裁判書系統

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　108年度簡上字第290號 上　訴　人 即被上訴人　法門農業科技股份有限公司 法定代理人　賴怡君 上　訴　人 即被上訴人　謝明勲 共　　　同 訴訟代理人　巫宗翰律師 複　代理人　劉芯言律師 　　　　　　陳建源律師 被　上訴人 即　上訴人　全欣電子工業股份有限公司 兼 法定代理人　余標勇 共　　　同 訴訟代理人　陳智義律師 上列當事人間請求給付租金等事件，兩造對於中華民國108 年8 月30日本院桃園簡易庭107 年度桃簡字第704 號第一審判決各自 提起上訴，於109 年5 月12日辯論終結，本院判決如下： 主 文 一、原判決關於駁回全欣電子工業股份有限公司後開第二項、第 三項之訴部分，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。 二、法門農業科技股份有限公司應再給付全欣電子工業股份有限 公司新臺幣陸拾參萬參仟伍佰元，及自民國一○八年三月七 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 三、謝明勲應再給付余標勇新臺幣壹拾玖萬零伍拾元，及自民國 一○八年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 四、原判決第一項關於命法門農業科技股份有限公司、謝明勲連 帶給付全欣電子工業股份有限公司部分，逾新臺幣壹佰零貳 萬陸仟參佰捌拾壹元之本息及該部分假執行之宣告均廢棄。 五、原判決第三項關於命法門農業科技股份有限公司給付全欣電 子工業股份有限公司部分，逾新臺幣捌萬零貳佰貳拾柒元之 本息及該部分假執行之宣告均廢棄。 六、第四、五項廢棄部分，全欣電子工業股份有限公司在第一審 之訴及假執行之聲請均駁回。 七、兩造其餘上訴駁回。 八、第一、二審訴訟費用，由法門農業科技股份有限公司、謝明 勲連帶負擔百分之三十七，由謝明勲負擔百分之十八，由法 門農業科技股份有限公司負擔百分之二十五，其餘百分之二 十由全欣電子工業股份有限公司、余標勇共同負擔。 事實及理由 一、被上訴人即上訴人全欣電子工業股份有限公司（下稱全欣公 司）、余標勇（下稱余標勇）主張： ㈠3 樓租約部分： 全欣公司於民國104 年12月25日與上訴人即被上訴人法門農 業科技股份有限公司（下稱法門農業公司）簽定租賃契約， 將門牌「桃園市○○區○○路0 段000 號3 樓」之房屋（下 稱系爭房屋3 樓）出租予法門農業公司，租賃期間自104 年 12月25日至109 年12月24日止，共計5 年，每月租金為新臺 幣（下同）10萬元外加營業稅，並約定每2 年調漲租金5 ％ ，另由上訴人即被上訴人謝明勲（下稱謝明勲）擔任法門農 業公司之連帶保證人（下稱系爭房屋3 樓租約）。就系爭房 屋3 樓之租約，法門農業公司尚積欠全欣公司下列款項，應 由法門農業公司及謝明勲連帶給付全欣公司： ⒈租金： ⑴法門農業公司自107 年4 月1 日起，即未給付租金。全欣公 司起訴後，法門農業公司已於108 年1 月3 日本院履勘時， 將系爭房屋3 樓謄空遷讓返還全欣公司而默示終止系爭房屋 3 樓租約。法門農業公司尚積欠107 年4 月1 日起至108 年 1 月3 日止之租金95萬5,500 元及營業稅2 萬3,888 元。 ⑵原審判決依法門農業公司、謝明勲寄發之律師函認定系爭房 屋3 樓租約於107 年6 月27日終止，但上開律師函並無終止 租約之意思表示，且上開律師函所主張之租約終止日為107 年3 月31日，原審判決認定實有違誤；況系爭房屋3 樓租約 縱於107 年6 月27日終止，但系爭房屋於108 年1 月3 日始 點交返還且未回復原狀，全欣公司、余標勇仍得請求法門農 業公司、謝明勲給付107 年6 月28日至108 年1 月3 日相當 於租金之不當得利。故法門農業公司、謝明勲應再連帶給付 107 年6 月28日至108 年1 月3 日之租金及營業稅。 ⒉房屋稅及地價稅： 雙方約定系爭房屋3 樓之房屋稅、地價稅於出租後調漲之差 額，應由法門農業公司負擔，惟法門農業公司尚欠107 年度 之房屋稅差額1 萬622 元，及地價稅差額5,230 元未給付。 ⒊補收租金： 簽立系爭房屋3 樓租約時，雙方約定於105 年4 月1 日前之 整修期間免收租金，但未租滿5 年，則應補足此期間之租金 。系爭房屋3 樓租約業於108 年1 月3 日終止，法門農業公 司未租滿5 年，應補足免收租金期間之租金暨營業稅共33萬 646 元。 ⒋違約金： 法門農業公司提前終止租約，依租約第18條約定，應賠償全 欣公司3 個月租金額之違約金，即31萬5,000 元。 ⒌回復原狀之費用： 雙方約定於租約終止時，法門農業公司應將房屋回復原狀交 還，惟法門農業公司返還時，系爭房屋3 樓地板遭拆除，牆 面亦有多處損壞，回復原狀之費用為50萬704 元。 ㈡5樓租約部分： 余標勇於104 年12月25日與謝明勲簽定租賃契約，將門牌「 桃園市○○區○○路0 段000 號5 樓」後方3 分之1 之部分 （下稱系爭房屋5 樓）出租予謝明勲，租賃期間自104 年12 月25日至109 年12月24日止，共計5 年，每月租金為3 萬元 ，並約定每2 年調漲租金5 ％（下稱系爭房屋5 樓租約）。 就系爭房屋5 樓租約，謝明勲尚欠余標勇下列款項： ⒈租金： ⑴謝明勲自107 年4 月1 日起，即未給付租金。余標勇起訴後 ，謝明勲已於108 年1 月3 日本院履勘時，將系爭房屋5 樓 出租部分謄空遷讓返還余標勇而默示終止系爭房屋5 樓租約 。謝明勲尚積欠107 年4 月1 日起至108 年1 月3 日止之租 金28萬6,650 元。 ⑵原審判決依法門農業公司、謝明勲寄發之律師函認定系爭房 屋5 樓租約於107 年6 月27日終止，但上開律師函並無終止 租約之意思表示，且主張租約終止日為107 年3 月31日，原 審判決認定實有違誤；況系爭房屋5 樓租約縱於107 年6 月 27日終止，但系爭房屋於108 年1 月3 日始點交返還且未回 復原狀，余標勇仍得請求謝明勲給付107 年6 月28日至108 年1 月3 日相當於租金之不當得利。故謝明勲應再給付余標 勇107 年6 月28日至108 年1 月3 日之租金。 ⒉補收租金： 簽立系爭房屋5 樓租約時，雙方約定於105 年4 月1 日前之 整修期間免收租金，但未租滿5 年，則應補足此期間之租金 。系爭房屋5 樓租約業於108 年1 月3 日終止，謝明勲未租 滿5 年，應補足免收租金期間之租金9 萬6,774 元。 ⒊違約金： 謝明勲提前終止租約，依租約第18條約定，應賠償余標勇3 個月租金額之違約金，即9 萬4,500 元。 ⒋回復原狀之費用： 雙方約定於租約終止時，謝明勲應將房屋回復原狀交還，惟 謝明勲返還時，系爭房屋5 樓牆面尚需修補，回復原狀之費 用為1 萬6,000 元。 ㈢無權占用部分： 法門農業公司或謝明勲，均未向全欣公司、余標勇承租系爭 房屋5 樓前方即4 樓屋頂平台部分（下稱系爭房屋5 樓前方 屋頂平台），法門農業公司卻自105 年4 月1 日起，擅自將 大水桶擺放在該系爭房屋5 樓前方屋頂平台，而獲有相當於 租金之不當得利。法門農業公司已於107 年12月28日將無權 占用之物品移除，故法門農業公司應返還全欣公司自105 年 4 月1 日起至107 年12月28日止所受之利益，其價額相當於 14萬5,893 元。 ㈣從而，全欣公司、余標勇分別依租賃契約及不當得利法律關 係，請求法門農業公司、謝明勲給付上開數額等語。並於原 審聲明：（一）法門農業公司、謝明勲應連帶給付全欣公司 214 萬1,590 元，及自108 年3 月7 日起至清償日止，按年 息5 ％計算之利息。（二）謝明勳應給付余標勇49萬3,924 元，及自108 年3 月7 日起至清償日止按年息5 ％計算之利 息。（三）法門農業公司應給付全欣公司14萬5,893 元，及 自起訴狀繕本送達翌日起按年息5 ％計算之利息。（四）願 供擔保，請准就（一）至（三）之請求宣告假執行。 二、法門農業公司、謝明勲答辯： ㈠租金部分： ⒈就系爭房屋3 樓及5 樓，法門農業公司、謝明勲前已於106 年8 、9 月通知全欣公司、余標勇將終止系爭房屋3 樓租約 及系爭房屋5 樓租約，係因全欣公司、余標勇未配合辦理房 屋點收事宜，亦不退還法門農業公司、謝明勲所交付之未到 期租金支票共6 張，法門農業公司、謝明勲迫於無奈遂再告 知僅承租至107 年3 月31日，並在107 年3 月15日遷離所有 人員並向台電申請停止供應營業用電；且法門農業公司、謝 明勲自107 年4 月1 日起即未再使用系爭房屋3 樓及5 樓， 自無給付租金之義務。另全欣公司、余標勇及原審判決均以 每月10萬5,000 元及3 萬1,500 元計算系爭房屋3 樓及5 樓 之租金，應屬有誤，因3 樓部分每月租金含稅應為10萬2,50 0 元（因全欣公司、余標勇係以5 萬元計算稅賦），5 樓部 分未收取稅賦，每月租金應為3 萬元。 ⒉因雙方確實約定於105 年4 月1 日前之整修期間免收租金， 但未租滿5 年，則應補足此期間之租金，故原審判決認定系 爭房屋3 樓、5 樓租約，因法門農業公司未租滿5 年，應補 足免收租金期間之系爭房屋3 樓租金暨營業稅33萬646 元、 系爭房屋5 樓租金9 萬6,774 元，對於此部分原審判決並無 意見。 ㈡地價稅部分： 兩造雖有約定系爭房屋5 樓房屋稅調漲之差額由法門農業公 司負擔，對於原審判決認定房屋稅稅差補貼1 萬622 元亦無 意見；惟並未約定地價稅之部分，故地價稅仍應由全欣公司 負擔。 ㈢違約金部分： 兩造係合意終止租約，全欣公司應不得請求違約金；且系爭 房屋3 樓租約每月租金為10萬元、系爭房屋5 樓租約租金為 每月3 萬元，就違約金之計算不應另外加計稅賦，且加計稅 賦系爭房屋3 樓租約每月租金為10萬2,500 元、系爭房屋5 樓租約不加計稅賦每月租金為3 萬元，故原審判決認定系爭 房屋3 樓租約違約金為31萬5,000 元、系爭房屋5 樓租約違 約金為9 萬4,500 元，顯然計算有誤；且違約金以3 個月計 算顯屬過高，請求應依民法第252 條規定酌減。 ㈣回復原狀部分： ⒈法門農業公司承租系爭房屋3 樓時，本有多處瑕疵，包括地 板隆起、破裂、無水電設備等，而全欣公司、余標勇要求法 門農業公司、謝明勲自行整理處理，法門農業公司、謝明勲 已花費大量時間金錢整理屋況，兩造才會約定整修期間免租 金，故依余標勇之指示將3 樓地板全數拆除，搬至5 樓存放 ，故3 樓地板部分不應由法門農業公司負責。且全欣公司、 余標勇原主張地磚是96年鋪設，但之後卻改主張98年1 月鋪 設，其主張前後不一而難採信，原審判決雖以全欣公司、余 標勇提出之恆美裝修油漆工程行估價單認定系爭房屋3 樓地 坪打毛及鋪設磁磚之費用，但證人柯堂為既已證稱地磚突起 範圍占3 樓面積8 至9 成，則原審判決認法門農業公司、謝 明勲應給付地坪打毛及鋪設磁磚之費用作為回復原狀之方法 ，顯有違誤；且上開費用也是全欣公司、余標勇片面提出， 並非公正第三人鑑定所提出，亦難作為判決基礎。 ⒉另系爭房屋3 樓及5 樓牆面之壁癌，於法門農業公司、謝明 勲承租時即已存在，非法門農業公司、謝明勲所導致；另3 樓牆面坑洞部分，謝明勲業已修補完畢，全欣公司、余標勇 雖主張修補後強面仍有部分瑕疵及不平整面，但並未提出舉 證，其預估之8,000 元費用也無依據，亦非公正第三人鑑定 所提出，原審判定法門農業公司、謝明勲應給付8,000 元亦 有不當。 ㈤無權占用部分： 謝明勲係經余標勇之同意，始將法門農業公司所有之大水桶 ，放置在系爭房屋5 樓前方屋頂平台部分，屬基於合約約定 範圍使用的自然延展，並非無權占用；且該大水桶為法門農 業公司所有，目的係灌溉承租標的水耕蔬菜之用，若余標勇 並未同意，早應在法門農業公司放置大水桶時即要求遷離， 且大水桶需透過吊車直接吊掛至5 樓，依經驗法則而言若非 已得同意，根本無從放置。再者，系爭房屋5 樓前方屋頂平 台並無屋頂及四壁，非屬房屋，原審判決以土地法第97條規 定加以計算，亦有違誤。 ㈥全欣公司、余標勇主張為無理由等語。並於原審聲明：全欣 公司、余標勇之訴均駁回。 三、全欣公司、余標勇於原審請求：（一）法門農業公司、謝明 勲應連帶給付全欣公司214 萬1,590 元，及自108 年3 月7 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（二）謝明勳應 給付余標勇49萬3,924 元，及自108 年3 月7 日起至清償日 止按年息5 ％計算之利息。（三）法門農業公司應給付全欣 公司14萬5,893 元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5 ％ 計算之利息。原審為全欣公司、余標勇一部勝訴一部敗訴之 判決，即判命（一）法門農業公司、謝明勲應連帶給付全欣 公司115 萬3,079 元及自108 年3 月7 日起至清償日止，按 年息5 ％之利息。（二）謝明勲應給付余標勇29萬8,624 元 ，及自108 年3 月7 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利 息。（三）法門農業公司應給付全欣公司10萬897 元，及自 107 年6 月23日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，並 駁回全欣公司、余標勇其餘之訴。兩造均對原審判決結果表 示不服提起上訴。全欣公司、余標勇上訴聲明：原判決就租 金及營業稅金不利全欣公司、余標勇部分廢棄。上開廢棄部 分：（一）法門農業公司、謝明勲應再連帶給付全欣公司66 萬7,275 元及自108 年3 月7 日起至清償日止，按年息5 ％ 計算之利息。（二）謝明勲應再給付余標勇19萬5,300 元及 自108 年3 月7 日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。法 門農業公司、謝明勲對此答辯聲明為：上訴駁回。另法門農 業公司、謝明勲上訴聲明：原判決不利法門農業公司、謝明 勲部分廢棄。上開廢棄部分，全欣公司、余標勇於第一審之 訴駁回。全欣公司、余標勇對此答辯聲明為：上訴駁回。 四、本件不爭執事項如下（見簡上卷第84頁）： ㈠系爭房屋3 樓租約部分： ⒈全欣公司於104 年12月25日與法門農業公司簽立租約，出租 系爭房屋3 樓予法門農業公司，租賃期間自104 年12月25日 起至109 年12月24日止，每月租金10萬元（未稅），每滿2 年調漲租金5 ％，並由謝明勲擔任連帶保證人。 ⒉雙方約定法門農業公司應負擔系爭房屋3 樓出租後房屋稅調 漲之差額，其中至少包含房屋稅1萬622元。 ⒊雙方約定被告法門農業公司若未租滿5 年，應補足105 年4 月1 日前免除之租金即33萬646 元，並應給付相當3 個月租 金之違約金。 ⒋法門農業公司之租金繳納至107年3月31日。 ⒌雙方約定由法門農業公司負擔營業稅，以約定租金一半之5 ％計算。 ㈡系爭房屋5 樓租約部分： ⒈余標勇於104 年12月25日與謝明勲簽立租約，出租系爭房屋 5 樓予謝明勲，租賃期間自104 年12月25日起至109 年12月 24日止，每月租金3 萬元（未稅），每滿2 年調漲租金5 ％ 。 ⒉雙方約定謝明勲若未租滿5 年，應補足105 年4 月1 日前免 除之租金即9 萬6,774 元，並應給付相當3 個月租金之違約 金。 ⒊謝明勲之租金繳納至107 年3 月31日。 ㈢無權占用部分： ⒈法門農業公司自105 年4 月1 日起至107 年12月28日止，將 塑膠水桶放置在系爭房屋5 樓前方屋頂平台，如附件複丈成 果圖編號A 所示之範圍內。 ⒉編號A 所示之範圍並不在法門農業公司及謝明勳前開承租範 圍內。 五、全欣公司、余標勇就系爭房屋3 樓租約、系爭房屋5 樓租約 請求法門農業公司、謝明勲積欠之租金、違約金、稅金，並 請求回復原狀之費用，以及無權占用系爭房屋5 樓前方屋頂 平台相當於租金之不當得利，惟為法門農業公司、謝明勲所 否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：（一）系爭 房屋3 樓及5 樓租約之終止時間為何？（二）全欣公司及余 標勇請求法門農業公司及謝明勳給付租金及違約金、房屋稅 及地價稅之差額，有無理由？（三）全欣公司及余標勇請求 法門農業公司及謝明勳給付之回復原狀之費用，有無理由？ （四）全欣公司請求法門農業公司返還使用系爭房屋5 樓前 方屋頂平台之不當得利，有無理由？經查： ㈠系爭房屋3 樓及5 樓租約之終止時間為107 年6 月27日。 ⒈全欣公司起訴時原係主張法門農業公司、謝明勲於107 年6 月22日以律師函通知全欣公司、余標勇，終止系爭房屋3 樓 及5 樓之租賃契約，全欣公司、余標勇係於同年月27日收受 該終止函，因認租約均於107 年6 月27日終止（見桃簡卷第 45頁），並提出巫宗翰律師事務所律師函影本為證（見桃簡 卷第49至50頁），足見全欣公司原先贊同系爭房屋3 樓及5 樓租約終止時間確實為107年6月27日。 ⒉法門農業公司、謝明勲雖主張其於106 年8 月及9 月間，已 口頭向全欣公司、余標勇表示僅承租至107 年3 月31日；前 揭律師函僅是重申相同之意旨云云。惟查： ⑴依全欣公司、余標勇提出之手寫通知書影本（見桃簡卷第94 至95頁），全欣公司、余標勇於106 年9 月14日曾以書面詢 問法門農業公司、謝明勲欲如何處理兩造間之租約問題，法 門農業公司、謝明勲表示因全欣公司、余標勇無法退回押金 ，為減少公司損失，將繼續承租營業等語：復參以證人即法 門開發公司會計藍碧靈於原審證稱：伊任職於法門農業公司 之關係企業即法門開發公司，擔任會計人員，106 年8 月間 ，有在謝明勲的辦公室聽過謝明勲對余標勇表示，因公司經 營不善而要退租，但沒有說什麼時候要終止，而伊有收過上 開手寫通知書之傳真，當時有向對方表示，因對方不願退還 支票及押金，所以只好繼續承租，上開手寫通知書傳真影本 下方的回覆內容，就是謝明勲指示其所寫，由其回覆，所謂 繼續承租，應是包含系爭房屋3 樓及5 樓等語（見桃簡卷第 68頁反面至70頁反面）。堪認法門農業公司、謝明勲於106 年8 月間雖已有意終止租約，惟謝明勲當時向余標勇表示要 終止租約並未提到何時終止，顯無確認有終止租約而使其發 生法律效力之意思，堪認兩造就是否終止租約仍在協商階段 ，況法門農業公司、謝明勲嗣於同年9 月間，以透過回覆傳 真之方式，告知全欣公司、余標勇將繼續承租系爭房屋3 樓 及5 ，足見法門農業公司、謝明勲最終確認將繼續承租系爭 房屋3 樓、5 樓，使租約繼續有效，系爭房屋3 樓及5 樓之 租約顯未於106 年8 、9 月終止。而法門農業公司、謝明勲 上訴表示其在106 年8 月間確實已有終止租約之意思表示而 發生終止效力云云，顯與實際情形不符，況法門農業公司、 謝明勲若確實已於106 年8 月終止租約，豈有可能在上開手 寫通知書傳真影本上回覆將繼續承租，法門農業公司、謝明 勲上開上訴意旨顯無理由。 ⑵依法門農業公司、謝明勲在上開手寫通知書傳真影本回覆之 內容（見桃簡卷第95頁），其僅表示將繼續承租並未說明將 繼續承租至何時，證人藍碧靈亦證稱法門農業公司106 年8 月口頭表示要終止租約時，並沒有說什麼時候要終止（見桃 簡卷第69頁），而法門農業公司、謝明勲復未提出其餘事證 以實其說，則法門農業公司、謝明勲主張其已向全欣公司、 余標勇表示將承租至107 年3 月31日乙節，難認屬實。至法 門農業公司、謝明勲表示已於107 年3 月15日搬離，惟其等 既未另向全欣公司、余標勇為終止租約之意思表示，自不能 認為兩造間之租約於同年3 月間終止。而法門農業公司、謝 明勲於107 年6 月22日委託律師對原告發律師函，雖重申兩 造間之租約業於同年3 月31日經被告終止，惟此事實既無從 認定屬實，業如前述，自不能依憑該律師函之內容，即認法 門農業公司、謝明勲於107 年3 月31日終止租約。 ⒊而參酌法門農業公司、謝明勲委託律師所發律師函內容，兼 有明確向全欣公司、余標勇表示不再承租使用系爭房屋3 樓 及5 樓之意旨，足認該律師函亦有向被告為終止租約之意思 表示。全欣公司、余標勇上訴略以上開律師函並無終止契約 之意思表示，顯非可採。從而，系爭房屋3 樓及5 樓之租約 ，堪認均係於原告收受上開律師函即107 年6 月27日終止。 ⒋又兩造間之租約既於107 年6 月27日經法門農業公司、謝明 勲以律師函終止，契約終止後已經失效，已無從再為終止租 約之意思表示。故全欣公司、余標勇主張，兩造間租約係於 108 年1 月3 日原審前往現場履勘時，由法門農業公司、謝 明勲默示終止等情，即屬無據；況全欣公司、余標勇起訴時 亦認兩造間租約於107 年6 月27日業已終止，堪認全欣公司 、余標勇在收受上開律師函即已知悉法門農業公司、謝明勲 有終止租約之意思，渠等嗣後改主張兩造租約應於108 年1 月3 日始為終止，自非可採，附此敘明。 ㈡全欣公司就系爭房屋3 樓租約部分，得請求法門農業公司、 謝明勲連帶給付租金31萬2,113 元、補收租金33萬646 元、 房屋稅差額1 萬622 元、違約金31萬5,000 元，並得請求法 門農業公司給付相當於租金之不當得利63萬3,500 元。 ⒈租金部分： ⑴全欣公司與法門農業公司約定，系爭房屋3 樓之租賃期間自 104 年12月25日開始，租金為每月10萬元，每2 年調漲5 ％ ，故自107 年間之租金應為每月10萬5,000 元（計算式：10 0,000 元×1.05＝105,000 ）。又兩造約定營業稅由法門農 業公司負擔，以約定租金一半之5 ％計算，此為兩造所不爭 執（見桃簡卷第60頁反面）。故法門農業公司於107 年間， 每月應給付全欣公司租金105,000 元及營業稅2,625 元（計 算式：105,000 元×1/2 ×5 ％＝2,625 ），共計10萬7,62 5 元。法門農業公司僅給付至107 年3 月之租金，107 年4 月1 日後即未再給付租金，亦為兩造所不爭執，則法門農業 公司尚應給付全欣公司自107 年4 月1 日起至同年6 月27日 租約終止日止之租金及營業稅31萬2,113 元（計算式：107, 625 元×2 ＋107,625 元×27/30 ，小數點以下四捨五入） 。法門農業公司、謝明勲上訴雖主張因3 樓部分每月租金含 稅應為10萬2,500 元（因全欣公司、余標勇係以5 萬元計算 稅賦），故原審以每月租金10萬5,000 元計算顯然有誤云云 ；然租金以每月105,000 計算係因兩造有約定租金每2 年調 漲5 ％，而系爭房屋3 樓租約租期係自104 年12月25日起， 故自106 年12月25日起租金即應調漲5 ％為10萬5,000 元， 法門農業公司欠繳之租金期間為107 年4 月1 日至107 年6 月27日，租金自應以每月10萬5,000 元為計無訛；法門農業 公司、謝明勲此部上訴意旨所陳顯有誤認。 ⑵全欣公司主張縱認系爭房屋3 樓租約於107 年6 月27日終止 ，仍得請求給付至108 年1 月3 日止相當於租金之不當得利 等語。經查： ①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形 不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書分 別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之 利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不 當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非 以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號 判例意旨參照）。是系爭房屋3 樓租約既已於107 年6 月27 日終止，業如前述，則107 年6 月28日以後法門農業公司如 仍有無權占有系爭房屋3 樓之情形，全欣公司本應得請求法 門農業公司返還相當於租金之不當得利；而原審於108 年1 月3 日至現場履勘，法門農業公司、法門農業公司訴訟代理 人當場表示系爭房屋3 樓係於107 年12月28日清空（見原審 卷第99頁反面），顯見法門農業公司在107 年12月28日以前 確實仍繼續占有使用系爭房屋3 樓，則全欣公司請求法門農 業公司給付107 年6 月28日至107 年12月28日共6 月又1 日 相當於租金之不當得利為有理由。 ②依兩造就系爭房屋5 樓於107 年所約定之租金應為每月10萬 5,000 元，故得請求之金額應為63萬3,500 元（計算式：10 5,000 ×6 ＋105,000/30＝633,500 ）。另全欣公司主張亦 得請求至107 年12月29日至108 年1 月3 日部分之相當於租 金之不當得利云云；因法門農業公司僅承認在107 年12月28 日前尚有使用系爭房屋3 樓，而全欣公司未能證明法門農業 公司在107 年12月29日以後仍有繼續使用系爭房屋3 樓，則 全欣公司請求法門農業公司給付上開期間相當於租金之不當 得利，自無所據。 ③而兩造前約定由法門農業公司負擔營業稅即租金一半之5 ％ ，係以兩造間就系爭房屋3 樓仍有租賃契約為前提，既兩造 就系爭房屋3 樓租約於107 年6 月27日經法門農業公司終止 ，業如前述，全欣公司主張法門農業公司再依約負擔營業稅 部分，即難認有據。另謝明勲於租約有效期間雖為法門農業 公司就系爭房屋3 樓租約之連帶保證人，然於系爭房屋3 樓 租約終止後，謝明勲則無須再與法門農業公司就租約履行負 連帶保證之責。是全欣公司再請求法門農業公司尚應給付營 業稅以及請求謝明勲就租約終止後之給付負連帶責任部分， 應無理由。 ⑶從而，全欣公司得請求法門農業公司、謝明勲連帶給付租金 31萬2,113 元，另得請求法門農業公司給付63萬3,500 元。 ⒉房屋稅差額部分： 法門農業公司尚欠全欣公司107 年度房屋稅調漲差額1 萬62 2 元，業據全欣公司提出房屋稅繳款書為證（見桃簡卷第27 至31頁），且為法門農業公司、謝明勲所不爭執（見桃簡卷 第125 頁反面）。故全欣公司此部分請求，為有理由。 ⒊地價稅差額部分： ⑴系爭房屋3 樓租約第16條約定「本件租屋之房屋稅、綜合所 得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方 （即被告）負責補貼，乙方決不異議」（見桃簡卷第11頁反 面），上開約定內容固僅約定由法門農業公司負擔房屋稅、 綜合所得稅增加部分，就地價稅部分並無約定。然依證人藍 碧靈證稱：法門農業公司向全欣公司承租房屋期間，依契約 給付全欣公司之費用包含租金、公共電費、水費及租約簽立 後地價稅、房屋稅調漲之差額，給付稅捐差額部分，全欣公 司會傳真資料過來，其記得地價稅及房屋稅都有等語（見桃 簡卷第69頁反面）。可見法門農業公司承租系爭房屋3 樓， 確有為全欣公司支付地價稅調漲之差額。又一般租賃房屋， 並無由承租人支付地價稅調漲差額之習慣，衡情若非兩造間 已有約定，全欣公司當無需傳真地價稅資料予法門農業公司 ，而證人即為法門農業公司處理帳務之會計人員藍碧靈係對 於法門農業公司之帳務最為清楚明瞭之人，其既明確證稱法 門農業公司確實有為全欣公司給付地價稅調漲之差額，故應 認全欣公司主張與法門農業公司間有就系爭房屋3 樓部分地 價稅調漲之差額由被告法門農業公司負擔乙節有所約定；否 則法門農業公司豈有為全欣公司支付地價稅差額之理。 ⑵惟此係雙方透過契約，將地價稅調漲之負擔轉由法門農業公 司承擔。雙方之契約既於107 年6 月27日終止，地價稅負擔 之約定亦失其效力。原審判決認定全欣公司於107 年11月間 受課徵地價稅時，其調漲之差額自無從主張依契約由法門農 業公司負擔，故全欣公司此部分請求為無理由等節，則原審 判決並未判命法門農業公司、謝明勲給付地價稅差額，法門 農業公司、謝明勲就此部分本無上訴利益，且全欣公司亦未 就此部分提起上訴，是此部分應以原審判決認定為據，併予 敘明。 ⒋補收租金部分： 全欣公司主張法門農業公司提前終止租約，應補足105 年4 月1 日前免收租金期間之租金（含營業稅）33萬646 元，有 系爭房屋3 樓租約影本為證，且為法門農業公司、謝明勲所 不爭執（見桃簡卷第125 頁反面），全欣公司此部分請求為 有理由。 ⒌違約金部分： ⑴當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約 金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總 額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第250 條第1 項、第2 項前段及第252 條分別定有明文。系 爭房屋3 樓租約第18條約定，法門農業公司提前終止租約時 應給付全欣公司3 個月租金額之違約金。法門農業公司於10 7 年6 月27日提前終止租約，業已認定如前，全欣公司自得 依約請求給付違約金。又兩造間租賃期間自104 年12月25日 至109 年12月24日，法門農業公司終止租約時，已承租相當 之期間，全欣公司招租之成本應已獲填補；全欣公司所受之 損害，應為租約終止後，至再次招租締約前所喪失之預期利 益。就此而言，兩造約定以3 個月租金額作為違約金，並無 明顯過高或不合理之情形；且兩造均屬從事商業活動之法人 ，對於違約金數額之擬定，應有相當之評估及對等磋商之能 力，且法門農業公司於租約終止後仍有繼續占用系爭房屋3 樓之情形，導致全欣公司就系爭房屋3 樓再為招租更受阻擾 。又法門農業公司亦未提出事證說明前開估算方式，有何過 苛之處，自無由法院職權介入調整之必要。 ⑵查法門農業公司終止租約時即107 年間，依雙方調整租金之 約定，每月租金額為10萬5,000 元，故全欣公司依約以3 個 月租金額計算，請求違約金31萬5,000 元，應屬有據。而法 門農業公司、謝明勲上訴主張違約金不應加計稅賦，且加計 稅賦後之系爭房屋3 樓租金應為每月10萬2,500 元，原審判 決計算顯然有誤云云。經查，兩造就系爭房屋3 樓租約有每 2 年調漲5 ％之約定，故107 年租金經調漲後確實為每月10 萬5,000 元，且此金額並未加計稅賦，已如前述，法門農業 公司、謝明勲上開上訴意旨亦有誤認。 ㈢余標勇就系爭房屋5 樓租約部分，得請求謝明勲給付租金9 萬1,350 元、相當於租金之不當得利19萬50元、補收租金9 萬6,774 元、違約金9 萬4,500 元。 ⒈租金部分： ⑴余標勇與謝明勲約定，系爭房屋5 樓之租賃期間自104 年12 月25日開始，租金為每月3 萬元，每2 年調漲5 ％，故107 年間之租金應為每月3 萬1,500 元（計算式：30,000元×1. 05＝31,500）。系爭房屋5 樓租約業於107 年6 月27日終止 ，而謝明勲於107 年4 月以後即未再給付租金，故謝明勲尚 應給付自107 年4 月1 日起至同年6 月27日租約終止日止之 租金9 萬1,350 元（計算式：31,500元×2 ＋31,500元×27 /30 ＝63,000＋28,350＝91,350）。 ⑵余標勇主張縱認系爭房屋5 樓租約於107 年6 月27日終止， 仍得請求給付至108 年1 月3 日止相當於租金之不當得利等 語。經查： ①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形 不能返還者，應償還其價額，民法第179 條及第181 條但書 分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金 之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還 不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為 其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度， 非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695 號判例意旨參照）。是系爭房屋5 樓租約既已於107 年6 月 27日終止，業如前述，則107 年6 月28日以後謝明勲如仍有 無權占有系爭房屋5 樓之情形，法門農業公司本應得請求法 門農業公司返還相當於租金之不當得利；而原審於108 年1 月3 日至現場履勘，法門農業公司、謝明勲訴訟代理人有當 場表示系爭房屋5 樓係於107 年12月28日清空（見原審卷第 99頁正反面），顯見謝明勲在107 年12月28日以前確實仍繼 續使用占有系爭房屋5 樓，則余標勇請求謝明勲給付107 年 6 月28日至107 年12月28日共6 月又1 日相當於租金之不當 得利為有理由。 ②而依兩造就系爭房屋5 樓於107 年所約定之租金為每月3 萬 1,500 元，故得請求之金額應為19萬50元（計算式：31,500 ×6 ＋31,500/30 ＝189,000 ＋1,050 ＝190,050 ）。另余 標勇主張得請求至107 年12月29日至108 年1 月3 日部分之 相當於租金之不當得利云云；因謝明勲僅承認在107 年12月 28日前尚有使用系爭房屋5 樓，而余標勇未能證明謝明勲在 107 年12月29日以後仍有繼續使用系爭房屋5 樓，則余標勇 司請求謝明勲給付上開期間相當於租金之不當得利，自無所 據。 ⒉補收租金部分： 余標勇主張謝明勲提前終止租約，應補足105 年4 月1 日前 免收租金期間之租金9 萬6,774 元，有系爭房屋5 樓租約影 本為證，且為謝明勲所不爭執（見桃簡卷第125 頁反面）， 故認余標勇此部分請求為有理由。 ⒊違約金部分： ⑴系爭房屋5 樓租約第18條約定，謝明勲提前終止租約時應給 付余標勇3 個月租金額之違約金。謝明勲於107 年6 月27日 提前終止租約，業已認定如前，余標勇自得請求給付違約金 。又兩造間租賃期間自104 年12月25日至109 年12月24日， 謝明勲終止租約時，已承租相當之期間，余標勇招租之成本 應已獲填補，故余標勇所受之損害，應為租約終止後，至再 次招租締約前所喪失之預期利益，就此而言，兩造約定以3 個月租金額作為違約金，並無明顯過高或不合理之情形。且 兩造均有從事商業活動之經驗，對於違約金數額之擬定，應 有相當之評估及對等磋商之能力，且謝明勲於租約終止後仍 繼續占有使用系爭房屋5 樓達半年之久，造成余標勇另為招 租之困難，且謝明勲亦未提出事證說明前開估算方式，有何 過苛之處，自無由法院職權介入調整之必要。 ⑵查謝明勲終止租約時即107 年間，依雙方調整租金之約定， 每月租金額為3 萬1,500 元，故原告余標勇依約以3 個月租 金額計算，請求違約金9 萬4,500 元（計算式：31,500×3 ＝94,500），應屬有據。而謝明勲上訴主張違約金不應加計 稅賦，系爭房屋5 樓租金應為每月3 萬元，原審判決計算顯 然有誤云云。經查，兩造就系爭房屋5 樓租約有每2 年調漲 5 ％之約定，故107 年租金經調漲後應為每月3 萬1,500 元 ，且上開金額本無加計稅賦，謝明勲上開上訴意旨亦有誤認 。 ㈣全欣公司就系爭房屋3 樓部分得請求法門農業公司及謝明勲 連帶給付包含牆面修補坑洞費用8,000 元及重新上漆費用5 萬元之回復原狀費用；余標勇則就系爭房屋5 樓部分得請求 謝明勲給付重新上漆費用1 萬6,000 元。 ⒈系爭房屋3 樓及5 樓租約第9 條均約定，被告承租系爭房屋 而改裝設施，不得損害原有建築，並應於返還房屋時回復原 狀。 ⒉系爭房屋3 樓地坪打毛、貼磁磚部分： ⑴依原告全欣公司提出系爭房屋3 樓於103 年2 月15日所拍攝 之照片（見桃簡卷第180 頁），3 樓地板磁磚外觀完整，未 見有破損或瑕疵，然法門農業公司係於104 年12月25日始向 全欣公司承租系爭房屋3 樓，與上開照片拍攝時間相距1 年 10月有餘，上開照片自不能證明法門農業公司承租系爭房屋 3 樓時之原狀。另參諸證人柯堂為於本院審理時雖證稱：其 於104 、105 年左右，受被告謝明勲委託至系爭房屋3 樓拆 除舊地磚及施作防水層，其前往現場時，看見3 樓地磚有龜 裂、突起，突起範圍約占3 樓面積8 、9 成，突起部分是磁 磚沒有與樓地板黏牢，地磚拆除後，破碎的就載走，完好的 就放在系爭房屋5 樓，被告謝明勲只要求其拆除舊地磚及施 作防水層，並未要求要重鋪地磚等語（見桃簡卷第134 至13 5 頁），而指出系爭房屋3 樓地磚於104 、105 年間有破裂 、突起之情形；故依證人柯堂為所述，系爭房屋3 樓地磚確 有大範圍未依正常使用方式黏著於地板之情形。經查： ①按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 。租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人 負擔。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租 人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租 人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而 請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第423 條、 第429 條第1 項、第430 條定有明文。查依常情判斷，如地 磚出現破裂、突起、未與樓地板黏牢之情形，無論地磚完好 程度如何，必然需要進行修補，此部分修繕費用本應由出租 人全欣公司負擔；惟按系爭房屋3 樓租約第2 條約定「105 年2 月1 日前整修期間免租金」（見桃簡卷第10頁反面）， 足見兩造約定將此修繕義務轉由承租人法門農業公司自行負 擔，並約定以免付租金之優惠作為對價，是兩造所約定「合 於所約定使用收益」之狀態即為法門農業公司所自行整修後 之狀態，故法門農業公司於租約終止後所欲回復之原狀也應 僅止於此，而非地磚破裂、突起、未與樓地板黏牢之狀態。 ②法門農業公司承租時確實有表示地磚地面並不適用，詢問是 否可以直接剷除，要直接在水泥地上做防水、塗防水漆等語 （見桃簡卷第113 頁），雖與證人柯堂為所述謝明勲要求其 將地磚移除，並施作防水層，但未要求重鋪乙節相合；然系 爭房屋3 樓地磚原本即有修繕之必要，如依常情而言，全欣 公司本應完全修復至堪以使用之狀態，係因法門農業公司承 租所需，故僅需移除地磚而無須重新鋪設，堪認交付出租物 無須鋪設地磚確實為兩造之共識，益證上述兩造所約定「合 於所約定使用收益」之狀態應為移除不堪使用之地磚後之狀 態無誤，且法門農業公司請證人柯堂為移除地磚並無損害原 建築之情形；況依證人柯堂為所述完好的磁磚也留在系爭房 屋內，如全欣公司認移除地磚仍屬可使用之物，對於全欣公 司亦無損失存在。至全欣公司主張有要求退租時要地磚鋪回 去，也獲法門農業公司同意等語（見桃簡卷第113 頁），並 未見全欣公司有提出任何事證以實其說，自難認可採，是全 欣公司要求法門農業公司應將地磚重新鋪設完畢，始屬回復 原狀，並非可採。 ③從而，全欣公司主張系爭房屋3 樓地坪打毛及鋪設磁磚，應 分別支出7 萬6,800 元及55萬4,400 元，此據全欣公司提出 恆美裝修油漆工程行估價單影本為證（見桃簡卷第114 頁） ；然系爭房屋3 樓於返還全欣公司時，故已無鋪設地磚，但 並未見兩造主張上有何缺損未符合常態使用之情形，則依前 開所述，應認法門農業公司已負回復原狀之義務，故全欣公 司上述請求法門農業公司給付地坪打毛及鋪設磁磚之費用， 並無理由。是原審判決認法門農業公司應負擔上開費用之80 ％並計算折舊，認全欣公司此部分得請求回復原狀之必要費 用為12萬6,698 元，尚有未洽。 ⒊系爭房屋3 樓修補牆面坑洞部分： ⑴依系爭房屋3 樓於103 年2 月15日所拍攝之照片，3 樓牆面 原本平整（見桃簡卷第180 頁），法門農業公司提出現況照 片，則有多處坑洞（見桃簡卷第152 至168 頁），雖103 年 2 月15日距離法門農業公司承租時尚有一段時間，但牆面與 地磚情形不同，若無天災人為損害，基本上狀態維持並無不 易，並不會輕易出現坑洞，但系爭房屋3 樓牆面確實已出現 多處坑洞，堪認應屬人為，而謝明勲亦不否認有在牆面打釘 之情形（見桃簡卷第136 頁反面），堪認確屬法門農業公司 承租期間所破壞，故全欣公司請求支付回復原狀之費用，應 屬有理由。 ⑵又3 樓牆面修補坑洞，費用為1 萬6,000 元，有恆美裝修油 漆工程行估價單影本為證（見桃簡卷第114 頁）。又牆面坑 洞之修補、上漆，非屬牆壁損壞修復，應無耐用年限而應予 折舊之問題。另牆面上之坑洞經謝明勲自行修補後，仍留有 部分瑕疵及不平整面，故全欣公司將此部分費用減縮，僅請 求一半即8,000 元，尚屬相當，應予准許。雖法門農業公司 上訴表示上開費用未經公正第三單位進行鑑定，並非可採等 語；惟按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯 有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額 ，民事訴訟法第222 條第2 項亦有明文。全欣公司既已證明 3 樓牆面確實受有損害而有修補之必要，並提出估價單為證 ，本院自得依前開規定依心證定其數額，故法門農業公司上 開上訴所指，尚非可採。 ⒋系爭房屋3 樓及5 樓牆面刮除、批土及上漆部分： ⑴全欣公司主張系爭房屋3 樓及5 樓牆面遭法門農業公司施作 防水漆，且開始剝落，需刮除重行上漆，其費用分別為10萬 元及3 萬2,000 元等情，並提出估價單為證（見桃簡卷第11 5 頁），並有現況照片及103 年2 月15日所拍攝之照片在卷 可佐（見桃簡卷第152 至168 頁、第180 頁）。謝明勲對於 有在牆面施作防水漆乙節並不否認（見本院卷第136 頁）， 僅辯稱係因牆面壁癌嚴重，故施作防水漆等語，惟起所提出 之牆面照片亦係原審審理時所拍攝，而非承租時系爭房屋3 樓及5 樓牆面之狀態，自難認法門農業公司主張承租時已有 壁癌乙節為真。 ⑵法門農業公司自行施作防水漆固難認係減損系爭房屋價值之 行為，但法門農業公司及謝明勲有在室內種植蔬菜之情形， 而需大量用水，所造成之損害自比一般使用的自然減損來得 嚴重；故系爭房屋3 樓及5 樓牆面有需重新刮除及上漆之必 要，應屬必要，則全欣公司、余標勇請求請求給付之牆面回 復原狀費用，並非無據。惟考量系爭房屋3 樓及5 樓出租時 可能已有部分壁癌，而法門農業公司、謝明勲承租後又有重 度使用而造成減損之情形，故認全欣公司、余標勇請求前開 費用之50％，即分別請求5 萬元及1 萬6,000 元，核其請求 ，尚屬合理。雖法門農業公司、謝明勲上訴表示上開費用未 經公正第三單位進行鑑定，並非可採等語；惟按當事人已證 明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院 應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222 條第2 項亦有明文。全欣公司、余標勇既已證明系爭房屋3 樓、5 樓牆面確實受有損害而有修補之必要，並提出估價單 為證，本院自得依前開規定依心證定其數額，故法門農業公 司、謝明勲上開上訴所指，尚非可採。 ⒌回復原狀費用係基於租賃契約所得請求，故就系爭房屋3 樓 部分之回復原狀費用，連帶保證人謝明勲亦應負連帶清償責 任，併予敘明。 ㈤全欣公司得請求法門農業公司返還使用系爭房屋5 樓前方屋 頂平台之不當得利8 萬227 元。 ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額 ，民法第179 條前段、第181 條但書定有明文。查法門農業 公司於105 年4 月1 日至107 年12月28日期間，將大水桶擺 放在系爭房屋5 樓前方屋頂平台，如附件複丈成果圖編號A 之範圍，且該範圍並不在承租之範圍等情，業據全欣公司、 余標勇提出現場照片為證（見桃簡卷第21至22頁），且為兩 造所不爭執，堪採為真實。 ⒉法門農業公司雖主張有經全欣公司同意使用，惟此為全欣公 司所否認，法門農業公司復未提出確實之證據證明，尚難採 憑。另法門農業公司上訴指稱使用系爭房屋5 樓前方屋頂平 台應屬基於合約約定範圍的使用而自然延展乙節。經查： ⑴系爭房屋5 樓租約記載使用範圍為「5 樓後3 分之1 房屋」 （見桃簡卷第16頁反面），顯已特定出租使用範圍；法門農 業公司、謝明勲固稱係因5 樓僅有樓地板面積的3 分之1 ， 才會如此記載，且其餘樓層承租人也有在頂樓架設水塔風管 等語。然查，系爭房屋5 樓租約已明確記載承租範圍只有「 後3 分之1 」，顯不包括系爭房屋5 樓前方屋頂平台部分， 而系爭房屋3 樓原先約定每月租金為10萬元，系爭房屋5 樓 之租金則為3 萬元，較系爭房屋3 樓租金的3 分之1 略少， 更證就系爭房屋5 樓出租約定使用範圍並無大於3 分之1 樓 地板之可能。依現場照片所示（見桃簡卷第21至22頁），除 大水桶以外確實有擺放水塔，然水塔係使用房屋所必須之物 品，依常情判斷，出租人同意擺放之可能性極高，但大水桶 並非一般使用所必須，顯然需要獲得出租人之同意，而不可 能任由承租人擺放，且頂樓空間通常為各樓層所共用，更無 從容許特定樓層之使用人無故佔為己用。是法門農業公司、 謝明勲上訴主張使用系爭房屋5 樓前方屋頂平台為合約約定 範圍使用之自然延展等情，難認可採。 ⑵系爭房屋5 樓前方屋頂平台既非屬法門農業公司或謝明勲承 租範圍，法門農業公司占用並擺放物品，並無法律上之權源 ，應認即受有相當於租金之不當得利。 ⒉又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10％為限，土地法第97條定有明文。所謂土地及建築物 之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市 或縣（市）地政機關估定之價額；而法定地價則係土地所有 權人依土地法所申報之地價，土地法施行法第25條、土地法 第148 條分別定有明文。系爭房屋所坐落桃園市○○區○○ 段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），105 年1 月之申報地價 為每平方公尺6,083.2 元、107 年1 月申報地價為每平方公 尺5,830.4 元，有系爭土地地價第二類謄本在卷可參（見桃 簡卷第26頁）。而系爭房屋5 樓前方屋頂平台並非房屋內部 而屬陽台部分，故應無計算房屋部分租金之必要，而僅需參 酌土地價值計算不當得利即可。參酌系爭土地坐落在蘆竹市 區，交通便利、商業發達，認土地租金上限應以土地價值年 息7 ％計算較為適當。另依附件土地複丈成果圖，法門農業 公司無權占用系爭房屋5 樓前方屋頂平台之範圍為69.7平方 公尺，該樓層面積600.05平方公尺，以此計算法門農業公司 各年度每月所受相當於租金之利益價額如附表。故法門農業 公司於105 年4 月1 日至107 年12月28日占用期間，所受利 益價額為105 年2 萬2,257 元（計算式：2,473 元×9 ＝ 22,257）、106 年2 萬9,676 元（計算式：2,473 元×12＝ 29,676）及107 年2 萬8,294 元（計算式：2,371 元×11＋ 2,371 元×28 /30＝26,081＋2,212.00000000＝28,294，小 數點以下四捨五入），總計8 萬227 元（計算式：22,257＋ 29,676＋28,294＝80,227）。原審判決未審酌系爭房屋5 樓 前方屋頂平台非屬房屋內部，並無從獲得房屋遮風避雨之經 濟效益，而計入房屋部分之價金，判命法門農業公司應給付 全欣公司之數額於超出8 萬227 元部分，容有未洽。 ㈥綜上，全欣公司依系爭房屋3 樓租約，得向法門農業公司、 謝明勲請求連帶給付租金、房屋稅差額、違約金及回復原狀 之費用共計102 萬6,381 元（租金312,113 元＋補收租金33 0,646 元＋房屋稅差額10,622元＋違約金315,000 元＋3 樓 牆面修補坑洞回復原狀費用8,000 元＋3 樓重新上漆費用50 ,000元＝1,026,381 元）；並得請求法門農業公司給付相當 於租金之不當得利63萬3,500 元。余標勇依系爭房屋5 樓租 約，得請求謝明勲給付租金、違約金及回復原狀之費用48萬 8,674 元（計算式：租金91,350元＋相當於租金之不當得利 190,050 元＋補收租金96,774元＋違約金94,500元＋5 樓重 新上漆費用16,000元＝488,674 元）。全欣公司另得請求法 門農業公司就占用系爭房屋5 樓前方屋頂平台部分返還不當 得利之價額8 萬227 元。全欣公司、余標勇逾此範圍之請求 自屬無據，應予駁回。 六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力、遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；其 利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第 229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明 文。本件全欣公司、余標勇對法門農業公司、謝明勲之請求 權，除租金部分定有給付期限，其餘部分均屬未定給付期限 之金錢債權，故全欣公司、余標勇就遲延利息起算日部分， 就原審訴之聲明第1 項、第2 項表明係自更正聲明之民事辯 論意旨狀繕本送達翌日即108 年3 月7 日起（見桃簡卷第11 7 頁）、原審訴之聲明第3 項部分則自起訴狀繕本送達之翌 日即107 年6 月23日起（見桃簡卷第37頁），開始起算至清 償日止，按年息5 ％計算遲延利息，應屬可採。 七、從而，全欣公司請求法門農業公司與謝明勲連帶給付系爭房 屋3 樓地坪打毛、貼磁磚之回復原狀費用12萬6,698 元，以 及請求法門農業公司給付全欣公司使用系爭房屋5 樓前方屋 頂平台之不當得利超過8 萬227 元以外部分，本為無理由， 而應予駁回；另107 年6 月28日至108 年12月27日期間，法 門農業公司、謝明勲尚有繼續使用系爭房屋3 樓、5 樓之情 形，而應給付相當於租金之不當得利63萬3,500 元、19萬50 元，而應准許全欣公司就此部分之請求；則原審判命法門農 業公司、謝明勲應為上述給付，並依職權為假執行宣告，以 及駁回全欣公司、余標勇上開起訴請求部分，自有未洽。兩 造上訴意旨分別指摘原判決上開部分不當，求予廢棄改判， 為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2 、3 、6 項所 示。至兩造就其餘部分提起上訴，指摘原判決此部分不當， 聲明廢棄改判，為無理由，應併駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。 九、據上論結，本件兩造之上訴均部分有理由，依民事訴訟法第 436 條之1 第3 項、第450 條、第79條、第85條第1 、2 項 ，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 6 月 5 日 民事第一庭審判長法 官 卓立婷 法 官 謝宜伶 法 官 丁俞尹 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，以適用法規顯有錯誤 為理由，委任律師為訴訟代理人向本院提出上訴狀，同時表明上 訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本），並 經本院許可後方得上訴最高法院。如委任律師提起上訴者，應一 併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 6 月 9 日 書記官 劉寶霞 附表： ┌──┬────────────┬────────────┐ │年度│ 土地占用部分地價（A） │每月相當於租金之不當得利│ │ │ │價額 │ ├──┼─────┬──────┼────┬───────┤ │105 │423,999元 │計算式： │2,473元 │計算式： │ ├──┼─────┤當年度申報地├────┤（A ）×7 ％÷│ │106 │423,999元 │價×占用面積│2,473元 │12（小數點以下│ ├──┼─────┤69.7平方公尺├────┤四捨五入）。 │ │107 │406,379元 │（小數點以下│2,371元 │ │ │ │ │四捨五入）。│ │ │ └──┴─────┴──────┴────┴───────┘