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112年度訴字第292號

原      告  財政部國有財產署北區分署

法定代理人  趙子賢  

訴訟代理人  唐永洪律師

被      告  如附表所示

上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國114年6月24日言詞辯論終結，判決如下：

一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。  

壹、程序部分

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。經查，原告之法定代理人於訴訟中變更為趙子賢，另原列被告石世進於訴訟中死亡，其等繼承人為呂秀鳳、石宇鑫、石家玲，均經原告具狀聲明承受訴訟，附此敘明。

二、本件除被告石朝漳、石朝田、黃福輝、李銘彥、李苡婕、李蘊婕、張豪峰、林桎宏、石世國、石朝㨗、石朝旭、黃素眞、黃財聲、劉家源等人，於最後言詞辯論期日到場外，其餘被告均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分

一、原告主張：被告於民國110年9月13日由被告黃福輝為代表，以新竹武昌街郵局存證號碼000683號存證信函(下稱系爭存證信函)告知，其等為包含坐落於桃園市○○區○○段0000地號土地(下稱系爭1045地號土地)、407地號土地(下稱系爭407地號土地)在內等11筆土地之共有人，業經多數共有人之同意，於110年7月31日將前開土地以每坪價金新臺幣（下同）20萬元之價格出售予訴外人楊勝翔，雙方並簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告為系爭1045地號土地、系爭407地號土地之共有人，故通知原告行使優先購買權，然系爭1045地號土地，面積為622㎡，原告之權利範圍為18/540，應分得價金為125萬4,367元(622㎡×18/540×0.3025×20萬元=125萬4,367元)，系爭407地號土地，面積為185.03㎡，原告之權利範圍為178/540，應分得價金為368萬9,978元(185.03㎡×178/540×0.3025×20萬元=368萬9,978元)，惟原告於111年12月16日收受黃福輝提存之提存通知書，就系爭1045地號土地價金僅提存65萬7,964元，仍不足59萬6,403元，就系爭407地號土地價金僅提存193萬5,536元，尚不足175萬4,442元，被告既為系爭買賣契約所列之出賣人或繼承人，爰依土地法第34條之1第1項、第3項前段等規定提起本件訴訟，請求被告連帶給付原告提存不足之價金等語。並聲明：㈠如附表編號1-10、14-25、28-31、38-39、62-70、74-76所示之被告應連帶給付原告59萬6,403元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡如附表編號1-61、71-73所示被告應連帶給付原告175萬4,442元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告部分：

　㈠被告石朝漳：頂丰開發有限公司（下稱頂丰公司）為該時負責整合土地開發及買賣之公司，當時頂丰公司找我們買土地，我們就賣給他，土地是山坡地，我們也不能做什麼，頂丰公司之後怎麼處理價金事宜我不清楚等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

　㈡被告李銘彥、李苡婕、李蘊婕、張豪峰、林桎宏、石世國、石朝田、黃福輝、黃素眞、石朝㨗：系爭買賣契約第9條特約事項第5項約定，買賣標的總價款包含如附件二所示之各項費用，由買方全額負擔，並內含於買賣總價當中，是系爭1045地號土地、系爭407地號土地之買賣價金實際上為每坪10.5萬元，以此計算原告受提存之買賣價金並無不足，原告已知悉系爭買賣契約內容，卻於受通知後未行使優先承買權，自不得事後否認契約書上所載費用負擔之內容等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

　㈢被告黃福輝：頂丰公司當時要我當賣方代表人，我才會代表去法院辦理提存事宜，我記得我是拿到以1坪15萬元計算的買賣價金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

　㈣被告石朝旭：前開土地共有人眾多，無法管理，頂丰公司當時願意出面整合土地，就跟各共有人簽約，當時我跟頂丰公司談好土地價金之每坪12萬元，但要負擔土地增值稅、仲介費、契稅及相關費用，後來每坪12萬元價金拆成10萬5,000元跟1萬5,000元，前者與向法院提存未同意出賣共有人之價金數額相同，由履約專戶給付，後者部分頂丰公司另外要求我簽立專委託同意書，由頂丰公司公司給付，我事後看到系爭買賣契約才知道每坪實際售價為20萬元，至於其上所載之支出項目時否有實際金流，原告應向頂丰公司查詢，而非向出賣人提出訴訟等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

　㈤被告劉家源：我已經入監服刑，土地買賣之事我不清楚等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

　㈥其餘被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

三、查原告主張兩造為系爭1045地號土地、系爭407地號土地之共有人，被告於110年7月31日將包含系爭1045地號土地、系爭407地號土地在內共11筆土地，以多數共有人之同意權出賣予楊勝翔，雙方並簽立系爭買賣契約，嗣黃福輝代表多數賣方共有人向法院提存原告應領取系爭1045地號土地、系爭407地號土地買賣價金共259萬3,500元，並於110年9月13日寄發存證信函予原告通知優先購買等情，有系爭買賣契約、土地登記謄本、存證信函及提存通知書等件，在卷可稽（見本院卷一第85-87頁，卷四全卷，卷五第247-264、265-298頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。本院茲就兩造間之爭點判斷如下：

　㈠按土地法第34條之1第1項前段規定，共有土地之處分，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；又第1項之共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，同條第3項前段定有明文。次按解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。

　㈡經查，系爭買賣契約第2條雖約定土地買賣價款為每坪20萬元（見本院卷五第248頁），然第9條第5項另約定：「本買賣標的總價款包含土地款項、仲介費、代書費、整合費等相關費用，詳如附件二，以上費用由買方全額負擔，內含買賣總價」等語（見本院卷五第252頁），而參以系爭買賣契約之附件二記載之各項費用包含仲介費2,634萬9,500元、代書費500萬元、整合費2,658萬1,000元、地上物補償1億8,945萬5,000元、拆除費3,273萬7,500元、清運費3,646萬500元、整地費2,182萬5,000元、道路費用2,161萬元、柏油道路施工費614萬9,000元、土地增值稅3,150萬元（下合稱系爭費用），加計以每坪10.5萬元計算之土地價款4億3,916萬2,500元，金額即為買賣標的即11筆土地之總價款8億3,650萬元（見本院卷五第257頁），可知系爭買賣契約之締約雙方已言明系爭費用係由買方負擔，且內含於買賣價金當中，買賣雙方之真意業已行諸於契約文字，應無另外探求當事人真意之必要，姑不論此等約定是否合理，基於契約自治原則，買賣雙方如同意以此作為買賣條件，當無不可，是被告辯稱系爭1045地號土地、系爭407地號土地之買賣價金，實際上為每坪10.5萬元，應非無稽。而系爭1045地號土地、系爭407地號土地以原告之權利範圍比例換算，應分別為6.3坪（622㎡×18/540×0.3025）、18.4坪（185.03㎡×178/540×0.3025），合計24.7坪（6.3坪+18.4坪），再以每坪實際售價10.5萬元計算，應提存金額為259萬3,500元（10.5萬元×24.7坪），核與多數同意出賣共有人為原告之提存總金額相同（見本院卷一第85頁提存通知書），是原告於本件另請求被告給付短少提存之買賣價金，即無理由。

　㈢此查，原告雖質疑部分到庭之共有人陳稱實際領取之買賣價金為每坪12萬元至15萬元不等，及系爭費用與其無關，應無分擔之必要等語。就前者部分，黃福輝、石朝㨗及石朝旭雖陳稱其所領取之買賣價金分別為每坪15萬元至12萬元不等，然此係因其等另有與頂丰公司簽立土地買賣專任委託合約書、土地買賣服務費合約書（見本院卷五第325-336、377-411頁），由頂丰公司自願給付該等出賣人高於每坪10.5萬元之價金，以利順利推動土地之整合及開發始然，此顯係系爭買賣契約以外，當事人與頂丰公司間之另外內部約定，核屬不同之法律關係，原告自不得執此推翻被告與買方楊勝翔就系爭買賣契約所成立之合意內容，反倒可見同意出賣土地之多數共有人實際領取之買賣價金，絕非原告所指之每坪20萬元之多，原告以此標準請求被告提存未足價金，即不可採；就後者部分，土地法第34條之1所為之處分行為，為處分之共有人，對自己之應有部分係處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律所賦與之代為處分權，故同意出賣系爭1045地號土地、系爭407地號土地之共有人可得對價之計算標準，即與原告依法受提存金額之計算標準應相同，而本件原告自承其並未行使優先購買權，如允許原告以每坪20萬元之標準計算買賣價金，再一一檢視系爭費用支出之合理性及必要性等，進而作為非簽立系爭買賣契約之原告得向已簽約之多數共有人請求差價之理由，此將使所有未簽約之共有人得請求之買賣價金陷於不確定性，另將導致有簽約之多數共有人僅得依每坪10.5萬元之價格向楊勝翔請求買賣價金，顯有不公，更不符系爭買賣契約之約定或土地法第34條之1規定之意旨。是原告此部分所指，均屬無據。

四、綜上所述，原告依土地法第34條之1第3項之規定提起本件訴訟，請求被告連帶給付不足提存之買賣價金數額及遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　

中　　華　　民　　國　　114 　年　　8 　　月　　12　　日

　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　廖子涵

以上正本係照原本作成

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　23　　日

　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴棠妤

附表：被告年籍資料