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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第745號 原　　　告　巫寶珠 訴訟代理人　陳建昌律師 被　　　告　陳俊羱（原名陳志明） 訴訟代理人　李姍妮 上列當事人間請求返還價金等事件，於民國108 年11月11日辯論 終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但基礎事 實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。經查，本件原告起訴聲明請求：（一）被告應 給付原告新臺幣（下同）84萬元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）願供 擔保，請准宣告假執行。嗣原告於民國108 年6 月24日具狀 追加備位聲明：（一）被告應給付原告42萬元，及自民事追 加備位聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。又於 108 年8 月15日具狀變更原先位聲明第1 項為：被告應給付 原告84萬元，及自民事準備及追加狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息；變更原備位聲明第1 項為：被告應給付原告42萬元，及自民事準備及追加狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。經 核原告所為先位、備位聲明之追加變更，與原訴均係基於兩 造間因買賣不動產所生爭議之同一基礎事實，按前揭規定， 要無不合，應予准許。 二、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。 貳、實體部分 一、原告主張： ㈠兩造於108 年2 月20日簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契 約書），原告以420 萬元向被告購買門牌號碼桃園市○鎮區 ○○○街○○○ 號2 樓之房地（下稱系爭房地），原告除已給 付價金42萬元（現金6 萬元及已兌現本票面額36萬元），另 有簽發一紙面額378 萬元本票尚未兌現。於108 年3 月9 日 ，原告央請仲介陪同察看屋況，發現室內2 組馬桶溢出汙水 （下稱系爭瑕疵），斯時即透過仲介要求被告修繕，同年月 17日原告於仲介陪同下再次察看，只見現場凌亂卻查無原因 ，同年月19日原告要求仲介再次陪同前往，仲介卻以無鑰匙 為由阻止原告察看修繕情形及瞭解汙水溢出原因，原告遂於 同年月21日寄發存證信函解除本件不動產買賣契約。查被告 就系爭契約書所附標的現況說明第22項勾選「水管、馬桶及 各項排水設備可正常使用」，足認被告依民法第373 條、35 4 條應負其所保證品質之瑕疵擔保責任；又，義務已於契約 中明定者，成為契約之給付義務，至於得否以義務之違反主 張解除契約，應視系爭義務之不履行是否導致當事人失其訂 約目的而定，非以所違反者究為主從給付義務或附隨義務而 有不同，因而縱系爭瑕疵之修補屬從給付義務，原告得以此 主張解除契約。簽約後點交前對屋況之檢視，係確保契約目 的或契約利益得以實現的必要方法，系爭契約書第1 條第7 、8 項規定足稽，原告發現系爭瑕疵後，被告卻阻止原告察 看及瞭解原因，有違誠實信用原則。而依民法第359 、259 、179 條、系爭契約書第8 條第1 項，經原告書面限期催告 ，被告仍不履行義務時，得以書面通知解除本件契約，被告 應返還已支付價金42萬元，且依系爭契約書同項規定，被告 並應給付原告同額42萬元作為懲罰性違約金，被告共應給付 84萬元。退步言之，若系爭瑕疵尚未達解約程度，被告得依 系爭契約書第8 條第1 項向原告請求懲罰性違約金，惟因原 告發現系爭瑕疵時，被告及仲介阻止原告察看及瞭解原因， 被告有過失，請酌減違約金至零，故被告無法律上原因取得 價金42萬元，被告仍應返還原告不當得利42萬元。 ㈡系爭房地係被告於107 年10月7 日購得，其胞姐亦稱有出資 ，顯見被告係以集資方式購入不動產，經整理後即出售，以 賺取價差，乃典型不動產投資，依消費者保護法（下稱消保 法）第2 條第2 款、同法施行細則第2 條，被告符合企業經 營者之要件，即有消保法適用。又系爭契約書雖由仲介提供 ，惟不問是否由利用人即被告所擬定，只要單方面預先擬定 即屬定型化契約條款。就先位之聲明部分：按定型化契約文 字若有疑義，應為利用人之不利益解釋之，因而系爭契約書 第8 條第1 、2 項應作同一解釋，通知後7 日仍不履行時得 解除契約，原告於108 年3 月9 日發現系爭瑕疵時即透過仲 介要求被告修繕，故於同年月21日解除契約符合規定；就備 位聲明部分：按企業經營者應提供合理之審閱期間，供消費 者審閱條款內容，否則契約將全部或一部無效；對當事人一 方顯失公平者，契約全部無效，消費者保護法第11條之1 第 1 至3 項、第16條定有明文。買賣議價委託書第1 點載有： 「本契約及其附件於108 年2 月20日經委託人攜回審閱3 日 」，因而原告簽定買賣議價委託書應於108 年2 月23日，實 際上簽定卻是同年月20日，可知原告與仲介所簽之買賣議價 委託書就審閱期記載不實。系爭契約書記載，原告係於108 年2 月20日同時簽定買賣議價委託書及系爭契約書，可知原 告於簽約時方看到系爭契約書，無審閱並瞭解條文之機會， 且係同日當晚原告接獲仲介電話稱已有多組人欲購買系爭房 地，原告聞言深恐無法成交即簽約，依內政部公布規定成屋 買賣定型化契約之審閱期至少5 日，可知系爭契約書之簽定 顯失公平且有違誠實信用原則而無效。爰此，原告先位依系 爭契約書條款、民法第259 、359 、179 條，請求返還已付 價金42萬元及給付違約金42萬元，並聲明：（一）被告應給 付原告84萬元，及自民事準備及追加狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）願供擔保， 請准宣告假執行。若先位聲明無理由，則依民法第113 條、 第179 條規定，請求被告返還已付價金42萬元，聲明：（一 ）被告應給付原告42萬元，及自民事準備及追加狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二） 願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠兩造於108 年2 月20日就系爭房地達成買賣關係合意，並簽 立系爭契約書，原告並已給付42萬元款項，然原告於108 年 3 月21日發函以系爭瑕疵為由，認被告隱匿瑕疵，請求解除 契約及返還已支付價金，被告則於同年月26日以存證信函函 覆，說明系爭瑕疵由於公共管線堵塞造成，並已完成修繕， 系爭房地已無瑕疵，原告不得解除契約，同時催告原告於7 日內履行契約用印義務，詎7 日催告期間屆至，原告仍未履 約，復於同年4 月9 日以存證信函定期催告7 日，屆期將解 除契約、沒收已付價款、追究違約責任。又，當事人間對系 爭契約書所生問題已多次討論，亦告知原告，第三人對系爭 房地有依同條件承購之意，原已達成口頭協議：被告僅就損 失向原告求償，原告卻毀此協議，雙方當事人買賣契約之最 後付款日108 年4 月30已屆至，被告卻仍受此契約問題拘束 ，仍須繼續繳納房地貸款利息而受有財產損害。原告既未能 於催告期限內履行，被告即得解除契約，並沒收原告已給付 之 42 萬元。 ㈡原告於簽約前與仲介協同看屋，並簽立要約書，為兩造簽約 之前置階段，尚非如原告所言，以不動產取得、出售日及胞 姐有出資，即認被告屬企業經營者、系爭契約書需符合消費 者保護法規定；且系爭契約書雖由經辦地政士提供，內容卻 是經雙方當事人手寫增添、朗讀、親閱無誤後始簽章，契約 內容對雙方皆屬公平，並無違反誠實信用原則等語，資為抗 辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）若受不利判決， 願供擔保免為假執行之宣告。 三、原告主張兩造於108 年2 月20日就系爭房地達成買賣關係合 意，並簽立系爭契約書，原告已給付42萬元，業據提出系爭 契約書為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。 四、得心證之理由： 本件兩造爭執之處，㈠原告先位聲明依系爭契約書第8 條第 1 項解除契約要求返還已支付價金42萬元是否有理由？原告 是否可以再請求被告給付違約金42萬元？被告可否解約後沒 收42萬元？㈡若原告不能解除契約，系爭契約是否有定型化 契約條款或因違反審閱期間而無效？原告備位聲明依不當得 利或民法第113 條請求被告返還已支付價金42萬元是否有理 由？㈢若原告不能解除契約或主張契約無效，是否可主張酌 減違約金至0 元後，再依不當得利請求被告返還價金42萬元 ？分述如下： ㈠原告依系爭契約書第8 條第1 項解除契約要求返還已支付價 金42萬元是否有理由？原告是否可以再請求被告給付違約金 42萬元？被告可否解除契約後，沒收42萬元？ 1.按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我 決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自 由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行 為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。且契約當事人間 之權利義務，自應就全部契約條款整體觀察。 2.經查，系爭契約書第8 條雖定有：「賣方若未依本約履行各 項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金 予買方（自逾期日起至完成給付日止），但買方不得藉賣方 未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，買方應 另行主張之。經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履 行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買 方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為 懲罰性違約金另行給付買方。」然該條文中，所謂「賣方之 各項義務」究為何指？仍需透過其他契約條款之解釋。 3.查，系爭契約第7 條已明定：「房地點交前，如發現買賣標 的物有物或權利瑕疵，依下列約定處理，惟如本契約另有約 定者，從其約定：1.買方得催告賣方補正，如賣方拒絕補正 或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解 約等權利；惟解除契約顯失公平，或修繕補正金額與買賣價 金比例顯不相當者，不得請求解除契約。」觀諸該條文，就 賣方物之瑕疵擔保責任，在房地點交「前」時亦有適用，比 民法第373 條、第354 條所規定之「交付時」起，對賣方更 為不利，惟此係兩造契約間之約定，並無不可。 4.原告主張：於108 年3 月9 日檢視屋況時發現室內2 組馬桶 溢出污水，原告透過仲介要求被告修繕，同年月17日查看時 ，只見現場凌亂，同年月19日原告要求仲介再次陪同查看時 ，仲介以無鑰匙為由，阻止原告查看屋況，便於同年月21日 寄發存證信函給被告表示解除契約之意思等語。被告抗辯： 溢水係公共管線堵塞造成，於同年月26日前已完成修繕，並 非不予修繕，原告不得解除契約等語。 5.經查，系爭房地係位於相知相許社區，而系爭房地之馬桶汙 水溢出修繕係由該社區經費給付健安衛生行拆馬桶工資3,50 0 元、給付歐麗德企業有限公司2 樓排糞管清洗費用25,500 元，並於108 年3 月22日修繕完成等情，有相知相許住戶社 區管理委員會函覆之支出請款單、免用發票收據、合作金庫 商業銀行匯款申請書回條聯、歐麗德企業有限公司請款單、 報價單、施工照片3 張在卷可稽（本院卷第181 至189 頁） ，被告抗辯係公共管線問題且已於108 年3 月26日前修繕完 成等語，顯屬有徵，應值採信。又查，證人即仲介徐明忠於 本院審理時證稱：3 月9 日原告到系爭房地查看時，發現馬 桶溢出污水伊就立刻通知被告修繕，3 月17日原告到現場的 馬桶就被拆掉了，被告有回覆伊經檢查後，是公管的問題， 需經管委會處理，很難預料何時會修好等語。而上開證述與 原告主張3 月17日現場馬桶被拆除等情核屬相符，亦與原告 提出之該日相片（本院卷第31頁）顯示情形相同。故可認定 ，在3 月17日前，被告確已因原告3 月9 日之通知而請人進 行修繕及檢查之動作，難謂被告有何拒絕修繕情形，且因該 馬桶溢水經檢查後係因公共管線問題，並非被告可馬上處理 ，需經由管委會進行修繕，故該等僱工修繕及費用才會由管 委會處理並留有相關書證業如上述，且馬桶溢水情形業於3 月22日即完成修繕，難認被告有何不積極處理而拒絕補正瑕 疵之情形。 6.是以，被告依系爭契約第7 條雖負有較民法規定在時間方面 更嚴格之瑕疵擔保責任，但被告仍積極補正該瑕疵，並無「 拒絕補正」情形，原告並不得依系爭契約第7 條請求減少價 金或解除契約。進而，被告並無系爭契約第8 條之「未依本 約履行義務」之情形，原告並無契約上之解除權，故原告主 張於3 月21日表示解除契約之意思表示等情，並無效力。原 告既不得解除契約，亦不得依系爭契約第8 條第1 項後段請 求已給付價金之42萬元違約金。 7.復按系爭契約第8 條第2 項明定：「買方若不依合約履行各 項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二 計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），但賣方 不得藉買方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點 交，賣方應另行主張之。經賣方書面通知限期催告（至少七 日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約並沒 收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金」，經查 ，被告已於108 年4 月9 日以存證信函催告原告7 日內履行 用印程序，否則要解除契約，沒收價款等情（本院卷第81頁 ）而原告既未能如期履行該義務，被告亦於108 年7 月11日 答辯狀中記載以此答辯狀將解除契約之意思表示送達原告（ 本院卷第71頁），被告自可依系爭契約第8 條第2 項，沒收 原告給付之42萬元，作為懲罰性違約金。 ㈡若原告不能解除契約，系爭契約是否有定型化契約條款或因 違反審閱期間而無效？並請求被告返還已支付價金？ 1.按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之 原則。企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。消保法第10條 第1 項、第11條第1 項定有明文。而所謂企業經營者係指以 設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者， 亦為消保法第2 條第2 款所明定。 2.原告雖主張被告於107 年10月7 日與胞姊合資購得系爭房地 後，經整理後出售，賺取價差，係投資不動產之企業經營者 ，然為被告所否認。經查，被告僅為一自然人，縱其有與他 人合資後購入系爭房地後再為出售不動產，僅為一般投資行 為，難認被告係消保法上開規定所欲規範之「企業經營者」 。且系爭契約雖由仲介業者事先提供，但仲介業者並非買賣 雙方，並無偏坦兩造任何一方及加重任一方契約責任之動機 及必要，且系爭契約有關物之瑕疵擔保責任，使被告負有比 民法更重責任業如上述，更顯見系爭契約就本件中所牽涉之 規定，對原告反而較為有利。足認本件之兩造，係立於相對 平等之地位而簽立系爭契約，原告主張被告係企業經營者及 系爭契約應受消保法之定型化契約條款管制及審閱期間管制 ，均無理由。 ㈢若原告不能解除契約或主張契約無效，是否可主張酌減違約 金至0元後，再依不當得利請求被告返還42萬元？ 1.按約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人不待 舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡， 即得按約定之違約金，請求債務人支付。而約定之違約金額 過高者，法院得減至相當之數額，為民法第 252 條所明定 ，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社 會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非 謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否 有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實 ，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定， 為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時， 既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受 損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主 決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公 平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高 情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事 人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符 契約約定之本旨。 2.本件原告於系爭契約履行期中，既有違反系爭契約第8 條第 2 項之情形，業如前述，則被告依系爭契約第8 條第2 項之 約定，沒收原告已給付之價金42萬元作為懲罰性違約金，洵 屬有據。 3.兩造於訂約時，已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違 約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及 平等地位自主決定，原告違約時即應依約給付被告系爭契約 約定之以已給付價金作為懲罰性違約金之數額。原告雖主張 買賣時其因為害怕無法買到系爭房地，而倉促決定等語，然 查，證人徐明忠於本院審理時證稱：原告購買系爭房地前看 了不止一次，也有議價，並非以被告原始出價之原價購買等 語（本院卷第227 頁）。足見原告購買系爭房地前，已經審 慎思考，難認有何倉促決定之情。又系爭契約第8 條第1 、 2 項之懲罰性違約金均係以已支付價金作為標準，對買賣雙 方均屬公平，且參酌內政部於108 年11月最新公布之成屋銷 售定型化契約應記載事項第12條亦有類似規定，並就違約金 部分規定不得超過房地總價款15% 。本院認為本件被告沒收 違約金42萬元，並未達房地總價420 萬元之15% ，尚符合目 前行政機關對於成屋買賣定型化契約管制之情形，且本院審 酌本件交易過程及原告違約之情狀，認為並無過高而顯失公 平之情形，無庸予以酌減，被告沒收42萬元而保有此價金具 有法律上原因。故原告依不當得利法律關係向被告請求返還 42萬元，為無理由，不應准許。 ㈣從而，原告先位依系爭契約、民法第259 條、第179 條、第 359 條請求返還價金42萬元及違約金42萬元，為無理由，應 予駁回。備位依民法第113 條、第179 條請求返還價金42萬 元，亦無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法及所提證 據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第 78 條。 中 華 民 國 108 年 12 月 13 日 民事第五庭法 官 黃致毅 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 12 月 13 日 書記官 謝宛橙