臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴字第466號
原 告 鄭進發
楊注勝
張春松
鄭順益
共 同
謝允正律師
被 告 綠湖股份有限公司
上列
當事人間請求返還保留款事件，本院於民國113年11月22日
辯論終結，判決如下：
事實及理由
一、原告主張
略以：
兩造前因
不動產買賣關係，於民國110年2月4日簽訂同意書（下稱
系爭同意書），約定由原告及原告仲介人員提供保留款新臺幣（下同）200萬元（下稱系爭保留款），待
被告取得坐落桃園市中壢區中原段（以下均為
同段土地，逕以地號稱之）666地號土地（下稱系爭土地）面積相當1坪之
應有部分後，被告即應返還系爭保留款。
惟系爭土地共有人均無人有意願出售，
堪認作為被告返還系爭保留款之付款期限所繫不確定事實，已確定不能發生，而認被告返還款項之清償期已屆至。經原告於112年11月9日寄發
存證信函通知被告應於7日內返還後，被告仍置之不理，
爰依系爭同意書第4條約定，請求被告返還系爭保留款。
並聲明：⒈被告應給付原告200萬元，及自112年11月22日起至清償日止，
按週年利率5％計算之利息。⒉願供
擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：被告前向原告購買651-16、651-17地號土地之應有部分全部，復購買651、651-1地號土地之部分應有部分作為確保通行使用，惟前開不動產
買賣契約簽訂後，始知悉
上開土地對外聯絡之普忠路211巷道路，尚有部分範圍屬系爭土地，為確保被告日後通行無礙，兩造爰約定由原告負責購買系爭土地相當1坪面積之
所有權並移轉予被告後，被告方返還系爭保留款。原告未履行前開義務，依系爭同意書約定，被告即無須返還系爭保留款，況原告
迄未提出有何系爭土地共有人均拒絕出售應有部分之證明等語。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張：兩造前於110年2月4日簽訂系爭同意書，約定由原告及原告仲介人員提供系爭200萬元保留款，待被告取得系爭666地號土地之面積相當1坪的應有部分後，被告應返還系爭保留款予原告一情，
業據提出系爭同意書1份為憑，並為被告所不爭執，足信屬實。
㈡然原告另主張：因系爭666地號土地共有人均無人有意願出售，
堪認作為被告返還系爭保留款之付款期限所繫不確定事實，已確定不能發生，而認被告返還款項之清償期已屆至，被告即應返還系爭保留款予原告
一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。查：
1.
觀諸系爭110.2.4系爭同意書，其第二點約定「賣方（指原告）同意協助買方（指被告）取得666 地號1坪（+-0.1）持分土地，土地價款由買方仲介出資10萬元及賣方仲介出資10
萬元，先由仲介費扣除。」，其第四點約定「於買方（指被
告）取得桃園市○○區○○段000地號，1坪（+-0.1 ）持分
土地權狀後，買方返還賣方（指原告）保留款200萬元」（
見本院卷第13頁）。據上可知，需待被告取得666地號之1坪持分後，被告始負返還系爭保留款予原告之義務；至於購買系爭666地號持分之價款，則約定由雙方之仲介各出資10萬元（先由雙方之仲介費扣除），若尚有不足，則審酌上開所購土地之最終歸屬者，應認仍須由被告負擔，蓋原告依同意書第二條僅負「協助」被告取得該持分地之責，並無負支付價款之責，併此敘明。
2.經本院依原告聲請傳喚證人黃仁杼到庭，其證述略以：我是666地號的共有人之一，我從事營造業，我認識原告鄭順益，是之前在開發工業用地時認識他的。鄭順益之前有說想要跟我交換666地號的持分，但我拒絕，這是大約在去年的事，當初鄭順益在666地號旁邊有一塊地但很小，我印象中是鄭順益個人所有的。鄭順益沒有叫我幫忙詢問666 地號其他共有人有無出售持分之意願。666地號是我們祖先留下來、有很多人共有的土地，目前現況有些是住家，有一小部分是既成道路即普忠路211巷，當初我會拒絕鄭順益，是因為覺得666地號共有人已經很多，我們不希望再有新的共有人加入讓共有關係更複雜。前陣子有親友（亦為666地號共有人）來問我是否要出售持分，他說因為有仲介問他，所以他再來問我，他說他有出售意願，問我的意見，我跟他說666地號共有人很多，我自己沒有出售意願，若對方要出售，我沒有意見，那位親友後續有無出售持分，我不知道等語（本院卷第105至109頁筆錄），據上可知，並
非全無共有人願意出售土地。
3.原告雖另稱：其於庭後經聯繫證人所指有意願出售土地之共有人，因該共有人之持分經換算面積約為8.03坪，然該共有人無意願僅出售僅「1坪」面積之持分，只好作罷，以此對照證人黃仁杼所述「我們共有人的立場，認為只買1坪的持份那麼少，是否取得後會以共有人身份來影響666地號整筆土地的使用或處分，因此有疑慮」，可認被告欲購得666地號土地「1坪」持分一事，確實不可行，確定無法達成等語，惟如前所述，
本件並無證據證明666其他共有人均無出讓持分之意願，則原告僅憑上情即主張「被告購得666地號持分1坪係確定無法達成」，本院實難逕予憑採。況且，綜合審酌系爭同意書之內容及兩造所述，可認系爭同意書之主要目的係為使被告取得666地號之持分，以確保其日後之通行權不受影響，則兩造亦可透過協商，討論是否將「1坪」變更為其他坪數，以配合願出售之共有人的持分，以利達成被告取得666地號持分之結果，以上均有待雙方之溝通協調，
尚非全然不可能達成，
附此敘明。
4.至原告
所稱：兩造前開關於返還保留款之約定，為「期限」
，並主張該期限屆至繫於不確定之事實，而該不確定事實，
已確定不能發生，故可認為期限已屆至一節，本院認容有誤
四、
綜上所述，原告主張依系爭同意書之約定，請求被告給付系爭保留款200萬元及相關
遲延利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，因其訴遭駁回而失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘陳述及所提證據，經本院斟酌後認
均不足以影響判決之結果，爰不另逐一論述。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 12 月 31 日
民事第二庭 法 官 周玉羣
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 31 日