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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1076號 原　　　告　進顯科技股份有限公司 法定代理人　吳有顯 被　　　告　陳俊同 　　　　　　鑫勝房屋仲介股份有限公司 法定代理人　楊素菊 被　　　告　劉縵昀 共　　　同 訴訟代理人　陳鼎正律師 複代理人　　高靖棠律師 上列當事人間請求減少價金事件，於民國108 年11月7 日言詞辯 論終結，本院判決如下： 主 文 一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有 明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明為：（一）被告陳俊 同應給付1,572,500元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（二）被告陳俊 同、鑫勝房屋仲介股份有限公司（下簡稱鑫勝公司）、劉縵 昀應連帶給付1,572,500元予原告，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（三）前二 項給付，如有任一被告給付時，其餘被告於其給付範圍內免 其責任；（四）原告願供擔保，請准予宣告假執行（見本院 卷第3至5頁）；嗣於民國108年6月6日具狀更正聲明為：（ 一）被告陳俊同應給付1,572,500元予原告，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（ 二）被告鑫勝公司、劉縵昀應連帶給付1,572,500元予原告 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；（三）前二項給付，如有任一被告給付時，其 餘被告於其給付範圍內免其責任；（四）原告願供擔保，請 准予宣告假執行（見本院卷第143頁），核原告上開所為， 係減縮應受判決事項之聲明，依上揭規定，核無不合，應予 准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張：緣原告於106年8月間，因購地增建廠房之需 ，經中信房屋海華捷運加盟店即被告鑫勝公司、被告劉縵昀 之仲介，知悉被告陳俊同所有、坐落桃園市○○區○○段○○ ○○○○○號土地（下稱系爭土地）欲出售，原告與被告陳俊同 以每坪新臺幣（下同）12.5萬元、總價38,087,000元簽立原 證1之土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於106年9 月15日辦理所有權移轉登記完竣。原告委請第三人進行土地 現況測量與規劃，由被告鑫勝公司、被告劉縵昀確認，系爭 土地中存有既成道路面積24.82坪，系爭買賣契約價金扣除 310萬元（計算式：24.82坪X12.5萬元），原告與被告陳俊 同另簽立原證4之價金變更金額協議書，總價為34,987,000 元。嗣原告委請瑞川測量技師聯合事務所測量，始知悉系爭 土地中存有既成道路面積應為123.66平方公尺即37.4坪。被 告鑫勝公司、被告劉縵昀、被告陳俊同均明知系爭土地包含 既成道路之事，竟於系爭土地買賣契約後附土地標的現況說 明書第13項「土地所有權人對於土地聯外道路是否有持分？ 」勾選「否」，除影響原告購買系爭土地建廠規劃計畫得否 實現外，更牽動土地買賣市場價格、建築後容積率總面積結 果等權益，係原告衡量購買系爭土地之重要事項，系爭土地 包含既成道路而存有瑕疵；被告等人故意隱瞞系爭土地有部 分面積係既成道路之事實，致原告陷於錯誤而相信系爭土地 為「肉地」、以每坪12.5萬元購入系爭土地，因此受有土地 使用、價值與經濟使用計畫上之損害。爰依民法第359條、 同法第179條、第184條第1項、第185條規定，並聲明：（一 ）被告陳俊同應給付1,572,500元予原告，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（二 ）被告鑫勝公司、劉縵昀應連帶給付1,572,500元予原告， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息；（三）前二項給付，如有任一被告給付時，其餘 被告於其給付範圍內免其責任；（四）原告願供擔保，請准 予宣告假執行。 二、被告則以：原告法定代理人吳有顯於105 年8 月間因原告增 建廠房需求，經來電詢問被告劉縵昀有無面積約300 坪之工 業地出售，並確認系爭土地所有權人即被告陳俊同就桃園市 ○○區○○段○○○○○○○號12米聯外道路無持分。106 年間， 吳有顯又來電詢問系爭土地，始於106 年8 月17日在被告鑫 勝公司營業所內，經與被告陳俊同協議並簽訂系爭買賣契約 ，於土地標的現況說明書內容親自確認買賣系爭土地坪數為 304.8 坪，每坪12.5萬，買賣價金38,087,000元等情。於10 6 年8 月底鑑界後，由原告委任之工地總監陳煥明自行計算 既成道路面積所得24.82 坪，經原告與被告陳俊同協議買賣 總價金扣除310 萬元，旋即簽署原證4 價金變更同意書，於 106 年9 月22日雙方簽訂結案證明單。原告於106 年9 月1 日即已知悉原告廠房建築線指定位置及既成道路實際占用面 積為24.8坪，而於106 年9 月1 日與被告陳同達成變更價金 之協議，竟於事後主張既成道路面積不止24.82 坪，應以建 築線指定後退縮之面積計算，自無可採。又系爭買賣契約後 附之土地標的現況說明書編號13所指「土地所有權人對於土 地聯外道路否有持分」，即指系爭土地以外之道路即和平路 236 巷及和平路236 巷32弄即上田段688-38地號12米聯外道 路之部分，並不包含系爭土地，此由原證九編號13備註說明 記載「如有，聯外道路地號：持分：」至灼明顯，原告明知 系爭土地遭既成道路占用，與系爭土地面臨作為聯外道路之 其他土地有無持分，係屬二事。則原告依民法第359 條規定 主張減少價金並依民法第179 條規定主張不當得利，請求返 還，其減少價金之請求已逾6 個月期間，於法無據。又原告 主張被告間應依民法第184 條第2 項前段及第185 條第1 項 規定負連帶賠償責任，惟原告未舉證被告陳俊同於訂立系爭 買賣契約時明知系爭土地部分遭既成道路占用；且被告發現 系爭土地有遭占用時即與原告和解，足證被告本於誠信履約 ，難以反推被告等人詐欺行為等語。爰聲明：原告之訴駁回 ；如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： （一）原告法定代理人吳有顯於105 年8 月間，透過劉縵昀介紹 而得知系爭土地（即桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地 ），當時因議價不成未成交，吳有顯已因被告劉縵昀仲介 而知悉被告陳俊同就桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地 即聯外道路並無持分。 （二）原告法定代理人吳有顯經被告鑫勝公司及劉縵昀仲介而於 106 年8 月17日與被告陳俊同簽立原證1 之土地買賣契約 書，約定買賣價金新臺幣（下同）38,087,000元（下稱系 爭買賣契約）。 （三）系爭土地於106 年8 月底完成鑑界，原告與被告陳俊同於 106 年9 月1 日簽立原證4 之價金變更協議書，總價金變 更為34,987,000元。 （四）兩造就原證9 之土地標的現況說明書形式上真正不爭執。 （五）鑫勝公司因系爭買賣契約總價金變更，而返還原告3,100, 000 元。 （六）兩造於106 年9 月22日依系爭買賣契約就系爭土地點交， 並於106 年9 月27日簽立被證3之結案證明書。 （七）兩造於106 年11月29日，在桃園市蘆竹區公所經調解不成 立。 四、本院得心證之理由： 本件爭點厥為：（一）系爭土地於原告與被告陳俊同買賣時 ，所包含之既有道路面積為何？原告主張系爭土地依法需退 縮建築，退縮地面積123.66平方公尺，是否構成系爭買賣契 約之瑕疵？原告主張被告陳俊同應依民法第359 條及第179 條、184 條第1 項等規定負損害賠償責任，有無理由？（二 ）原告主張其誤信系爭土地原所有權人即被告陳俊同對於聯 外道路並無持分而購買系爭土地，請求被告依民法第359 條 及第179 條、184 條第1 項等規定負損害賠償責任，有無理 由？（三）原告主張被告鑫勝公司及被告劉縵昀應依民法第 184 條第1 項前段，不動產經紀業管理條例第21條第3 項， 類推適用民法第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第188 條第1 項連帶損害賠償責任，有無理由？ 茲分敘如下： （一）系爭土地於原告與被告陳俊同買賣時，所包含之既有道路 面積為何？原告主張系爭土地依法需退縮建築，退縮地面 積123.66平方公尺，是否構成系爭買賣契約之瑕疵？原告 主張被告陳俊同應依民法第359 條及第179條、184 條第 1 項等規定負損害賠償責任，有無理由？ 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項前段定有明文。次按物之瑕疵係指存在於物之缺 點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。 出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法 第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價 值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用 之瑕疵（最高法院94年度台上字1112號判決意旨參照）。 再按「買賣標的物之土地有無瑕疵，應以契約當事人之約 定為據，與土地是否屬建築法規所定之法定空地未必有關 」，最高法院86年度台上字第1335號判決節錄可參。 2、經查，原告與被告陳俊同簽訂有系爭買賣契約，原告已依 系爭買賣契約付清買賣價金，被告陳俊同亦已將系爭土地 移轉登記予原告，為兩造所不爭執之事實。原告向被告陳 俊同購買系爭土地之目的即係為建築廠房，為被告等人於 商議、締約時所明知，為被告所不爭執，然對於建築廠房 面積大小為何，原告於商議、締約時是否執為締約之重要 因素，原告未舉證以實其說，是如系爭土地仍得供建築廠 房之用，僅係所得建築面積未達原告主張之預想，是否即 能認存有不符契約預定效用之瑕疵，非無疑義。 3、觀諸原證9之土地標的現況說明書第13項次，係載明：「 土地所有權人對於土地聯外道路是否有持分」、於備註說 明欄則載為「如有，聯外道路地號：、持分：」等語，有 原告提出之原證9之土地標的現況說明書影本在卷可稽（ 見本院卷第49頁）。則依上開文義觀之，如系爭土地所有 權人對於系爭土地聯外道路有持分，應載明該聯外道路之 土地地號、系爭土地所有權人就該地號之持分等情，則該 第13項次所稱之土地聯外道路，顯係坐落在系爭土地「以 外」之土地，否則毋需另要求系爭土地所有權人載明該聯 外道路所載土地地號及持分。且原告與被告陳俊同如就該 第13項次所稱之土地聯外道路，係原告主張坐落在系爭土 地「以內」，則系爭土地所有權人除需敘明系爭土地地號 ，尚如何表示持分，非無疑義，足見該第13項次所稱之土 地聯外道路，應係指坐落在系爭土地「以外」之土地，洵 屬有據。 4、又查，原告所購入系爭土地依原證1 土地買賣契約書第1 條所載，土地標示面積係1007.29平方公尺，另依第7條約 定土地須辦理複丈，且如地政機關複丈測量結果，實際面 積與登記面積有誤差，除甲（即原告）、乙（即被告陳俊 同）雙方有特別約定外，均須按買賣成交總價與面積之比 例多退少補等情，有原告所提出之原證1土地買賣契約書 影本附卷可參（見本院卷第231至232頁），則系爭土地依 法需退縮建築，退縮地面積123.66平方公尺，係桃園市政 府建築管理處依建築法規就系爭土地為建築基地時所需， 自非構成系爭買賣契約之瑕疵，要屬可採。 （二）是以，原告對於締約時，約定建築廠房面積大小為何，於 商議、締約時是否執為締約之重要因素，系爭土地是否存 有瑕疵，既未舉證以實其說，則其主張誤信系爭土地原所 有權人即被告陳俊同對於聯外道路並無持分而購買系爭土 地，請求被告依民法第359條及第179條、184條第1項等規 定負損害賠償責任，即屬無據；另關於爭點（三）原告主 張被告鑫勝公司及被告劉縵昀應依民法第184條第1項前段 ，不動產經紀業管理條例第21條第3項，類推適用民法第 544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第188 條第1項連帶損害賠償責任等事項，自無審究之必要，附 此敘明。 五、從而，原告依民法第359條、同法第179條、第184條第1項、 第185條規定，請求被告陳俊同應給付1,572,500元予原告， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息；請求被告鑫勝公司、劉縵昀應連帶給付1,572,50 0元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息；前二項給付，如有任一被告給付時 ，其餘被告於其給付範圍內免其責任，均為無理由，應予駁 回。又原告之訴既經本院駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應均併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 108 年 11 月 29 日 民事第五庭 法 官 林常智 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 11 月 29 日 書記官 吳忻蒨