臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第1026號
原 告 乙○○
訴訟
代理人 林清漢
律師
被 告 鴻福大街社區管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 呂傳勝律師
上列
當事人間請求返還停車位事件，於民國97年10月03日
辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落於桃園縣中壢市○○段1461建號建物上如附表一、
附表二所示位置、面積之停車位返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰玖拾柒萬貳仟元為被告供
擔保
後，得
假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍佰玖
拾壹萬伍仟元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行
。
貳、陳述：
一、
按土地坐落於桃園縣中壢市○○段第8 號地號，地目建，面
積為6442平方公尺之土地，前為起造人立益建設事業股份有
限公司興建集合住宅，
嗣於民國84年8 月14日興建完畢，
嗣
後陸續交屋，交屋後並成立「鴻福大街社區管理委員會」，
又鴻福大街社區管理委員會住戶所占有使用之土地位置為桃
園縣中壢市○○段第8 號地號，地目建，面積為6,442 平方
公尺。另各住戶之建築改良物建號，有各別獨立之建號及面
積（私有部分），另共用部分（小公部分），建號依各層樓
而有不同建號，面積部分依各層樓使用而不同，另公共設施
部分，建號統編為桃園縣中壢市○○段1461建號，面積則為
9740.97 平方公尺。又因前原起造人建號1461部分，面積為
9740.97 平方公尺，其中除依法保留公共設施為10萬分之78
160 即7612.78 平方公尺，為防空避難室兼法定停車位。另
有10萬分之21840 即2127.21 平方公尺，為自行增設，以供
停車之用，屬於原起造人所有（但未另行獨立編立另一建號
）。嗣起造人將建號1461中，權利範圍為10萬分之21840 之
自行增設，並約定專用80個停車位，附屬於主建物即同段14
46建號，門牌為桃園縣中壢市○○○街○○○ 巷○○號。次原告
分別於90年2 月20日、95年2 月9 日、95年4 月13日合計三
次取得共同所有土地坐於同段8 號，面積為6442平方公尺，
權利範圍為10萬分之1596，建號為1446號，面積為19.20 平
方公尺，權利範圍為80分之31即大公部分即約定專用停車位
部分即地下二樓停車位為「61」、「63」、「69」、「70」
【註：車位號碼於嗣後又重新編為如附表一所示之編號】；
地下三樓「2 」、「3 」、「5 」、「7 」、「8 」、「11
」、「12」、「13」、「14」、「18」、「19」、「20 」
、「22」、「24」、「26」、「28」、「32」、「33」、「
34」、「35」、「36」、「41」、「42」、「44」、「46
」、「47」、「48」、「49」等共32個車位。
詎料原告依法
主張權利，被告以原告所取得前開32車位為公共設施，
非訴
外人等所得處分，否認原告所取得之合法權利，而拒絕原告
行使權利，並由被告無權繼續占有使用。為此，原告
爰依
分
管契約及
民法第767 條第1 項之規定，請求被告應返還如附
表一、二所示之停車位。
參、證據：提出桃園縣政府工務局使用執照影本、95年01月06日
、95年01月18日、95年04月13
買賣契約書影本乙份（含車位
附圖）
暨95年02月09日、95年02月20日、95年05月16日辦理
移轉登記後之土地與建物
所有權狀影本及桃園縣中壢市○○
段第8 號地號及建號1441號、1446號、1461號之電腦抄錄土
地及建物登記簿謄本暨建號1461號地下二樓應返還停車位之
對照表與車位位置圖、現場照片暨訴外人陳英傑、李詩木、
王春仲、汪美君所簽訂鴻福大街房屋預定買賣合約書影本等
資料。並
聲請訊問證人甲○○、己○○等人，及聲請本院向
桃園縣政府工務局函調84年桃縣工建使字第275 號使用執照
中地下一樓、二樓、三樓之竣工圖及平面圖。
乙、被告方面：
壹、聲明：
原告之訴及假執行之聲請均
駁回。如受不利判決，被
告願供擔保，請准免為假執行。
貳、陳述：
一、原告所提出之三份土地所有權狀影本記載坐落中壢市○○段
第8 地號，建，面積6442平方公尺，原告之持分僅10萬分之
2200。
二、原告請求被告返還之32個停車位如
起訴狀附件一及附件二所
示土地，不能證明即係原告所有之
上開中壢市○○段第8 地
號持分10萬分之2200。原告應就其請求被告返還之停車位土
地為原告所有之事實，負
舉證責任。
三、原告向前手所購買之土地及房屋均係共有之持分，並非所有
權全部，且停車位係公寓大廈之公共設施，並非訴外人所得
任意處分，原告僅係共有人之一，土地持分只有10萬分之22
00，何能對特定之停車位所有權全部，請求被告返還，且被
告係大廈管理委員會，並非
無權占有。
四、原告
陳報狀上面
所載的車位附圖，賣主只是
不動產持分的共
有人之一，他所能賣給原告的也只有持分部分而已，附圖的
特定位置部分不生效力。原告所購買的是持分，所以不是所
有權全部，持分不是共有物的特定部分，所以附圖所載的特
定位置部分，不生效力。
五、原告就
系爭土地之持分只有10萬分之2200即百分之2.2 ，共
有持分是對於共有戶的全體都有持分存在，原告竟對特定部
分說32個停車位屬於原告的，此沒有
法律依據，原告僅是共
有人之一，沒有權利對此主張是原告的。又停車位是公寓大
廈共用的部分，依公寓大廈管理條例第7 條第1 項之規定，
不能獨立使用，也不能供作專有部分，停車位是住戶大家共
同使用。
六、
本件原告請求的是法定停車位，而不是增設及獎勵的停車位
。原告主張被告占有如起訴狀的32個停車位，縱使原告是共
有人，但如何證明32個停車位就是原告的，且原告主張有分
管契約，但到現在為止都沒有看過，證人韓國榮的證詞被告
否認，
鈞院有傳喚兩位住戶，住戶證明只要是大樓的住戶都
可以去停，每月繳交1 千2 百元，更何況管理委員會僅是管
理人，住戶也證稱管理委員會沒有將車位出租，停車位沒有
固定誰可以停，只要是住戶都可以停車，管理委員會僅是管
理而已，且原告無法證明所有權持分是哪些特定的車位。被
告否認有分管契約的存在，原告聲請傳喚的證人都是建商。
七、原告對於系爭土地不是單獨所有權，原告的持分10萬分之22
00不是特定部分，沒有分割之前是共有，32個車位都是住戶
在使用，也不是管委會在占用，已經證人到庭證述，原告是
共有人但持分很少，而且停車位也沒有特定的部份。
本案系
爭車位是由被告管理，因為是社區的公共設施，所以由被告
管理。但被告大廈全部停車位均係法定停車位，全部供住戶
自由使用，並無增設停車位可私自單獨出售之事。
八、綜上，原告請求被告返還系爭32個停車位，其請求為無理由
，請鈞院駁回原告之訴。
參、證據：提出鴻福大街社區管理委員會工作報告會議紀錄影本
一份。並聲請訊問證人丙○○、庚○○。
理 由
甲、程序部分：
本件原告起訴時，原請求被告應將如起訴狀附表一、附表二
所示位置、面積占用之停車位返還原告；並應給付原告新台
幣（下同）24,000元及自起訴狀
繕本送達
翌日起至清償日止
按年息百分之五計算之利息；暨給付原告自民國95年06月01
日起至返還停車位之日止，每月38,400元並自各該月最後一
日翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。嗣於97年
10月03日
言詞辯論時，變更、減縮其
訴之聲明僅為被告應將
坐落於桃園縣中壢市○○段1461建號上如附表一、附表二所
示位置、面積占用之停車位返還原告。因請求之基礎
事實同
一，僅減縮應受判決事項之聲明，符合民事訴訟法第255 條
第1 項第2 款、第3 款之規定，應予准許，
合先敘明。
乙、實體部分：
壹、本件
兩造不爭執部分：
一、本件鴻福大街社區管理委員會（下稱鴻福大街）全部住戶土
地坐落於土地坐落於桃園縣中壢市○○○段○ 號地號，地目
建，面積為6,442 平方公尺。
二、本件鴻福大街各住戶之建築改良物建號，有各別獨立之建號
及面積（私有部分），另共用部分（小公部分），建號依各
層樓而有不同建號，面積部分依各層樓使用而不同。另公共
設施部分（大公部分），建號統編為桃園縣中壢市○○段14
61建號，面積為9740.97 平方公尺。
三、本件公共設施部分（大公部分），建號1461，面積9740.97
平方公尺，其中除依法保留公共設施為10萬分之78160 即76
12.78 平方公尺，為防空避難室兼法定停車位。另有10萬分
之21840 即2127.21 平方公尺，為自行增設，以供停車之用
，屬於原起造人所有（但未另行獨立編立另一建號）。
四、原告依90年2 月20日、95年2 月9 日、95年4 月13日合計三
次取得共同所有土地坐落於同段第8 地號，面積為6442平方
公尺，權利範圍為10萬分之1596，建號為1446號（私有部分
），面積為19.20 平方公尺，權利範圍為80分之31，另建號
1461（大公部分），權利範圍10萬分之1506。
五、建築地點位於桃園縣中壢市○○里○○鄰○○路○○○ 巷○ 號（
即土地坐落於桃園縣中壢市○○段第8 地號）之84年桃縣工
建使字第275 號使用執照中地下一樓、二樓、三樓之竣工圖
及平面圖：其中本件系爭車位編號地下二樓停車位為「90」
、「92」、「98」、「99」；地下三樓「2 」、「3 」、「
5 」、「7 」、「8 」、「11」、「12」、「13」、「14」
、「18」、「19」、「20」、「22」、「24」、「26」、「
28」、「32」、「33」、「34」、「35」、「36」、「41」
、「42」、「44」、「46」、「47」、「48」、「49」等共
32個車位，為「增設停車位」。【註：地下一樓均為法定停
車，空間規劃容納146 輛；地下二樓法定停車空間25輛、增
設停車空間57輛；地下三樓均為增設停車，空間規劃容納49
輛。】（註：被告雖辯稱本件原告所請求的是法定停車位，
而不是增設及獎勵的停車位，並否
認證人韓國榮所證述之地
下一層都是法定停車位，地下三樓完全沒有法定停車位之證
詞。
惟因被告並無爭執84年桃縣工建使字第275 號使用執照
中地下一樓、二樓、三樓之竣工圖及平面圖之內容正確性，
故將84年桃縣工建使字第275 號使用執照中地下一樓、二樓
、三樓之竣工圖及平面圖之上述內容，亦列為兩造不爭執之
事實部分）。
六、被告現占有管理編號地下二樓停車位為「90」、「92」、「
98」、「99」；地下三樓「2 」、「3 」、「5 」、「7 」
、「8 」、「11」、「12」、「13」、「14」、「18」、「
19」、「20」、「22」、「24」、「26」、「28」、「32」
、「33」、「34」、「35」、「36」、「41」、「42」、「
44」、「46」、「47」、「48」、「49」等共32個車位。
七、原告所有的建物之持分都位於仁愛段第8 地號土地上，該土
地原告持分10萬分之1596。建號有兩個，大公部分的建號是
1461也是原告主張其所有停車位之所在，1461建號起造人增
設部分其權利範圍為10萬分之21840 ，原告所主張的系爭32
個車位是原告向起造人及其後手所購買，而32個停車位所使
用的面積佔1461建號原始起造人所有之10萬分之21840 中之
80分之31。
八、原告在系爭社區有區分所有建物部分，其建號為1446，房屋
門牌號碼為成章一街101 巷14號，歷次取得權利範圍至95年
05月16日合計為80分之31。
貳、本件兩造爭執部分：
本件兩造主要爭點端在於：一、原告是否為土地坐落於桃園
縣中壢市○○段第8 號地號，地目建，面積為6442平方公尺
，及其上建號即本件公共設施部分（大公部分），建號1461
，面積9740.97 平方公尺之共有所有權人。二、本件地下二
樓停車位為「90」、「92」、「98」、「99」；地下三樓「
2 」、「3 」、「5 」、「7 」、「8 」、「11」、「12」
、「13」、「14」、「18」、「19」、「20」、「22」、「
24 」 、「26」、「28」、「32」、「33」、「34」、「35
」、「36」、「41」、「42」、「44」、「46」、「47」、
「48 」 、「49」等共32個車位，是否約定由原告專用。茲
分項說明如下：
一、原告為土地坐落於桃園縣中壢市○○段○ 號地號，地目建，
面積為6442平方公尺，及其上建號即本件公共設施部分（大
公部分），建號1461，面積9740.97 平方公尺之共有所有權
人。理由如下：
１、土地坐落於桃園縣中壢市○○段○ 號地號，地目建，面積為
6442平方公尺，及其上各住戶之建築改良物建號，有各別獨
立之建號及面積（私有部分），另共用部分（小公部分），
建號依各層樓而有不同建號，面積部分依各層樓使用而不同
，另公共設施部分，建號統編為桃園縣中壢市○○段1461建
號，面積為9740.97 平方公尺。其中原告分別於90年2 月20
日、95年2 月9 日、95年4 月13日合計三次取得共同所有土
地坐落於同段第8 地號，面積為6442平方公尺，權利範圍為
10萬分之1596，及其上建號1461號（大公部分），權利範圍
為80萬分之67704 （21840/100000之31/80） 。另建號為14
46號，面積為19.20 平方公尺，權利範圍為80分之31。上述
事實，有原告所提出之桃園縣中壢市○○段○ 號地號及建號
1446號、1461號之電腦抄錄土地及建物登記簿謄本（原證八
）
可稽。
２、前述原告取得所有權，係因前原起造人建號1461部分，面積
9740.97 平方公尺，其中除依法保留公共設施為10萬分之78
160 即7612.78 平方公尺，為防空避難室兼法定停車位。另
有10萬分之21840 即2127.21 平方公尺，為自行增設，以供
停車之用，屬於原起造人所有（但未另行獨立編立另一建號
）。嗣起造人將建號1461中，權利範圍為10萬分之21840 之
自行增設，並約定專用80個停車位，附屬於主建物即同段14
46建號，門牌為桃園縣中壢市○○○街○○○ 巷○○號之建物。
原告分別於90年2 月20日、95年2 月9 日、95年4 月13日合
計三次取得共同所有土地坐落於同段8 號，面積為6442平方
公尺，權利範圍為10萬分之1596，建號為1446號，面積為19
.20 平方公尺，權利範圍為80分之31，另建號1461部分，權
利範圍為80萬分之67704 （21840/100000之31/80）。
３、綜上，原告係為土地坐落於桃園縣中壢市○○段○ 號地號，
地目建，面積為6442平方公尺土地，及其上建號即本件公共
設施部分（大公部分）建號1461，面積9740.97 平方公尺建
物之共有所有權人。
二、本件系爭建號1461建物地下二樓停車位為「90」、「92」、
「98」、「99」；地下三樓「2 」、「3 」、「5 」、「7
」、「8 」、「11」、「12」、「13」、「14」、「18」、
「19」、「20」、「22」、「24」、「26」、「28」、「32
」、「33」、「34」、「35」、「36」、「41」、「42 」
、「44」、「46」、「47」、「48」、「49」等共32個車位
，約定由原告專用。理由如下：
１、本件原告主張請求被告返還停車位，所持用的主要理由有三
，一是原告係系爭32個車位及其相關土地及其他建物之共有
人，二是原告之前手即起造人與被告住戶有約定專用，三是
被告佔用（管理）系爭32車位之事實。被告對於原告的上述
主張，則否認有分管契約之存在，並辯稱：原告就系爭土地
之持分只有10萬分之2200即百分之2.2 ，共有持分是對於共
有戶的全體都有持分存在，原告竟對特定部分說32個停車位
屬於原告的，原告僅是共有人之一，沒有權利對此主張是原
告的；停車位是公寓大廈共用的部分，依公寓大廈管理條例
第7 條第1 項之規定，不能獨立使用，也不能供作專有部分
，停車位是住戶大家共同使用等語。
經查，證人己○○、甲
○○二人曾於96年04月10日到庭證稱：社區地下室的停車位
給社區住戶使用，沒有出租，只有收停車位的清潔費1200元
，管委會並無收停車位的租金，地下總共三層停車位，每個
人登記的依據如果是在預售屋階段就購買停車位就只收每月
300 元的清潔費，這部分是有契約書，社區內連機械式總共
二百個停車位，平面的停車位三樓有四十九個，二樓有壹佰
個，一樓大約有六十幾個，在預售屋階段賣出去的停車位大
約有二、三十個，成屋後買房屋的都沒有買停車位，建商交
給社區管委會的停車位，就開放給住戶使用登記，要使用的
每月繳1200元，如果不夠用就用抽籤的，如果有人沒有向管
委會登記停車位且沒有繳納1200元，會阻止他不讓他停車，
因為1200元是整個社區的基金，如果不繳就不讓他使用等語
。另證人丙○○於96年06月26日到庭證稱：伊沒有住在鴻福
社區，鴻福社區地下室停車位的使用狀況伊不是很清楚，但
一般的住戶都知道當時買房屋的時候地下室停車位有一部分
是屬於建商的，另一部分是整個社區全體共有的，但是當時
建商也沒有把特定的位置交接出來，所以大家也不知道正確
的位置在哪裡，在管理委員會成立之前，為了增加管理基金
，確實有將車位出租給外面的人的情事，但管理委員會成立
之後，就慢慢把外人的部分清理掉，目前只有住戶能夠使用
停車位，當初伊在買房屋的時候銷售人員有說可以買停車位
，但多少錢伊不知道，因為伊認為既然有公用的停車位就不
需要買自己的停車位，所謂公用的停車位就是所有的住戶都
可以登記使用，只要繳納地下室的清潔費。而另證人庚○○
於96年06月26日到庭，僅證稱：現在這個大樓沒有將停車位
出租給外人等語。另證人韓國榮則於96年08月17日到庭，其
證詞如下：鴻福大街停車位的事情伊知道，因為伊是立益公
司的業務課的課長，鴻福大街是立益公司起建的，地下室有
附設停車位，有分管使用，伊今日有帶二份預售車位的合約
書來作為例子，在買賣房屋的時候除簽房屋、土地預定買賣
合約書外，還會簽立一份車位預定買賣契約書，這是在預售
的時候，不是立益公司直接販售，是委託房仲公司進行買賣
，但立益公司人員都有在現場，關於車位的標示
是以地下第
幾層編號第幾號的車位來標示其買賣之標的；在車位買賣契
約裡面並無標明圖面，僅註明號碼，因為車位必須與房地的
買賣契約聯立，而在房屋買賣契約裡面有標明第幾層的車號
是到第幾號，至於車位編號的圖面，應該在當時的銷售說明
書上面有，這些資料已經無法提供，施工圖上面應該會有標
明車位的號碼，原告所提出之買賣契約
正本是在82年訂的，
已經是14年以前訂的，伊有問社區委員，他說當時的車位跟
現在已經完全不一樣；預售階段結束後，買房屋的也有簽立
，但那是另一種的合約，有買停車位的人，會在建物謄本裡
面登載建號，有購買停車位的人會取得該建號的
應有部分，
而伊說的是增設停車位及獎勵停車位，至於法定停車位是全
體住戶都有應有部分，立益公司單獨出售的是獎勵及增設停
車位的部分，法定停車位坪數本來就含在價金裡面，由管委
會來管理使用，因為是屬於全體住戶所共有的；公司在預售
屋販售階段，沒有將增設及獎勵停車位全部售出，沒有賣出
的所有權人就是公司所有，但是後來也都被管委會非法佔用
，可以出售，但會有糾紛，所以後來就賣給原告，賣給原告
的就是沒有賣出的增設及獎勵的停車位；賣給原告有約定編
號，但賣的是原始的編號，後來現場的編號如何伊並不清楚
；至於法定停車位、獎勵、增設停車位在何處可以看得出來
？地下一層都是法定停車位，地下三樓完全沒有法定停車位
，至於地下二層伊還要再查等語。
２、本件原告主張，原告跟被告住戶共有的建號是1461，當時在
買賣部分，系爭停車位是原告與被告的住戶分管約定，應由
原告使用，但這幾年是被被告占有使用。而查，原告所持用
的證據資料為土地登記謄本、建物登記謄本，此證明原告是
共有人；至於被告無權占有的事實，原告認為於96年08月17
日傳喚證人韓國榮，已可以證明當時確實有分管的存在。惟
被告則辯稱：原告主張占有如起訴狀的32個停車位，認為縱
使原告是共有人，但如何證明32個停車位就是原告的，且原
告主張有分管契約，但到現在為止都沒有看過，證人韓國榮
的證詞被告否認，原告無法證明所有權持分是哪些特定的車
位等語。經查，證人韓國榮於96年08月17日證稱：地下一層
都是法定停車位，地下三樓完全沒有法定停車位等語，
核與
84年桃縣工建使字第275 號使用執照中地下一樓、二樓、三
樓之竣工圖及平面圖之內容，互相符合，是其
證言可
堪採取
。至被告辯稱本件原告所請求的是法定停車位，而不是增設
及獎勵的停車位，並否認證人韓國榮所證述之地下一層都是
法定停車位，地下三樓完全沒有法定停車位之證詞內容，且
稱被告大廈全部停車位均係法定停車位，全部提供住戶自由
使用，並無增設停車位可私自單獨出售之事
云云，被告所辯
因與84年桃縣工建使字第275 號使用執照中地下一樓、二樓
、三樓之竣工圖及平面圖之內容，不能相符合，故難予採酌
。
３、次按停車位類型可分為法定停車位、獎勵停車位及增設停車
位三種，其中：法定停車位產權登記方式及特點，是指依都
市計畫書、建築技術規則、建築設計施工編第59條及其他有
關
法令規定所應附設的停車位，又稱防空避難室兼停車位，
無獨立權狀，以共用部分持分分配給承購戶，須隨主建物一
併移轉，但可以依
分管協議，交由某一戶或某些住戶使用。
其個數係依建築物的總樓地板面積為標準來計算。另獎勵增
設停車位：指依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」、
「台北市建築物：增設室內公用停車空間鼓勵要點」或「高
雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」規定增設的停車位
。另自行增設停車位與獎勵增設停車位皆有獨立產權、權狀
，可單獨移轉。獎勵停車位是依建築物增設停車空間鼓勵要
點所增設的停車位，依這種方式增設停車位，可以得到建築
容積的獎勵，但也必須開放供公眾使用。另停車位買賣隨建
物移轉。又增設停車位：是建商為增加房屋的附加價值，自
行增設的停車位。此種停車位必須是地下室仍有空間，或是
建商多開挖地下室才可能增加。地政機關於辦理登記時，是
將法定停車位所需使用到設施如停車格、車道等以共同使用
部分來登記，由全部住戶或協議由購買停車位的住戶共同
持
有。又查獎勵停車位及增設停車位的登記方式，則需視這兩
種車位所在樓層是否與法定停車位共用，如果是的話，須以
共同使用部分來登記。如果沒有共用，該樓層可以單獨編列
門牌，停車位有獨立產權，產權移轉就不限於社區的住戶。
又查，建築法第一百零二條之一規定：建築物依規定應附建
防空避難設備或停車空間。而區分所有建物內之法定防空避
難設備或法定停車空間（如依建築技術規則建築設計施工編
第五十九條設置之法定停車空間），均不得與主建物分離，
應為區分所有建物全體所有權人所共有或
合意由部分區分所
有建物所有權人所共有。至關於建築物附設法定防空避難設
備及法定停車空間以外之停車空間（如依建築技術規則建築
設計施工編第五十九條之二規定增設之停車空間），即不受
上開之限制。故法定防空避難設備或法定停車空間係區分所
有建物之共同使用部分，各共有人對該共同使用部分之設施
，雖得依經濟目的，加以使用，但不得分割，且除法令另有
規定外，應僅能隨同各相關區分所有建物移轉；至關於建築
物附設法定防空避難設備及法定停車空間以外之停車空間（
如依建築技術規則建築設計施工編第五十九條之二規定增設
之停車空間），應不受上開之限制。查本件建築地點位於桃
園縣中壢市○○里○○鄰○○路○○○ 巷○ 號（即土地坐落於桃
園縣中壢市○○段第8 地號）之84年桃縣工建使字第275 號
使用執照中地下一樓、二樓、三樓之竣工圖及平面圖：其中
本件系爭建號1461建物地下二樓停車位編號為「90」、「92
」、「98」、「99」；地下三樓「2 」、「3 」、「5 」、
「7 」、「8 」、「11」、「12」、「13」、「14 」 、「
18」、「19」、「20」、「22」、「24」、「26」、「28」
、「32」、「33」、「34」、「35」、「36」、「41 」 、
「42」、「44」、「46」、「47」、「48」、「49」等共32
個車位，為「增設停車位」，係建築物附設法定防空避難設
備及法定停車空間以外之增設之停車空間，依上述說明，應
不受僅能隨同各相關區分所有建物移轉之限制。
４、次查公寓大廈
區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，
如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共
用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契
約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分
所有權移
轉於他人，依公寓大廈管理條例第四條第二項規定，其所屬
共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對
應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其
已歸該他人取得所有權，繼受分管契約。而共有人就共有物
分管之部分，有單獨之管理權，對於無權佔有或侵奪共有物
者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第八百
二十一條但書規定之
適用。（
參照最高法院91年度
台上字第
242 號判決意旨）。又依建築法第一百零二條之一第一項、
及建築技術規則建築設計施工編第五十九條至第六十二條、
第一百四十條至第一百四十四條規定，建築物應附建防空避
難設備或停車空間，細繹此等規範意旨，
乃期使興建房屋時
能兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需求，但此
等規定，僅要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間
，且不能挪作他用（用途限定），並無強制依法附建之防空
避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意。蓋防空
避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（
包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住
戶與行人）能有避難之空間，而停車空間之設置，目的亦在
於解決鄰近街道之停車問題，並未進一步限制該等防空避難
設備或停車空間僅能供作區分所有權人使用，而不能供非區
分所有權人使用。換言之，建築物依法附建之防空避難設備
及法定停車空間，若在構造上得與其他部分區隔分離，在使
用上亦具獨立之出入通道時，即
非不得作為單獨之所有權客
體，於區分所有權人間、或房屋出賣人與買受人間對於此一
防空避難設備或法定停車空間有特別約定時，宜基於私法自
治之精神，准許
渠等將此地下室之法定避難設備或法定停車
空間約定為共同使用部分、專用部分、甚或是專有部分而使
用，在約定為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分所有。
（參照最高法院93年度台上字第228 號判決意旨）。次按，
契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表
示意思一致，不限於當事人直接為之，其經
第三人為媒介而
將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者
，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶
分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共
有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管
契約。又倘共有人已按分管契約佔有共有物之特定部分，他
共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其
受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而
應受分管契約之
拘束。（最高法院91年度台上字第2477號判
決意旨參照）。
５、本件原告主張系爭停車位是約定專用，其理由係因為起造人
與住戶都有約定專用部分。而查，被告陸續購買坐落於桃園
縣中壢市○○段1461建號上如附表一、附表二位置之停車位
，業經提出買賣契約書影本為證（參原證四、五、六）。再
查，原告於95年1 月6 日向訴外人耀仁營造股份有限公司、
丁○○、許志豪、許志瑋購買，價金140 萬元；另買賣範圍
：土地坐落於中壢市○○段○ 號，面積為6442平方公尺，權
利範圍其中耀仁營造股份有限公司為10萬分之354 、丁○○
、許志豪、許志瑋各為300 萬分之100 ，建號為1446號，面
積為19.20 平方公尺，權利範圍其中耀仁營造股份有限公司
為80分之5 、丁○○、許志豪、許志瑋各為120 分之1 ，共
同使用建號1461號即大公部分即約定專用停車位部分係地下
三樓停車位編號為「3 」、「20」、「22」、「24」、「26
」、「28」、「48」，並於90年2 月9 日辦理移轉所有權登
記完畢，此有95年1 月6 日買賣契約書影本含車位附圖一份
為證（原證九）。另查，95年1 月18日戊○○將其所有之坐
落於同段8 號土地，面積為6442平方公尺，權利範圍為10萬
分之150 ，建號為1446號，面積為19.20 ，權利範圍為80分
之3 ，共同使用建號1461號即大公部分即約定專用停車位部
分係地下三樓停車位編號為「5 」、「7 」、「41」，並於
95年2 月20日辦理移轉所有權登記完畢，此有95年1 月18日
買賣契約書影本含車位附圖一份為證（原證十）。另立益建
設事業股份有限公司於95年04月13日將其所有土地坐落於同
段8 號，面積為6442平方公尺，權利範圍為10萬分之992 ，
建號為1446號，面積為19.20 平方公尺，權利範圍為80分之
21，共同使用建號1461號即大公部分即約定專用停車位部分
係地下二樓停車位為「61」、「63」、「69」、「70」，地
下三樓「2 」、「8 」、「11」、「12」、「13」、「14」
、「18」、「19」、「32」、「33」、「34」、「35」、「
36」、「42」、「44」、「46」、「47」、「49」等共22個
車位，此有95年4 月13日買賣契約書影本含車位附圖一份為
證（原證十一）。再查，本件系爭32個停車位，起造人即立
益公司曾與各承買人訂定鴻福大街房屋預定買賣合約書內容
如下：「附則：…三、私有停車位地下貳層，計卅一個及地
下三層全部計四十九個由購買各該停車位之住戶持分共有及
管理使用，但遇緊急狀況時，必需供本大廈全體住戶作避難
之使用。」，有起造人與陳英傑、李詩木、王春仲、汪美君
所簽訂之鴻福大街房屋預定買賣合約書影本三份
可參（詳原
證四、五、六），依前開買賣契約書，附則部分總計有四項
，係與各個區分所有權人間權利義務之共同規範，應可認定
起造人即立益公司與鴻福大街住戶間，確實有約定專用或是
分管系爭32個車位之事實。又另
參酌證人韓國榮於96年8 月
17日證稱「（法官問：有買停車位的人，會如何在登記謄本
上面表現？）會在建物謄本裡面登載建號。有購買停車位的
人會取得該建號的應有部分，而我說的是增設停車位及獎勵
停車位。至於法定停車位是全體住戶都有應有部分。」「（
法官問：公司單獨出售的是獎勵及增設停車位的部分？）是
的。」「（法官問：法定停車位有無出售？）坪數本來就含
在價金裡面，由管委會來管理使用，因為是屬於全體住戶所
共有的。」「（法官問：公司在預售屋販售階段，有無將增
設及獎勵停車位全部售出？）沒有。沒有賣出的所有權人就
是公司所有，但是後來也都被管委會非法佔用，可以出售，
但會有糾紛，所以後來就賣給原告。賣給原告的就是沒有賣
出的增設及獎勵的停車位。」，依前開證人所述，且依前開
竣工圖及平面圖就地下室一樓、二樓及三樓記載系爭32個停
車位，為增設停車位，原告主張系爭停車位業與住戶約定專
用，
核屬有據，
應堪採取。綜上，本件依原告所提出之買賣
契約書及車位附圖所示，並參酌起造人與陳英傑、李詩木、
王春仲、汪美君所訂鴻福大街房屋預定買賣合約書影本內容
及證人韓國榮於96年8 月17日證詞內容暨84年桃縣工建使字
第275 號使用執照中地下一樓、二樓、三樓之竣工圖及平面
圖，
堪認本件地下二樓停車位為「90」、「92」、「98」、
「99」；地下三樓「2 」、「3 」、「5 」、「7 」、「8
」、「11」、「12」、「13」、「14」、「18」、「19」、
「20」、「22」、「24」、「26」、「28」、「32」、「33
」、「34」、「35」、「36」、「41」、「42」、「44」、
「46」、「47」、「48」、「49」等共32個車位，係屬增設
停車位，已由原告因買賣及所有權移轉登記而繼受取得約定
專用權。
三、末查，被告雖然否認其有無權佔用系爭32個停車位，
惟查，
被告對於占有、管理系爭32個車位之事實，則並不爭執。因
本件系爭32個停車位原告係為共有所有權人，並約定由原告
專用，被告以原告所取得系爭32個停車位為公共設施，非訴
外人等所得處分，而否認原告所取得之合法權利並拒絕返還
，並非有理。從而，原告依分管契約及民法第767 條第1 項
規定，請求被告返還，
於法有據，屬有理由。
參、綜據上述，本件原告依分管契約及民法第767 條第1 項之規
定，請求被告應將坐落於桃園縣中壢市○○段1461建號上如
附表一、附表二所示位置、面積占用之停車位返還原告，核
屬有理由，應予准許。
肆、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告
假執行，經核並無不合，爰酌定相當之
擔保金額宣告之。惟
被告亦陳明願供擔保，聲請免為假執行，亦合於法律規定，
爰併
諭知被告如於假執行程序實施前，以如主文所示之金額
為原告預供擔保，得免為假執行。
伍、本件兩造其餘主張陳述及攻擊
防禦方法，核與本件判決結果
不生影響，無一一審究必要，
附此敘明。
丙、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八
條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十 月 三十一 日
民事第二庭法 官 呂仲玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十七 年 十 月 三十一 日
書記官 賴柏仲