112年度司執字第52958號
聲 明 人 蔡靜宜 住○○市○○區○○街00○0號
上列聲明人就
債權人臺灣土地銀行股份有限公司等與
債務人陳淑美間返還借款
強制執行事件，聲明優先承買，本院裁定如下：
主 文
理 由
一、
按民法第426-2條規定規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」。次按土地法第104條第1 項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」，上開法文所稱房屋、基地出賣時，基地、房屋所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋所有權人就房屋用地設定地上權、典權或有租賃關係之情形而言，並非任何房地所有權人均有此權利。末按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第818 條、第820 條第1 項分別定有明文。再民法第818條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第820 條第1 項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力（最高法院86年度台上字第3020號判決意旨參照）。二、本件債務人共有之附表土地（下稱系爭土地）由本院委託臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱金拍公司）112年度桃金執字第226號拍賣，並經金拍公司於民國113年11月6日公開拍賣，由拍定人郭偉羣以新台幣840,888元買受拍定。聲請人為桃園市○○區○○路000巷00弄00號之建物納稅義務人，於114年1月7日聲請優先承買系爭土地，未提出其房屋有坐落於系爭土地之證明，僅提出租賃契約影本一紙（下稱系爭租約），惟系爭租約所載之出租人非債務人，而係系爭土地其他共有人蔡陳桂子，後經金拍公司於114年4月23日命聲請人於10日內補正有建物於系爭土地之證明、及依系爭租約得主張土地法第104條或民法第426條之2之依據，且命補正函於114年4月28日合法送達，此有送達證書在卷可稽，惟聲請人迄今未補正。因依本院查封筆錄地政人員指界情形，聲請人為納稅義務人之房屋僅佔用附表編號三之土地，且租地建屋優先承買權之前提，係承租人與出賣土地之人間有租地建屋之租賃關係，依系爭租約聲請人之租賃關係係成立於與共有人蔡陳桂子之間，且依土地登記謄本蔡陳桂子之持分僅六分之一，其持分並未達民法第820條第1項所規定之比例，而聲請人迄未舉證證明其他共有人同意該出租行為，則依上開法條規定之說明，系爭租約形式審查對債務人自不生效力，而無從向債務人主張優先承買權存在，是本院無從認定聲請人就附表土地有租地建屋等符合民法第426-2條、土地法第104條第1項規定而具優先承買權之資格，其聲請就附表土地優先承買，應予駁回。 四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。 中 華 民 國 114 年 6 月 13 日
民事執行處 司法事務官 吳光彧
附表：