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臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1951號 原　　　告　羅淑鈴 訴訟代理人　李銘洲律師 複代理人　　湯其瑋律師 被　　　告　陽光加州大樓管理委員會 法定代理人　黃仁安 訴訟代理人　孫立虹律師 上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，於民國 100 年4 月12日言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 確認陽光加州大樓九十九年度第十五屆第二次區分所有權人會議 議題討論議案三「已在本社區營業之處所，加收營業型管理費， 以公共管理費2 倍計算收費」之決議無效。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱 經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受 確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例 意旨參照）。查本件原告主張被告前於民國99年8 月22日召 開99年度第15屆第2 次區分所有權人會議，並於該次會議中 作成議案三：「已在本社區營業之處所，加收營業型管理費 ，以公共管理費2 倍計算收費」之決議（下稱系爭決議）， 違反按應有部分比例分擔管理費之公平原則，顯為權利濫用 之行為，應屬無效等語，惟為被告所否認，自已影響身為陽 光加州大樓（下稱系爭社區）區分所有權人之原告之權益， 且原告因系爭決議存否之法律關係不明確，已致其私法上之 地位及權利有不安之狀態存在，該不安狀態延續至今，又得 以本確認判決予以除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認 之訴即有受確認判決之法律上利益。 二、原告起訴主張：原告為系爭社區之區分所有權人之一，擁有 門牌號碼桃園縣○○鎮○○路○ 段○○巷○ 號2 樓之房屋與96 巷2 號1 樓、96巷6 號1 樓、2 樓及94巷1 號1 樓等建物， 均係供作店面或辦公室使用，目前分別出租予全家超商、烹 調大師、威紀投資有限公司、山林補習班及金鈺房屋等營業 使用，長期以來均按照與其餘住戶相同之收費標準繳納管理 費，從未間斷。詎被告於99年8 月22日召開99年度第15 屆 第2 次區分所有權人會議，竟以收取「營業型管理費」名義 為由作成系爭決議，並經被告逕自決定自99年10月起實施。 然系爭社區各樓層建物，係依主管機關核准之用途使用，其 中1 、2 樓為店舖及辦公室，其餘3 樓以上為集合住宅，是 系爭社區僅其中1 、2 樓房屋有營業之可能，且觀諸原告之 房屋及其餘1 、2 樓建物均具有單獨出入之門戶，並設有專 用樓梯自1 樓通往2 樓，原告所屬人員出入之通道，與其他 住戶所使用之門戶、電梯、樓梯等完全隔離，使用系爭社區 之公共設施部分甚微；又系爭社區位於山區，且在陽光山林 社區內，於進入社區前，設有警衛室由派駐之管理員負責管 制出入之人、車，可謂具有相當封閉性之社區，於系爭社區 內營業店面消費之人，絕大多數係社區住戶或其訪客，與一 般社區建物僅於進入其大樓入口處設置管理室，其社區營業 店面開放提供行經該處之不特定第三人前來消費之情形迥異 ，且系爭社區因使用陽光山林社區之公共設施、設置之崗哨 人力及委由該社區清運垃圾，雙方乃約定由系爭社區按月給 付、補貼管理費用予陽光山林社區，可知系爭社區根本無公 共設施可言，斷無因此增加保全管理負擔之處，凡此俱見系 爭社區未因1 、2 樓建物供出租營業使用而有加重其修繕、 管理、維護負擔之情事。且系爭決議之作成，並未見任何書 面或口頭合理說明1 、2 樓建物區分所有權人應較其餘3 樓 以上住戶負擔高出1 倍管理費之正當理由與基礎所在，亦未 提出調漲幅度衡量之標準說明，在客觀上已有犧牲原告利益 以圖利被告之情形，毋寧係以損害原告利益為主要目的。況 若被告縱有面臨管理費短絀，而有影響系爭社區公共事務之 管理與運作之虞，其應依循「按應有部分比例分擔」之公平 原則辦理，對於全體住戶調整按月應收取之管理費，實不應 於該次會議經由多數決之方式，任由與1 、2 樓區分所有權 人利害相反之其他住戶作成系爭決議，致使1 、2 樓之區分 所有權人應分擔之管理費提高為其他住戶之2 倍。是以，被 告此舉除已違反按應有部分比例分擔管理費之公平原則，且 與系爭社區公共設施之使用負擔毫無關涉，僅係針對前開1 、2 樓房屋供營業之用所為之差別待遇，涉及業別歧視，並 以損害各該少數住戶為主要目的，對原告顯失公平，亦屬民 法第148 條權利濫用之行為，依法應屬無效。為此，原告基 於系爭社區之區分所有權人地位，提起本件確認之訴，並聲 明：確認陽光加州公寓大廈99年度第15屆第2 次區分所有權 人會議之系爭決議無效。 三、被告則辯稱： ㈠系爭決議作成之基礎為「使用者付費」及「公平原則」，蓋 考量系爭社區之1 、2 樓營業處所係以招攬大量客戶、永續 經營為目的，與一般住戶共同平和永續居住目的不同，對於 共用部分使用、維護之要求當然相異，若僅依應有部分比例 、坪數大小計算分攤管理費，將無法呈現營業處所出入人數 及使用公共設施（下稱公設）頻率、公電費用等較一般住家 為高之情形，有必要透過區分所有權人會議針對具體個案調 整，方符使用者付費之公平原則。且系爭決議增加營業型管 理費之計算，已就利用公設頻率、居住品質、保全管理、公 共電費、電梯維護費、垃圾搬運費、消防安全等因素為通盤 考量，亦即人口較多者使用系爭社區公設頻率較高，用水用 電、產生垃圾及所需清掃與維護之人力較多，實為常情；又 參諸系爭社區之管理費用收繳辦法，其內已明確載列管理經 費支出細項包括管理服務費、公共水電費、電梯維護費、垃 圾搬運費等項，而本件原告之房屋係出租作為補習班使用， 於上述費用上消耗、使用之頻率高出一般住戶2-20倍，被告 衡量事實，並參考政府課徵房屋稅標準，即決議原告負擔公 共管理費2 倍計算之營業型管理費，非不合理。再者。管理 費若僅依應有部分比例分擔才算公平、無須考量個別住戶使 用頻率與可獲之不同利益，則公寓大廈管理條例第10條第2 項無存在必要。按此，系爭決議就營業型管理費之漲幅計算 自有所本，而增收之管理費亦用於系爭社區之管理維護，是 本件並無任何權利濫用或以損害他人為主要目的之意思或行 為。 ㈡依系爭社區住戶規約第10條第3 項規定：「大樓住戶如非用 於住家而供營業使用者，其管理費之收取辦法得由管理委員 會訂定」等語，可知關於營業型管理費之金額，依規約本由 被告即可單獨決定，系爭決議既經呈區分所有權人會議討論 通過，應更具法律上正當性。 ㈢本次調整管理費之理由與計算基礎均經被告於區分所有權人 會議中報告，為住戶所了解並來回討論，方得多數同意，絕 非如原告所稱系爭決議作成過程未見任何書面或口頭合理說 明而草率粗糙等語。並聲明：駁回原告之訴。 四、本院之判斷： ㈠原告主張其為系爭社區之區分所有權人，擁有桃園縣○○鎮 ○○路○ 段○○巷○ 號2 樓、96巷2 號1 樓、96巷6 號1 樓、 2 樓及94巷1 號1 樓等建物，系爭社區1 、2 樓均係供作店 面或辦公室使用，其餘3 樓以上則為純住宅使用，被告於99 年8 月22日召開99年度第15屆第2 次區分所有權人會議作成 系爭決議，就1 、2 樓之營業處所加收營業型管理費，以致 1 、2 樓之區分所有權人每月應分擔之管理費多出其餘3 樓 以上住戶之2 倍等情，業據提出建物登記謄本、陽光加州大 樓第15屆區分所有權人大會第2 次會議紀錄在卷可證（見本 院卷第7 至12頁），並為被告所不爭執，堪信屬實。 ㈡按區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，無效， 此係依公寓大廈管理條例第1 條第2 項適用民法第56條第2 項之規定。又公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法 定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈 管理條例第3 條第4 款、第6 款規定參照），是依公寓大廈 管理條例第10條第2 項之規定，就該部分之修繕、管理、維 護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為 原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費 用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式， 若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之 原則，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有 權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用，依民法第148 條第1 項之規定，殊非法之所許。準此，系爭社區之區分所 有權人會議作成系爭決議有無權利濫用之情事，端視系爭決 議即加收營業型管理費有無充分之理由為斷。經查，被告雖 主張區分所有權人大會決議收取營業型管理費前，已就利用 公設頻率、居住品質、保全管理、公共電費、電梯維護費、 垃圾搬運費、消防安全等因素為通盤考量，因人口較多者使 用系爭社區公設頻率較高，用水用電、產生垃圾及所需清掃 與維護之人力較多，實為常情，且管理經費支出之費用包括 管理服務費、公共水電費、電梯維護費、垃圾搬運費等項目 云云，但為原告所否認，茲就系爭社區區分所有權人會議決 議加收營業型管理費之理由是否充分，分述如下： ⒈公設使用頻率部分： 被告雖主張將房屋供營業使用之住戶，利用公設頻率遠高 於一般住戶云云，然系爭社區1 、2 樓供營業使用之住戶 ，其可能使用之公設僅限於店面周圍之走廊或騎樓乙情， 業經本院至現場勘驗屬實，且為被告所自承（見本院卷第 95頁），而上開公設範圍實屬系爭社區之開放空間，本即 有供不特定人免費通行使用之性質，與僅供系爭社區住戶 使用之公設（如梯間、中庭）明顯有別，因之，被告以供 營業使用之住戶利用上開走廊、騎樓之頻率較高為由，要 求支付較高之管理費，自與該等公設之使用特性有所扞格 ，難認有正當理由。 ⒉居住品質部分： 被告雖主張系爭房屋供營業後，造成陌生人進出系爭社區 頻繁，影響社區住戶之生活品質云云，但查，被告不僅未 詳述住戶生活品質遭影響之實際內容，亦未舉證證明究有 多少住戶之生活品質已遭受影響之事實，復未說明其受影 響之程度與加收管理費間之換算標準，則被告此部分主張 實難遽採。再者，生活品質本係難以具體化之抽象事實， 全憑個人主觀之認知，且與管理系爭社區各項事務所支出 之花費並無關聯，則被告以住戶生活品質受影響為加收營 業型管理費之依據，其理由尚難認充分。 ⒊保全管理部分： 被告雖主張營業之商家造成系爭社區出入人員複雜，致保 全人員勤務增加云云，惟查，被告迄今尚未就保全人員勤 務增加之細節為詳細說明，亦未舉出積極證據供本院審酌 ，則系爭社區之保全人員是否有增加勤務之事實，尚屬有 疑。且縱認被告此部分主張屬實，但因其未能就勤務增加 之程度為明確之指摘，本院實無從憑以認定是否足以構成 應加收營業型管理費之理由。況保全人員勤務之增加，亦 係由保全人員承受之，實與住戶無涉，而依卷存證據資料 亦全然未見保全人員有因勤務增加而要求調漲服務費或增 派人手之情事，足見被告主張保全人員勤務增加一事縱認 屬實，亦未對住戶造成損害，更未提高管理系爭社區之費 用，故被告以此為由主張應加收營業型管理費，尚非有據 。 ⒋公共電費部分： 被告固舉被證4 之用電比較表欲證明供營業使用之棟別公 共電費高於其他棟別，但查，公共電費之計算一般係以棟 別為單位，易言之，公共電力係供全棟住戶共同使用，因 各棟別全棟住戶多寡不一，各棟別之公共電費自亦有所差 異，被證4 之比較表雖指出94巷、96巷（即供營業使用之 棟別）大公電之電費較其他棟別為高，然影響電費之變數 極多，其中住戶人數、用電習慣、電器設備數量均為影響 電費之重要原因，而被告既未就各棟住戶人數是否相當、 用電習慣是否相同、電器設備數量是否一致等影響電費之 變數為確實之統計、調查，實難僅因供營業使用之棟別公 共電費較高，即率認高出之電費即為供營業使用所致，蓋 94巷、96巷棟別公共電費較高之原因，亦有可能係因住戶 人數較他棟別為多，電梯使用頻率、電燈之使用時間較他 棟為高所致。準此，被告主張供營業使用之住戶增加公共 電費之支出云云，亦乏憑據。 ⒌電梯維護費部分： 被告雖另主張供營業使用之住戶使用電梯之頻率、人數高 於一般住戶甚多云云，然系爭社區一樓電梯外設有管制門 ，需持鑰匙或經授權之感應卡始能進入使用電梯，且該電 梯僅達3 樓以上之樓層，2 樓並無電梯可達，須經專有之 樓梯前往等情，業經本院至現場勘驗無訛，且為被告所不 爭執，因之，補習班之學生及便利商店、餐廳之消費者實 無使用系爭社區電梯之可能，至房屋仲介商帶客戶看屋縱 有使用電梯之情形，然其帶看房屋既係受系爭社區住戶之 委託，使用電梯亦為情理之常，故被告以增加電梯維護費 為由，認應加收營業型管理費，顯非適當。 ⒍垃圾搬運費部分： 被告固主張供營業使用之住戶造成垃圾量增加，致清潔工 作產生困擾云云，然查，被告就其所稱垃圾增量、清潔困 難乙情，迄今尚未能詳加說明並舉證以實其說，所述已難 遽信。況被告之主張縱認屬實，但因環境清潔及垃圾搬運 等工作既由被告僱請專人負責，則該清潔人員即應盡其能 力完成工作，易言之，縱有垃圾增加之情事，亦屬清潔人 員之工作，並未增加住戶之負擔，且遍觀卷存之證據資料 ，亦未見系爭社區僱請之清潔人員因垃圾增加之問題，而 有未能妥善完成系爭社區之清潔工作，或因此要求加薪、 增派人力等情事，足見垃圾量之增加縱加重清潔人員之工 作，然並未增加系爭社區全體區分所有權人之勞費或費用 之支出，因之，被告憑此要求加收營業型管理費，其理由 亦非充分。 ⒎消防安全部分： 被告雖主張原告房屋前方走道於學期期間放滿學生鞋子， 不僅佔據公設，並違反消防法規，造成公安死角云云，但 查，原告用以開設補習班之房屋外走道，尚屬原告之專有 部分乙節，業經本院至現場勘驗屬實，而被告對此亦未爭 執，足見學生置放鞋子處並非公設，被告主張原告佔據公 設云云，自非可採。至原告於其專有部分置放鞋子是否確 已違反消防法規，尚未見被告提出消防檢查缺失以實其說 ，其主張之真實性已非無疑，且縱有違反消防法規之處， 亦應請消防主管機關前往處理，始能有效避免出現公安死 角之憾事，而非以要求原告等供營業使用之住戶多付擔營 業型管理費為解決之方式。 五、綜上所述，系爭社區區分所有權人會議所作成「已在本社區 營業之處所，加收營業型管理費，以公共管理費2 倍計算收 費」之決議，其所持利用公設頻率較高、影響居住品質、增 加保全管理之勤務、增加公共電費之支出、增加電梯維護費 之支出、增加垃圾搬運費之支出、影響消防安全等因素，均 無充分之理由足以支持得向供營業使用之住戶加收營業型管 理費之結論，且已悖離法定「按應有部分比例分擔」之原則 ，堪認系爭決議實為系爭社區區分所有權人會議藉由多數決 方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，已有權利 濫用之情事，依民法第148 條第1 項之規定，並非法之所許 。從而，原告起訴請求確認系爭決議無效，為有理由，應予 准許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資 料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 100 年 7 月 22 日 民事第一庭 法 官 魏于傑 上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 7 月 25 日 書記官 黃瓊儀