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112年度訴字第764號

原      告  巨峰開發有限公司

法定代理人  陳怡光 

訴訟代理人  邱清銜律師

複代理人    游淑琄律師

被      告  侯曉明 

            蘇毓涵 

共      同

訴訟代理人  黃子峻律師

上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國113年5月15日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

壹、程序部分：

    按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。經查，原告起訴時原聲明為：「㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）327萬7,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣於民國112年6月19日當庭變更第1項聲明為：「被告應給付原告327萬7,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按年息5％計算之利息。」（見本院卷一第409-410頁），經核原告上開所為，係屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：被告2人於111年6月1日授權委託侯嘉凱代理其等與原告訂立土地專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定被告將其所有坐落桃園市大園區橫山段湳子小段第193-04、193-10、193-11、193-12、193-15、193-64、194-49、194-50、194-51、194-60、194-61、194-62、194-63、194-71、194-72、194-108、194-114、194-119等18筆土地（下合稱系爭土地），委託原告以6,499萬元之價格銷售，並於同日變更底價為5,463萬元，委託期間自111年6月1日起至同年9月30日止，原告旋即戮力協助銷售，而於同年0月間，覓得訴外人福興建設有限公司（下稱福興公司）願以5,463萬1,500元向被告2人購買系爭土地，遂即向侯嘉凱傳達，且福興公司於111年9月2日支付定金200萬元之本票（到期日為111年9月10日，票號647003，下稱系爭本票），原告於9月5日以line通知侯嘉凱應出面與買方簽訂買賣契約，雙方協調後原約定9月9日簽約，詎被告竟拒不出面與買方簽訂土地買賣契約，最終經原告安排福興公司與侯嘉凱於111年9月23日見面洽談，並由侯嘉凱於當日收受定金即系爭本票，卻仍拒絕簽訂買賣契約後不歡而散，經福興公司多次催告仍置之不理，依系爭委契約第10條之約定，被告應支付原告以委託銷售總價6％計算之違約金327萬7,800元，又原告如促成被告與福興公司簽立系爭土地之買賣契約，本可分別向福興公司、被告收取買賣價格1％、4％之服務報酬即54萬6,315元、218萬5,260元，惟因被告拒不出售系爭土地，致使原告無法取得原本預期之利益即服務報酬而受有損失，爰依系爭委契約第10條、民法第229條第2項、第231條、第216條等規定，擇一請求被告給付327萬7,800元等語。並聲明：如上開變更後之聲明。

二、被告則以：系爭土地為被告家族所有，被告2人僅為登記名義人，委由侯嘉凱與原告簽署系爭契約書，並由侯嘉凱、侯嘉宇與原告之員工即訴外人陳宏維、張紫瑜接洽溝通，因系爭土地尚有地上物占用、水利地等問題，侯嘉凱已告知原告不負擔瑕疵擔保責任，即賣方不負責處理地上物占用問題，也不處理申請指定建築線及提供無套繪證明，侯嘉宇亦多次強調相鄰土地上建物有共同壁及地上物問題要請買方自行處理。陳宏維於111年7月23日通知福興公司願意出價購買系爭土地，然交易價格未達底價，且福興公司提出諸多買賣附帶條件，被告於111年8月2日通知原告明示拒絕與福興公司交易，而原告於111年8月28日取得福興公司之買賣議價委託書，但買賣契約重要之付款條件註明另議，與系爭契約書之付款方式不同，且陳宏維於111年8月31日回覆買方不同意自行處理地上物，買賣雙方對於瑕疵擔保問題並未達成合意。此外，原告接受專任委託期間，並未提供詳實之附近土地成交行情供被告參考，經被告再三要求始於111年9月1日提供109年農地之成交行情，並稱農地價格不會比建地低，顯係為求欺騙被告降價將系爭土地銷售給特定人，嗣侯嘉宇於9月3日通知原告「我方決定本案不出售」，原告竟仍收取福興公司之定金，且未立即告知被告已收取定金，直至9月5日張紫瑜才告知有買家出價達到底標，並於9月6日自承有將系爭契約書出示給買方瀏覽洩漏底價，違反誠信原則，其後不願正面誠實回答關於買方之交易資訊，而被告方代表人即訴外人侯嘉凱、侯嘉宇於9月23日才首次與買方見面，當天才看到系爭本票，且買方完全不接受賣方所提出之買賣條件，顯然交易條件未達合致，被告方已經不信任原告且委託銷售期間只剩1個星期，遂立即通知買方取回系爭本票。故原告未經被告同意惡意洩漏底價，且未曾告知買方開價並經被告同意即收取買方定金，而原告單方收取定金時，買賣雙方對於交易條件尚有諸多重大不一致，況被告於原告收取福興公司之定金前已明示拒絕與福興公司交易，本件買賣契約並不成立，又系爭契約、買賣定金收款憑證是原告用與不特定消費者簽訂同類委託消售不動產而先予擬定之契約條款，屬定型化契約，惟原告並未給予侯嘉凱或被告3日以上之審閱契約期間，買賣定金收款憑證不能作為買賣契約之條款，不能推論被告有同意簽約之意思，且有違反民法第247條之1、消費者保護法第11條之規定而屬無效，況原告違反民法第92條、第148條第2項、第571條、不動產經濟業管理條例第25條規定，自無權請求給付違約金。縱認契約條款有效，原告僅短短交涉本件交易不到兩個月，並無花費多少勞力時間及費用，請求之違約金高達委託總價格之6％，顯屬過高，應予酌減至委託銷售價格之萬分之一等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　

三、兩造不爭執事項：（見本院卷二第317-318頁）

　㈠被告2人於111年6月1日授權委託侯嘉凱代理其等與原告訂立系爭契約，約定被告將其等所有之系爭土地，委託原告以6,499萬元之價格銷售，並於同日變更底價為5,463萬元（即每坪20萬元），委託期間自111年6月1日起至同年9月30日止。

  ㈡侯嘉凱於111年6月1日在不動產委託銷售標的現況說明書中，除項次1、22、23勾選「是」，其餘項次均勾選「否」，且無其他註記。

  ㈢福興公司於111年8月28日簽發系爭本票，並簽訂買賣定金收款憑證，願以總價5,463萬1,500元購買系爭土地，且以系爭本票作為定金。

  ㈣侯嘉凱於111年9月23日簽收系爭本票，並於買賣定金收款憑證「賣方收取定金簽認」欄上簽認。

  ㈤侯嘉凱於111年8月27日向陳宏維表示：「大堂哥（即侯嘉宇）剛剛提出這三點：⒈界址在牆的中心（共用壁），也就是現存的牆壁應該有一半是在我們的土地上。⒉土地現況點交，地上物請買方自行處理。⒊價格照合約走，服務費4％不用特別再收斡旋，直接見面簽約。」。

  ㈥陳宏維於111年8月31日向侯嘉凱表示：「買方回應：⒈牆壁的部分沒問題。⒉他們希望是賣方負責整地，仲介請兩家估價是40幾萬。⒊目前出價是19.4萬/坪。」。

  ㈦張紫瑜於111年9月5日通知侯嘉凱：「買方出的價格已經達到你們委託價格20萬方便什麼時候出來簽約呢？」。

四、本院之判斷：　

  ㈠原告就系爭契約未提供訴外人侯嘉凱合理審閱期間，其條款不構成契約之內容：

　　⒈按消費者保護法（下稱消保法）所謂企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；所謂消費者，係指依消費目的而為交易、使用商品或接受服務之人。此見消保法第2條第2款、第1款規定即明。準此，所謂消費，應指直接使用商品或接受服務為其最終目的之交易行為。本件原告係依公司法成立之營利事業法人，登記所營事業包括不動產仲介經紀、不動產代銷經紀、不動產買賣、不動產租賃等事業，有其經濟部商工登記公示資料在卷可稽（見本院卷一第45頁），原告提供經被告2人授權之侯嘉凱居間仲介系爭土地出售之服務，核屬消保法所謂之企業經營者。原告與侯嘉凱簽訂系爭契約，由原告提供侯嘉凱仲介服務，侯嘉凱依約直接接受原告提供該項服務，原告所提供之仲介服務，侯嘉凱無從轉售他人營利，顯係以直接接受仲介服務為最終目的，應成立消費關係，侯嘉凱為消保法所定之消費者，先予敘明。

　　⒉次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。消保法第11條之1第1項、第2項本文亦有明文。揆其立法意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果（最高法院103年台上字第2038號判決意旨參照）。又按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之，消保法第17條第1項亦有明定。內政部即針對不動產委託銷售定型化契約訂定應記載或不得記載事項，依內政部不動產委託銷售定型化契約記載事項第1條規定，契約審閱期間不得少於3日，如有違反，該條款不構成契約內容。本件原告與侯嘉凱於111年6月1日簽訂系爭契約，契約書之首頁右上角載有契約編號（見本院卷一第27頁），可知上開契約以打字列印之內容，乃原告為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，為消保法第2條第7款所定之定型化契約。而系爭契約首欄關於契約審閱權雖記載：「不動產委託銷售契約及其附件於111年5月28日經委託人攜回審閱3日（契約審閱期間至少3日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。）」等語，且經侯嘉凱於「委託人簽名」欄位簽名（見同上卷頁），惟侯嘉凱實則並未事先攜回審閱即於當日簽約，並未捨棄文件之審閱權乙情，此經侯嘉凱到庭證述明確（見本院卷二第137-138頁），且有侯嘉凱與原告之員工即訴外人張紫瑜之對話紀錄在卷可查（見本院卷一第125-135頁），又為原告所不爭執，堪認系爭契約首欄關於契約審閱權之日期係於111年6月1日倒填為111年5月28日，是原告就系爭契約，未提供侯嘉凱合理審閱期間，已違反消保法第11條之1第1項規定。因此被告辯稱：系爭契約之約定，依消保法第11條之1第2項規定，均不構成契約之內容，核屬有據。

　　⒊原告雖主張：侯嘉凱之前已委託多家仲介公司銷售系爭土地，並曾多次簽訂不動產委託銷售契約書，對於相關契約內容均已知悉，雖於簽訂系爭契約前雖未攜回契約審閱，但在簽訂前已充分瞭解契約之權利義務關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間，簽訂契約後復已經過3日以上，有相當合理期間可以審閱、瞭解、評估契約之條款，應認契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約無效云云。惟消保法第11條之1之立法目的，既在維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果，已如前述。則為落實此項立法目的，除消費者明知契約條款內容而故意違反以謀取不當利益，或有其他明顯過度保護消費者將導致顯失公平之情形外，自不宜任意剝奪消費者之此項契約審閱權，更不宜僅因消費者在簽訂契約前有其他瞭解契約相關權利義務內容之機會，即例外排除消保法第11條之1第2項適用。尤其消保法第11條之1第1項為保障消費者「簽約前」審閱契約之權利，俾其決定是否簽訂契約，而明定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，以供消費者審閱全部條款內容，另依內政部不動產委託銷售定型化契約記載事項第1條規定，契約審閱期間不得少於3日，更不得以消費者在「簽約後」有相當期間審閱、瞭解及評估契約條款，即排除消保法第11條之1第2項規定之適用。是以，原告以侯嘉凱曾有前揭委託銷售系爭土地之相關經驗，主張其於簽訂系爭契約前已充分瞭解契約之權利義務關係，復以其在簽訂契約後，已有3日以上之期間審閱、瞭解及評估契約條款為據，主張其未給予侯嘉凱合理審閱契約期間之瑕疵已經補正云云，即非可採。

  ㈡原告主張依系爭委契約第10條之約定、民法第229條第2項、第231條、第216條等規定，擇一請求被告給付327萬7,800元，均無理由：

　　⒈查系爭契約第10條約定：「一、受託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6％計算之違約金，並應全額一次付予受託人：㈢委託人違反第5條第6項之義務或拒絕與受託人依約恰妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者。」，又系爭契約第5條第6項係約定：「委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約。」（見本院卷一第28-29頁）。

　　⒉本件原告主張其於委託期間內，已覓得訴外人福興公司願以5,463萬1,500元向被告購買系爭土地，並已支付系爭本票為定金，經侯嘉凱於111年9月23日簽收系爭本票，並於買賣定金收款憑證「賣方收取定金簽認」欄上簽認，被告竟拒絕訂立買賣契約，又原告如促成被告與福興公司簽立系爭土地之買賣契約，本可分別向福興公司、被告收取買賣價格1％、4％之服務報酬即54萬6,315元、218萬5,260元，惟因被告拒不出售系爭土地，致使原告無法取得原本預期之利益即服務報酬而受有損失，爰依系爭委契約第10條、民法第229條第2項、第231條、第216條等規定，擇一請求被告給付327萬7,800元等語，固據提出系爭本票、買賣定金收款憑證附卷可參（見本院卷一第35-37頁），然為被告所否認，並以前詞置辯。惟查，系爭契約之約定，依消保法第11條之1第2項規定，均不構成契約之內容，業如前述，則原告據之請求被告給付違約金、服務費，即屬無據。

　　⒊再者，侯嘉凱於111年8月27日向原告之員工即訴外人陳畇融（原名陳宏維）表示：「大堂哥（即訴外人侯嘉宇）剛剛提出這三點：⒈界址在牆的中心（共用壁），也就是現存的牆壁應該有一半是在我們的土地上。⒉土地現況點交，地上物請買方自行處理。⒊價格照合約走，服務費4％不用特別再收斡旋，直接見面簽約。」等語（見本院卷二第261-262頁），且經證人陳畇融證稱：這是被告方後來新增的條件，我們原本簽的系爭契約是沒有這些條款但書，可能是我們磋商的中間賣方有額外提出的條件，不是我們沒有去修改不動產說明書，是因為我們要幫他處理掉這些額外提出來的條件，買方福興公司也知道系爭土地的現況，包括占用、共同壁等等的問題等語（見本院卷二第81-83頁），足見原告已受侯嘉凱告知系爭土地買賣交易之特約條件。而證人即福興公司之經理陳建光證稱：依業界的常理，都會請仲介提出土地的無套繪證明，來證明土地並非他人的法定空地，避免買到的土地無法興建，不管是誰要買土地都會提出這樣的要求，我們是透過仲介要求賣方提出無套繪證明，賣方有出面也有簽收定金，所以我們認為賣方是有同意這樣的條件，依我們的認知，賣方當時也沒有說不願意提出，福興公司於111年7月23日初步提出具體購買意願，所以有出具買賣議價委託書，買賣的過程當中條件來來去去，9月23日當天買賣雙方就買賣價金已經有共識，賣方當初要求要賣三塊土地，福興公司只同意購買其中兩塊，因為另一塊土地可能會有不能興建的疑慮，加上地主無法提出具體的擔保，後來福興公司做出讓步，願意一起買這三塊土地，整地的費用福興公司同意負擔，鄰房有占用的部分，福興公司同意自行排除，申請建築線的責任由福興公司承擔，由地主出具無套繪證明，這是雙方在9月23日達成的共識，地主才會在我面前簽收定金，買賣雙方於9月23日第一次碰面，之前都是由仲介代為轉達意見等語（見本院卷二第181-183頁），然證人張紫瑜卻證稱：大堂哥提出的3點要求，我知道買方有同意，因為陳宏維有跟買方說，買方願意接受他們的條件等語（見本院卷二第216-217頁），而證人侯嘉凱證稱：我不懂這些東西，希望能透過仲介專業，協助調查土地的現況，只有告訴仲介詳細的東西都要去跟侯嘉宇談，我只是跑腿，在委託原告銷售期間，有兩次買方提出議價，第一次是陳宏維於111年7月23日主動提出買賣議價委託書，第二次張紫瑜、陳宏維都沒有提出議價委託書，只有說買賣已經成立，問我們什麼時候要出來簽約，我們問了以後張紫瑜才在111年9月19日提出第二次的買賣議價委託書，收款憑證是我簽的，仲介跟我們講合約裡面他們代收，所以我們必須簽收，如果我們不簽收我們就會被人告，所以我們就只好簽，訴外人侯嘉榮當天有跟張紫瑜說，我們只是確認有收到這張支票，買方代表他也是跟我講，既然你收到支票就要在上面簽名，所以我們簽收後就請律師發函給福興公司跟原告，請福興公司取回等語（見本院卷二第138、139、148頁），又證人侯嘉宇證稱：在111年7月26日我告訴陳宏維銷售土地是否可以指示建築線、是否有套繪、可以開發的期程，由買方自行承受，與賣方無關，在111年8月2日也是告訴陳宏維我方拒絕跟福興建設交易，111年8月26日、27日，有請侯嘉凱告訴張紫瑜本案的銷售土地有共同壁的問題、地上物必須由買方自行處理，土地現況點交，張紫瑜在111年10月3日有回復我方買方意見，當時買賣雙方對交易條件及瑕疵擔保責任都還沒有共識，在111年8月2日我已經告知陳宏維我方拒絕與福興公司交易，111年9月22日有收到福興公司律師函，才得知福興公司早在111年8月28日支付定金，且自行認定買賣契約成立，我方在9月22日之前對於此事一無所知，仲介也未告知此事，所以我方對福興公司的律師信的內容有很大的疑慮，不知道內容是真是假，也不知道原告是否知道這件事，為何沒有告知我方，仲介明知我方拒絕與福興公司交易，也知道買賣雙方對交易條件及瑕疵擔保責任尚未有共識，在違背賣方的意願下自行向買方收受定金，仲介所說的買方是不是福興建設還是另有他人，還是從頭到尾都是虛構的，我方為了要了解並確認上開問題，才會請原告約福興公司在111年9月23日見面談，張紫瑜跟仲介的副店長一再錯誤解釋，系爭契約第7條定金之收取及其效力的內涵，欺騙我方仲介代收買方定金，我方不得拒收，欺騙我方買賣契約成立，我方不得拒絕，只有簽約義務，仲介明知我方拒絕與福興公司交易，明知買賣雙方對交易條件及瑕疵擔保責任沒有達成共識，違背賣方意願自行收受買方定金，以上種種行為讓我方對仲介失去信任，再者我方與仲介的委託銷售期限即將到期，我方不同意買方的定金支票，繼續由仲介保管，我方堅持返還買方定金的動作，必須由我方親自完成，所以我方指示侯嘉凱簽收買賣定金收款憑證並簽收本票，是因為仲介有交付買方定金支票給我方，不是我方同意買賣契約成立，111年9月23日見面當時，我方已清楚表達給買方及仲介方知道簽收買賣定金收款憑證並簽收本票，只是單純表示仲介有將定金支票交由我方等語（見本院卷二第153、156-157頁），由上開證人之證述可知，買賣雙方經由原告仲介轉知，對於系爭土地之重要買賣條件認知不盡相同，足見雙方尚未就本件買賣達成合意。從而，原告主張本可向福興公司及被告分別收取買賣雙方之服務報酬54萬6,315元、218萬5,260元，因被告不依系爭契約與福興公司簽訂買賣契約，應賠償原告所失利益云云，即屬無據。

五、綜上所述，原告依系爭委契約第10條之約定、民法第229條第2項、第231條、第216條等規定，擇一請求被告給付327萬7,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　26　　日

                  民事第四庭    法　官　陳容蓉

以上正本係照原本作成

如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　26　　日

                            書記官　張禕行