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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1153號 原　　　　告　吳張玖珠 兼訴訟代理人　魏知新 被　　　　告　李建美陸震全之. 　　　　　　　陸芷麟陸震全之. 　　　　　　　陸芷琪陸震全之. 共　　　　同 訴　訟代理人　洪榮彬律師 　　　　　　　吳尚昆律師 　　　　　　　陳麗玲律師 上當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國100 年8 月18日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應連帶給付原告吳張玖珠新臺幣參萬柒仟肆佰伍拾伍元，及 自民國九十九年八月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。 被告應自民國九十九年八月二十日起至返還坐落桃園縣中壢市○ ○段一三八四之四五地號及同段一四五五之四九地號如附圖所示 A 部分之土地之日止，按年於每年一月五日連帶給付原告吳張玖 珠新臺幣玖仟參佰陸拾伍元、原告魏知新新臺幣玖拾伍元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告連帶負擔十分之一，餘由原告吳張玖珠負擔。 事 實 及 理 由 壹、程序方面： 一、原告於民國99年7 月2 日起訴後，被告陸震全於訴訟繫屬中 ，即100 年1 月26日死亡，李建美、陸芷麟、陸芷琪為其繼 承人，並於100 年3 月21日聲明承受訴訟，核先敘明。 二、原告起訴原依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告新 臺幣（下同）304,756 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止之法定遲延利息，暨自訴狀送達翌日起至被告返還占 用土地之日止，於每年1 月5 日給付原告當期租金65,148元 ，嗣減縮並變更聲明為被告應給付原告274,780 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，暨自訴狀 送達翌日起至被告返還占用土地之日止，於每年1 月5 日給 付原告當期租金58,740元，並由原告吳張玖珠、魏知新各得 百分之99、百分之1 等語，復追加備位依民法第425 條之1 第2 項（誤為第3 項）之規定，請求被告為前開給付，並將 依不當得利之法律關係，列為備位聲明，均合於民事訴訟法 第255 條第1 項第2 、3 款之規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：坐落桃園縣中壢市○○段1384之45、1455之49地 號之土地（於98年9 月10日分別分割自同地段1384之4 、14 55之5 地號土地，下各稱系爭甲、乙土地）為原告吳張玖珠 、魏知新分別共有（權利範圍均為：吳張玖珠百分之99、魏 知新百分之1 ），陸震全並無合法使用之權源，竟擅自占用 系爭甲土地全部（面積14平方公尺）及系爭乙土地如附圖所 示A 部分（面積41平方公尺）之土地，並於其上以門牌號碼 為桃園縣中壢市○○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）占用居 住，迄達30年，顯無法律上之原因，而受有相當租金之利益 。系爭房屋位於華勛社區內，有客運汽車行駛經過，商業活 動繁榮、鄰近亦有公園、市場、學校，生活機能健全，因鄰 近門牌號碼桃園縣中壢市○○○街○○巷○○號2 層樓房出租每 月租金為9,000 元，是認應以土地公告現值百分之六計算年 息，作為相當租金不當得利之計算方式等語。系爭甲、乙土 地原地主林鴻明提供土地使用同意書與岳昌開發股份有限公 司（下稱岳昌公司），並無證據證明係合建關係，且其同意 範圍、內容等均屬不詳，且其土地使用權同意書上亦已載明 「本同意書應從同意日起一年內提出申請執照，逾期無效」 ，系爭房屋既為違章建築，未取得建築執照及使用執照，則 縱林鴻明曾同意使用，亦應已失效，不得援引作為被告有權 占有之依據，亦無類推適用民法第425 條之1 之餘地。且原 告吳張玖珠、魏知新及吳張玖珠之子吳冠儒於92年間，由吳 冠儒提供其所有不動產，向銀行貸款提供資金3,600 萬元予 林鴻明，嗣未能還款，其繼承人始於93年1 月8 日將系爭甲 、乙土地（未分割前8 筆土地）移轉登記予原告吳張玖珠抵 償後（嗣於99年6 月9 日，就原告魏知新出資200 萬元部分 ，亦將權利範圍100 分之1 移轉予原告魏知新），即於林鴻 明配偶陳彩惠前燒毀，當時並未查證系爭土地其上占有使用 情形，亦不知悉與被告間或建商間之關係，自無繼受此占有 狀態之必要，實無類推適用民法第425 條之1 規定之餘地。 爰先位基於民法第179 條之規定，提起本訴，備位則倘若鈞 院認本件應類推適用民法第425 條之1 規定，則依同法第42 5 條之1 第2 項之規定，聲明求為：被告應給付吳張玖珠27 4,780 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之利息，暨本件起訴狀繕本送達翌日起至 返還坐落系爭甲土地、系爭乙土地如附圖所示A 部分面積止 ，於每年1 月5 日給付原告當年期年租金新臺幣58,740元， 其中由原告吳張玖珠得百分之99，魏知新得百分之1 。 二、被告則以：緣於65年間，系爭土地原所有權人林鴻明與岳昌 公司間約定，由林鴻明提供土地，供岳昌公司於其上建築房 屋出售，惟完成之房屋之中，有其中36戶坐落之基地，因有 一筆水利地經過，並占用房屋建築面積約4 分之1 ，依法並 不得建築房屋，致房屋無法申請使用執照及第一次保存登記 ，因而無法辦理建物登記，系爭房屋即為其中之一，則系爭 房屋占用系爭甲、乙土地既係源於合建契約之同意使用，自 非屬無權占有。況且林鴻明原為岳昌公司之監察人，其係依 一般建設公司購地建屋歷程，即由建設公司之數合夥人或股 東先行出資購買土地，再由該土地登記名義人出具「土地使 用權同意書」供建設公司申請建造執照及使用執照，待房屋 興建出售時，則同時與購屋者簽訂房屋買賣契約和土地買賣 契約，該土地登記名義人亦同時配合將相關土地所有權持分 移轉登記予購屋者之型態相符，土地之登記名義人與建設公 司初始即係共同有計劃地朝同一營利目標而進行購地、興建 房屋，推出建案出售房地獲利，於此種情形下，實質上與土 地及土地上之房屋同屬一人所有之情形類似，應使其房屋所 有權與基地利用權趨向一體化，並保護房屋之既得使用權， 使該房屋就基地之使用權不因基地物權之變動而受影響，以 免危害社會經濟，應類推適用民法第425 條之1 之規定，始 符公平；而「土地使用權同意書」內雖有記載於一年內應提 出申請執照，而該建案之執照確由岳昌公司於64年底提出申 請，僅因其中部分有水利地經過之土地，受限於法令限制， 無法取得執照，並非同意書所載失效之情形。況且，陸震全 向華勛公司購入系爭房屋後，取得事實上處分權，此際應類 推適用民法第425 條之1 之規定，推定在房屋得使用期限內 ，房屋受讓人與原土地所有人間，有租賃關係，且系爭房屋 與華勛社區其他合法建物，依其建築外觀式樣材質、連棟情 形，客觀可知系爭建物與其他合法建物乃建商同一時期興建 之產物，原告自其前手陳彩惠等人處受讓系爭甲、乙土地時 ，已知悉系爭房屋坐落其土地上甚久，仍決意受讓系爭土地 ，應推斷其默許房屋承買人繼續使用土地，並應類推適用民 法第425 條之1 之規定，推定在房屋使用期限內，兩造間存 有租賃關係。此外，系爭甲、乙土地分割前之母地號1384之 4 及1455之5 地號土地原所有權人均為林鴻明，林鴻明死亡 後，始由其繼承人林韋杉等4 人於90年10月15日辦竣繼承登 記，並多次召開會議處理系爭房屋爭議，斷無不知之理，應 係為脫免買賣契約之責，而將系爭土地移轉登記予原告，屬 通謀虛偽意思表示，應無抵債之實，否則亦斷無就抵償債務 之土地，其坐落位置、價值毫無查悉之理，是原告自應繼受 上開被告有權占有之權源，而不得主張不當得利等語，聲明 求為駁回原告之訴。 三、兩造爭執及不爭執事項： ㈠、不爭執事項： ⒈坐落桃園縣中壢市○○段1384之45、1455之49地號之土地（ 於98年9 月10日分別分割自同地段1384之4 、1455之5 地號 土地，即系爭甲、乙土地）原自64年間登記為林鴻明所有， 嗣林鴻明於90年間死亡，由其子女林韋杉等4 人辦理繼承登 記後，復於93年1 月8 日以買賣為名義，移轉登記予原告吳 張玖珠，吳張玖珠復於99年6 月9 日，以買賣為名義，將其 應有部分百分之1 移轉登記予原告魏知新，有土地登記謄本 在卷可按。 ⒉系爭甲、乙土地上，有一未辦保存登記，門牌號碼為桃園縣 中壢市○○○街○○號房屋（即系爭房屋），其占用系爭甲、 乙土地部分各如附圖所示（系爭甲土地部分為全部，面積14 平方公尺，系爭乙土地部分則如附圖所示A 部分所示，面積 41平方公尺）之土地占用位置及面積如附圖所示，原由陸震 全取得事實上處分權，並占有使用，業經本院會同地政機關 至現場勘驗測量，有勘驗筆錄、桃園縣中壢地政複丈成果圖 及現場照片在卷可按。 ⒊陸震全於100 年1 月26日死亡，系爭房屋由全體繼承人即被 告李建美、陸芷麟、陸芷琪因繼承而取得事實上處分權，現 由被告李建美實際占用中，有繼承系統表、戶籍謄本在卷可 參。 ㈡、爭執事項： ⒈系爭房屋占用系爭甲、乙土地，原因為何？該原因得否對原 告主張有權占有？倘非無權占有，被告是否應支付對價？ ⒉倘應支付對價，其金額為何？ 四、系爭房屋占用系爭甲、乙土地，原因為何？被告得否以該原 因對原告主張有權占有？又倘非無權占有，是否應支付對價 部分： ㈠、按土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情 形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼 受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙 方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原 則及公共利益等情，分別認定，最高法院95年度第16次民事 庭會議決議一參照。 ⒈如土地及其上之房屋所有權人為不同人時，倘非無權占有， 則土地所有權人之所以提供其土地供他人於其上建築房屋使 用時，其兩者間之關係，依前揭說明，自應探究兩者間約定 之真意，其法律關係為何，有無對價、使用期間等，且該法 律關係，為債之關係，不得以之對抗善意之繼受人。惟倘土 地及其上之房屋所有權人為同一人所有，則其提供自己之土 地供建築使用，本屬其對不動產所有權能，可自由占有、支 配、使用之權利，自不待約定使用方式，且無支付對價之可 能，是其若僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地 及房屋同時或先後讓與相異之人時，為使房屋仍能為向來之 使用，依向來之實務見解，及將其明文化之民法第425 條之 1 規定，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 且於再轉讓與他人時，仍應受其拘束。其本旨乃在於房屋所 有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權 ，並推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有 人間之權益，庶符社會正義之要求。惟於今日地政機關登記 實務，除原辦理第一次保存登記時之房屋與原土地所有權人 ，即為相異之人，否則，並不容許將有辦理登記之房屋，與 其所坐落之土地分別移轉予相異之人，是上開法條於土地上 為有辦理保存登記房屋（並無其他地上權等權利設定）之情 形，幾乎無適用之可能。故其實際尚可適用之情形，應係於 土地上之房屋有未辦理保存登記之情形，或應由土地所有權 人出具同意書，供建築房屋，並係辦理第一次保存登記之情 形，即上開規範並非根基於登記之公示性。換言之，土地及 其上房屋所有權人原為同一人所有時，則因兩者間無可能存 有任何債之關係，然亦非屬無權占有，其後分別轉讓時並無 存在原有債之關係之可能，因而直接以法律擬制其為租賃關 係，且以房屋得使用期限為期間，並且，既屬推定，自非不 得舉反證證明存有其他債之關係。 ⒉承上，倘於建商欲於土地上興建之房屋出售牟利之情形，其 與土地所有權人間之關係，或有與地主以合建契約之形式， 兼有買賣與承攬之混合關係，則其所提供土地與其上建築房 屋，並非均當然無償，而可能依合建契約之約定，而有相當 對價，是仍應探究兩者間關於合建契約約定之真意。倘若非 以合建契約之方式，而由建商直接收購土地，僅為避稅，而 由其提供之人頭作為土地名義人，至於房屋之部分，則可分 為預售或非預售之方式，倘已預售，則可由買受人登記為原 始起造人，並以其各期買賣款支付建屋資金，並取得房屋所 有權，且因另行購買土地而辦理土地所有權移轉登記後，因 土地及房屋所有權人歸於同一，而有上開民法第425 條之1 規定之適用；倘未如期預售，由建商自行登記為原始起造人 ，或縱如期預售，惟事後因故未能取得建物執照而辦理第一 次建物登記，由建商因實際出資建屋而取得原始所有權（僅 能移轉事實上處分權），於此情形下，其土地亦當然提供其 房屋使用，彼此並無約定使用方式之可能，然亦非屬無權占 有，其與民法第425 條之1 規定土地及房屋所有權人同一之 情況相符，基於相同之法理，自得類推適用民法第425 條之 1 規定，於所有權人將土地或房屋所有權讓與他人，或將土 地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受 讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋 得使用期限內，有租賃關係。至於建商與土地名義人間為借 名契約或信託契約，屬於有償或無償，為其借名或信託登記 之對價，並非土地供建屋使用之原因關係，併予敘明。 ⒊而按建築法第30條規定，起造人申請建造執照或雜項執照時 ，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書， 是於申請建造執照時，由土地所有權人所出具之土地使用同 意書，係依法令所應出具之制式文件，其制式文句固記載： 「…為申請建造執照特立此同意書為憑」、「本同意書應從 同意日起○年內提出申請執照，逾期無效」等語，則單由文 義觀之，似僅同意於申請建照及建築時，有權使用土地之意 ，是土地使用同意書既因應上開規定而需向主管機關出具之 制式文件，自非土地及其上房屋所有權人間之實際法律關係 ，最高法院99年度台上字第1585號判決意旨參照。準此，倘 於上述將土地以借名或信託登記之方式，再提供建商建屋之 情形，其所提供之土地同意書，不過係為符合形式上法規之 要件，自非房屋與其坐落土地間使用關係之依據。 ㈡、原告主張系爭房屋為無權占用系爭甲、乙土地，而被告則主 張為有權占用，並提出委託建造房屋契約書、土地使用同意 書為據（見本院訴字卷一第98至102 頁、第48頁）。經查： ⒈系爭房屋所坐落之系爭甲、乙土地，其分割重劃前分別為桃 園縣中壢市○○○○段99、86之3 地號之土地，於64年間， 登記為林鴻明所有，並由林鴻明於64年間，與同段86、86之 5 、99之1 、99之2 、100 、100 之3 、101 等地號土地， 併同出具「土地使用同意書」，供建造執照起造人岳昌公司 建築中壢華勛社區之各棟二層加強磚造建築物（下稱系爭建 案），有前述土地使用同意書、使用執照、桃園縣中壢地政 事務所函附歷年登記簿資料在卷可按（見本院訴字卷一第48 頁、第60至66頁、第227 頁）。 ⒉又被告主張系爭房屋未能取得建築執照，辦理保存登記，係 因其間有水利地通過，無法取得土地使用同意書，惟仍同屬 岳昌公司同批同時期所建等語。經本院依職權會同地政機關 現場履勘結果，其附圖顯示系爭房屋所坐落系爭甲、乙土地 間，尚隔有一1397之7 地號之長形土地情形，且由地籍配置 圖亦顯示有一長條狀橫亙於系爭甲、乙土地間（系爭房屋位 置為圖上戊棟25號），與被告提出之委託建造房屋契約書記 載陸震全購買之房屋標的為「戊棟25號」，及坐落土地為桃 園縣中壢市○○○○段86之3 、100 地號土地亦相符，及證 人即系爭建案之建築師姜義龍於另案（即本院96年度訴字第 1451號拆外還地案件）審理中證稱：附於建造執照卷宗之地 籍配置圖上之各戶建物編號，如使用執照所附之申請使用執 照起造人名冊之房屋有跳號，表示被跳號的房屋當時因某種 原因而沒有申請建造執照等語若核符節（見同上卷第216 至 219 頁），是被告上開系爭房屋使用之土地有水利地通過等 語，堪予採信。再者，系爭房屋與左右房屋為連棟，並為加 強磚造，與原始使用執照記載構造種類相同，而其建築式樣 、外觀、使用材質、復與其他華勛社區之合法建物相仿，有 原告提出之現場照片2 幀可參（見本院訴字卷一第48、79頁 ），且依其門牌號碼向臺灣省自來水股份有限公司（下稱自 來水公司）查詢申請接水裝置時間為66年11月10日、申裝啟 用人為林沈淑女（即岳昌公司負責人林沈淑女），與另案所 查詢其餘華勛社區合法建物裝設時間、申裝人均完全相同（ 見本院訴字卷一第299 頁及96年訴字第1451號卷第230 至23 7 頁），足證系爭房屋亦為起造人岳昌公司於興建華勛社區 其他合法建物之同時所興建，自始為岳昌公司取得所有權， 再由岳昌公司移轉占有予陸震全（原名陸華舫），取得系爭 房屋之占有及事實上處分權，此亦有桃園縣政府地方稅務局 中壢分局函附稅籍資料及前述自來水公司函附說明可參（見 本院訴字卷一第30、31頁及第299 頁）。 ㈢、又林鴻明固於64年登記為系爭甲、乙土地所有權人，已如前 述，隨即於64年間，出名出具系爭土地同意書，供岳昌公司 建造系爭建案，其並自66年至70年間登記為岳昌公司之監察 人，亦據被告提出公司變更登記事項卡為據（見本院訴字卷 一第187 至190 頁），林鴻明顯然係於系爭建案前始登記為 所有權人，已與一般由原有土地所有權人提供土地供建商建 造房屋，而簽立合建契約之情形不同；又證人即林鴻明之前 妻（76年8 月28日離婚）陳彩惠亦到庭證述：從不知悉林鴻 明在中壢有土地，一直到林鴻明過世時，查遺產清冊才發現 有這些土地，而離婚前林鴻明係從事貿易業，不知道他有從 事土地買賣情形等語，而經提示前述岳昌公司上登記之股東 、董事林鴻年、林沈淑女等人則證述：係林鴻明之兄、嫂， 沒聽過岳昌公司，也不知道林鴻明曾擔任岳昌公司監察人， 也不知道自己被登記為岳昌公司之股東（係前次另案《本院 99 年 度訴字第990 號返還不當得利事件，見本院訴字卷一 第20 6至211 頁》到本院開庭時才知道），自己只是人頭， 離婚也是因為林鴻明有債務問題才分開等語明確，再參諸系 爭土地於74年間，曾遭林文亮（即曾任岳昌公司董事長李春 金之兒子）辦理預告登記、查封登記（75年間塗銷），有戶 籍謄本、公司變更登記事項卡及前述地政事務所函附歷年登 記簿為憑（見本院訴字卷一187 至第192 頁、第227 頁、第 288 頁），因認林鴻明並非實際從事此建案業務之人，且應 無資力購買取得系爭甲、乙土地之可能，亦非以自有土地與 岳昌公司合作推此建案之人，即其應非系爭甲、乙土地之實 際所有權人，而僅係岳昌公司借名或信託登記之人，較符前 情，揆諸前揭說明，本件倘有土地及房屋單獨讓與他人，或 同時或先後讓與相異之人時，自得類推適用民法第425 條之 1 規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。是原告雖 主張系爭甲、乙土地、房屋並未曾同屬一人所有，而無類推 適用民法第425 條之1 規定等語，惟依前述說明，即無可採 。 ㈣、復查，系爭委託建造房屋契約書第1 條第3 項約定：「房屋 委託建造總價款包括房屋及土地共計325,000 元，如本約第 4 項分5 期給付」等語，因陸震全並非土地所有權人，亦非 實際出資委建之人，足見其雖名為委託建造房屋契約，惟究 其實際，應為買賣契約，且已包括出賣房屋及土地在內，是 被告無法提供買賣土地契約部分，自非無據。而依前條第4 項約定：「付款辦法：第一期：訂金每戶付20,000元、第2 期：建築執照核發後付45,000元、第3 期：開始動工後付45 ,000元、第4 期：基礎完成後付35,000元、第5 期：尾款由 貸款金額付清」等語，系爭房屋既無法取得核發合法建築執 照，已如前述，被告自無從依此辦理貸款或付款，然被告仍 依此約定，而自岳昌公司處取得系爭房屋占有及事實上處分 權，已如前述，則是否已付清款項，則屬岳昌公司契約上之 抗辯權，與被告就房屋部分是否為有權占有無涉。至於系爭 委託建造房屋契約書之出賣人固記載為「中壢華勛社區」、 「負責人工程部童君恩」等語，惟此並非法人名稱（姑不論 是否與「華勛股份有限公司」有關），且於一般建商對外銷 售建案時，非以自己名義簽約，而係委託他人代售之情形， 並無不符，自不影響被告以系爭委託建造房屋契約書作為其 取得系爭房屋及其所坐落土地占有權源之依據。此外，林鴻 明所出具之土地使用同意書，依前說明，其於建商以借名登 記時，由土地登記所有權人出具同意書時，並不影響實際所 有權人之狀態，是原告主張系爭房屋既為違章建築，未取得 建築執照及使用執照，該同意書應已失效等語，並無足採。 另被告所提出85年4 月16日陳博義代書事務所開會通知及90 年5 月12日中信房屋開會通知書（見本院訴字卷第68至70頁 ），有記載「為辦理各位未取得華勛新村土地登記繳款項案 。現已協商地主同意實收每坪10,000元，以各位訂戶所須要 面積洽詢」等語，惟此已於林鴻明死亡後，由其繼承人林韋 杉等人委託代書或仲介公司辦理，或係因渠等對於系爭土地 實際權利並無所悉，已經前述證人證述屬實，尚不得以此反 推認林鴻明曾行使其所有權人之權利，而為土地實際所有權 人。 ㈤、系爭房屋既因部分土地坐落位於水利保留地，而無法取得建 造執照，惟由岳昌公司建造後取得所有權，並因出賣予陸震 全而取得事實上處分權，現則由被告繼承取得，而土地則登 記於林鴻明名下，因岳昌公司於77年7 月25日業經撤銷登記 ，有另案卷附臺北市政府函文可稽（見本院96年訴字第1451 號卷第119 頁），未及向林鴻明主張其所有權人之權利，而 陸震全亦無從依約向岳昌公司請求辦理土地移轉登記，致房 屋及土地異其所有權人，此際自應類推適用民法第425 條之 1 之規定，推定在房屋得使用期限內，房屋受讓人與原土地 所有人間，有租賃關係，已如前述，是系爭房屋占有系爭甲 、乙土地，自屬有權占有，僅應支付使用土地之代價。至於 原告吳張玖珠、魏知新係分別自林鴻明繼承人、吳張玖珠取 得土地所有權移轉登記，惟因已無實際所有權人會向渠等主 張權利，且原告係信賴上開土地登記之結果，倘認原告無從 取得所有權人之權利，而不得向被告主張任何權利，顯屬過 苛，且與被告實際確未支付土地代價，而取得土地所有權之 權利狀態不符，且本件既係類推適用民法第425 條之1 之要 件及法律效果，而非直接適用，自不以土地、房屋曾經依法 登記為同一人所有為限，即並無公示性原則之內涵，已如前 述，是被告自仍得以此規定對抗借名登記人之再轉登記人， 即對原告而言，被告仍屬有權占有。而其法律效果，原告自 仍得依法律所擬制之租賃關係，請求被告支付租金對價，即 使用土地之代價，始符公平。至於被告抗辯原告與林鴻明繼 承人間就土地之移轉，為通謀虛偽意思表示，應屬無效等語 ，然依前述證人陳彩惠證述係於林鴻明遺產清冊發現有系爭 土地存在等語，原告亦非當然可得知土地實際權利人為何人 ，是被告就此部分尚未能舉證以實其說，而難採信。此外， 原告主張係抵償債務，而不知悉土地所有權人與建商間之合 建契約內容等語，惟於土地與房屋間之關係本於前述法律所 擬制之租賃關係而來，並非債之關係，自不影響其應受此拘 束之限制，是其此部分之主張，亦無足採。另外，就二層樓 磚造房屋之使用期限，依固定資產耐用年數表亦僅為30年， 則以前揭法條意旨，似僅推定於此期間內有租賃關係，惟本 件原告並未請求拆屋還地，而被告亦仍繼續以系爭房屋占用 系爭甲、乙土地，即仍願意使用系爭房屋，足認尚堪使用， 則原告自仍得向被告請求至被告返還土地止，所使用土地之 對價，亦併敘明。末以，證人陳彩惠雖證述實際抵債之對象 為吳張玖珠之子吳冠儒，僅登記在吳張玖珠名下等語，惟既 與原告等人主張吳張玖珠有出資、原告魏知新亦有2,000,00 0 元債務部分不符，自難以此認定原告提起本件訴訟有何當 事人不適格之情形，併予敘明。 五、原告得請求被告支付對價，其金額為何部分： ㈠、按租金之請求權，依民法第126 條規定於5 年間不行使而消 滅，終止租約後之賠償或其他無租賃契約關係之賠償，名稱 雖與租金相異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同 樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂時效之計算應有 不同，最高法院61年台上字第1695號、49年台上字第1730號 判例意旨可供參酌。本件系爭房屋占用系爭甲、乙土地，雖 屬有權占有，並類推適用民法第425 條之1 之規定，推定於 房屋得使用期間內，有租賃關係，即其使用土地之對價，性 質與租金相同，其時效及金額計算方式亦與租金相同，而本 件被告並未為時效之抗辯，是原告吳張玖珠請求自94年6 年 至99年5 月止之租金利益，及自起訴狀繕本送達翌日，即99 年8 月20日起至返還坐落系爭甲土地、系爭乙土地如附圖所 示A 部分面積止，於每年1 月5 日給付原告當年期（前1 年 8 月20日至當年8 月19日）租金，且其為可分之債，是其中 由原告吳張玖珠得百分之99，魏知新得百分之1 ，即非無理 由。 ㈡、又按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97 條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該 條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價 而言，又法定地價依土地法第148 條規定，係指土地所有權 人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係 指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之 時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期 間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。又基地租金 之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置 、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利 益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高 額，此亦有最高法院68年台上字第3071號判例可資參照。原 告主張以公告地價作為計算租金之依據，即屬無據。經查， 系爭甲、乙土地93年1 月至95年12月間申報地價均為每平方 公尺2,240 元、96年1 月至98年12月間申報地價均為每平方 公尺2,880 元、99年1 月迄今之申報地價均為每平方公尺3, 440 元，有地價第二類謄本在卷可按（見本院簡易庭卷第11 至15頁）。本院審酌系爭甲、乙土地地目為田地，為一社群 聚集之社區，鄰近公園，並有市場、商業活動頻繁，生活機 能健全，且有公車通過，交通尚稱便利等情，有前述謄本及 原告提出之現場照片在卷可參（見本院訴字第79至81頁）， 認原告請求依土地申報地價年息百分之5 計算租金利益為適 當，則自94年6 月1 日至99年5 月31日計算之租金為37,455 元（計算式：19/12 ×2,240 ×5%×55＋3 ×2,880 ×5%× 55＋5/12×3,440 ×5%×55＝37,455，元以下四捨五入）， 及自99年8 月20日起至返還土地之日止，按年於每年1 月5 日給付9,460 元（計算式3,440 ×5%×55＝9,460 元），其 中由原告吳張玖珠得百分之99，即9,365 元（計算式：9,46 0 ×99/100＝9,365 元），魏知新得百分之1 ，即95元（計 算式：9,460 ×1/100 ＝95元），應予准許，逾此部分，應 予駁回。 六、綜上所述，本件兩造間因類推適用民法第425 條之1 之規定 ，推定於系爭房屋得使用期間內，有租賃關係存在，自非無 權占有。是原告先為主張被告為無權占有，應給付相當租金 之不當得利，為無可採。惟原告被告主張依租賃關係請求給 付租金，則可採信。從而，原告先位主張依不當得利之法律 關係為請求，為無理由，應予駁回。惟其備位主張依民法第 425 條之1 第2 項之規定，請求被告連帶給付原告吳張玖珠 37,455元，及自99年8 月20日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息，暨自99年8 月20日起至返還土地之日止 ，按年於每年1 月5 日連帶給付原告吳張玖珠9,365 元，原 告魏知新95元之範圍內，為有理由，應予准許，至逾此範圍 之請求，為無理由，應予駁回。又本件訴訟費用價格之核定 ，係以民事訴訟法第77條之10之意旨，以10年計算其期間， 其中於起訴時已確定5 年之期間，均應為原告吳張玖珠之權 利，而其後之利益，與原告魏知新之比例則為99比1 ，其差 距懸殊，是認就原告敗訴部分之訴訟費用，應由原告吳張玖 珠負擔為適當。 據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第85條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 9 月 15 日 民事第三庭 法 官 陳筱蓉 上為正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 9 月 15 日 書記官 蔡佩媛 附圖：