臺灣桃園地方法院民事判決 110年度訴字第297號
原 告 御姿沛國際股份有限公司
法定
代理人 張聖源
被 告 遇龍生
張重凱
上列
當事人間請求
遷讓房屋等事件，於民國110年10月6日
辯論終
結，本院判決如下：
主 文
一、被告應遷讓返還如附表所示建物予原告及全體共有人。
二、被告遇龍生應自民國109 年12月21日起至遷讓返還如附表所
示建物予全體共有人之日止，
按月給付原告新臺幣9,000 元
。
三、原告其餘之訴
駁回。
四、
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎
事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。
經查，原告起訴時聲明：㈠被告應將如附表
所示建物（下稱
系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應自
民國109 年10月21日起至騰空遷讓系爭房屋之日止，按月給
付原告新臺幣（下同）9 千元。㈢原告願供
擔保，請准宣告
假執行（本院卷3 頁）。
嗣於110 年5 月12日
準備程序期日
變更聲明為：㈠被告應將系爭
房屋遷讓返還予全體共有人。
㈡被告應自109 年12月21日起至遷讓返還系爭房屋予全體共
有人之日止，按月
連帶給付原告9 千元（本院卷166 頁）。
經核原告聲明之變更，係基於同一基礎事實，合於
上開規定
，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊於109 年10月21日經本院
強制執行程序拍得原
為被告遇龍生所有如附表所示系爭房屋及其坐落土地（下合
稱系爭
不動產）
應有部分2 分之1 ，並於110 年1 月13日登
記為
所有權人，被告遇龍生卻仍繼續占有使用系爭房屋，拒
將系爭房屋交付原告，更於109 年11月1 日將系爭房屋出租
予被告張重凱（被告間之系爭房屋租約下稱系爭租約），
惟
本院
拍賣公告已記載：「108 年5 月1 日止租賃業已屆期，
債務人（即被告遇龍生）不得再續予出租、出借該
第三人」
等語，是系爭租約應為無效。
爰依
民法第767 條、第179 條
等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，另考量附近類似系爭
房屋每月租金應為18,000元，依原告應有部分2 分之1 計算
，請求被告應連帶給付原告自109 年12月21日起至遷讓返還
系爭房屋止，相當於每月租金9 千元之
不當得利等語。
並聲
明：如上開變更後聲明所示。
二、被告則以：
（一）被告遇龍生：被告遇龍生確實將系爭房屋出租予被告張重
凱，然係受訴外人即系爭房屋共有人遇洛萍委託出租其應
有部分予被告張重凱，並
非無權出租，且系爭租約之租金
每月僅1 千元，況實際上其並未向被告張重凱收取任何租
金，原告以每月租金18,000元計算，請求被告按月給付9
千元之不當得利，實屬過高等語置辯。並聲明：
原告之訴
駁回。
（二）被告張重凱：原告請求金額過高等語置辯。並聲明：
原告
之訴駁回。
三、原告主張
前揭事實，有本院不動產權利移轉證書、系爭租約
、系爭不動產公務用謄本及異動索引等為證（本院卷7 至17
頁、41至148 頁），且為
兩造所不爭執，
堪信屬實。至原告
請求被告遷讓返還系爭房屋予全體共有人及給付不當得利，
則為被告所否認，並以前詞置辯，是
本件爭點應為：㈠原告
請求被告遷讓返還系爭房屋予全體共有人，有無理由？㈡原
告請求被告連帶給付相當於租金之不當得利，有無理由？
四、得
心證理由：
（一）原告得請求被告遷讓返還系爭房屋予全體共有人：
1、按所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。
又依民法第821 條規定，各共有人對於第三人，得就共有
物之全部，為本於所有權之請求，此項
請求權既非必須由
共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有
人全體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權，係指
民法第767 條所規定之物權的請求權而言，故對於無權占
有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中
之一人單獨提起，惟依民法第821 條但書規定，應求為命
被告向共有人全體返還共有物之判決而已（最高法院28年
上字第2361號判決意旨
參照）。
2、次按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半
數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合
計逾三分之二者，其人數不予計算，民法820 條第1 項定
有明文。又共有物之出租或出借，屬共有物之管理行為，
除契約另有約定外，應依民法第820 條第1 項規定，以共
有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；應有部
分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。共有人為是項管
理行為，僅須符合該項關於多數決之規定，且有為全體共
有人管理共有物之意思，即足當之（最高法院106 年度
台
上字第100 號、100 年度台上字第1776號判決意旨參照）
。又請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被
告，惟
所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在
內。除直接
占有人外，尚包括間接占有人，如貸與人、出
租人等（最高法院87年度台上字第213 號、90年度台上字
第2217號判決參照）。是依租賃物返還請求或所有物返還
請求之
相對人，若將所有物另行交予他人直接占有者，身
為間接占有人之相對人，自仍負有義務將全部土地交還權
利人。亦即其應將自己直接占有部分交還權利人固勿論，
對於其交付他人直接占有，自己間接占有之部分，亦應將
其得支配之間接占有權利，移轉予權利人，以為返還。
3、經查，原告與遇洛萍為系爭不動產之共有人，其應有部分
各為2 分之1 ，業經認定如前。被告遇龍生雖
抗辯其係受
遇洛萍之委託將系爭房屋出租予被告張重凱等語，並提出
委託書為憑（本院卷37頁），惟遇洛萍就系爭房屋之應有
部分為2 分之1 ，則縱系爭租約係經遇洛萍同意所簽立，
其同意仍不符合上開共有人過半數及其應有部分合計過半
數之共有物管理要件，
堪認被告遇龍生無權將系爭房屋出
租予被告張重凱，依上開所述，原告請求被告將系爭房屋
返還予全體共有人，
即屬有據。
（二）原告請求被告連帶給付相當於租金之不當得利，有無理由
：
1、按無
法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人房地
，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第
1695號判決意旨參照）。又民法第818 條所定各共有人按
其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各
共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，
可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有
部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收
益，其所受超過利益，
要難謂非不當得利（最高法院55年
度台上字第1949號判決
要旨參照）。又依不當得利之法則
請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人
受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所
受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院
61年度台上字第1695號判決意旨參照）。所謂相當於租金
之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而
僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而
收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則
受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時
，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為
依據，則此項相當租金利益之認定。
2、經查，被告遇龍生無權出租系爭房屋業經認定如前，本院
審酌系爭房屋位於桃園市楊梅區，附近居家林立，交通便
利性及繁榮程度
等情，有地圖在卷
可憑（本院卷226-1 至
226-2 頁），原告參考鄰近房屋租屋行情之網路資料（本
院卷27頁），以坪數計算系爭房屋附有地下室車位之租金
應為每月18,000元（附表二），
核屬適當。又原告係於10
9 年10月21日拍得系爭房屋，系爭租約租期自109 年11月
1 日起等情，亦有本院不動產權利移轉證書及系爭租約附
卷
可稽（本院卷7 至17頁），是原告依其應有部分請求被
告遇龍生自109 年12月21日起至遷讓返還系爭房屋予全體
共有人之日止，按月給付原告9 千元（計算式：18,000元
÷2 ＝9,000 元），即屬有據。至被告遇龍生雖辯稱系爭
租約之租金僅1 千元，原告請求金額應以此為限，且其實
際上並未收取房租等語。然依上開所述，被告遇龍生係以
間接占有方式，將系爭房屋出租予被告張重凱，故其應返
還利益自應依其若以承租方式間接占有使用系爭房屋，所
應給付予系爭房屋所有權人之租金為依據，是其所辯
即無
可採。
3、次按
租賃契約為
債權契約，出租人不以租賃物所有人為限
，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其
租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依
不當得利之
法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物
之利益，應視承租人是否善意
而定。倘承租人為善意，依
民法第952 條規定，其既被
推定得為租賃物之使用、收益
，於所有人舉證推翻該權利推定前，承租人因此項占有使
用所獲利益，自無不當得利可言（最高法院91年度台上字
第1537號、109 年度台上字第2146號判決意旨參照）。經
查，原告雖請求被告張重凱應連帶負不當得利之責等語。
惟被告張重凱係基於系爭租約使用系爭房屋，有系爭租約
附卷可憑（本院卷9 至17頁），且為兩造所不爭執。審酌
原告係於109 年10月21日拍得系爭房屋應有部分後，
復於
110 年1 月13日登記為所有權人，是被告於109 年11月1
日簽立系爭租約時，原告
尚非系爭房屋之所有權人，
難認
被告張重凱明知被告遇龍生已非系爭房屋所有權人，仍惡
意承租系爭房屋。原告亦未提出證據以推翻被告張重凱為
善意使用、收益系爭房屋，依上開所述，自應推定被告張
重凱得為使用、收益系爭房屋，從而原告請求被告張重凱
負連帶不當得利之責，
即屬無據。另原告雖主張系爭租約
無效，惟系爭租約
乃被告間達成
合意所成立之書面契約，
原告就其主張並未說明具體理由及依據，亦未提出相關證
據證明，此部分主張，即難認可採。
五、
綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、第821 條，請
求被告將系爭房屋返還予全體共有人，另依民法第179 條第
1 項前段規定，請求被告遇龍生自109 年12月21日起至遷讓
返還系爭房屋予全體共有人之日止，按月給付原告9 千元，
為有理由，應予准許。
逾此範圍之請求，為無理由，應予駁
回。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，
核與判決不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。
中 華 民 國 110 年 11 月 12 日
民事第二庭 法 官 林其玄
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任
律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 15 日
書記官 戴育萍
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│附表 │
├───────────────────────────────────┤
│土地部分 │
├─┬────────────────┬────┬───────────┤
│編│ 土地坐落 │面積 │權利範圍 │
│號├───┬────┬───┬───┼────┼───────────┤
│ │縣市 ○鄉鎮市區○段 │地號 │平方公尺│ │
├─┼───┼────┼───┼───┼────┼───────────┤
│1 │桃園市│楊梅區 │頭重溪│170-1 │989 │遇洛萍：20000 分之166 │
│ │ │ │ │ │ │御姿沛國際股份有限公司│
│ │ │ │ │ │ │：20000 分之166 │
├─┴───┴────┴───┴───┴────┴───────────┤
│建物部分 │
│建物門牌：桃園市○○區○○路○段000 巷00號5 樓之1 │
├─┬───┬────────┬────────┬───────────┤
│編│建號 │建物坐落地號 │建物層次面積附屬│權利範圍 │
│號│ │ │建物面積（平方公│ │
│ │ │ │尺） │ │
├─┼───┼────────┼────────┼───────────┤
│1 │625 │頭重溪段170-1 │總面積：73.78 │遇洛萍：2 分之1 │
│ │ │ │層次面積：73.78 │御姿沛國際股份有限公司│
│ │ │ │陽台：9.99 │：2 分之1 │
└─┴───┴────────┴────────┴───────────┘
┌───────────────────────────────────┐
│附表二 │
├─────┬─────────────────────────────┤
│鄰近租屋 │桃園市○○區○○路二段166巷， │
│行情 │租金：每月新臺幣15,000元。 │
│ │坪數：19.19坪數，車位費用另計。 │
├─────┼─────────────────────────────┤
│系爭房屋 │系爭房屋坪數：73.78 平方公尺×0.3025＝22.32 坪（小數點以下│
│租金推算 │三位四捨五入）。 │
│ │不含停車位租金估算：15,000元÷19.19 坪×22.32 坪＝17,447 │
│ │元（小數點以下四捨五入）。 │
│ │系爭房屋含停車位，並取其整數估算租金為18,000元。 │
└─────┴─────────────────────────────┘