臺灣桃園地方法院民事判決 108年度重訴字第503號
原 告 旭立科技股份有限公司
法定
代理人 簡忠誠
訴訟代理人 陳泓年
律師
被 告 晨瀅食品有限公司
法定代理人 吳瑞忠
訴訟代理人 楊漢東律師
上列
當事人間請求
損害賠償事件，本院於民國110 年4 月29日
言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。
本件原告起訴時原請求：㈠被告
應給付原告新臺幣（下同）648 萬9,336 元，及自本件
起訴
狀繕本送達被告
翌日起至清償日止，
按年息5%計算之利息；
㈡願供
擔保請求宣告假執行（見本院卷一第3-4 頁）。
嗣因
原告與訴外人廣川營造股份有限公司（下稱廣川公司）以12
0 萬元達成和解（見本院卷一第339 、353 頁）而減縮附表
編號16之請求，並於民國110 年2 月4 日言詞辯論
期日，當
庭以言詞將
上揭第1 項聲明請求之金額減縮為528 萬9,336
元（見本院卷一第375 頁）。核其所為
上開變更，係屬減縮
應受判決事項之聲明，與
前揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：伊與被告於108 年4 月1 日訂立土地
租賃契約（
下稱
系爭租約），由伊向被告承租坐落桃園市○○區○○段
○○○ ○號、面積1,508 平方公尺土地（下稱系爭土地），以
供興建新廠房使用，租金約定每月11萬5,500 元，租賃期限
自108 年5 月1 日起至123 年4 月30日止。伊於簽約後即僱
工進行如附所示之工程，以期能於108 年底將新購置機台搬
入營運新廠營運。
詎於108 年7 月17日開挖系爭土地時，發
現系爭土地底下埋設有種類不詳之廢棄物，以致無法如期施
工，伊於同年月25日以
存證信函告知被告於7 日內提出解決
方案，
惟未獲被告置理，伊即於同年8 月14日以存證信函通
知被告解除系爭租約，被告亦於同年月19日以存證信函回覆
同意解除系爭租約，
兩造已
合意解除契約。倘認兩造並未合
意解除契約，被告已違反
民法第423 條、424 條有關
瑕疵擔
保之規定，亦應認伊已依民法第227 條、226 條、256 條規
定，解除系爭租約，又被告經催告拒絕修補，伊亦得依民法
第254 條規定解除系爭租約。另倘認系爭租約係繼續性契約
而前開解除契約不合法，應可將前揭解除系爭租約解釋為終
止系爭租約，至少兩造就系爭租約效力之停止已有合意。又
系爭租約既經解除，原告自得依民法第259 條規定，請求被
告返還所受領如附表編號17至21所示租金及押租金，並依民
法第226 條、第260 條規定，請求被告賠償如附表編號1 至
16、22所示損害。
並聲明：㈠被告應給付原告528 萬9,336
元，及自本件起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年
息5%計算之利息；㈡願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽訂系爭租約後，已將系爭土地交付原告，
已履行出租人之給付義務，且系爭土地並無不能興建廠房之
情事，原告亦已取得建築執照，足見伊並無給付不能之情事
，即便原告整地時發現舊廠房火災後拆除之部分雜物遺留在
土表下方，亦無證據證明該瑕疵不能補正，原告未詳查即自
行停工並主張解除契約，應係推託之詞，且系爭租約為繼續
性契約，原告僅能終止而不能解除契約，原告並無法定解除
契約之權利存在。又伊雖曾以存證信函向原告表示同意解除
系爭租約，然於存證信函一併表示不同意原告請求之賠償金
額，嗣因兩造就合意解除後如何善後無法達成共識，自不生
合意解除系爭租約之效果。另就原告主張損害賠償部分，如
附編號1 所示建築設計費，應待建築師確認收取的費用為何
；如附表編號2 、4 、7 、13所示費用並
非必要支出；如附
表編號8 、9 、11所示費用否認有施作之事實；如附表編號
16所示損害，實則廣川公司並無向原告
承攬興建廠房，僅係
原告向廣川公司借牌申請建造執照，且原告與廣川公司經調
解後由廣川公司沒收原告給付之訂金380 萬元，亦不能
拘束
伊語，資為
抗辯。並聲明：㈠
原告之訴駁回；㈡如受不利益
判決，請准予供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第296-297 頁）：
㈠兩造於108 年4 月1 日簽訂系爭租約，約定由被告將系爭土
地出租予原告，租賃
期間自108 年5 月1 日起至123 年4 月
30日止，租金為每月11萬5,500 元，
擔保金為20萬元。被告
同意原告於租賃物上興建合法之建物並設定
地上權，被告須
配合原告廢除舊建照，申請新建照，須依建築相關
法令規定
及相關消防法規取得許可，依法辦理施工監造。
㈡被告已依系爭租約將系爭土地交付原告，原告並已取得興建
廠房之建造執照。
㈢原告於108 年7 月25日以存證信函通知被告承租土地之地下
埋有不詳廢棄物，以致無法如期施工，要求被告7 日內出面
協商解決，被告於108 年7 月26日收受；原告
復於108 年8
月14日以存證信函通知被告因未獲回應，解除系爭租約，並
請被告7 日內出面協商解決，被告於108 年8 月15日收受；
被告於108 年8 月19日以存證信函通知原告同意解除系爭租
約，惟應就原告
所稱動支562 萬餘元進行核算應提供單據以
利核算確切數額；被告於109 年9 月6 日以存證信函通知原
告兩造就解除契約條件未達能達成
合致，請原告如實履約。
四、原告主張兩造已合意解除系爭租約，且倘認未合意解除租約
，原告亦因系爭土地存有瑕疵而解除或終止契約，並請求被
告返還租金、保證金及賠償損害，共計528 萬9,336
等情，
為被告所否認，並以前詞置辯。本院得
心證之理由如下：
㈠兩造並未合意解除系爭租約：
⒈按契約之合意解除與
法定解除權之行使性質不同，效果亦異
。前者
契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約
已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然
適用民法
第259 條關於
回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效
力
與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人
之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除（最高
法院63年
台上字第1989號判例
要旨參照）。
⒉原告主張其於108 年7 月17日開挖系爭土地時，發現系爭土
地底下埋設有種類不詳之廢棄物，以致無法如期施工，於同
年月25日以存證信函通知被告於7 日內提出解決方案，惟未
獲被告置理，於同年8 月14日以存證信函通知被告解除系爭
租約，被告亦於同年月19日以存證信函回覆同意解除系爭租
約，兩造已合意解除契約等情，固據原告提出上開存證信函
為證（見本院卷一第25-39 、151-152 頁）。然
觀諸原告於
108 年8 月14日寄送之存證信函記載：「……然事後
經查晨
瑩公司交付之租賃土地地下均埋有廢棄物，致本公司（即原
告）無法如期施工，影響興建建物之使用計畫。……查系爭
土地有如上之瑕疵，本公司前已於108 年7 月25日以存證信
函通知晨瀅公司上情，惟
迄今全然未獲回應，本公司惟有通
知解除雙方間之租賃契約」等語（見本院卷一第34頁），足
見原告係因認系爭土地地上埋有廢棄物導致原告無法如期施
工，而向通知被告解除系爭租約，並非向被告提出合意解除
系爭租約之要約。至被告收受原告上開存證信函後，雖於
108 年8 月19日以存證信函通知原告謂：「本公司（即被告
）同意解除系爭租賃契約，惟就旭立科技股份有限公司所稱
已動支新臺幣562 萬餘元，應提供單據以利核算確切數額」
等語（見本院卷一第152 頁），雖可認被告亦有解除系爭租
約之意願，然
尚非係對原告解除契約之要約所為之承諾，蓋
並無要約存在，至多僅能認被告另行向原告表示合意解除系
爭租約之要約，而原告並未舉證兩造另有達成合意解除系爭
租約之事實，且
參諸被告復於同年9 月6 日以存證信函向原
告表示：「……旭立公司所附之發票及收據，金額甚鉅不符
一般行情，從而兩造就解除契約條未能達成合致，建請旭立
公司如實履約」等語，有上開存證信函在卷
可佐（見本院卷
一第41-43 頁），亦徵兩造因就系爭租約解除後所生賠償金
額未能達成合致，而未能合意解除系爭租約。原告主張系爭
租約業經兩造合意解除等語，尚難採信。
㈡原告並未合法解除或終止系爭租約：
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合約約定使用、收益之狀態
，民法第423 條定有明文。又按因可歸責於
債務人之事由，
致給付不能者，
債權人得解除契約；契約當事人之一方遲延
給付者，他方當事人得定相當期間催告其履行，如於期限內
不履行時，得解除契約；因可歸責於債務人之事由，致為
不
完全給付者，
債權人得依關於
給付遲延或給付不能之規定行
使其權利，民法第256 條、第254 條、第227 條第1 項分別
定有明文。故債權人因債務人給付不能、給付遲延、不完全
給付等
債務不履行情形而解除契約者，須以該債務不履行係
因可歸責於債務人之事由為要件。而債務人提出之給付不完
全，其不能補正者，債權人得逕行解除契約；其得補正者，
則須債權人定相當期限催告其補正而仍不補正，始得解除契
約（最高法院95年度台上字第297 號判決參照）。
⒉原告主張系爭土地因底下埋設有種類不詳之廢棄物致其無法
如期施工而存有瑕疵等情，
業據原告提出現場照片為證（見
本院卷一第145-149 、207-218 頁），且證人即建築師李俊
利於本院審理時亦證稱：原告當時是要興建地上一層之鋼骨
造廠房，執照已經取得但沒有開工，因為基地開挖時，出現
不應該出現的東西，原告有給我看在基地現場開挖的照片，
照片中的廢棄物我認為不應該在建築施工過程中出現，我向
原告說這些東西要讓我們的工程重新判斷，原本規劃取得的
執照在某些程度上不能使用，因為可能會影響建築物結構的
安全，依照原告給我的資料，土層裡面會有空洞，基礎結構
沒有承載的力量，我要釐清這部分實際影響的範圍，才能做
後續的判斷，原告沒有給我後續的回覆等語（見本院卷一第
328-331 頁），而系爭土地下埋設之廢棄物為營建混合物，
為系爭土地上原存在之廠房火災後所遺留之廢棄物等情，有
桃園市政府環境保護局109 年8 月18日桃環稽字第10900748
95號函在內
可稽（見本院卷一第291 頁），復為被告所不爭
執（見本院卷一第155 頁），參諸兩造均知悉系爭租約之目
的係供原告於系爭土地上興建廠房使用，則被告交付之系爭
土地，除不得有法令禁止興建之情形外，其土地應符合一般
興建廠房所應有之狀態，始能認為合於約定使用、收益之狀
態。被告交付之系爭土地時，其地表下已埋有營建混合物之
廢棄物，且證人李俊利亦證稱上開廢棄物已足以影響建造執
照所規劃之建物結構安全，
堪認系爭土地於交付原告時，並
未符合約定使用、收益之狀態而存有瑕疵，然上開瑕疵並非
不能補正，且原告亦未舉證系爭土地有因上開廢棄物而經
主
管機關限制建築之事，原告主張被告有給付不能之情事，尚
難採信，則原告主張得依民法第227 條、第226 條及第256
條規定，解除系爭租約
云云，
即屬無據。
⒊原告另主張被告經催告後未拒絕修補，其得依民法第254 條
規定解除系爭租約云云。經查，系爭土地存有營建混合物之
廢棄物並影響原告興建廠房而存有瑕疵等情，業如前述，足
見被告尚未交付合於債之本旨之租賃物與原告，應屬不完全
給付，且
可歸責於被告，而上開瑕疵既得補正，依民法第22
7 條第1 項之規定，原告得依關於給付遲延之規定行使其權
利，則原告應定相當期限催告被告補正，被告如於期限內不
為補正，始得依民法第254 條規定，解除系爭租約。查原告
固曾於108 年7 月25日以存證信函通知被告承租土地之地下
埋有不詳廢棄物，以致無法如期施工，要求被告7 日內出面
協商解決，被告並於同年7 月26日收受，有該存證信函及回
執
在卷可稽（見本院卷一第25-31 頁），然上開存證信函僅
要求被告7 日內出面協商解決，無定期催告被告補正之意，
而原告亦未另為定期催告補正之通知，即於108 年8 月14日
以存證信函通知被告因未獲回應而解除系爭租約，
難認係合
法行使其解除契約之權利，則原告主張已依民法第227 條、
第254 條規定，解除系爭租約云云，
亦屬無據。
⒋再按繼續性之契約已開始履行者，為免徒增
法律關係之複雜
，如無因
嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必
要，原則上雖應以終止之方法消滅其契約關係，惟究不得因
此即謂已履行之繼續性契約，當事人均不得行使解除權。於
繼續性質之租賃契約，民法債編「租賃」，就承租人之終止
權，固已有特別規定，但在出租人依約交付合於債之本旨之
租賃物與承租人前，承租人要
非不得依法行使解除權，以解
除租賃契約（最高法院102 年度台上字第1447號判決要旨參
照）。本件原告主張被告交付系爭土地時即存有瑕疵，即被
告自始即未交付合於債之本旨之租賃物與原告，參諸前揭說
明，原告非不得依法行使解除權，被告抗辯系爭租約為繼續
性契約並無法定解除權存在云云，固不足採，惟原告行使解
除權既不符合法定要件，已如前述，即
無庸再行審究原告行
使解除權是否應生終止之效力，併此敘明。
㈢原告請求被告返還如附表編號17至21所示租金、押租金，並
賠償如附表1 至16、22所示損害，為無理由：
系爭租約未經兩造合意解除，且原告亦未合法行使解除權，
則原告依民法第259 條規定，請求被告返還如附表編號17至
21所示租金及押租金，即屬無據。另如附表編號1 至16、22
所示費用，均為原告於系爭土地上興建廠房所支付之費用，
並非被告遲延補正系爭土地瑕疵所生之損害，原告依民法第
226 條、第260 條請求被告賠償上開損害，亦屬無據。
五、
綜上所述，原告主張系爭租約已經兩造合意解除，縱未合意
解除，亦經原告依民法第256 條、第254 條規定解除，並依
民法第259 條、第226 條、260 條規定，請求被告給付如附
表編號17至21所示租金、押租金，及如附表編編號1 至16、
22所示損害，共計528 萬9,336 元，及自本件起訴狀繕本送
達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由
，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所
依附，自應併予駁回，
附此敘明。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及所提之證據，
經審酌後均與判決之結果不生影響，
爰不另一一論述，併此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 6 月 4 日
民事第二庭 法 官 郭俊德
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 4 日
書記官 蕭尹吟
附表：
┌─┬─────────────┬──────┬─────────────┐
│編│原告請求項目 │請 求 金 額 │備註 │
│號│ │（新臺幣） │ │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│1 │建築設計費 │20萬元 │本院卷一第51、343-344頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│2 │工程數量估算 │8,770元 │本院卷一第54、345頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│3 │地質鑽探費 │2萬6,250元 │本院卷一第56、346頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│4 │選築現況測量費 │2萬9,400元 │本院卷一第58、347頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│5 │水電消防－五大管線簽證送審│9萬元 │本院卷一第69、348-349頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│6 │水電消防圖說完成審訖 │6萬元 │本院卷一第71、348-349頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│7 │水電消防標單計算 │1萬2,000元 │本院卷一第73頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│8 │工程大門、籬笆維修 │1萬5,750元 │本院卷一第75、352 頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│9 │挖土機鋤草、開挖 │4萬7,250元 │本院卷一第78、352 頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│10│開工沙丘 │4,200元 │本院卷一第80、352 頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│11│水泥工 │6,300元 │本院卷一第81、352 頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│12│開通拜拜供品 │9,620元 │本院卷一第84、352 頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│13│估價師費用 │6萬3,000元 │本院卷一第86、352 頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│14│申請建照 │7萬8,750元 │本院卷一第88、352 頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│15│建照規費 │6,578元 │本院卷一第89頁、343頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│16│中工段新廠建置－第一期訂金│405萬元 │本院卷一第99、237、353頁 │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│17○○○區○○段○○○○號－租金 │2萬5,968元 │ │
│ │2019/05 │ │ │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│18○○○區○○段○○○○號－租金 │11萬5,500元 │ │
│ │2019/06 │ │ │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│19○○○區○○段○○○○號－租金 │11萬5,500元 │ │
│ │2019/07 │ │ │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│20○○○區○○段○○○○號－租金 │11萬5,500元 │ │
│ │2019/08 │ │ │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│21○○○區○○段○○○○號－承租 │20萬元 │ │
│ │
押金 │ │ │
├─┼─────────────┼──────┼─────────────┤
│22○○○區○○段○○○○號－承租 │9,000元 │ │
│ │合約
公證費 │ │ │
├─┴─────────────┼──────┼─────────────┤
│ 總 計 │528萬9,336元│ │
└───────────────┴──────┴─────────────┘