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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1854號 原　　　告　黃柄常 　　　　　　好城市不動產經紀有限公司 法定代理人　王孟章 共　　　同 訴訟代理人　陳志隆　律師 被　　　告　林福德 訴訟代理人　鍾明達　律師 上列當事人間請求返還定金等事件，於民國109 年3 月9 日辯論 終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告黃柄常新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國一０八年 五月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告應給付原告好城市不動產經紀有限公司新臺幣肆拾柒萬伍仟 元，及自民國一０八年十一月二十五日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。 原告好城市不動產經紀有限公司其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之五十八，餘由原告好城市不動產經紀 有限公司負擔。 本判決第一項於原告黃柄常以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後得 假執行。被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告黃柄常供擔保後， 得免為假執行。 本判決第二項於原告好城市不動產經紀有限公司以新臺幣拾伍萬 捌仟元為被告供擔保後得假執行。被告如以新臺幣肆拾柒萬伍仟 元為原告好城市不動產經紀有限公司供擔保後，得免為假執行。 原告好城市不動產經紀有限公司其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠、緣被告林福得前欲出售坐落桃園市○○區○○路○○○ 巷○○○ 號之房地（地號為桃園龍潭八德段651 、652 、676 、644- 1 號；建號為桃園龍潭八德段257 號，以下簡稱系爭房地） ，並同時要移轉實際營運之地址位於該房地上之薪豐工業股 份有限公司之登記名義，乃於民國108 年1 月30日與原告好 城市不動產經紀有限公司（以下簡稱好城市公司）簽立全權 委託銷售契約書及服務費同意書，委請原告好城公司代其媒 合銷售系爭房地，委託銷售期間自108 年1 月30日起至108 年2 月22日止，委託願出售系爭房地之價額為新台幣（下同 ）4,750 萬元，雙方並於108 年2 月20日簽訂不動產現況說 明書，並確認同時移轉薪豐工業股份有限公司之相關配合作 業事項之具體內容。爾後，原告好城地產公司乃為被告見得 買方即原告黃柄常，原告黃柄常於108 年1 月30日與原告好 城公司成立不動產買賣要約/ 承諾書（實際補簽立正式書面 文件時間為108 年2 月19日），雙方委託期間為108 年1 月 30日起至108 年2 月22日止，108 年2 月19日原告黃柄常同 意以4,750 萬元之價格購買系爭房地（含被告所確認之附加 〈副件買賣雙方協議事項〉之買賣條件），被告於108 年2 月20日簽署確認），並同時交付票面金額為150 萬元、發票 日為108 年3 月30日之支票1 紙（以下簡稱系爭支票）予原 告好城市公司，由該公司營業員李萬福收受，以作為賣方如 同意上開買賣條件之定金。 ㈡、108 年2 年20日原告好城公司正式向被告報告原告黃柄常願 意購買系爭房地乙事，並提出不動產買賣要約/ 承諾書、副 件買賣雙方協議事項及系爭支票供被告確認買賣條件，被告 確認同意移轉被告斯時營業處所為系爭房地之「薪豐工業股 份有限公司」。經被告承諾原告黃柄常提出之所有買賣條件 後，即與原告好城公司會同填具系爭房地之不動產現況說明 書，並將買方交付之系爭支票相關資訊記載於不動產買賣要 約/ 承諾書，被告並於不動產買賣要約/ 承諾書、副件買賣 雙方協議事項簽名以表示詳閱並同意買方之要約條件。原告 好城公司並於同日隨即向買方即原告黃柄常報告賣方同意出 售系爭房地及附帶條件乙事，買賣雙方本訂於108 年3 月6 日簽署正式買賣契約。惟被告竟藉故取消108 年3 月6 日當 次之約，嗣後又不斷延宕。在買方黃柄常之要求下，買賣雙 方乃另簽立日期確定同意書（被告派李云蘭代理簽署），雙 方約定應於108 年4 月22日之該週簽署正式買賣合約，否則 被告即有違約之情。雙方簽立上開確定同意書後，於108 年 4 月8 日，原告好城公司乃再次製作流程表向買賣雙方報告 並確認買賣流程，以促雙方（尤其是被告）買賣合約之簽署 。 ㈢、原告好城公司協調並通知買賣雙方應於108 年4 月29日簽署 正式買賣契約，惟被告當日雖到場，然仍遲遲不願意簽署買 賣契約。原告黃柄常即於108 年5 月10日以樹林郵局第0000 00號存證信函通知原告好城地產公司（賣方之代理人）主張 被告有違約情事，要求被告支付150 萬元之違約金。原告好 城公司隨後於108 年5 月21日以新莊後港路郵局第000167號 存證信函通知被告，轉知其收到買方之存證信函意旨，並基 於受被告委託的立場，敦請被告於文到後10天內速與買方簽 署正式買賣契約書，否則視同解除契約，被告並應加倍返還 定金予原告黃柄常等語，惟被告再次於108 年6 月6 日表示 不願意履約，斯時即確定可歸責於被告已有違約之情事致使 買賣契約解除。然近期經原告等再上網查詢，始發現被告就 前述系爭房地，已另提高價錢並委託其他房仲業者販售，顯 見被告於原告好城公司已依約仲介買方即原告黃柄常，且買 賣雙方已合意達成買賣條件後，居然反悔不賣，的確有明顯 且故意違約之情。 ㈣、原告黃柄常於108 年2 月19日簽署前開文件時，確認買方所 願意買受之價額為新台幣4,750 萬與被告所願出賣的價額相 同，同時交付系爭支票給原告好城公司，以擔保買賣雙方應 於10日內至原告好城公司指定處所簽訂不動產買賣契約書之 定金，亦經原告好城公司於108 年2 月20日報告相關買賣條 件給被告，嗣後亦得被告之承諾，可見原告黃柄常給付之定 金150 萬元實係為擔保後續買賣雙方買賣正式契約之簽立， 故性質上當屬立約定金無誤。是以，被告本應於雙方約定期 間內依照原約定條件簽立買賣契約，然今被告卻故意拒絕簽 立買賣契約，自屬已具備可歸責之事由，因此，原告黃柄常 前已於108 年月10日發函通知原告好城公司（賣方之代理人 ）主張賣方違約，而類推適用民法第248 條、第249 條第3 款之規定及原證三契約，請求被告加倍返還定金150 萬元及 自108 年5 月14日起算之遲延利息。 ㈤、此外，依被告與原告好城公司所簽署之全權委託銷售契約書 原第4 條、第7 條之約定，被告與原告黃柄常確實已就系爭 房地達成被告原約定之成交價額4,750 萬元，且被告亦已同 意並為承諾原告黃柄常附加之買賣條件【原證3 】，已可見 原告好城公司實已仲介完成，並且也多次、持續積極協調雙 方簽署買賣契約、買賣契約之附隨條件公司變更登記事宜， 然卻因可歸責於被告之因素，即被告最後不願意與買方即原 告黃柄常簽立正式之買賣契約，而導致本件買賣交易無法完 成，故被告應依前開規定給付其成交價額之4 % 即190 萬元 予原告好城市公司。 ㈥、原告黃柄常與被告林福得已於108 年2 月20日就系爭房地疼 立買資契約之預約，並非附停止條件之契約，且雙方負有應 於特定時間內另行訂立買賣契約之義務。觀諸系爭買賣要約 承諾書、系爭協議事項【原證3 】所載，雙方約定事項概與 要約、承諾事項相關，且雙方尚須另於共同指定之期日、處 所，就有關稅費及其他費用之負擔、土地登記專業代理人之 指定、付款條件、貸款問題、點交約定、違約及其他相關事 項進行協商後，簽訂不動產買賣契約書，且系爭買賣要約承 諾書、系爭協議事項【原證3 】係作為買賣雙方要約及承諾 時之憑攄。又雙方確已先後約定於108 年3 月6 日、4 月29 曰碰面簽訂系爭房地之買賣契約，足見原告黃柄常與被告林 福得於簽訂系爭買賣要約承諾書時，僅就標的物及價金之範 圍為約定，並約定兩造有另行訂立買賣契約之義務。從而， 系爭買賣要約承接書應屬預約之性質，當屬甚明，被告自有 履行訂立本約之義務無疑，被告辯稱原告黃柄常與被告所定 乃附停止條件之契約，並不可採。何況前開系爭協議事項應 屬買賣雙方作為將來簽訂買賣契約本約之特別約定事項之一 ，關係買賣契約之本約債務不履行之情事，當係約定買方享 有解除權之特別約定，須經買方為解除契約之意思表示，始 生解約之效力，亦即買方得決定是否解除契約，賣方即被告 則否，況且，依照系爭房地所在地主管機關即桃園市政府之 函文意旨，在「未涉及事業主體變更」之情況下，臨時登記 之工廠得辦理臨時工廠「廠名」及負責人之工廠變更登記， 故本件系爭房地根本尚未發生因受限於法令而有無法變更「 公司名稱」及「負責人」之事實，亦即本「未涉及事業主體 變更」，而無被告所成條件未能成就之情事。又不論是否可 變更，雙方簽署系爭預約，並進而要簽署買賣契約的本約的 意思非常明顯，事後是因為被告遲遲不願意履約，不願意簽 署本約，經原告黃柄常催告，仍不為所動，所以被告有明顯 違約的事由。另外，系爭支票是被告委由原告好城市公司代 為自原告黃柄常收受，所以被告確曾收受該筆款項，違約之 後自應依約加倍返還該筆訂金款項，其中150 萬元支票於被 告違約後已經返還原告黃柄常，所以本件聲明第一項一請求 返還的是違約訂金，關於原告好城市公司請求部分，則應為 懲罰性違約金，惟若法院認為與懲罰性違約金要件不合，亦 屬損害預定之違約金。 ㈦、至被告稱108 年3 月6 日簽約當天被告正好在台北市立聯合 醫院松德分院住院治療，所以當時根本無法去簽約，契約沒 有簽訂不可歸責於被告云云，然由原證六被告配偶李玉蘭代 被告所與原告黃柄常簽定之日期確定同意書可知，108 年4 月2 日被告還委請其配偶李云蘭代簽署原證六之日期確定同 意書，並約定4 月底繼續簽署正式買賣契約，惟被告仍未履 行其諾言，故明顯有違約之情。 ㈧、聲明：被告應給付原告黃柄常150 萬元，及自108 年5 月14 日起，至清償日止按年息5%計算之利息。被告應給付原告好 城市公司190 萬元，及起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止 按年息5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔保，請 准予宣告假執行。 二、被告則以： ㈠、兩造間為附停止條件之契約： 按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。民法 第99條第1 項定有明文。依據原證3 第4 條其他要約條件之 記載，增加條件詳如「附件」說明。再依前開附件之記載「 買賣雙方協議事項第3 項：為確保雙方買賣善意，如臨時工 廠登記無法變更『公司名稱』及『負責人』，賣方同意取消 此買賣合約，並退回所有價金」。本件受限於法令，臨時工 廠登記無法變更「公司名稱」及「負責人」，足證兩造間為 附停止條件之契約，條件已無法成就，效力尚未發生。 ㈡、被告並未收受價金，被告所稱之定金，應由被告好城市公司 還返：系爭支票由原告好城市公司營業員李萬福收受且未交 付被告，則支票尚在被告好城市公司持有中，自應由被告好 城市公司負責返還。 ㈢、被告好城市公司並無報酬請求權： 按契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求 報酬，民法第568 條定有明文。系爭契約所附停止條件無法 成就，已如前述，被告好城市公司自不得請求報酬。 ㈣、108 年3 月6 日簽約當天被告正好在台北市立聯合醫院松德 分院住院治療，所以當時根本無法去簽約，契約沒有簽訂不 可歸責於被告。關於因為住院而無法簽約的部分，被告有電 話聯繫原告，不能簽約的原因，除了身體因素，還有沒有辦 法辦理工廠登記，但沒有書面資料可以證明。 ㈤、聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決 ，被告願供擔保請准免為假執行 三、本院之判斷： ㈠、原告主張被告與原告好城市公司簽定委託銷售契約書約定被 告委託原告以4,750 萬元出售系爭房地（以下簡稱系爭委託 銷售契約），委託期間為108 年1 月30日至108 年2 月22日 。原告黃柄常則委託原告好城市公司居間仲介，購買系爭房 地並簽訂原證3 之不動產買賣要約/ 承諾書（以下簡稱系爭 要約承諾書），表明願以4,750 萬元價格購買系爭房地，並 提出買賣雙方協議事項共計4 項條件（以下簡稱系爭協議事 項），且交付系爭支票予原告好城公司，由該公司營業員李 萬福收受。108 年2 月20曰，原告好城公司持系爭要約承諾 書、系爭協議事項及系爭支票與被告洽談簽約事宜時，被告 亦於系爭要約承諾書、系爭協議事項簽名表示同意買方要約 條件。原告黃柄常與被告原約定於108 年3 月6 日簽定系爭 房地買賣契約，惟被告卻稱未能赴約，嗣又經原告好城市公 司與雙方約定於108 年4 月29日簽約，然被告最後亦拒與原 告簽訂性爭房地買賣契約等情，為兩造所不爭執，且有原告 2 人所提被告予原告好城市公司所簽定委託銷售契約書、不 動產現況說明書、原告黃柄常與好城市公司所簽定系爭要約 承諾書、系爭支票、原告黃柄常與被告代理人即其配偶李玉 蘭所簽定日期確定同意書、原告黃柄常108 年5 月10日寄送 原告好城市公司存證信函、原告好城市公司108 年5 月21日 寄送被告存證信函等為證（見本院卷第13至47頁），堪信屬 實。 ㈡、原告主張被告未依約與原告黃柄常簽定系爭房地買賣契約， 依據系爭要約承諾書民法第248 條、第249 條第3 款之規定 及系爭買賣要約承諾書之規定，被告應給付原告黃柄常150 萬元及自108 年5 月14日起算之遲延利息；依被告與原告好 城公司所簽署之全權委託銷售契約書第4 條、第7 條之約定 ，被告應給付原告好城市公司成交價額之4 % 即190 萬元等 情，則為被告否認，並以前揭情詞為辯解，是本件應予審究 者，乃原告黃柄常交付系爭支票後，被告是否負有與原告黃 柄常就系爭房地訂立買賣契約之義務？若本件原告黃柄常主 張被告違約，應加倍返還定金，有無理由？原告好城市公司 主張被告違約，應賠償系爭房地約定售價4 ﹪之服務費，有 無理由？茲分述如下： １、按系爭委託銷售契約書第7 條第1 項約定：「委託人（即被 告）同意受託人（即原告好城市公司）為買賣雙方之代理人 ，並承諾於買方（即原告黃柄常）要約或買方提出之購買總 價及付款方式已達委託條件者，視為買賣契約成立，成立時 委託人同意授權受託人代為收受買方定金，定金為票據時得 由受託人提示兌現」；第2 項約定「買方支付定金後，屆時 如買方違約不實，委託人得沒收定金；如委託人違約不賣， 應加倍返還買方所支付之訂金，並依第4 條約定賠償4 ﹪服 務費於受託人」。是以，本件原告黃柄常所交付系爭支票是 否依上開約定已轉為定金，須視被告是否同意依原告黃柄常 所提出之要約條件出售，或原告黃柄常購買總價是否已達被 告委託價格及付款方式等為斷。 ２、經查，兩造對於原告黃柄常願買價格與被告願售均為4,750 萬元之事實，並無爭執。又就原告所提買受條件（含增加條 件），被告均表示同意並於系爭要約承諾書上簽名表示同意 買方之要約條件之事實，被告並不爭執，且有系爭要約承諾 書可憑（見本院卷第19頁）。準此，被告已同意依原告黃柄 常所提出之要約條件出售系爭房地，故原告黃柄常所交付之 要約金即系爭支票，依系爭要約承諾書第5 條第2 項約定已 轉為定金。 ３、再按定金乃契約當事人之一方以擔保契約之成立，或確保契 約之履行為目的，而交付他方之金錢或代替物。如在契約成 立前交付，用以擔保契約之成立者，為立約定金；於契約成 立後，該定金即變更為以確保契約之履行為目的，自有民法 第249 條規定之適用；倘契約未成立，解釋上，該立約定金 之效力應仍有同條規定之類推適用。除當事人另有訂定外， 於交付立約定金之一方拒不成立主契約時，即不得請求返還 定金；反之，受定金之一方拒不成立主契約時，則應加倍返 還定金（最高法院96年度台上字第2565號判決意旨可參）。 ４、本件依系爭要約承諾書第5 條第2 項之約定，被告同意依原 告黃柄常要約條件出售系爭房地時，雖被告所交付之要約金 即轉為定金，但兩造仍須就系爭房地另定買賣契約，是原告 黃柄常與被告僅成立買賣預約，尚未成立本約，而該由要約 金轉換之定金，其性質即屬擔保本約之成立為目的之所謂「 立約定金」，並於本約成立時，該立約定金即變更為確保契 約之履行為目的之定金。被告雖以買賣雙方協議事項第3 項 之規定，主張本件臨時工廠登記無法變更公司名稱及負責人 ，故契約效力尚未發生，拒絕與原告黃柄常簽定買賣契約。 然觀諸前開約定之文義，該項協議係約定於臨時工廠相關登 記無法變更時，苟買方即原告黃柄常欲解除買賣契約，被告 必需同意，而賦予原告黃柄常就系爭買賣契約效力如何之決 定權，惟出賣人即被告在買方不計較前開無法變更登記是由 仍願意買受系爭房地時，並不得以同一事由主張系爭買賣契 約尚未生效，是被告此部分所辯即不足採。是以，原告黃柄 常與被告就系爭房地無法成立本約（買賣契約）係因被告無 理由拒絕訂約所致，應可認定係可歸責於被告。被告既無成 立本約之意願，當無阻卻或妨礙原告依系爭要約承諾書第5 條第2 款之約定及類推適用民法第249 條第2 款之規定請求 加倍返還訂金之權利。又依據系爭委託銷售契約書第7 條第 1 項之約定，原告好城市公司本即有全現代被告收受來自於 原告黃柄常之定金，是本件應認原告黃柄常所交付予被告之 定金業由原告好城市公司代為收受，被告辯稱伊未接獲系爭 支票，故無須返還定金，亦難認可採。 本件原告黃柄常所 簽發系爭支票業已返還原告黃柄常之事實，為兩造所不爭執 ，是原告黃柄常得再請求返還之數額為定金之1 倍即150 萬 元，應堪認定。 ５、再按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額 ，為民法第252 條所明定。而契約當事人約定之違約金是否 過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上 所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一 切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第148 條第2 項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法 ，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠 信原則予以檢驗（最高法院95年台上字第1095號判決意旨可 參）。 ６、本件系爭委託銷售合約書第4 條第2 項第2 款及第7 條第2 項後段之約定，若委託期間內委託人拒絕以委託條件與受託 人所接洽之交易對象訂立買賣契約，或委託人為約不賣，均 應賠償系爭房地約定售價4 ﹪之服務費，固有卷附系爭委託 銷售契約可憑（見本院卷第13頁）。然審酌原告好城市公司 於委託銷售期間，所投入之心力、提供之服務及服務期間長 短，及其如能仲介完成被告與原告黃柄常之簽約交易，依系 爭委託銷售契約內容可獲之報酬為190 萬元（4,750 萬元× 4%＝190 萬元），然本件買賣契約未能簽定，被告因違約事 實所為賠償金，依據系爭要約承諾書第5 條第2 項後段之約 定，一半應給予原告好城市公司做為服務費，且原告好城市 公司未能繼續完成簽訂買賣契約免為後續服務所減省之勞費 支出等一切情狀，認系爭委託銷售契約書第4 條第2 項、第 7 條第2 項約定違約金以委託銷售價格4 ﹪之服務費計算， 即190 萬元核屬過高，應酌減為以委託銷售價格1 ﹪之服務 費計算即475,000 元為適當（4,750 萬元×1%＝475,000 元 ）。 四、綜上所述，原告主張原告黃柄常交付定金後因可歸責於被告 之事由拒不簽訂買賣契約，應可採信，被告抗辯系爭契約未 生效力及其未收受定金，要無足採。從而，原告黃柄常依系 爭要約承諾書第5 條第2 項約定及類推適用民法第249 條第 2 款之規定，請求被告給付150 萬元，及自108 年5 月14日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；原告好城市公 司依系爭委託銷售契約書第4 條第2 項第2 款及第7 條第2 項之約定，請求被告給付475,000 元，及自108 年11月25日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，均有理由，應 予准許。原告好城市公司逾此範圍之請求，即難認有據，應 予駁回。 五、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為 假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准 許之。至原告好城市公司敗訴部分，其假執行之聲請失所附 麗，自應併與駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及證據，經核與判決 之結果均無影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 4 月 6 日 民事第一庭 法 官 卓立婷 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 4 月 7 日 書記官 施春祝