臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第561號
原 告 廣泉源股份有限公司
法定
代理人 黃鈺枝
訴訟代理人 黃文祥
律師
被 告 胡玉枝
彭國煒
兼 共 同
訴訟代理人 彭永淦
上列
當事人間請求
遷讓房屋事件，於民國109年3月2日
辯論終結
，本院判決如下：
主 文
被告應將附表所示房屋（含如附圖所示增建項目）遷讓返還原告
。
被告應自民國一○八年五月十五日起至遷讓返還前開房屋之日止
，
按月給付原告新臺幣陸仟伍佰肆拾捌元。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣參拾陸萬參仟元為被告供
擔保後
，得
假執行。但被告如以新臺幣壹佰零捌萬捌仟捌佰柒拾捌元為
原告
預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項所命給付，原告於每期屆至時，各以新臺幣貳仟貳
佰元為被告供擔保後得假執行。但被告如各以新臺幣陸仟伍佰肆
拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已
為
本案之
言詞辯論者，應得其同意」、「訴之撤回應以書狀
為之。但於
期日，得以言詞向法院或受命法官為之」、「訴
之撤回，被告於期日到場，未為同意
與否之表示者，自該期
日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤
回書狀送達之日起，十日內未提出
異議者，視為同意撤回」
，民事訴訟法第262 條第1 項、第2 項、第4 項定有明文。
原告起訴時原列之被告為彭永淦、胡玉枝、彭國忠、彭國煒
4 人，
嗣於民國109 年3 月2 日當庭撤回對彭國忠之起訴，
並經其同意（見本院卷二第252 頁），
於法尚無不合，應予
准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎
事實同一者，不在此限，同法第255 條第1 項但書第2
款定有明文。又不變更
訴訟標的，而補充或更正事實上或
法
律上之陳述者，
非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條
亦定有明文。
本件原告起訴時原請求：被告應自坐落桃園市
○○區○○○○段○○○○○○號土地（下稱
系爭1168號土地）
上如
起訴狀附圖所示橘色建物及桃園市○○區○○○○段○
○○○○○號土地（下稱系爭1050號土地）上如起訴狀附圖所示
黃色建物（即門牌號碼桃園市○○區○○○路○○○ 號6 樓房
屋）遷出，並將
上開土地及房屋全部返還原告；及自起訴狀
繕本送達
翌日起至返還上開房地之日止，按月給付原告新臺
幣（下同）2 萬1,085 元，嗣依桃園市中壢地政事務所
土地
複丈成果圖（即附圖所示之土地複丈成果圖）變更聲明為：
被告應自坐落系爭1168地號土地上如附圖所示編號A 建物、
系爭1050地號土地上如附圖所示編號B 建物及桃園市○○區
○○○○段○○○○○○○○號土地上如附圖所示編號C 建物（即
門牌號碼桃園市○○區○○○路○○○ 號6 樓房屋）遷出，並
將上開土地及房屋全部返還原告；及自起訴狀繕本送達翌日
起至返還上開房地之日止，按月給付原告2 萬4,492 元（見
本院卷二第225 頁），而原告就其請求每月給付金額之變更
，係屬擴張應受判決事項之聲明，其餘部分原告係將原
訴之
聲明請求被告遷讓返還之土地及房屋位置、範圍，依據土地
複丈成果圖而為事實上之補充、更正，並非訴之變更或追加
，
揆諸上開規定，均無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：附表所示土地（下稱系爭土地）為原告與他人共
有，而其上如附表所示建物及附圖所示增建項目（下稱系爭
房屋，而系爭土地及系爭房屋下合稱系爭房地）為原告所有
，原告於108 年1 月28日買受系爭房地以來（於108 年3 月
5 日完成登記），未提供予任何人居住使用。被告未經原告
同意擅自遷入系爭房屋居住使用，係屬無權占用，原告曾口
頭請求被告遷讓返還系爭房地，被告均置之不理，為此，
爰
依
民法第767 條規定請求被告自系爭房屋遷出，並返還系爭
房地，又因被告拒不遷出系爭房屋，自受有相當於租金之
不
當得利，故依民法第179 條規定，請求被告自起訴狀繕本送
達翌日起至返還系爭房地之日止按月給付相當於租金之不當
得利2 萬4,492 元（按系爭房屋課稅現值10％加計系爭土地
公告地價10％計算）等語。
並聲明：㈠如上開變更聲明後所
示。㈡願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：彭永淦於93年間購得系爭房地，嗣於106 年間原
告之
法定代理人黃鈺枝有資金之需求，要求彭永淦辦理房屋
貸款，並表示因黃鈺枝之媳婦即訴外人葉姵岑月薪較高，可
貸款金額亦較高，故約定將系爭房地
借名登記在葉姵岑名下
再向銀行貸款，因彭永淦該時與黃鈺枝為男女朋友關係，便
答應黃鈺枝之請求，並將系爭房地之權狀、彭永淦之印鑑證
明等物交付予黃鈺枝由其辦理相關事宜，且於買賣房地及辦
理
所有權移轉登記之相關文件上簽名，然實則葉姵岑與彭永
淦間並無買賣系爭房地之
合意，故彭永淦仍為系爭房地之所
有權人，葉姵岑
嗣後將系爭房地之
所有權移轉原告即屬無效
，是原告並未合法取得系爭房地之所有權，故其請求被告遷
讓房地及給付相當於租金之不當得利
即屬無據等語置辯。並
聲明：㈠
原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決
，願供擔保請准宣告假執行。
三、原告主張其自108 年3 月5 日起登記為系爭房地所有權人，
而被告自該時起
迄今持續居住在系爭房屋等節，業提出系爭
房地之土地、建物登記第一類謄本為證，且為被告所不爭執
（見本院卷一第15頁至第25頁，本院卷二第252 頁），
堪信
為真。
四、本院之判斷：
㈠ 原告請求被告遷讓系爭房屋，為有理由：
1.按
不動產物權，依
法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記不生效力；不動產物權經登記者，
推定登記權利人
適法有此權利，民法第758 條、第759 條之1 第1 項分別定
有明文。又關於土地登記，係
主管機關適用相關土地登記
法
令而辦理者，依高度蓋然性之
經驗法則，其完成登記之內容
通常可推認為真實，即所謂
表現證明。因此，否認登記內容
所示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因
事實所作成，以排除上開經驗法則之適用（最高法院100 年
度
台上字第387 號判決意旨
參照）。
經查，系爭房地於108
年3 月5 日以買賣為原因為所有權移轉登記予原告，原告迄
今仍為系爭房地登記之所有權人
等情，有系爭房地登記謄本
、建築改良物登記簿在卷
可稽（見原審卷第7 、33頁），則
原告主張其為系爭房地之所有權人，可認屬實。
2.次按不動產借名登記契約僅為借名人與出名人間之
債權契約
，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管
理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與
借名人間之內部約定，其效力不及於
第三人。出名人既登記
為該不動產之所有人，在出名人將借名登記之不動產移轉登
記返還予借名人前，依土地法所為之不動產登記有絕對真實
之公信力，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權
處分，且借名人尚不得以該不動產有借名登記契約為由，主
張出名人尚未取得所有權（最高法院106 年度第3 次
民事庭
會議決議意旨參照）。本件被告
抗辯系爭房地僅係彭永淦借
名登記於葉姵岑名下，彭永淦始為系爭房地之實質所有權人
等情，既為原告所否認，揆諸
前揭說明，自應由被告就其主
張借名登記契約存在、系爭房地所有權登記內容與事實不符
一事負
舉證責任。經查：
⑴證人葉姵岑於本院到庭結稱：因為彭永淦向我婆婆黃鈺枝借
了很大筆的錢，彭永淦就用系爭房地來抵債，後來我婆婆跟
我說因為要去貸款，所以要借我的名字登記系爭房地，後來
因為我自己要買房子，所以我請我婆婆把房子移轉登記回去
等語；
核與證人黃鈺枝於本院到庭結稱：我和彭永淦曾經交
往過，交往
期間彭永淦陸續跟我借錢，借了共約1,100 多萬
元，後來我跟彭永淦說我資金有缺口，他向我借的錢是否可
以還我，我們約定我以1,050 萬元購買系爭房地，並以對彭
永淦之借款債權抵償買賣價金，後來因為我兒子結婚要買房
子就將系爭房地過戶到公司名下等語大致相符（見本院卷二
第12頁、第15頁），依證人前開所述，係因彭永淦對黃鈺枝
負有債務，故其2 人約定以系爭房地來抵償前開債務，並以
買賣為所有權移轉之原因，且由葉姵岑出名，並將系爭房地
之所有權借名登記予葉姵岑，可知借名登記契約實際存在葉
姵岑及黃鈺枝間，無法依此認定彭永淦與葉姵岑間存在借名
登記契約，除此之外，被告就其所主張上開借名登記之事實
，並未提出任何證據
以實其說，則依上開法律規定，其主張
即無從採信。
⑵況本件即使被告所辯其與葉姵岑就系爭房地有借名登記之契
約存在乙情非虛，依上開說明，此亦僅為借名人與出名人間
之債權契約，葉姵岑既已登記為系爭房地之所有權人，其再
將該不動產處分移轉登記予原告，自屬有權處分，則原告已
取得系爭房地所有權無誤。此外，被告復未能舉證證明有何
正當權源而得占有系爭房屋，是原告主張被告係
無權占有系
爭房屋乙節，即堪採信。至被告雖辯稱彭永淦並未對黃鈺枝
負有債務，然彭永淦與黃鈺枝間是否有債權債務關係，均無
礙本院之前開認定，是被告此部分所辯縱使為真，亦無法為
有利於被告之認定。
3.再按所有人對於無權占有者，得請求返還之，民法第767 條
第1 項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地
者，
占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權
占有為抗辯者，
土地所有權人對其土地被無權占有之事實無
舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證
明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。本
件原告確為系爭房屋之所有權人，而被告未能證明其占有系
爭房屋具有合法權源，則原告以系爭房屋之所有權人身分，
依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空
遷讓返還與其，
核屬有據。
4.又依本院108 年11月8 日
勘驗筆錄記載，附表所示建物陽台
後方有增建，復經桃園市中壢地政事務所測量如附圖所示浴
室部分面積5.2 平方公尺及和室間部分面積23.8平方公尺範
圍即增建部分（見本院卷二第221 頁）。審酌增建部分為附
表所示建物陽台後方之增建構造（見本院卷二第133 頁），
與附表所示建物間無使用上及構造上之獨立性，
堪認其係依
附於附表所示建物而欠缺獨立性，已添附於附表所示建物，
而與之合併為單一所有權之建物，同屬原告所有。從而，原
告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告將系爭
房屋遷
讓返還予原告，自屬有據，為有理由。
5.另原告雖請求被告返還系爭土地，
惟按房屋不能脫離土地而
獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者
，係房屋所有人，
而非使用人（最高法院102 年度台上字第
232 號判決意旨參照），是占有系爭土地者
乃系爭房屋之所
有人即原告，非居住在系爭房屋內之被告，故原告請求被告
返還系爭土地，即非有據，應予駁回。
㈡ 原告請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由：
1.再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文。且按依不當得利之法則
請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受
有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之
利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土
地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法
院61年台上字第1695號判例意旨可供參照）。本件被告既無
權占有原告所有之系爭房屋，則依
上揭法律規定及最高法院
判例意旨，原告請求被告返還其所受相當於租金之利益，亦
屬有據。
2.另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。上開規定
為
強制規定，則原告所得請求被告返還相當於租金之不當得
利金額，自應受上開法律規定之
拘束。本院審酌系爭房屋坐
落之地段為桃園市○○區○○○○段及中原段，屬該地區相
對繁榮之地段，日常生活機能便利，交通往來亦無不便之處
，建築完成日期為81年5 月13日，主要建材為鋼筋混凝土造
，原始建物面積為141.13平方公尺、增建部分為29平方公尺
，尚有陽台15.36 平方公尺及雨遮部分6.57平方公尺，以及
被告使用系爭房屋係作為單純居住使用、現今社會經濟狀況
等一切情事，認應以系爭房屋課稅現值
暨所系爭土地所有權
應有部分申報地價之年息8%為計算標準，始較適當。而系爭
房屋之課稅現值為71萬8,200 元，有系爭房屋108 年房屋稅
繳納證明書
可憑（見本院卷一第27頁）；系爭土地於107 年
1 月當期申報地價分別為1 萬2,833 元/ 平方公尺、1 萬
4,800 元/ 平方公尺、1 萬4,696 元/ 平方公尺，有土地登
記謄本在卷
足稽（見本院卷一第15頁至第21頁，本院卷二第
239 頁），以原告所有權應有部分換算面積後之地價則為26
萬4,074 元【計算式：（申報地價1 萬2,833 元/ 平方公尺
×土地總面積462 平方公尺×原告所有權應有部分1 萬分之
337 ）＋（申報地價1 萬4,800 元/ 平方公尺×土地總面積
120 平方公尺×原告所有權應有部分1 萬分之337 ）＋（申
報地價1 萬4,696 元/ 平方公尺×土地總面積94平方公尺×
原告所有權應有部分1 萬分之32）＝26萬4,074 元，小數點
以下四捨五入，下同】，二者合計
按年息8%計算每月相當於
租金之金額即為6,548 元（計算式：〔71萬8,200 元＋26萬
4,074 元〕×8%÷12個月＝6,548 元）。故原告請求被告自
起訴狀繕本送翌日即108 年5 月15日（見本院卷一第37頁至
第43頁）至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付無權占有所受
之不當得利6,548 元，為有理由，應予准許，
逾此範圍之請
求，尚乏所據，應予駁回。
五、
綜上所述，原告依民法第767 條第1 項及第179 條規定，請
求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還原告，暨自108
年5 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6,548
元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應
予駁回。
六、
兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與
規定相符，爰就原告勝訴部分分別酌定相當之
擔保金額，
予
以准許，至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，
因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證
已臻明確，兩造其餘之攻擊
防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，
其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造
負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；共同訴訟人，
按其人數，平均分擔訴訟費用，民事訴訟法第79條、第85條
第1 項前段分別定有明文。查本院雖為原告一部勝訴、一部
敗訴判決，但原告敗訴部分僅為相當於租金不當得利之附帶
請求，是本院依前開規定酌量情形，認本件訴訟費用仍應由
被告負擔。
中 華 民 國 109 年 3 月 27 日
民事第一庭 法 官 徐雍甯
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 30 日
書記官 李靜雯
附表：
┌────────────────────────────────┐
│土地： │
├─────────┬───┬──┬─────────┬─────┤
│坐落 │地號 │地目│平方公尺 │權利範圍 │
│ │ │ │ │ │
├─────────┼───┼──┼─────────┼─────┤
│桃園市中壢區中壢埔│1168 │ │462 │337/10000 │
│頂段 │ │ │ │ │
├─────────┼───┼──┼─────────┼─────┤
│桃園市中壢區中壢中│1050 │ │120 │337/10000 │
│原段 │ │ │ │ │
├─────────┼───┼──┼─────────┼─────┤
│桃園市中壢區中壢中│1049-2│ │94 │32/10000 │
│原段 │ │ │ │ │
├─────────┴───┴──┴─────────┴─────┤
│建物： │
├─────────┬──┬───┬─────────┬─────┤
│ 基 地 坐 落 │建號│主要建│面 積 │權利 │
│ │ │材、用│ │ │
├─────────┤ │途及層│平方公尺 │範圍 │
│ 門 牌 號 碼 │ │次 │ │ │
│ │ │ │ │ │
├─────────┼──┼───┼─────────┼─────┤
│桃園市中壢區中壢埔│507 │6 層之│總面積：141.13平方│全部 │
│頂段1168地號、桃園│ │加強磚│公尺 │ │
│市○○區○○○○段│ │造（並│層次面積：141.13平│ │
│1050、1049-2地號土│ │有附屬│方公尺 │ │
│地 │ │建物）│陽台：15.36 平方公│ │
├─────────┤ │ │尺 │ │
│桃園市中壢區環中東│ │ │雨遮：6.57平方公尺│ │
│路772號6樓 │ │ │ │ │
└─────────┴──┴───┴─────────┴─────┘