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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1390號 原　　　告　賴信良 　　　　　　簡郁卉 共　　　同 訴訟代理人　羅一順律師 被　　　告　宋家榛 　　　　　　靖鵬不動產有限公司 上　一　人 法定代理人　劉定燊 共　　　同 訴訟代理人　陳致宇律師 被　　　告　張詩涵 　　　　　　盧惠貞 上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於民國109 年7月23日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、確認原告與被告宋家榛間於民國一０八年三月三日就坐落桃 園市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍一萬分之五十 一）及其上桃園市○○區○○段○○○○○號建物（即門牌 號碼桃園市○○區○○○街○○○號七樓，權利範圍全部） 所為之買賣關係不存在。 二、被告宋家榛應給付原告新臺幣壹拾萬捌仟元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告宋家榛負擔。 五、本判決第二項，於原告以新臺幣參萬陸仟元為被告宋家榛供 擔保後，得假執行。但被告宋家榛以新臺幣壹拾萬捌仟元， 為原告預供擔保，得免為假執行。 六、原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確 ，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此 種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。本件原告主 張其與被告宋家榛於民國108年3月3日簽訂不動產賣賣契約 書（下稱系爭契約），約定由原告向被告宋家榛購買門牌號 碼桃園市○○區○○○街○○號7樓房屋及坐落土地（下稱系 爭房屋）。嗣因原告發現系爭房屋存有瑕疵（如後述），已 於108年4月19日對被告宋家榛寄發存證信函表示解除系爭契 約，詎被告宋家榛否認有瑕疵，並向鈞院對原告提起給付買 賣價金之訴訟（即鈞院108年度訴字第1604號給付買賣價金 訴訟，下稱系爭另案），是原告與被告宋家榛間就系爭房屋 買賣關係是否仍存在有所爭執，致原告是否仍應負擔系爭契 約義務之法律上地位有不安之狀態存在，而此種狀態得以 本件確認判決予以除去，揆諸上開說明，原告提起確認系爭 房屋買賣關係不存在之訴，即有確認利益，合先敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠聲明第一大項部分： ⒈原告前於被告靖鵬不動產有限公司（下稱靖鵬公司）及其仲 介業務員即被告張詩涵、店長劉定燊及經紀人即被告盧惠貞 居間下，與被告宋家榛簽訂系爭契約，並約定買賣價金匯至 約定之履約保證專戶。嗣原告於簽約後驗屋時，發現系爭房 屋內天花板有滲漏水、磁磚、地磚均有裂痕，另原告至頂樓 查看，發現系爭房屋之露台係加蓋鐵皮屋頂、陽台外推併入 室內作為客廳、書房使用，使室內面積增加之違法增建情形 ，與被告宋家榛於「標的物現況說明書」上有無滲漏水、有 無增建部分皆勾選「否」之情形不符，亦與被告宋家榛於簽 立系爭契約時口頭說明系爭房屋無滲漏水、無增建部分不相 符合。是被告顯係刻意隱匿前揭重要瑕疵，致原告受詐欺而 為買受之意思表示，原告自得依民法第88條第1項、第92條 規定，以起訴狀繕本之送達作為撒銷該買受之意思表示。另 因該瑕疵已達減少房屋通常效用與交易價值，原告亦已依民 法第354條、第359條規定，於108年4月19日寄發存證信函向 被告宋家榛為解除系爭契約之意思表示，故原告與被告宋家 榛間買賣關係已不存在。 ⒉縱原告前開主張無理由，原告因被告宋家榛故意不告知前揭 瑕疵，受有系爭房屋未來交易價值減損新臺幣（下同）147 萬7,000元、修復漏水費用38萬3,350元（合計186萬350元） 之損害，原告自得依民法第184條、第360條、第227條等規 定，請求被告宋家榛賠償186萬350元。另被告張詩涵、盧惠 貞於簽約前已取得建物測量成果圖，並知悉原始格局而知悉 有違法增建情形，卻仍未告知原告前述瑕疵，其等故意未盡 告知義務，致原告受有損害，原告自亦得依不動產經紀業管 理條例第24條、第26條第1項、第2項、民法第185條等規定 ，請求被告張詩涵、盧惠貞及所屬經紀業即被告靖鵬公司與 被告宋家榛就186萬350元負連帶損害賠償之責。另原告對被 告靖鵬公司部分，亦得請求其依消費者保護法（下稱消保法 ）第7條規定負無過失之損害賠償責任（詳下述）。 ⒊退步言，縱原告前揭請求亦無理由，原告仍得依民法第359 條規定，主張上開瑕疵得減少價金186萬350元，故被告宋佳 榛對原告就系爭契約超過351萬9,560元（總價金518萬元－1 86萬350元）之部分價金請求權不存在。 ㈡聲明第二大項部分： 原告為消費者，被告靖鵬公司為企業經營者，靖鵬公司所雇 用之被告張詩涵、盧惠貞為促使交易成功，故意隱瞞系爭房 屋買賣應告知之資訊，違反居間及不動產經紀人應負之告知 、調查義務，致原告受有支出仲介費10萬元之損失，原告自 得依消保法第7條、第51條規定，請求被告靖鵬公司給付所 致損害5倍即50萬元懲罰性賠償金。況被告靖鵬公司從事仲 介業務多年，熟稔當地房屋現況、格局、並具調查能力，應 認被告靖鵬公司有可歸責於自己或其使用人之事由致未盡調 查義務，或具重大過失，原告仍得依同一規定對被告靖鵬公 司請求損害額3倍以下懲罰性賠償金。 ㈢聲明第三大項部分： 被告宋家榛既有前述違約情形，原告自得依系爭契約第12條 第3項約定，請求被告宋家榛給付其已付款項113萬元作為違 約金。 ㈣並聲明如下： ⒈第一大項： ①先位部分：確認原告與被告宋家榛間於108年3月3日就系 爭房屋所簽訂系爭契約不存在。 ②備位部分：被告宋家榛、靖鵬公司、張詩涵、盧惠貞應連 帶給付原告186萬350元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息。 ③再備位部分：確認原告與被告宋家榛間於108年3月3日系 爭房屋所簽訂系爭契約，於超過351萬9,650元部分，被告 宋家榛對原告之價金請求權不存在。 ⒉第二大項： 被告靖鵬公司應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒊第三大項： 被告宋家榛應給付原告113萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒋願供擔保，請准予宣告假執行。 二、被告答辯如下，並均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁 回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。 ㈠被告宋家榛、靖鵬公司部分： ⒈被告宋家榛於系爭契約第1頁即手寫載明「賣方無自行增建 、依建商屋況交買方」等文字，且由建物謄本顯示陽台及露 台面積大過於室內面積，可知系爭房屋存有增建，應認此部 分已向原告詳細說明。又增建部分極為明顯，一進入房屋馬 上可察覺，而原告於簽約前已經仲介帶看房屋多次，仲介人 員亦有指明露台外推之位置，且原告職業為室內設計，豈可 能不知增建之事。況增建實質上增加系爭房屋之市場價值， 是否即為瑕疵，實有疑義。縱認增建部分為瑕疵，原告於締 約時，已知悉有增建，被告宋家榛自不負擔保之責。 ⒉又被告靖鵬公司之法定代理人、業務員曾多次至系爭房屋察 看外觀，並無漏水情形，詎原告購屋後某日以驗屋為由，偕 同工人進入屋內並蓄意破壞系爭房屋水管、裝潢、甚至使系 爭房屋淹水，嗣誣指被告宋家榛出售房屋存有瑕疵。 ⒊另被告宋家榛雖於系爭契約中就有無增建部分勾選「否」， 然其已另為手寫註記，自應以手寫部分較能彰顯當事人真意 ，故勾選「否」部分，應限縮解釋為「賣方宋家榛無自行增 建外推之行為」。又由不動產說明書附件「產權相關注意事 項」第五點，亦可知原告已知悉增建位置及其權利義務，且 被告靖鵬公司及其仲介人員亦有多次向原告說明，原告實難 稱就系爭房屋存在增建部分一無所知。再者，原告曾由其委 託之友大房屋仲介有限公司（下稱友大公司）之仲介人員何 文孝帶至房屋頂樓平台查看露台增建之狀況是否良好，並比 較系爭房屋及鄰屋之頂樓，亦可見原告應知悉增建與未增建 房屋之樣貌。 ⒋系爭買賣尚未進行至交屋程序，而民法物之瑕疵擔保規定僅 適用於標的物交付後始有適用，故原告主張瑕疵擔保責任， 實有違誤。再者，消保法第51條僅限於消保官或消保團體依 該法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟而言，故本件並 無該條規定之適用等語。 ㈢被告張詩涵、盧惠貞部分：答辯理由同被告靖鵬公司所述等 語。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第431、432頁）。 ㈠原告與被告宋家榛於108年3月3日簽訂系爭契約，約定被告 宋家榛以買賣總價金538萬元將系爭房屋出售原告，另約定 買賣價金匯至約定之履約保證專戶。 ㈡原告已匯入113萬元至履保保證專戶（其中108萬元為買賣價 金，包括7萬簽約金、43萬元第1期款、58萬第2期款；另5萬 元為預收買賣過戶之規費）。 ㈢被告宋家榛於108年4月1日以買賣為原因，將系爭房屋所有 權移轉登記予原告賴信良、簡郁卉（應有部分各為2分之1） 。 ㈣系爭房屋存有露台加蓋鐵皮屋頂、陽台外移之增建情形，屬 未經合法建管程序建築之使用範圍，而屬違建。 ㈤系爭買賣，被告宋家榛係委託靖鵬公司（有巢氏房屋藝文同 德加盟店）居間銷售系爭房屋，並由仲介業務員張詩涵、店 長劉定燊、經紀人盧惠貞居間。又被告宋家榛已給付仲介報 酬21萬2,500元予靖鵬公司。 ㈥原告係透過委託之友大公司（永慶房屋桃園國際加盟店）仲 介業務員何文孝、店長余玟進居間而買受系爭房屋。又原告 已給付仲介報酬10萬元予友大公司。 ㈦原告於108年4月19日對被告宋家榛寄發律師函通知解除系爭 契約，被告宋家榛於同日收受該律師函。 四、本院得心證之理由： ㈠原告於聲明第一大項先位部分，主張被告隱匿系爭房屋有露 台加蓋鐵皮屋頂、陽台外推等違法增建之重要瑕疵，致其受 詐欺而為買受意思表示，依民法第88條、第92條規定，以起 訴狀繕本送達撤銷該買受意思表示；另該瑕疵已達減少房屋 通常效用與交易價值，其亦得依民法第354條、第359條規定 ，於108年4月19日寄發存證信函解除系爭契約，故原告與被 告宋家榛間系爭契約已不存在等語，被告宋家榛則以前詞置 辯。是此部分應審究：原告以被告宋家榛隱匿系爭房屋內存 有露台加蓋鐵皮屋頂、陽台外推等增建情事，解除系爭契約 ，有無理由？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅 得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。次 按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念， 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判 決意旨參照）。 ⒉查兩造不爭執系爭房屋存有露台加蓋鐵皮屋頂、陽台外移之 增建情形，屬建物謄本登記以外部分，為未經合法建管程序 建築之使用範圍而屬違建之事實（見前揭不爭執事項㈣、本 院卷第360 頁），並有被告宋家榛前委託信義房屋銷售時， 由信義房屋所製作之產權調查表（室內現況格局示意圖）當 中記載「露台加蓋、陽台外移之增建物，屬未經合法建管程 序建築之使用範圍，係屬違建」等語在卷可稽（見系爭另案 卷第22、24頁），以及證人即信義房屋仲介人員簡淞澤之證 詞、現場房屋照片等可據（見本院卷第306 至309 頁；系爭 另案卷第319至321頁），堪信為真。而所謂「露台加蓋鐵皮 屋頂」是指露台直上方原為無任何頂蓋物之平台，將之加蓋 鐵皮屋頂而併入室內空間使用；另「陽台外移（推）」，則 係指陽台為直上方有遮蓋物之平台，而拆除陽台空間之外牆 ，使室外空間併入室內空間而言。 ⒊另參諸被告宋家榛於委託靖鵬公司仲介銷售時，於標的物現 況說明書第18至22項「是否有增建部分」、「增建部分是否 有租賃情形」、「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知 或有公告拆除」、「增建部分是否位於政府下水道工程的位 置、「增建部分是否經其他區分所有權人或住戶主張權利或 曾發生爭執」等欄位，均勾選為「否」，有標的物現況說明 書可憑（見本院卷第29、30頁）。另原告與被告宋家榛於10 8年3月3日訂立系爭契約，關於第2條增建或占用部分之範圍 ，於後方「露台、陽台外推」等項目均未勾選，且有手寫字 跡記載「賣方無自行增建、依建商屋況交買方」等語，有系 爭契約可參（見系爭另案卷第31頁）。 ⒋再佐以證人何文孝（原告委託之仲介人員）於本院證稱：我 是買方仲介，沒有受賣方委任代銷，我有帶買方去看房屋， 當時賣方仲介業務沒有上來屋內，我從來沒有看過信義房屋 所做的產權調查表等資料，賣方仲介也沒有給我這些資料， 我當時帶看時有看到房屋現況，但不知有露台加蓋、陽台外 移的情形。帶看房屋當天後，晚上就簽約，簽約過程中，我 沒有聽到買方或賣方或賣方仲介有提到房屋有露台加蓋、陽 台外推的情形，簽約當時也沒有人解說不動產說明書的內容 ，簽約過程就是不斷的簽字蓋章，印象中沒有說明不動產說 明書中建物測量成果圖的意思。賣方有說屋況就是這樣，建 商交給他們就這樣，所以堅持要加註手寫「賣方無自行增建 、依建商屋況交買方」的文字，買方有問為何要加這些文字 ，代書代屋主回覆說是建商蓋的時候房子就是這樣，買方不 知道有增建，買方在場也沒有詢問有哪些增建，買方是在簽 約後才懷疑有增建，然後我去調資料發現確有增建等語（見 本院卷第361至371頁）、系爭契約承辦代書邱昭君證稱：系 爭契約第2條增建部分，因為賣方說沒有增建，所以該欄位 都沒有勾選，又系爭契約上「賣方無自行增建外推，依建商 屋況交屋」等文字是我寫的，以我的工作經驗，只要賣方說 沒有增建，我就會加註前開文字，這是我處理案件的習慣寫 法。另簽約時只是將不動產說明書包含建物測量成果圖等資 料當作契約附件，我有說明的是最後一頁的標的物現況說明 書，但只有針對滲漏水、非自然死亡做說明，標的物現況說 明書項次18部分「是否有增建部分」勾選「否」，我沒有特 別說明，簽約當時也沒有提到房屋現況有露台加蓋、陽台外 推的情形等語（見本院卷第373至376頁）、另被告靖鵬公司 法定代理人劉定燊經本院為當事人訊問時證稱：買方帶回去 審閱的資料有標的物現況說明書，另不動產說明書等資料（ 含建物測量成果圖）買方沒有帶回去等語（見本院卷第318 頁）。 ⒌互核前述證據資料，顯見被告宋家榛於簽訂系爭契約當時確 有對原告表示系爭房屋並無增建情形，復於前開標的物現況 說明書及系爭契約中，均未如實載明有增建，且亦未就不動 產說明書附件之建物測量成果圖，如實說明系爭房屋增建現 況，可認原告主張締約時並不知悉系爭房屋存有露台加蓋、 陽台外移之增建情形，應為可信。另觀諸系爭房屋謄本記載 主建物總面積21.29平方公尺、陽台8平方公尺、露台33.92 平方公尺（見本院卷第83頁），可見露台面積非微（約10.2 6坪），再比對建物測量成果圖與靖鵬公司提供原告之房屋 現況格局圖以及現場照片，顯示露台中有大部分面積充作室 內之客廳及書房使用（見本院卷第39、211頁；系爭另案卷 第319至321頁），而原告既受告知系爭房屋無增建之情，衡 情，於前往看屋時所目視之室內空間，主觀上應認均為得合 法使用之室內空間，然實際上露台之大部分空間係上方違法 搭建鐵皮屋頂併入室內空間使用，則原告所得使用系爭房屋 之室內空間及範圍，即因前述情形而有部分非微之面積，無 法合法使用，依通常交易觀念，應認系爭房屋欠缺賣方宋家 榛所告知之效用及品質，自屬具有瑕疵無訛。 ⒍被告宋家榛雖辯以：賣方仲介靖鵬公司有告知增建、買方仲 介有帶至頂樓看露台增建云云，無非以證人劉定燊證稱：代 書有告知原告及友大公司說有增建云云（見本院卷第316頁 ）、證人即被告宋家榛友人周文吉證稱：我簽約時有在場， 我有提到露台有增建，買的時候露台已經增建，空間比較大 云云，以及系爭契約上手寫文字為據（見本院卷第415、416 頁）。然證人劉定燊為本件被告靖鵬公司之負責人、證人周 文吉為被告宋家榛友人，復共同投資系爭房屋（見本院卷第 419頁周文吉證詞），渠等與原告利害關係相反，所為前述 有利被告宋家榛之證詞本有偏頗之可能。再參以證人周文吉 曾證稱：與前手簽約時，仲介有說明有違建，我知道權狀與 建物測量成果圖不同，當時買賣時的仲介有跟我們講清楚， 我於102年間有擔任過仲介業務員，接受客戶委託銷售時， 我會去調謄本、測量成果圖，若發現有違法增建，我會跟買 方說明，但這件我沒有說有違法建物等語（見本院卷第418 至420頁）、證人邱昭君之證詞可知，系爭契約上代書手寫 「賣方無自行增建外推，依建商屋況交屋」等文字，係因被 告宋家榛稱「無增建」情形始為加註，亦足見賣方（包含被 告宋家榛及其同行友人、賣方仲介等）於締約時確未說明系 爭房屋存有違法增建情形。本院認被告宋家榛向前手購買系 爭房屋時早知悉有前揭違法增建情形（見系爭另案卷第13至 14頁買賣契約），其自其前手承買後自應承擔系爭房屋之所 有屋況（含合法及違法建物），並有於出售時誠實告知買方 得合法使用之範圍，俾使買方判斷合法使用空間，則被告宋 家榛另辯以系爭契約另有加註文字強調「無自行」增建外推 云云，顯為卸責之詞，自不可採。 ⒎被告宋家榛另辯以：建物謄本顯示陽台及露台面積大過室內 面積，可知存有增建，原告為設計師進入房屋即可察覺云云 ，惟被告宋家榛前已向原告表達系爭房屋並無增建情形，復 以現況格局圖向原告說明使用範圍及空間，且簽約時之不動 產說明書中所附建物測量成果圖亦未曾有解說之情，顯然原 告所受告知之正確資訊甚少，尚難以判斷被告宋家榛所出售 房屋之使用空間中，有部分非微面積之空間不得作為室內使 用，故被告宋家榛此部分所辯，亦不足採。至不動產現況說 明書中產權調查表所附「產權相關注意事項」第五點雖有記 載：增建部分（含頂樓、露台、夾層、1樓空地、平台、1樓 圍牆、天井、防火巷、陽台外推、上下樓層打通之內梯等） 無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及 可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務等文 字（見本院卷第209頁），核其內容，應僅契約制式之通案 性文字說明，本件買賣雙方之權利義務關係，仍應以原告與 被告宋家榛間所成立系爭契約、標的物現況說明書等記載為 主，自屬當然。 ⒏綜上，被告宋家榛所出售系爭房屋確存有如上所述之瑕疵情 形，而原告業已於108年4月19日對被告宋家榛寄發律師函通 知解除系爭契約，並於同日送達被告宋家榛（見不爭執事項 ㈦），則原告主張其已合法解除系爭契約，應屬有據【至原 告另主張系爭房屋另有滲漏水、磁磚、地磚裂痕等瑕疵部分 是否為真，本院即無庸再予論究；另系爭契約既經原告於10 8年4月19日合法解除在先，原告自無從再以起訴狀繕本送達 撤銷受詐欺意思表示之可能，併予敘明）。從而，原告聲明 第1大項之先位部分，訴請確認原告與被告宋家榛間於108年 3月3日所簽訂系爭契約不存在，為有理由。又原告聲明第1 大項先位部分既有理由，聲明第1大項備位及再備位部分， 本院即無庸再予論駁，併此指明。 ㈡原告聲明第二大項部分，主張被告靖鵬公司及其僱傭之張詩 涵、盧惠貞故意違反居間義務，致其受有支付買方仲介費損 害，故其得依消保法第7條、第51條規定請求被告靖鵬公司 給付懲罰性賠償金等情，被告靖鵬公司則以前詞置辯。 ⒈按企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或 提供服務為營業者；而消費者指依消費為目的而為交易、使 用商品或接受服務者；另消費關係係指消費者與企業經營者 間就商品或服務所發生之法律關係，消保法第2條第1至3款 定有明文。另按消保法第51條規定：依本法所提之訴訟，因 企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額5倍以 下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求3倍 以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金。 ⒉經查，被告靖鵬公司為從事不動產仲介之公司（有巢氏房屋 藝文同德加盟店），以提供不動產買賣等訊息，並促成買賣 雙方諦約等服務為業，已涉及以消費為目的接受其服務，自 屬消保法所稱之企業經營者，然被告靖鵬公司為賣方即被告 宋家榛所委託銷售系爭房屋之仲介，其提供服務之對象為被 告宋家榛，並非原告，則原告與被告靖鵬公司間既無成立消 費關係，其依據消保法第51條規定對被告靖鵬公司請求懲罰 性違約金，自屬於法無據，應予駁回。 ㈢原告聲明第三大項部分，主張得依系爭契約第12條第3項規 定，請求被告宋家榛給付已付款項113萬元作為違約金及法 定遲延利息等節，被告宋家榛則以前詞置辯。 ⒈按系爭契約第12條第3 款後段約定：「如乙方（指被告宋家 榛）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時， 甲方（指原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約 日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起 10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損 害賠償。」，有系爭契約可憑（見另案卷第34頁）。次按違 約金之性質分為損害賠償預定性及懲罰性，而當事人約定之 違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人 之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視 為損害賠償預定性違約金（最高法院68年度台上字第3055號 、86年度台上字第1620號判決意旨參照）。經查，前開約定 並無「懲罰性違約金」之記載，足證原告與被告宋家榛係約 定一旦有債務不履行情事發生，原告不待舉證證明其所受損 害係因債務不履行所致及損害額之多寡，即得按約定違約金 請求被告宋家榛給付。是依民法第250條第2項規定，此違約 金之性質應為賠償總額預定性質。其次，原告已合法解除系 爭契約，業如前述，則原告得不待舉證證明其損害係因債務 不履行所致及其數額之多寡，即得依上開約定請求被告宋家 榛給付違約金。 ⒉次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能 如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應 以債權人因債務人違約而致受之損害及所失利益為標準。經 查，原告並未舉證證明，若被告宋家榛無違約，其所得享受 之利益若干，則原告因被告宋家榛違約所受損害應為其已給 付之買賣價金108萬元（見不爭執事項㈡）。從而，本件原 應按賣方已收款項計算被告宋家榛應給付之違約金，應酌減 為系爭房屋已給付買賣價金108萬元之10％即10萬8,000元為 適當。 ⒊又按如屬於損害賠償約定性質之違約金者，視為因債務不履 行所生之損害，業已依契約預定其賠償，債權人本此請求給 付違約金者，縱受有其他損害，亦不得再請求賠償。以此推 之，亦不得更請求給付法定遲延利息賠償損害（最高法院82 年度台上字第710號判決意旨參照）。準此，兩造間所約定 之違約金乃總額賠償預定性質，已如上述，揆諸上開說明， 原告已不得再據以請求被告宋家榛就違約金部分另給付法定 遲延利息，則原告另請求被告宋家榛自起訴狀繕本送達翌日 起給付法定遲延利息，即為無理由，應予駁回。 五、綜上所述，原告聲明第一大項之先位部分，請求確認與被告 宋家榛間就系爭房屋之買賣關係不存在，為有理由，應予准 許。原告聲明第二大項，依消保法第7條、第51條規定請求 被告靖鵬公司給付50萬元懲罰性違約金，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理 由，應予駁回。另原告聲明第三大項，依系爭契約第12條第 3項約定，請求被告宋家榛給付10萬8,000元違約金為有理由 ，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告勝訴部分 ，原告與被告宋家榛均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免 為假執行，合於法律規定，爰分別酌定相當金額准許之。至 原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予 駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認 與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。 七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 109 年 9 月 11 日 民事第三庭 法 官 彭怡蓁 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院 提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 9 月 14 日 書記官 蕭竣升