「如乙方所媒介之買方之承購條件已達甲方之銷售條件， 甲方拒絕與買方簽訂買賣契約書或因可歸責甲方之事由致買 方解除買賣契約者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應 支付第一項約定之服務報酬予乙方」。而許阿坤與上訴人間 系爭房地買賣契約因上訴人不出面簽立書面買賣契約，遭許 阿坤於107 年11月8 日解除契約等情，已如前述，則耀晴公 司依系爭委託銷售契約第貳部分第6 條第5 項第4 款約定， 仍視同已完成仲介服務，是耀晴公司依同條第1 項約定，請 求上訴人給付實際成交價4%即124,000 元（計算式：系爭承 諾書價格310 萬元4%＝124,000 元）之服務費，應予准許 。 ⒉按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額， 為民法第252 條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過 高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所 受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切 利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平，最高法院95年度 台上字第1095號判決意旨參照。查系爭委託銷售契約第貳部 分第7 條第2 項約定：「前條第5 項第3 款至第6 款情形， 甲方應支付乙方按本契約書約定之銷售總價百分之六計算之 違約金」，且上訴人確有拒絕簽訂買賣契約情事，則耀晴公 司依系爭銷售委託契約第貳部分第7 條第2 項請求上訴人給 付違約金，自屬有據。本院審酌系爭房地買賣契約固因可歸 責上訴人之事由致遭許阿坤解除，然耀晴公司仍得依系爭委 託銷售契約取得服務報酬124,000 元，僅有不能依系爭承諾 書向許阿坤收取成交價2%之服務費之損害，但同時毋庸再協 助上訴人、許阿坤辦理過戶或簽約等事宜，亦有勞費、時間 之減省，是耀晴公司請求上訴人給付違約金31,000元，尚屬 適當，應予准許。 ⒊雖上訴人抗辯耀晴公司未依系爭委託銷售契約第貳部分第2 條第2 項提供近3 個月之成交行情供其參考，已減省勞費， 違約金應酌減至零元云云。然查，依內政部實價登錄資料， 系爭房地坐落之桃園市○○區○○○街○○○ 巷，每坪約在11 .9萬至13.6萬間，有實價登錄網頁頁面可參（見本院卷第86 頁），而耀晴公司主張系爭房地約17.36 坪（見本院卷第89 頁），為上訴人未為爭執，依實價登錄之每坪13.6萬元計算 僅約236 萬元，而系爭委託銷售契約書、系爭同意書或系爭 承諾書所載系爭房地之交易價格，均高於300 萬元，是耀晴 公司雖未直接提供近3 個月之成交行情予上訴人參考，然其 依經驗所建議之價格未偏離市場行情，難認耀晴公司憑其從 事房屋仲介之經驗因而減省之勞費，為上訴人得請求酌減違 約金至零元之理由，故上訴人此部分之抗辯，為無理由。 六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以 支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利 息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段 、第203 條分別定有明文。查耀晴公司對上訴人之仲介報酬 請求權及違約金請求權均屬未定給付期限之金錢債權，耀晴 公司自得請求上訴人給付民事起訴狀繕本送達翌日（即107 年11月9 日，見原審卷第28頁）起至清償日止，按年息5%計 算之利息。 七、綜上所述，許阿坤依系爭委託銷售契約第壹部分第4 條第3 項約定及民法第249 條第3 款規定，請求上訴人給付20萬元 本息為無理由，不應准許；另耀晴公司依系爭委託銷售契約 第貳部分第6 條第1 項、第5 項第4 款約定及民法第568 條 第1 項規定，請求上訴人給付155,000 元（計算式：124,00 0 元＋31,000元），及自107 年11月9 日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開不應 准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢 棄改判如主文第2 項所示；原審就上開應准許部分，為上訴 人敗訴之判決，於法並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決 此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第 79條，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 1 月 3 日 民事第二庭 審判長法 官 魏于傑 法 官 張震武 法 官 葉作航 正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 109 年 1 月 6 日 書記官 邱佑儒