臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第2117號
原 告 陳欣慈
訴訟
代理人 陳耀鴻
洪坤宏
律師
被 告 鋼毅工程有限公司
法定代理人 謝秀珠
訴訟代理人 宋子瑜律師
上列
當事人間請求
遷讓房屋等事件，於民國110 年1 月27日
辯論
終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣玖仟壹佰陸拾壹元。
二、原告其餘之訴
駁回。
三、
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得
假執行。但被告如以新臺幣玖仟壹佰陸拾壹
元為原告
預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之
言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1
項定有明文。
經查，原告起訴時原載張清英、鋼毅工程有限
公司（下稱鋼毅公司）為被告，
嗣於民國110 年1 月27日本
院言詞辯論
期日當庭撤回被告張清英之訴訟（本院卷第197
頁），並經被告張清英之訴訟代理人表示無意見（本院卷第
198 頁），
核與上揭規定相符，是張清英已因原告撤回而脫
離
本件訴訟，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。查原告於起訴時原聲明為：「
㈠被告張清英、鋼毅公司應將門牌號碼桃園市○○區○○○
路○○巷○ 弄○○號房屋騰空，遷讓返還原告。並自民國108 年
4 月22日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同
）1 萬5,000 元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」（見本
院卷第5 頁）。嗣原告之聲明
迭經變更，最後於110 年1 月
27日本院言詞辯論期日當庭變更其聲明為：「被告應自108
年4 月22日起至109 年12月31日止，按月給付原告1 萬5,00
0 元。」（見本院卷第197 頁）。核原告
上開所為，係減縮
應受判決事項之聲明，與上揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告於108 年4 月10日透過本院107 年度司執字第51652 號
清償債務事件之
強制執行程序（下稱
系爭強制執行程序），
得標買受張清英所有如附表所示之土地（下稱系爭土地）及
坐落於其上之建物（下稱系爭建物），於同年月22日取得本
院所核發之
不動產權利移轉證書後，並於同年5 月22日取得
土地
所有權狀及建物所有權狀。又系爭建物之一樓（下稱系
爭房屋）雖於拍定前已由張清英與被告簽訂租約（下稱系爭
租約），約定之租期為105 年1 月1 日至109 年12月31日，
每月租金2,000 元，
惟被告並未提出支付租金之證明，且系
爭房屋之租金顯低於當地之行情，足見系爭租約係被告與張
清英以
通謀虛偽意思表示而簽訂，應屬無效之租約。
㈡且縱認系爭租約為有效，
民法第425 條第1 項
買賣不破租賃
原則之
適用，以租賃物為「承租人占有中」為前提，而系爭
房屋因現仍由張清英家屬占有使用中，被告並無占有之事實
，因此系爭租約並無「買賣不破租賃原則」之適用，系爭租
約對原告並無
拘束力。
㈢又縱系爭租約有「買賣不破租賃原則」之適用，原告於108
年4 月22日取得系爭房屋之權利移轉證明書，故已取得系爭
租約出租人之地位，被告應每月給付租金給原告，惟被告並
未向原告給付108 年4 月22日以後之租金，經原告於108 年
12月9 日以楊梅郵局第316 號
存證信函（下稱系爭催告函）
催告被告給付租金，卻未獲回覆，原告
復於109 年5 月15日
以楊梅郵局第150 號存證信函（下稱系爭終止函）為終止租
約之意思表示，則系爭租約已經原告合法終止。
㈣另依系爭租約第8 條之約定：「乙方（按：指承租人）未經
甲方（按：出租人）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或
一部出租、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。
」，而系爭房屋實際上由張清英家屬占有使用，違反系爭租
約第8 條約定，原告
爰另依系爭租約第14條之約定，以109
年12月28日提出之民事準備㈠狀為終止系爭租約之意思表示
。
㈤為此，爰⑴先位主張系爭租約無效，而依民法第179 條，請
求被告按月給付相當於租金之
不當得利。如認系爭租約為有
效，則⑵備位主張①系爭租約無民法第425 條第1 項之適用
，依民法第179 條之規定，被告應給付原告相當於租金之不
當得利，或主張②系爭租約業經原告終止，於109 年5 月18
日被告收受終止函前，依系爭租約之約定，109 年5 月19日
以後，依民法第179 條之規定，而均請求被告按月給付1 萬
5,000 元等語。
並聲明：1.被告應自108 年4 月22日起至10
9 年12月31日止，按月給付原告1 萬5,000 元。2.願供擔保
，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告與張清英間之
租賃契約早自100 年起即長期存在，被告
亦有每年開具房屋租賃之各類所得扣繳
暨免扣繳憑單予稽查
機關查核，是原告主張系爭租約為通謀虛偽意思表示而無效
，自無理由。且原告於系爭強制執行程序時，即已知悉系爭
租約之存在，自不得於拍定後再聲稱系爭租約
非有效存在。
㈡又被告已將108 年度之租金給付予張清英，原告自不得再向
被告請求108 年度之租金。原告雖主張以系爭催告函催告被
告給付租金，之後並以系爭終止函終止系爭租約，惟原告所
為之催告並未定相當期限，且原告於108 年12月9 日發系爭
催告函時，被告亦未積欠原告租金，系爭房屋109 年度之租
金
債權履行期尚未屆至，
難謂有
給付遲延之情形，是該催告
函不生效力，而原告既未定相當期限催告被告支付租金，原
告於109 年5 月15日所發之系爭終止函，自亦不生終止之效
力。
㈢再者，原告以其受有相當於租金之損害，而以系爭房屋附近
之房屋租金行情為租金標準，惟原告所指租金為每月1 萬7,
000 元之附近房屋，係全新剛完工之3 房2 廳2 衛1 陽台房
屋，與系爭房屋之格局顯不相當，坪數亦不相同，且系爭建
物為老舊房屋、有漏水、壁癌
等情況，自不得以原告所提出
房屋之租金援引為系爭租約之租金等語置辯。並聲明：㈠
原
告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請
准
宣告免為假執行。
三、原告主張系爭土地及系爭建物原登記於訴外人張清英名下，
經本院民事執行處以系爭強制執行程序
拍賣，由原告於108
年4 月10日拍定，並於同年月22日取得不動產權利移轉證書
，而被告與張清英就系爭建物之一樓即系爭房屋簽立有系爭
租賃契約，租賃期限自105 年1 月1 日至109 年12月31日，
租金為每月2,000 元等情，
業據提出本院不動產權利移轉證
書、系爭建物之108 年房屋稅繳款書、土地所有權狀、建物
所有權狀、系爭租約等件影本為憑（見本院卷第11至29頁）
，且為被告所不爭執（見本院卷第118 頁），故
堪信為真實
。
四、原告另先位主張系爭租約為通謀虛偽意思表示而無效，並向
被告請求相當於租金之不當得利；備位主張系爭租約若屬有
效，亦不生買賣不破租賃之效力或業經原告終止租約，並請
求被告給付每月1,5000元之租金或相當於租金之不當得利等
語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點
乃為：
㈠先位聲明部分：
1.系爭租約是否因通謀虛偽意思表示而無效？
2.原告主張系爭租約無效，而依民法第179 條之規定，請求被
告請求相當於租金之不當得利，有無理由？
㈡
備位聲明部分：
1.系爭租約對原告是否有民法第425 條第1 項買賣不破租賃規
定之適用？
2.原告主張以系爭催告函、系爭終止函對被告為催告、終止系
爭租約，有無理由？
3.原告主張依系爭租約第8 條、第14條之約定對被告終止系爭
租約，有無理由？
4.原告請求被告自108 年4 月22日起至109 年12月31日止，按
月給付1 萬5,000 元，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠原告先位聲明無理由。
1.系爭租約不因屬通謀虛偽意思表示而無效。
⑴按表意人與
相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，民法第87條前段定有明文。次按
第三人主張表意人與相
對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利
於己之此項積極事實負舉證之責（最高法院48年
台上字第29
號判例意旨
參照）。本件原告主張系爭租約因通謀虛偽意思
表示而無效乙節，既為被告所否認，依
前揭說明，自應由原
告就此有利於己之事項負
舉證責任。
⑵原告雖主張系爭租約所約定之租金為每月2,000 元，顯低於
市價，而為通謀虛偽意思表示
云云，並提出系爭房屋附近房
屋之出租網頁列印資料1 份為佐（見本院卷第127 頁）。然
房屋租賃之租金高低，涉及屋況、房屋位置及契約當事人之
交情等多方因素影響，僅需契約當事人間就價格達成
合意，
即得為約定，並非一定要與市價相當，是原告以系爭租約之
租金顯低於市價為由，主張系爭租約為通謀虛偽意思表示，
並無理由。況依系爭建物之建物所有權狀（見本院卷第19頁
）記載，系爭房屋之面積為50.84 平方公尺（經換算約為15
.38 坪），為82年完工之建物，且本院民事執行處之拍賣通
知上（見本院卷第177 至179 頁），有記載系爭房屋所在之
建物有漏水、壁癌等語，而原告所提出出租網頁列印資料（
見本院卷第127 頁）上之房屋，其坪數則有38坪，且照片可
見房屋內部之狀況尚屬良好，兩者間即有明顯落差，是自不
得以該網頁列印資料所示房屋之價格，即逕認系爭租約之租
金有何低於市價而為通謀虛偽表示之情形。
⑶原告雖又主張被告並未提出系爭租約租金支付之證明，故為
通謀虛偽意思表示云云。惟被告自105 年起至108 年間，每
年皆有支付租金2 萬4,000 元之報稅紀錄，此有財政部北區
國稅局110 年1 月11日北區國稅楊梅營字第1102485155號函
暨函附之營利事業所得稅結算申報損益表及稅額計算表、各
類給付扣繳稅額、可扣抵稅額與申報金額調解表、110 年1
月21日北區國稅楊梅營字第1102485378號函暨函附之各類所
得扣繳暨免繳扣繳憑單
可參（見本院卷第147 至164 頁、第
185 至193 頁），是足認被告確有依系爭租約繳納租金，原
告之主張與事實不符。
⑷此外，就系爭租約是否為通謀虛偽意思表示乙節，原告並未
提出其他證據
以實其說，從而，自
難認原告此部分之主張為
可採。
2.系爭契約既無屬通謀虛偽意思表示而無效之情形，則原告依
此主張被告應給付原告相當於租金之不當得利，
即屬無據，
故原告先位之聲明，並無理由。
㈡備位聲明部分：
1.系爭租約對原告有民法第425 條第1 項買賣不破租賃規定之
適用。
⑴按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第42
5 條第1 項定有明文。經查，張清英與被告乃於105 年1 月
1 日簽立系爭租約，且從原告所提出系爭房屋之照片（見本
院卷第47至49頁）中，系爭房屋之門口掛有被告公司「鋼毅
工程有限公司」之牌子，可知張清英確有將系爭房屋交付予
被告使用，而系爭房屋之所有權，於108 年4 月22日因原告
取得不動產權利移轉證書而移轉給原告，此情形核與民法第
425 條第1 項所規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有
中」而出租人將「所有權讓與第三人」之情形相符，是系爭
租約對於原告自有該條買賣不破租賃規定之適用，故系爭租
約對於原告仍繼續存在。
⑵原告雖主張：系爭房屋現仍由張清英家屬占有使用中，被告
並無占有之事實，故無買賣不破租賃原則之適用云云。然
觀
諸原告所提出系爭房屋外觀之照片（見本院卷第47至49頁）
，除了可見前述「鋼毅工程有限公司」之牌子外，尚有機車
、電動車數台及擺放數張椅子，然僅以此房屋外觀，顯難認
定系爭房屋有何由張清英家屬占有使用之情形，此外，原告
並未提出其他證據以實其說，自難逕認其此部分之主張為可
採。
2.原告主張以系爭催告函、系爭終止函對被告為催告、終止系
爭租約，為無理由。
⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，
民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。次按支付租金之催
告，固屬意思通知之性質，其效力之發生，應
準用民法關於
意思表示之規定，而民法第95條第1 項前段規定「非對話而
為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效
力。」惟催告通知到達相對人，僅使催告之內容發生效力，
不能使未包含在催告內、於催告通知到達後履行期始屆至之
遲延給付租金，亦發生催告之效力（最高法院106 年度台上
字第2336號判決意旨參照）。又按出租人於租賃物交付後，
將其所有權讓與第三人時，依民法第425 條之規定，其租賃
契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然
繼承出租人地位
，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務（最高法院41年
度台上字第1100號、44年度台上字第30號判決意旨參照）。
而受讓人既是繼承出租人就系爭租約所得行使之權利義務，
則承租人依租賃契約所為租金之預付，自得以之對抗受讓人
（司法院院字第1909號解釋參照）。
⑵原告主張：在其於108 年4 月22日取得系爭房屋所有權後，
其即取得系爭租約出租人之地位，惟被告自108 年4 月22日
迄今均未交付租金予原告，故原告已發系爭催告函、系爭終
止函對被告為催告、終止租約之意思表示，是系爭租約業已
終止云云。然查：
①被告
抗辯其已依系爭租約第4 條「租金應於年初5 日以前繳
納，每次應繳壹年○個月份」之規定，於108 年1 月5 日前
將108 年度之租金2 萬4,000 元現金交付給張清英等語，核
與張清英未脫離訴訟前之說詞相符（見本院卷第138 頁），
並有前述財政部北區國稅局所提供之各類所得扣繳暨免繳扣
繳憑單
可佐（見本院卷第187 頁），
堪信為真實。從而，於
原告取得系爭租約之出租人地位以前，原出租人張清英即已
不得再請求被告交付108 年度之租金，而原告既是繼承張清
英就系爭租約所得行使之權利義務，則被告對張清英所為租
金之預付，自亦得以對抗原告，故原告亦不得再向被告請求
支付108年度之租金。
②原告雖於108 年12月9 日發系爭催告函，催告被告「應於10
9 年1 月5 日前繳付一年租金」等語（見本院卷第31頁），
而系爭催告函乃於108 年12月10日送達予被告，有系爭催告
函之回執在卷
可考（見本院卷第35頁）。然於被告108 年12
月10日收受系爭催告函時，被告並無積欠原告108 年度之租
金，如前所述，而就109 年度之租金，亦尚未屆至系爭租約
所約定之履行期（即109 年1 月5 日），是被告於收受系爭
催告函時，實際上並無積欠原告任何租金，則
揆諸前開見解
，系爭催告函自不生催告之效力。
③原告雖又於109 年5 月15日發系爭終止函，以被告經系爭催
告函催告後仍未給付租金為由，對被告為終止租約之意思表
示等語（見本院卷第39頁），而系爭終止函乃於109 年5 月
18日送達予被告，有系爭終止函之回執在卷可參（見本院卷
第43頁）。惟系爭催告函對被告既不生催告之效力，則原告
以系爭終止函所為終止租約之意思表示，即因尚未依民法第
440 條第1 項之規定「定相當期限，催告承租人支付租金」
，而亦不生終止租約之效力。
④綜上，原告對被告所發之系爭催告函及系爭終止函，分別不
生催告、終止租約之效力，則原告以此理由主張系爭租約業
經終止，即屬無據。
3.原告主張依系爭租約第8 條、第14條之約定對被告終止系爭
租約，為無理由。
按「乙方（按：指承租人）未經甲方（按：指出租人）同意
，不得私自將租賃房屋權力全部或一部分出屆、轉租、頂讓
或以其他變相方法由他人使用房屋」、「甲乙丙（按：指承
租人之連帶
保證人）各方遵守本契約各條項之規定，如有違
背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋」，系爭租約第8
條、第14條分別有約定。本件原告主張被告有將系爭房屋私
自借給張清英家屬使用，故原告依上開約定得終止租約云云
。然就被告有何將系爭房屋借給張清英家屬使用乙節，原告
所提出之照片並無法作為證明，已如前述，此外，原告未能
提出其他事證以實其說，則原告以此理由主張終止租約，即
屬無據。
4.原告得請求被告自109 年1 月1 日起至109 年5 月18日止，
每月2,000 元之租金共7,161 元，
逾此範圍之請求，為無理
由。
⑴按無
法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。本件原告主張被告應給付相當於租金之不
當得利云云，然被告既係因系爭租約而占有使用系爭房屋，
且系爭租約依民法第425 條之規定對原告繼續存在，又本件
並無原告前所主張之終止租約情事，則被告自得以系爭租約
對抗原告，從而，原告不得依民法第179 條之規定請求被告
給付相當於租金之不當得利。
⑵次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條第1 項
前段定有明文。經查，
兩造間有系爭租約所約定之租賃關係
存在，則被告即應依系爭租約之約定給付租金予原告。而本
件原告主張依系爭租約向被告請求給付租金之範圍，僅有「
108 年4 月22日起至109 年5 月18日」此段租賃
期間之租金
（見本院卷第138 頁）。而其中「108 年4 月22日至108 年
12月31日」此段期間之租金，被告既已給付予張清英，是原
告自無從再向被告請求。至於「109 年1 月1 日至109 年5
月18日」此段期間之租金，因系爭租約所約定之履行期日為
109 年1 月5 日以前，而均已屆至，則原告自得依系爭租約
之約定，請求被告自109 年1 月1 日起至109 年5 月18日止
，按月給付每月2,000 元之租金，經計算後之金額即為9,16
1 元【計算式：2,000 元×4 個月＋2,000 元×（18日/31
日）≒9,161 元，元以下四捨五入】。
⑶至原告雖主張：系爭租約關於租金之約定有違市場行情，實
際租賃代價應依市場行情每月1 萬5,000 元為準云云。然租
金之約定本即無合乎市場行情之必要，原告既是依系爭租約
對被告為主張，自僅得就系爭租約所約定之內容為請求，而
不得任意指稱租金過低而要求以其他金額計算，是認原告此
部分之主張，顯不足採。
⑷綜上，原告僅得依系爭租約之約定，請求被告自109 年1 月
1 日起至109 年5 月18日止，按月給付2,000 元，共9,161
元，逾此範圍之請求，為無理由。
六、
綜上所述，原告先位依民法第179 條之規定，請求被告應自
108 年4 月22日起至109 年12月31日止，按月給付原告1 萬
5,000 元，為無理由；備位依系爭租約之約定，請求被告自
109 年1 月1 日起至109 年5 月18日止，按月給付2,000 元
，共9,161 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為
無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核
本判決所命被告給付之金額，未逾50萬元，原告勝訴部分，
本院
依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請假
執行，僅促使法院職權發動，不另為假執行准駁之
諭知。被
告陳明願供擔保，聲請免為假執行，合於法律規定，爰酌定
相當之
擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請
即失所依據，爰併予駁回。
八、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及證據資料，經
本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予
論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 2 月 26 日
民事第三庭 法 官 許容慈
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 2 日
書記官 邱佑儒
附表：
┌───────────────────────────────┐
│土地部分 │
├─┬────────────────────┬────┬───┤
│編│土地坐落 │面積 │ 權利 │
│ ├───┬────┬───┬───┬───┼────┤ │
│號│縣 市○鄉鎮市區○段 ○ ○段 │ 地號 │平方公尺│ 範圍 │
├─┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼───┤
│ 1│桃園市│楊梅區 │二重溪│ │6-265 │92 │ 全部 │
├─┴───┴────┴───┴───┴───┴────┴───┤
│建物部分 │
├─┬──┬───────┬───┬──────────┬───┤
│編│ │ │建築式│建物面積（平方公尺）│ 權利 │
│ │ │ 基地座落 │樣主要├────┬─────┤ │
│ │建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主│ │
│ │ │ 建物門牌 │料及房│ │要建築材料│ │
│號│ │ │屋層數│合 計│及用途 │ 範圍 │
├─┼──┼───────┼───┼────┼─────┼───┤
│ 1│7071│桃園市楊梅區二│2層樓 │一層： │陽台：8.08│全部 │
│ │ │重溪段6-265地 │房加強│50.84 │ │ │
│ │ │號 │磚造、│二層： │ │ │
│ │ │--------------│住家用│57.14 │ │ │
│ │ │桃園市楊梅區楊│ │屋頂突出│ │ │
│ │ │新北路21巷3弄 │ │物： │ │ │
│ │ │81號 │ │9.01 │ │ │
│ │ │ │ │合計： │ │ │
│ │ │ │ │116.99 │ │ │
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│ 2│暫編│桃園市楊梅區二│ │一層： │見備考 │全部 │
│ │7129│重溪段6-265地 │ │36.56 │21.82 │ │
│ │ │號 │ │二層： │ │ │
│ │ │--------------│ │23.56 │ │ │
│ │ │桃園市楊梅區楊│ │三層： │ │ │
│ │ │新北路21巷3弄 │ │79.84 │ │ │
│ │ │81號 │ │合計： │ │ │
│ │ │ │ │139.96 │ │ │
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│ │備考│一層雨遮面積：2.79平方公尺，使用鄰地6-25地號一層雨遮│
│ │ │面積19.03平方公尺 │
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