裁判書系統

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第424號 原　　　告　奎達實業股份有限公司 法定代理人　林俊賢 訴訟代理人　李明諭律師 　　　　　　陳逸華律師 被　　　告　元祖實業股份有限公司 法定代理人　張秀琬 訴訟代理人　曾建豪律師 被　　　告　張劭緯 訴訟代理人　郭宏義律師 上列當事人間清償債務事件，本院於民國100 年11月11日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告張劭緯應給付原告新台幣貳佰萬元，及自民國九十九年十一 月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告張劭緯負擔百分之十一，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新台幣陸拾陸萬柒仟元為被告張劭緯供擔 保後，得假執行；但被告張劭緯如以新台幣貳佰萬元為原告預供 擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告於民國99年8 月12日透過訴外人21世紀不動產民生圓環 加盟店即昇禾不動產仲介經紀有限公司（下稱昇禾仲介公司 ）之仲介，原欲以新臺幣（下同）1 億6,000 萬元之總價， 購入被告元祖實業股份有限公司（下稱元祖公司）所有坐落 桃園縣○○鄉○○段○ 號及其上同段17建號建物（門牌號碼 為桃園縣○○鄉○○○街○ 號，下稱系爭房地），嗣經昇禾 仲介公司斡旋後，訴外人王由紫以原告代理人名義與被告張 劭緯以被告元祖公司代理人名義於99年9 月10日在台北市○ ○區○○路○○○ 號21世紀不動產圓環加盟店，由昇禾仲介公 司仲介人員廖偉宏、陳麗華及地政士徐如卿等人在場見證下 ，簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）及不動產履約 保證申請書，雙方約定原告以總價款1 億8,000 萬元，買入 被告元祖公司所有之系爭房地，原告並依約於99年9 月13日 支付第1 、2 期款項共計1,800 萬元匯入「中國信託銀行敦 南分行，戶名：僑馥建築經理股份有限公司不動產價金履約 保證專戶」之不動產交易安全專戶，惟被告元祖公司遲未依 約於99年9 月17日備齊過戶所需文件予地政士徐如卿，亦無 完成用印手續，顯有違約情事，原告遂於99年9 月30日以內 湖西湖郵局第1002號存證信函催告被告元祖公司應於7 日內 履行契約義務，被告元祖公司雖於同年10月1 日收受存證信 函，亦未履行契約義務，且其除未將系爭房地移轉所有權予 原告外，更於99年10月6 日再將系爭房地以總價款2 億300 萬元之價格出售予訴外人名匠縫紉機股份有限公司（下稱名 匠公司），原告復於99年11月4 日以台北金南郵局第710 號 存證信函解除系爭買賣契約，被告元祖公司於同年月6 日收 受該存證信函後，亦從無聞問。而原告併以前開台北金南郵 局第710 號存證信函通知受託人僑馥建築經理股份有限公司 （下稱僑馥建經公司）並請求受託人僑馥建經公司依不動產 買賣履約保證申請書第3 條第1 項規定辦理，因此受託人僑 馥建經公司以內湖江南郵局第3330號存證信函表示經查證賣 方遲未依約完成備證用印手續，故返還原告已付價金1,800 萬元。而原告既已於99年9 月13日支付1,800 萬元，依系爭 買賣契約第10條第3 項約定，被告元祖公司應給付原告已支 付價金總額之同額1,800 萬元作為懲罰性違約金。另依系爭 買賣契約第14條第3 項後段約定，代理人對本約簽訂負連帶 責任，而被告張劭緯為被告元祖公司簽訂系爭買賣契約之代 理人，自應依約與被告元祖公司負連帶賠償責任。 ㈡系爭房地並非被告元祖公司之主要財產，自無須依公司法第 185 條第1 項規定為決議，因此無「未經股東會決議而無效 」之情形。本件兩造係於99年9 月10日簽約，嗣被告元祖公 司於同年10月6 日再將系爭房地出售予訴外人名匠公司，而 被告元祖公司於99年9-10月之銷售總額為99年當年度其餘月 份銷售總額之至少3 倍以上之多，即系爭房地之出售與否， 並不足以影響被告元祖公司所營事業之不能成就。另被告元 祖公司早於99年10月6 日以出賣系爭房地予名匠公司以觀， 而其於100 年3 月4 日始取得台北市○○區○○路○○○ 號1 樓至6 樓之建物，期間長達5 個月，被告元祖公司仍有在實 體店面以及網路商店販售相關食品，足證被告元祖公司生產 之食品，早已委由他人代工，而系爭房地之出售與否，並不 足以影響被告元祖公司所營事業之不能成就，自非屬公司法 第185 條第1 項第2 款所定之「全部或主要部分之營業或財 產」。況被告元祖公司並無依食品工廠建築及設備設廠標準 第2 條至第4 條之規定，在臺北市政府轄區或在台北市○○ 區○○路○○○ 號1 樓至6 樓之建物取得任何「工廠登記證」 ，即被告元祖公司從未在該地生產「食品」，足徵被告元祖 公司生產之食品，早已委由他人代工，而系爭房地之出售， 並不足以影響被告元祖公司所營事業之不能成就。又被告元 祖公司擬出售系爭房地，確先經過公司法第185 條之決議程 序（惟原告仍爭執系爭房地之出售並不影響被告元祖公司所 營事業之不能成就），始對外進行向仲介議價及詢價，被告 元祖公司之股東對於被告元祖公司擬出售系爭房地乙事，均 知之甚稔，並非對於出售系爭房地一無所悉；至於議價及詢 價之金額，既非公司法第185 條所問，則與公司法第18 5條 無關。由上足知，縱系爭房地乃被告元祖公司唯一之不動產 ，惟系爭房地之出售與否，既不足以影響被告元祖公司所營 事業之不能成就，系爭房地並非被告元祖公司依公司法第 185 條所定之主要財產，自無須依公司法第185 條第1 項之 規定為決議，因此並無「未經股東會決議而無效」之情事。 ㈢又被告張劭緯乃擔任被告元祖公司之行銷處協理，因此本於 執行職務範圍內，於99年8 月1 日至99年9 月30日以「專任 委託」方式，委由仲介出售被告元祖公司所有之系爭房地， 並由昇禾仲介公司之仲介廖偉宏、陳麗華、馬乃芳等人，處 理本件仲介事宜，處理本件仲介期間，被告張劭緯與由21世 紀不動產民生圓環店之仲介間有數封簡訊、電話聯繫。依民 法第553 條第1 項、第554 條第1 項、公司法第8 條第2 項 、第31條第2 項等之規定，被告張劭緯於出售系爭房地為有 代理權之人。又依被告元祖公司之股東名簿所示，被告張劭 緯持有被告元祖公司2.66% 之股份；而被告張劭緯並曾於98 年6 月30日之股東常會當選被告元祖公司之「董事」職務， 因此被告張劭緯辯稱渠與被告元祖公司無關云云，係與事實 不符。另依99年9 月10日兩造簽約之錄音譯文，亦可知被告 元祖公司法定代理人張秀琬確有授權被告張劭緯為之。退步 言之，縱認被告張劭緯並非有權代理，惟依證人廖偉宏、陳 麗華、馬乃芳、張家偉之證詞，均足證兩造於99年9 月10日 就系爭房地所簽訂系爭買賣契約，已經被告元祖公司法定代 理人張秀琬於99年9 月7 日事前告知原告授權被告張劭緯為 之，故縱認被告張劭緯並非有權代理，本件亦有表見代理之 情事。況被告張劭緯稱其為日本早稻田大學碩士，畢業後先 在Johnnie Walker擔任行銷主任，之後在被告元祖公司擔任 行銷部協理，足見被告張劭緯智識豐厚，對於99年9 月7 日 被告元祖公司法定代理人張秀琬授權伊並於99年9 月10日代 理被告元祖公司與原告就系爭房地所簽訂系爭買賣契約簽訂 契約乙事，均知之甚稔。 ㈣本件原告係依系爭買賣契約第10條第3 項請求被告應連帶給 付違約金，而系爭買賣標的價金高達1 億8,000 萬元，被告 元祖公司因本件一屋二賣違約所受之利益至少超過2,300 萬 元，而原告因被告之違約行為計受有下列損害：⒈仲介服務 費用：原告因與被告元祖公司簽約購入系爭房地，因此負有 應支付21世紀不動產民生圓環加盟店之仲介服務費用之契約 義務168 萬元。⒉租金費用：被告元祖公司最遲應於99年12 月31日將系爭房地點交予原告，因原告前因有經營需要而與 被告元祖公司簽約購入系爭房地作為廠房之用，而欲退租前 於99年1 月份所承租之廠房，因被告元祖公司之違約致使原 告另需支出廠房租賃費用，自100 年1 月1 日起至原告向訴 外人華宏新技股份有限公司（下稱華宏公司）新購廠房於10 0 年7 月11日點交為止，共7 個月，每月租金為12萬6,000 元，原告共計損失88萬2,000 元。⒊倉儲理倉費用：原告前 因有經營需要而於99年9 月10日與被告元祖公司簽約購入系 爭房地作為廠房之用，而欲退租前於98年、99年所承租之倉 庫，因被告元祖公司之違約致使原告另需支出倉儲理倉費用 ，自100 年1 月1 日起至100 年7 月11日止，共7 個月，原 告共計損失7 萬9,431 元。⒋消極損害：原告前因有經營需 要而於99年9 月10日以1 億8,000 萬元之價額與被告元祖公 司簽約購入系爭房地作為廠房之用，系爭房地之土地總面積 為3,006 平方公尺（即1,000 坪），換算後每坪之價額為18 萬元；因被告元祖公司之違約，致使原告另需以每坪21萬9, 133 元之價額於100 年4 月18日簽約向華宏公司購入新廠房 ，二者每坪之價差高達3 萬9,133 元，以原告向華宏公司購 入之廠房土地面積2,640 平方公尺（即798.6 坪）計算，原 告所受之價差損失為3,125 萬1,614 元，以上合計3,389 萬 3,045 元。被告既無已舉證證明約定之違約金額過高而有顯 失公平之情事，因此足證，本件違約金並無過高之情事。故 原告依系爭買賣契約第10條第3 項、第14條第3 項後段規定 之規定，請求被告元祖公司及被告張劭緯應連帶給付原告已 支付價金總額之同額即1,800 萬元，作為懲罰性違約金，係 屬有據。 ㈤又原告依系爭買賣契約以及之不動產買賣價金履約保證申請 書之規定，於99年9 月13日支付第1 、2 期款項共計1,800 萬元之款項匯入不動產交易安全專戶帳戶內。原告公司係依 系爭買賣契約為給付，並無違約情形，自無與有過失之情事 。況原告之副總王由紫曾於99年9 月7 日與被告元祖公司法 定代理人張秀琬見面，張秀琬並向原告親口表示系爭房地出 售及價格事宜均全權授權被告張劭緯為之，足見原告公司對 於簽約過程事先與被告元祖公司確認授權事宜，並無違約情 形，亦無與有過失之情事，被告並無舉證原告公司有為損害 之共同原因，空言抗辯民法第217 條，係屬無稽。 ㈥並聲明： ⒈被告應連帶給付原告1,800 萬元及自99年11月7 日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告之答辯略以： ㈠被告元祖公司部分： ⒈系爭買賣契約書上之標的不動產即系爭房地，為被告元祖公 司生產線之唯一廠房，而依萬國聯合會計師事務所97年、98 年度財務報表暨查核報告書載明被告元祖公司固定資產之土 地、房屋價值分別為36,366仟元及65,267仟元，而萬國聯合 會計師事務所函文進一步說明：「元祖實業股份有限公司民 國九十八年度經本會計師查核簽證之財務報表第10頁固定資 產科目項下之土地成本金額台幣36,366仟元及房屋成本金額 台幣65,267仟元座落地點如下：…。」，被告元祖公司之實 收資本額為1 億元，而系爭房地之價值與資本額相當，足證 系爭房地為被告元祖公司生產線之唯一廠房，乃公司之主要 財產。系爭房地既為公司之主要財產，其讓與若未經被告元 祖公司股東會同意，讓與行為不發生效力，亦即，必先踐行 公司法第185 條之程序，公司代表權人始有權限辦理之。否 則，董事長自身亦無權限辦理，更遑論將該權利授與代理人 處理之。是故，本件亦無表現代理之問題。 ⒉公司法第185 條第1 項讓與公司全部或主要部分之營運或財 產，應經股東會以特別決議同意，始生效力，故是否為公司 之「主要財產」，應以該財產「讓與時」為基準時，來判斷 該出讓是否足以影響公司所營事業之不能成就或因此將使公 司營業大幅減縮；否則，若以出讓以後之經營結果論斷，將 如何決定該出讓之時應否經股東會之決議抑或董事會即可自 行處理。系爭房地乃被告元祖公司唯一廠辦，係公司生產線 所繫，若讓與予他人，被告元祖公司將無法提出產品之供應 ，自影響所營事業之不能成就，至於出售系爭房地後，公司 因主、客觀因素，改將產品以外包他人生產方式供貨，係相 對於出讓系爭房地以外之另一行為之介入，非屬評價系爭房 地是否為公司主要財產之要素，依經濟部57年11月1 日商38 623 號函示，是否「主要財產」應於出讓時即應判斷（事前 判斷），而非依嗣後公司之營運情形認定之（事後判斷）。 否則，除非公司係清算、破產、結束營業而轉讓財產外，公 司法第185 條幾無適用餘地。 ⒊被告元祖公司為國內知名食品公司，販售眾多品項產品，例 如麻糬系列（所稱系列者，係指其包含眾多品項之產品，例 如麻糬系列即包含紅豆麻糬、芝麻麻糬、艾草紅豆麻糬、花 生麻糬…等多種品項產品）、蛋糕系列、麻薯冰淇淋系列、 彌月禮盒系列、牛軋糖系列、鳳梨酥系列、銅鑼燒系列、迎 春糕系列、冰心巧克力、綠豆糕、果子禮盒系列、核棗糕、 堅果、月見燒…等等。被告元祖公司唯一廠房停工前，上開 眾多品項產品多自行生產，僅有其中少數產品（冰品、綠豆 椪及牛軋糖）委外代工，且當時委外代工廠家數少則1 家， 多僅3 家，故被告元祖公司唯一廠房出售停工前，不論是代 工之產品品項或代工廠家數數量，均占少數。99年12月以後 ，被告元祖公司因唯一廠房出售停工，已無從自行生產上開 眾多品項產品，故停工後，改採以下列方式經營：⑴大幅增 加委外代工廠家數數量：被告廠房停工後才另行增加之委外 代工廠商，至少增加有6 至7 家不等，加上原有之1 至3 家 ，委外家數最多高達10家，其中白師傅食品有限公司、浩漢 食品廠有限公司、金格食品股份有限公司…等公司均為被告 廠房停工後另行增加之委外代工廠商。⑵大幅增加委外代工 之產品品項：被告元祖公司因廠房停工後，無法以自家廠房 生產全品項產品，故被告元祖公司之眾多產品品項均需委外 代工生產，也因而發生代工廠商製作之產品因不如原有品質 ，致部份品項產品停售情事。是設若被告元祖公司出售公司 唯一廠房後，未大幅增加委外代工廠商數量，由1 至3 家增 加為8 至10家不等，或未大幅增加委外代工之產品品項，必 無法繼續經營原有之食品販售事業。 ⒋本件被告元祖公司僅授權被告張劭緯以2 億元底價代為向市 場尋找系爭房地之買主，並未授權被告張劭緯可以自行決定 價金及代為簽訂買賣契約。況仲介張家偉既明知系爭標的所 有權人為被告元祖公司，於簽訂契約前，竟未要求所有權以 外之人需提出授權書，甚至契約簽訂後，也未要求所有權以 外之人補正授權書，本件實因仲介急於賺取仲介費用所衍生 之糾紛。99年9 月10日雙方尚未談妥金額，張秀琬在不知出 售價金若干之情形下，自不可能授權被告張劭緯簽訂買賣契 約，此觀被告元祖公司並未出具1.8 億元之授權書即明。被 告元祖公司負責人張秀琬僅授與被告張劭緯「洽談」之權限 ，未曾表示被告張劭緯有代理決定價金及訂約之權限，況鉅 額之不動產交易，依一般常理亦不可能最重要之「價金」得 任由代理人決定之理。 ⒌不動產買賣在市場上之交易習慣，於有意願者競相出價之情 形，賣方當然希望能與出價較高之買方，簽訂買賣契約。99 年9 月7 日張秀琬與原告見面對話時，縱然曾提出1.9 億元 之價金要約，依民法第156 條規定及買賣交易習慣，若原告 達公司未立時承諾，即失其拘束力，因之，其後被告元祖公 司另覓得出價較高之人，並進而依公司法定程序提交股東會 決議通過，並與之簽訂買賣契約，自非所謂一物二賣行為。 抑有進者，不論原告或本案仲介，既均知悉系爭房地有權人 係被告元祖公司，故於99年9 月7 日被告元祖公司董事長張 秀琬之1.9 億元要約，因原告未立時承諾而失其拘束力，又 均不能證明張秀琬有授權被告張劭緯決定買賣價金及簽訂系 爭買賣契約之權限，故原告或本案仲介於未經向被告元祖公 司確認下所自行簽訂之買賣契約，自與被告元祖公司無涉。 ⒍被告元祖公司既非簽立系爭買賣契約之當事人，系爭買賣契 約又對被告元祖公司不生效力，自無所謂被告元祖公司違約 而須賠償情事。退步言之，系爭買賣契約係原告與被告張劭 緯於99年9 月10日所行簽定，惟原告請求賠償之內容，其中 原告廠房租賃契約係早在99年1 月15日即已承租，並非因系 爭契約未能執行才受損害。此外，原告98年11月15日即已承 租倉儲承攬合約，與其99年1 月15日開始簽定之廠房租賃契 約，其期間部份重疊，顯見，原告一邊承租廠房，另一邊仍 有承租倉儲需求，故知，系爭買賣契約廠房交付與否，與原 告承租倉儲需求無涉，原告自不能以承租倉儲為由，要求賠 償。況原告或其所委任之本案不動產仲介，既均知悉系爭標 的所有權人係被告元祖公司，絕非被告張劭緯，亦明知系爭 契約金額甚鉅，卻從未要求被告元祖公司出具授權被告張劭 緯簽立系爭買賣契約之書面，其後肇致系爭契約無法執行， 原告與其所委任之仲介，自應負過失之責。此外，99年9 月 7 日被告元祖公司董事長張秀琬之1.9 億元要約，既已因原 告未立時承諾而失其拘束力。原告與其所委任之仲介，亦未 於9 月7 日之後，再向被告元祖公司確認價金如何，原告與 其所委任之仲介，自應負過失之責。 ⒎並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益之判決，請准供擔 保宣告免為假執行。 ㈡被告張劭緯部分： ⒈出讓公司主要財產，依公司法第185 條應經股東會之決議同 意，否則不生效力，系爭房地乃被告元祖公司主要財產，而 未經股東會決議以1 億8,000 萬元出讓。果爾，縱被告以代 理人名義簽訂買賣契約，亦屬無效，契約既不生效力，被告 自無契約責任可言。另依最高法院64年台上2727號判決意旨 ，未經公司股東會決議同意，出讓公司主要財產之行為並不 屬董事長權限之範圍，就此事項，自亦無授權或表現授權（ 表現代理）之可言。而出售公司主要財產，須由董事會向股 東會提出議案，再由股東會依公司法第185 條決議之，是以 董事會須就欲出售之主要財產先向市場詢價，再提出股東會 討論、決議，否則若無出售金額，股東會自無從表明是否同 意之意見。再判斷主要財產依通說係採「質與量分析」之認 定標準，系爭房地在「量」方面，其價值為7,241 萬餘元， 占被告元祖公司實收資本額1 億元之70% 以上；在「質」方 面，該不動產係被告元祖公司唯一廠辦，其生產商品供應全 省門市，故其轉讓自足影響所營事業不能成就，而屬主要財 產。且依經濟部57年11月1 日商38623 號函釋，主要財產之 認定係採「事前判斷」而非「事後判斷」，否則於轉讓當時 如何認定應否經股東會決議。另被告張劭緯於簽訂系爭買賣 契約時，並未在被告元祖公司任職，自無民法第553 條第1 項、第554 條第1 項、公司法第8 條第2 項、第31條第2 項 之適用。縱被告過去曾任被告元祖公司行銷處協理，亦僅有 行銷公司產品（食品）之職務，並無出讓公司不動產之權限 。且被告元祖公司之股東共218 人，被告張劭緯係被告元祖 公司股東之一，持有股份僅占2.66% ，惟股東僅係單純投資 人，並無代表公司之權限。被告張劭緯固於98年6 月30日之 股東常會當選為董事，惟於同年12月11日之股東臨時會前已 辭去董事職務，故系爭買賣契約於99年9 月10日簽訂時，被 告張劭緯並未擔任被告元祖公司董事及任何職務。 ⒉雖授與代理權不以書面為必要，然系爭房地價值高達2 億元 ，一般情形，若授權他人買賣及簽訂契約，必會出具明確之 授權書，載明授權之內容及範圍，絕不會口頭為之，惟未見 於本案，足證被告元祖公司並無授權被告張劭緯訂立契約之 權限。縱算口頭授權，亦應有明確之內容，非可包山包海， 依證人廖偉宏、馬乃芳、陳麗華、張家偉、安晨妤之證詞可 證被告元祖公司並未授權被告簽訂系爭契約。張秀琬於99年 9 月7 日雖曾對外表示系爭房地出賣價金為1 億9,000 萬元 ，惟依民法第156 條規定，原告對此價金並無當場承諾，已 失其拘束力，是不論嗣後被告與原告洽商後之價金數額若干 ，自應再得到本人之同意，否則即屬無權限之行為，惟99年 9 月10日簽訂契約當天，價金尚未談妥，簽訂契約時，亦未 與張秀琬再確認1 億8,000 萬之成交金額，是被告簽訂系爭 契約，自屬無權代理。且上開證人均一致證稱：張秀琬未曾 積極表示被告張劭緯有代理決定價金及訂約之權限。蓋重要 事項之授權應有積極的表示，惟張秀琬既表示價金與我兒子 「談」，故僅授與「洽談」之權限，僅在「洽談」之權限下 得為全權代理而已，其餘之決定價金及簽訂契約均非代理範 圍，況鉅額之不動產交易，依一般常理亦不可能最重要之「 價金」得任由代理人決定之理。是故99年9 月7 日張秀琬表 示系爭不動產出賣金額為1 億9,000 萬元，原告之代理人王 由紫問是否可以再便宜一點，張秀琬乃說「價金妳跟我兒子 談」，依前後語句，其授權內容及範圍，亦僅只於授權被告 張劭緯「洽談金額」之權限而已，並未授權被告張劭緯可以 自行決定買賣價金，亦未授權被告張劭緯簽訂買賣契約，是 故，被告張劭緯與原告若有新的買賣金額的共識，亦應向張 秀琬報告並取得其同意。99年9 月10日雙方見面前尚未談妥 金額，張秀琬在不知出售價金若干之情形下，自不可能授權 被告張劭緯簽訂買賣契約，此觀被告元祖公司並未出具1 億 8 ,000萬元之授權書，以及簽訂契約後，被告張劭緯以電話 聯絡張秀琬，遭張秀琬當場反對（聽到大聲喧嘩聲及拍桌子 聲) ，即可證明。張秀琬既曾對原告表示系爭房地出賣價金 為1 億9,000 萬元，則代理人已無再自行決定買賣價金之權 限，而系爭契約所簽訂之買賣金額，並非張秀琬曾經表現之 授權事實，其亦不知被告張劭緯以被告元祖公司代理人簽訂 系爭契約，並無民法第169 條表現代理之情形。被告張劭緯 未經被告元祖公司授權，簽訂系爭買賣契約，為「無權代理 」，依民法第170 條規定。系爭買賣契約既因被告元祖公司 拒絕補足授權文件而不生效力，原告自不得以無效之契約條 款主張權利。是故，原告以契約第14條第3 項後段要求被告 張劭緯與被告元祖公司應連帶加倍返還已付價金作為違約賠 償者，自無理由，亦即被告元祖公司既不負契約責任，被告 張劭緯自亦無契約連帶責任可言。 ⒊被告張劭緯固具有日本早稻田大學碩士學歷，但並非專精於 法律，系爭房地之交易既委由專業之不動產經紀業處理，被 告張劭緯自然信賴該仲介人員之專業知識，而不動產經紀人 員在嚴格資格之取得，及受有報酬之條件下，應負有維護不 動產交易安全之責任，而系爭房地交易，雙方既委由昇禾仲 介公司（即21世紀公司）辦理，則昇禾仲介公司自應本於其 專業知識，維護交易安全及委任人之利益，尤其99年9 月10 日當天雙方僅見面洽商買賣條件，並未有簽訂契約之預期， 此由雙方代理人均未出具本人之授權書，以及證人廖偉宏、 陳麗華、馬乃芳之證詞即可證明。是縱使雙方代理人就價金 達成合意，身為仲介之不動產經紀人員，亦應要求雙方本人 出具授權書面後，再行簽訂契約，惟昇禾仲介公司不但未就 授權書有所要求，亦未就買賣價金1 億8,000 萬元向本人查 證是否同意，反而為一己之私利，以雙方簽訂買賣契約後， 即有高額仲介佣金8 、9 百萬元可以收取，並以「如果沒有 授權書，買賣就不成立，所以先用1 億8,000 萬卡住對方」 、「最後到了大房間的時候，他們就說不要再講太多，所以 當時代書在說的時候，我們也沒有多說什麼。」云云，誘使 被告張劭緯以元祖代理人身份簽訂買賣契約書，此觀昇禾仲 介公司店長廖偉宏於100 年5 月12日庭呈之錄音譯文：「王 由紫：那我剛跟店長講說還是可不可以禮拜一再確認，他說 阿人都來了。」「王由紫：你不要那麼急啦！今天才去就做 這個的決定，然後店長是說，我是為你好啦！怕等一下大家 回去，馬上又有變數了，等一下大家都要重新再來。」，亦 即仲介人員違背該行業應有之專業倫理及簽約流程，在未取 得雙方本人之授權下，催促買賣契約之簽訂，被告張劭緯即 因受誤導而簽訂契約。 ⒋系爭房地之所有權人乃被告元祖公司，並非被告張劭緯所有 ，乃原告所明知。被告元祖公司係以底價2 億元委請多人（ 含被告張劭緯）向市場詢價，被告張劭緯乃以2 億元之價金 委託仲介公司尋找買主，此由原告所提出21世紀不動產民生 圓環加盟店產權調查表載明委託總價「2 億」可資證明，縱 使張秀琬曾表示1 億9,000 萬元之價金，原告亦已明知被告 元祖公司授權之範圍為1.9 億或2 億元以上，而系爭買賣契 約之買賣價金為1 億8,000 萬元，並未達到被告元祖公司授 權金額，於99年9 月10日簽訂系爭買賣契約時，被告元祖公 司之負責人張秀琬正在大陸，當時並無任何人與張秀琬取得 聯繫，並經其同意，始簽立契約，此亦為原告明知之事。尤 其，系爭買賣契約第14條第3 款約定：「簽約後，買賣雙方 應補足雙方負責人之授權文件…」更可證明簽訂契約當時， 雙方均明知他方並未取得本人之授權書。不動產之鉅額交易 ，若由代理人為法律行為，應有授權書表明代理意旨，此為 一般人可以理解之交易法則。而代理人有無權限，又會影響 契約之效力，原告為從事商業行為者，不可能不知。本件契 約簽訂前、後，被告元祖公司並未出具授權書，亦屬原告明 知之事項。是故，原告之代理人王由紫於簽訂契約時，明知 被告元祖公司並無書面授權，且與張秀琬先前曾表示之出賣 金額1.9 億元不符，在未向被告元祖公司告知及取得同意下 ，與被告張劭緯以1 億8,000 萬元簽訂買賣契約，其於訂約 時，明知被告張劭緯為無權代理人，至為顯然。且原告於簽 約後並未依民法第170 條第2 項催告本人確答是否承認，更 有甚者，嗣後被告元祖公司從未補具授權書，且以桃園成功 路2769號存證信函否認有授權他人訂立契約之情形下，原告 卻逕自為履約行為。原告對損害之發生及擴大，應負與有過 失責任。 ⒌就原告主張損害項目及金額之意見： ⑴系爭買賣契約係99年9 月10日簽訂，而原告所提出之廠房 租賃契約，早於99年1 月15日即已承租，另倉儲承攬合約 ，更早於98年11月15日簽訂，並非因系爭買賣契約未能執 行始發生之事實。足證，該二契約所支出之租金及費用非 屬系爭契約無效所受之損害，兩者間並無因果關係，尤其 倉儲承攬合約之對價，大多涉及倉儲業者勞務之提供，與 系爭房地能否利用無關，原告本項請求，自非適法。 ⑵況依原告所提出其於100 年4 月18日另向華宏公司訂約購 買廠房之不動產買賣契約書第1 條第5 款約定：「簽約後 2.5 個月交屋」，則交屋日應為100 年7 月3 日。而系爭 買賣契約第9 條所約定之交屋日「最遲不得逾99年12月31 日」是知，若依原告之主張，系爭買賣契約未經本人同意 而無效，原告亦僅受有6 個月遲延使用之損失，故計算其 支出之費用亦應依此期間為範圍，果爾其廠房租金應為75 萬6,000 元，倉儲費用應為7 萬9,431 元，合計83萬5,43 1 元。再者，原告雖主張因債務不履行，其受有廠房租金 及倉儲費用之損害，惟原告並未支付系爭買賣契約之買賣 價金，亦受有利益，則系爭契約之價金1 億8,000 萬元之 6 個月法定利息為450 萬元，被告爰依民法第216 條之1 主張損益相抵，原告此項並無金額可得請求。 ⑶原告主張其支出168 萬元仲介費用，受有損害云云。惟原 告並未舉證其有支付該款項之事實，亦未提出付款發票作 為證明，其空言主張，並不足採。況且系爭交易並未完成 ，契約復為無效，仲介公司亦無仲介費用請求權，原告之 主張不合事理。 ⑷原告另主張被告元祖公司違約，致其另須以每坪多3 萬9, 133 元向第三人購入新廠房，受有3,125 萬1,614 元差價 損失云云，惟原告另向第三人購屋，乃與系爭房地買賣無 關之另一法律行為，並非基於同一事實受有損害，且既非 債務不履行所生損害，自無請求之理。至於被告元祖公司 將系爭房地出賣予訴外人名匠公司與系爭買賣契約之價差 ，非屬原告所受之損害，與審酌違約金是否過高無關。 ⑸系爭房地既為被告元祖公司之主要財產，未經股東會決議 出讓；又被告張劭緯係無權代理簽訂系爭契約，嗣後因被 告元祖公司否認買賣契約，均為無效，而無效之契約並無 履行問題，自亦無債務不履行或給付不能及解除契約可言 。是故，本件自無因履行問題造成原告之損害，原告請求 賠償，並非有理。又若認原告損害之主張，其請求違約金 1,800萬元亦屬過高，請准依民法第253 條規定核減之。 ⒍並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益之判決，請准供擔 保宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實： ㈠桃園縣○○鄉○○○街○ 號及其坐落土地（即建號：桃園縣 ○○鄉○○段○○號，地號：桃園縣○○鄉○○段○ 號，權利 範圍全部）原為被告元祖公司所有。 ㈡被告張劭緯為被告元祖公司法定代理人張秀琬之子，安晨妤 為張秀琬之媳。 ㈢王由紫以原告代理人名義及被告張劭緯以被告元祖公司代理 人名義，於99年9 月10日簽訂不動產買賣契約書及不動產買 賣履約保證申請書，雙方約定原告以總價款1 億8,000 萬元 之價格，買入被告元祖公司所有之系爭房地。 ㈣原告依上開不動產買賣契約書及不動產買賣履約保證申請書 之規定，於99年9 月13日支付第1 、2 期款項共計1,800 萬 元之款項匯入「中國信託銀行敦南分行，戶名：僑馥建築經 理股份有限公司不動產價金履約保證專戶，專屬帳號：0000 0000000000」之不動產交易安全專戶帳戶內。 ㈤被告元祖公司未將系爭房地所有權移轉登記予原告，嗣於99 年10月6 日將系爭房地以總價款2 億300 萬元之價格出售予 名匠公司，並辦畢所有權移轉登記手續。 ㈥原告於99年11月4 日以台北金南郵局第710 號存證信函，表 示解除與被告元祖公司於99年9 月10日所簽訂之「桃園縣○ ○鄉○○○街○ 號」不動產買賣契約書，被告元祖公司於99 年11月6 日收受該存證信函。 ㈦原告以台北金南郵局第710 號存證信函通知受託人僑馥建經 公司並請求受託人僑馥建經公司依不動產買賣履約保證申請 書第3 條第1 項規定辦理，因此受託人僑馥建經公司以內湖 江南郵局第3330號存證信函表示經查證賣方遲未依約完成備 證用印手續，返還原告已付價金1,800 萬元。 四、本件兩造之爭點為： ㈠系爭房地是否為被告元祖公司之主要財產，是否有未經股東 會決議而無效之情形？ ㈡被告張劭緯是否有權代理被告元祖公司簽訂系爭買賣 契約書及不動產價金履約保證申請書，如否，是否有表見代 理之情事？ ㈢被告元祖公司是否有違約之情事，原告得否請求被告2 人賠 償違約金？金額若干？ ㈣原告就本件損害發生是否有與有過失之情形？ 五、系爭房地是否為被告元祖公司之主要財產，是否有未經股東 會決議而無效之情形？ ㈠按公司讓與全部或主要部分之營業或財產，應有代表已發行 股份總數三分之二以上股東出席之股東會，以出席股東表決 權過半數之同意行之，公司法第185 條第1 項第2 款定有明 文。是公司為公司法第185 條第1 項所列各款之行為時，應 得該條項所列一定股東之同意。否則該行為不發生效力（最 高法院69年度台上字第3362號判決參照）。又股東會為股份 有限公司之最高意思機關，股東會如未合法決定出讓其全部 或主要部分之營業、財產，該公司之執行機關即董事會所表 示以代理權授與其總經理代理該公司與第三人就該項營業、 財產訂立買賣契約之行為，即難認係該公司之行為，該公司 殊無應負授權人責任之理（最高法院77年度台上字第1918號 判決參照）。是以系爭房地若可認為係被告元祖公司主要部 分之財產，而其讓與未經元祖公司股東會之重度決議，揆諸 前開規定，系爭房地之買賣契約對被告元祖公司即不生效力 。 ㈡經查：⒈依萬國聯合會計師事務所製作之被告元祖公司98年 度之財務報表暨查核報告書所載，系爭土地價值3,636 萬6, 000 元，系爭房屋價值2,921 萬8,000 元（以成本6,526 萬 7,000 元，扣除累計折舊3,604 萬9,000 元計算），合計6, 558 萬4,000 元（見本院卷一第115 、116 頁），而依被告 元祖公司98年12月31日之資產負債表所示，被告元祖公司計 有流動資產2,572 萬5,000 元，長期投資6,424 萬1,000 元 ，固定資產7,340 萬1,000 元（已減去累計折舊），其他資 產1,022 萬9,000 元，資產總計為1 億7,359 萬6,000 元（ 見本院卷二第232 頁），依上，系爭房地之價值約僅占被告 元祖公司資產之38% ，尚難逕謂系爭房地為被告元祖公司主 要部分之財產。⒉再按「公司法第185 條第1 項第2 款所謂 讓與主要部分之營業或財產，係指該部分營業或財產之轉讓 ，足以影響公司所營事業之不能成就者而言」（最高法院81 年度台上字第26 96 號裁判參照），是所謂公司讓與主要部 分之營業或財產，未經股東會特別決議，即不生效力，應係 指該部分營業或財產之轉讓，足以影響公司所營事業之不能 成就者而言，以兼顧公司股東權益之保障及交易安全之維護 。經查，被告元祖公司之營業項目為「1.各種機械螺絲帽彈 簧華司鉚釘機車及其零件電焊機切割機焊接材料機械工具之 製造加工買賣進出口業務。2.米加工食品及各種糖果糕餅麻 糬冰淇淋冷凍食品汁製造加工進出口買賣業務。3.有關前各 項工程之安裝施工業務。4.餐館業。5.智慧財產權業。6.飲 料店業。7.玩具、飲料用品批發業。8.玩具、飲料用品零售 業。9.除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務。」 ，此有被告元祖公司變更登記表在卷可參（見本院卷一第65 、66頁），系爭房地原固屬被告元祖公司進行食品製造加工 之廠房所在，然被告元祖公司所營事業並非僅食品製造加工 1 項，而被告元祖公司於99年10月6 日將系爭房地出售予訴 外人名匠公司，並於99年12月29日辦理移轉登記完竣，為被 告元祖公司所自承，並有建物登記謄本在卷可稽（見本院卷 一第103 頁），則系爭房地出售予名匠公司迄今已一年餘， 衡諸被告元祖公司為我國知名之糕餅點心業者，全省有多家 門市，現仍繼續營運，於100 年中秋節檔期亦屢見其於電視 及報紙等媒體播放、刊登銷售廣告，足見其經營狀況正常， 並未因系爭房地之出售致該公司所營事業之不能成就，雖被 告元祖公司陳稱因出售系爭房地致無廠房可供生產產品，需 委外代工，是系爭房地仍屬元祖公司之主要財產云云，惟元 祖公司既可透過委外代工之方式繼續公司之營運、生產，益 徵系爭房地之出售，並未足以影響元祖公司所營事業之不能 成就，自難認系爭房地為被告元祖公司主要部分之財產，而 有公司法第185 條之適用。 六、被告張劭緯是否有權代理被告元祖公司簽訂系爭買賣 契約書及不動產價金履約保證申請書？如否，是否有表見代 理之情事？ ㈠經查，系爭買賣契約書簽訂時，被告元祖公司之董事長為張 秀琬，此為兩造所不爭執，則依公司法第208 條第3項 「股 份有限公司由董事長對外代表公司」之規定，張秀琬方為有 權代表被告元祖公司之人。原告雖稱被告張劭緯為被告元祖 公司之行銷處協理，依民法第553 條第1 項、第554 條第1 項、公司法第8 條第2 項、第31條第2 項等之規定，亦應有 代表原告之權云云，並提出被告張劭緯之名片1 紙為證（見 本院卷一第92頁）。然按公司法第8 條第2 項、第31條係規 定公司之經理人在執行其職務之範圍內亦為公司負責人，而 經理人之職權，除章程規定外，並得依契約之訂定。經理人 在公司章程或契約規定授權範圍內，有為公司管理事務及簽 名之權。查依原告所提出之被告張劭緯名片所載，被告張劭 緯於被告元祖公司之職稱為「行銷處協理」，顯見被告張劭 緯之職務性質僅在輔助行銷處經理，其並非公司法第8 條第 2 項、第31條所規定之公司經理人甚明，亦無民法第553 第 1 項、第554 條第1 項之適用可言，是原告主張被告張劭緯 為被告元祖公司行銷處協理，有代表被告元祖公司簽訂系爭 買賣契約之權限云云，並無可採。 ㈡原告另主張被告張劭緯曾經被告元祖公司授權出售系爭房地 ，惟此為被告元祖公司及張劭緯所否認。按「受任人受概括 委任者，得為委任人為一切行為。但為不動產之出賣或設定 負擔，須有特別之授權。」、「無代理權人以代理人之名義 所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。」民 法第534 條第1 款、第170 條第1 項分別定有明文。本件被 告張劭緯以被告元祖公司代理人名義與原告簽訂系爭買賣契 約，此既屬不動產之買賣，依民法第534 條第1 款之規定， 須有被告元祖公司特別之授權，自不待言。經查，原告並不 爭執被告元祖公司未曾出具授權被告張劭緯出售系爭不動產 之書面文件，而證人即21世紀民生圓環加盟店店長廖偉宏證 稱：「99年9 月7 日買賣雙方第二次見面，當天出席人員買 方是王由紫及游秀貞，賣方就是張劭緯及張秀琬，當天張秀 琬說他們希望要賣1.9 億，買方出價1.75億元，因張秀琬還 要趕到上海，所以就說後續跟張劭緯談，至於她有無說到全 權處理，時間已經太久了，我不記得了，一般正常程序我們 （指仲介公司）都要雙方有授權書才會讓他們簽約，但是 本件因為雙方都表示有代理權，而且張秀琬之前有說過找張 劭緯談就可以了，所以我們就以此認定張劭緯是有經過授權 的。」等語（見本院卷一第309 頁背面、第310 頁背面、第 311 頁），另證人即21世紀民生圓環加盟店員工陳麗華證稱 ：「原來是原告公司委託我幫他們找廠辦或是土地，後來張 家偉有跟我說有系爭房地要出售，所以我們就找了原告公司 去看，總共帶看三次，這三次帶看過程中均未見到張秀琬， 後來因有價差無法談攏，所以有安排原告與張秀琬見面，那 天等了很久張秀琬才從外面回來，大概談了十幾分鐘以後， 張秀琬又要趕去大陸，當時張秀琬有說這件事情全權由她的 兒子即張劭緯來處理，因為張劭緯已經長大了，但當時價錢 原告說他們沒有能力買，所以就傳簡訊給我，告訴我說他們 沒有辦法買，後來我就把簡訊傳給我們店長及張家偉，張家 偉後來有跟我說，張劭緯希望原告不要放棄，價錢的部分他 會努力去說服他媽媽，並且希望我們公司幫他安排與原告公 司再見一次面，張劭緯告訴我們說，他會說服原告公司來買 系爭房地，後來就有約第三次見面的時間，當時是由原告公 司約的，約在下午5 點多的時候，原告公司好幾次想退出， 但是張劭緯與安晨妤就一直說服原告公司來買，當時原告公 司認為他們二人很有誠意，所以就把價格提高，當時談了五 個多小時才談成。」、「簽約當時應該要提出委任狀，但是 簽約當時沒有提出，簽約之前我們與張秀琬有見過面，張秀 琬說要授權給張劭緯。99年9 月10日簽約當天本來只是約要 談而已，並不是要約要簽約，在簽約的時候，代書也有要張 劭緯補委任狀，不知道後來為什麼就沒有補。」、「（張秀 琬有無講說契約妳跟我兒子簽，價金也跟我兒子談就好了？ ）張秀琬只是說這件事情交由張劭緯全權處理就可以了，沒 有分說簽約及談價金的事。」等語（見本院卷一第312 頁背 面至第314 頁），證人即21世紀民生圓環加盟店員工馬乃芳 證稱：「在簽約前，有一次張秀琬回來臺灣，當時我們希望 買方可以跟張秀琬見面，所以我們就到張秀琬的住處，我們 也等了蠻久的時間，張秀琬才回來，張秀琬與我們買方大概 聊了一下，張秀琬有說因為張劭緯也要接臺灣區的總經理了 ，所以這件案子就由他全權處理，給他一個學習的機會。」 、「（簽約當時為何沒有讓雙方提出委任狀？）因為當天本 來沒有說要簽約，只是說要談而已。」等語（見本院卷一第 314 頁背面、第315 頁），證人即21世紀民生圓環加盟店員 工張家偉證稱：「本件買賣是我承辦的，99年7 月20日的時 候，我有收到安晨妤傳來的簡訊，內容是『小偉我們林口的 廠辦要賣掉......』，那天晚上我有過去安晨妤與張劭緯的 家中寫委託書，當時安晨妤有說這是元祖林口的廠房，當時 只有簡單的寫開價金額1 億8 千萬元跟廠房的地址，第二次 是99年8 月1 日，因為前一份委託書沒有很完整，所以我又 去找張劭緯及安晨妤作確認，我也有去調謄本，謄本上面的 廠房名字是元祖公司的名字，所以我有跟他們說，是否要授 權書，我問他們要寫授權書會不會很麻煩，但是他們說小偉 我們都已經那麼熟了，這件事是媽媽交給我們全權處理，當 時在第二次的時候，開價金額調整為2 億元，那時候我有問 他們這個案子的底價是多少，他們那時是說還要再請示媽媽 （即張秀琬），所以第二次的開價才會是2 億元，接下來7 月30日有約買方去現場看元祖的廠房，裡面的廠長及一位陳 秋香小姐有帶我們進去參觀，看完廠房之後，後來買方有提 出提出一些問題，99年7 月30日我有發2 通簡訊給安晨妤， 我問她說一樓到二樓有無升降梯，科學園區是否有園區管理 費、廢水處理等等，有哪些費用要繳，後來安晨妤有回我這 些細節的簡訊，但是我沒有留著，後來8 月7 日是第二次帶 看，8 月12日買方付斡旋金，後來8 月14日是第三次帶看， 在8 月31日是買賣雙方第一次約出來見面，在二十一世紀民 生店作洽談，當天沒有談出結果，因為賣方認為要1 億8 千 萬才賣，而買方認為1 億7 千萬元，是他們可以接受的金額 ，9 月5 日的時候，我有請安晨妤與張劭緯幫我約元祖的董 事長張秀琬出來見面，9 月7 日是第二次買賣雙方有成功約 出來談，這次張秀琬本人也有在場，當時張秀琬有表示林口 的廠辦他們確實是有要賣，而王由紫也有問說要賣多少錢， 張秀琬說1 億9 千萬元，而王由紫說1 億8 千萬元他們都已 經買不起了，現在變1 億9 千萬元，更不可能。在洽談的過 程中，張秀琬、張劭緯就已經先離開了，買方就說既然價錢 這麼高的話，他們就不考慮了。9 月8 日王由紫有發一通簡 訊給陳麗華，陳麗華轉給我，同一時間我收到簡訊後我就馬 上把簡訊轉發給張劭緯，我有與張劭緯通電話，張劭緯在電 話裡面是表示希望我們把買方留住，要我去把買方留住，當 時我也說我會努力試試看，最後一次是在9 月10日下午5 點 民生店，這次談到晚上十點多，是由張劭緯與安晨妤敲定價 格為1 億8 千萬元，當時也說因為目前張劭緯與安晨妤沒有 授權書，所以有告知沒有授權書的後果，當時他們也都同意 ，所以才簽這個合約。」、「（當時與張秀琬談的時候，張 秀琬有無說要授權給張劭緯？）有，因為王由紫有問張秀琬 多少錢要賣，當時張秀琬說要1 億9 千萬元，王由紫說能不 能再便宜一點，後來張秀琬就說我現在全權交給我兒子張劭 緯，價錢的部分妳就跟他談就好了。」、「（與張秀琬見面 的時候，張秀琬有無說價錢由張劭緯決定，契約由張劭緯來 簽？）張秀琬沒有說價錢由張劭緯決定，張秀琬跟王由紫說 就全權交由張劭緯處理，張秀琬說這個案件我現在全權交給 我兒子處理，價錢也跟他談就可以了。另張秀琬是沒有特別 說契約由張劭緯來簽立。」等語（見本院卷二第30頁背面、 第31頁至第33頁），查上開證人陳麗華、馬乃芳、張家偉固 證稱張秀琬曾表示本件買賣由張劭緯全權處理，然其等亦陳 稱張秀琬並未為特別授權張劭緯簽訂買賣契約之意思表示， 依此充其量僅得認定張劭緯曾受張秀偉之概括委任為買賣事 宜之洽談，尚難謂被告元祖公司有就系爭房地買賣契約之簽 訂特別授權被告張劭緯處理之情。至原告所提出由張秀琬於 99年9 月8 日寄送予原告副總王由紫之簡訊，其內容為「De ar王副總：昨日匆忙中沒有給您名片，實在不禮貌，明天請 秘書寄給您，我的大陸手機號碼．．．，臺灣手機有回去才 會開。謝謝！祝安順」等語，亦全然未提及被告元祖公司有 授權被告張劭緯簽訂系爭買賣契約乙事。此外，原告又無法 舉證證明被告元祖公司有特別授權被告張劭緯與之簽訂系爭 買賣契約，而被告元祖公司於接獲原告所寄發之99年9 月30 日內湖西湖郵局第1002號存證信函要求履行系爭買賣契約後 ，即於99年10月8 日桃園成功路郵局第2769號存證信函表示 該公司就有關系爭買賣契約之簽訂毫無知悉，亦拒絕承認系 爭買賣契約（見本院卷一第75頁），依民法第170 條第1 項 規定，被告元祖公司抗辯原告所提出之系爭買賣契約，對於 原告不生效力，非無依據，自屬可採。 ㈢原告另以：縱認被告張劭緯為無權代理，本件亦應成立表見 代理云云，然此亦為被告元祖公司、張劭緯所否認。按表見 代理之本質為無權代理，係為保護善意第三人而設，須由其 相對人主張有表見代理之事實且對此事實負舉證之責（最高 法院52年台上字第1719號判例可資參照）。經查，被告元祖 公司董事長張秀琬於99年9 月7 日並未表示授權被告張劭緯 代理被告元祖公司簽訂系爭房地之買賣契約，縱其曾稱買賣 「全權」交由被告張劭緯處理，依斯時原告與張秀琬就價金 部分尚未達成意思表示合致，並無簽訂買賣契約之可言，而 張秀琬係因要趕赴大陸無法再與原告續談買賣事宜，故為上 開表示，其真意顯僅就買賣條件之商議委由被告張劭緯處理 ，又不動產買賣契約之簽訂茲事體大，且系爭房地之買賣價 金高達1 億8,000 萬元，被告張劭緯簽訂系爭買賣契約書時 未提出委任狀、被告元祖公司之大、小章，亦未提出系爭房 地之所有權狀正本、印鑑證明等資料，且99年9 月10日原告 與被告張劭緯前往21世紀圓環民生加盟店本係為就買賣價金 進行磋商，雙方均無簽訂買賣契約之預期，此為兩造所不爭 執，並經證人陳麗華、馬乃芳、張家偉證述明確，則被告元 祖公司自無可能得知被告張劭緯將以其代理人之身分簽訂系 爭買賣契約，尚難僅憑張秀琬曾於99年9 月7 日為上開表示 ，即認被告元祖公司應就系爭買賣契約之訂立應負表見代理 之授權人責任，是原告主張本件應適用表見代理云云，亦無 可採。 ㈣綜上，被告張劭緯與原告簽訂系爭買賣契約書時，並未取得 被告元祖公司之特別授權，亦不符合表見代理之要件，而無 適用表見代理之餘地，是系爭買賣契約對被告元祖公司自不 生效力。 七、被告元祖公司是否有違約之情事，原告得否請求被告2 人賠 償違約金？金額若干？ ㈠系爭買賣契約對被告元祖公司不生效力，業如前述，被告元 祖公司自無依該買賣契約移轉系爭房地所有權予原告之義務 ，本件原告以被告元祖公司未移轉系爭房地所有權予原告， 有違約情事，而依系爭買賣契約書第10條第3項 約定請求被 告元祖公司給付懲罰性違約金1,800 萬元，顯屬無據。 ㈡再查，系爭買賣契約書第10條第3 款、第14條第3 項分別約 定：「本約簽訂後，乙方（指出賣人）若有擅自解約、不為 給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除負擔甲方所受 損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已 支付之價金並同意按甲方（指原告）已支付價金總額之同額 ，做為懲罰性違約金另行給付甲方。」、「簽約後買賣雙方 應補足雙方負責人之授權文件，代理人對本約簽訂負連帶責 任。」，此有系爭買賣契約書在卷可參（見本院卷一第27、 28頁），並為兩造所不爭執，足見被告張劭緯已承諾對系爭 買賣契約之履行負連帶責任。而依前述，原告已履行其給付 第一期款價金1,800 萬元之義務，惟系爭不動產買賣契約因 被告元祖公司拒絕承認，致無法為系爭房地之所有權移轉， 原告於99年9 月30日以存證信函定期催告被告元祖公司及張 劭緯履行買賣契約，被告元祖公司及張劭緯仍拒絕履行，原 告乃委託政諭法律事務所李明諭律師以存證信函對被告元祖 公司及張劭緯為解除系爭買賣契約之意思表示（見本院卷一 第38-48 頁）。雖系爭不動產買賣契約對被告元祖公司不生 效力，然被告張劭緯既為訂約之當事人，並承諾就契約之履 行負連帶責任，則被告張劭緯仍應受系爭買賣契約之拘束。 系爭買賣契約既因被告元祖公司拒絕承認而無法履行，被告 張劭緯當有依系爭不動產買賣契約第10條第3 款、第14條第 3 項約定，給付原告違約金之義務。 ㈢按民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減 至相當之數額」；再按當事人約定契約不履行之違約金過當 者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是 否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受 損害，以為酌定之標準數額；又違約金是否過高，應以解約 時所生損害為酌定標準，不應將契約解除後之因素列入考量 ，或將契約解除後所發生之損害作為酌減違約金之標準（最 高法院86年度台上字第1084號、92年台上字第2046號判決參 照）；另按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟 狀況及當事人所受損害情形及債務人如能如期履行債務，債 權人可得享受之一切利益為酌定之標準，若所約定之額數， 與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，不因懲罰性違 約金或賠償預定性違約金而異（最高法院89年度台上字第17 09號判決要旨參照）。查本件原告於99年9 月13日匯款1,80 0 萬元至上開不動產價金履約保證專戶內，而受託人僑馥建 經公司因原告解除系爭買賣契約，已於99年11月15日將保管 之1,800 萬元買賣價金返還原告，此有原告提出之99年11月 15日內湖江南郵局第3330號存證信函可證（見本院卷一第50 頁）；原告雖主張其另受有支付21世紀不動產民生圓環加盟 店之仲介服務費168 萬元、100 年1 月1 日起至100 年7 月 11日止向他人租用廠房及倉庫所支出之租金費用88萬2,000 元、倉儲理倉費用7 萬9,413 元、及另行購置廠房之價差損 失為3,125 萬1,614 元等損害，合計3,389 萬3,045 元云云 。惟查，原告固與21世紀不動產民生圓環店約定本件買賣之 仲介服務費為168 萬元，然系爭買賣契約因被告張劭緯無權 代理，且未獲本人即被告元祖公司承認而對被告元祖公司不 生效力，自難認21世紀不動產民生圓環店已完成其仲介服務 ，而得向原告請求上開服務報酬，且原告自承迄今尚未支付 上開仲介服務費，是原告主張受有仲介服務費168 萬元之損 害云云，非屬可採。至原告於系爭買賣契約解除後另行承租 廠房、倉庫及重新購置廠房等損失，均屬因契約解除所發生 之損害，並非債務不履行所生之損害，自無庸列入酌減違約 金衡量。惟參酌土地買賣契約之訂定，多須經過長時間協議 、磋商始得就買賣條件達成合意，買方常須付出相當時間、 勞力及費用，系爭契約買賣總價款更高達1 億8,000 萬元， 原告於訂約前風險評估、資金調度、利用，當已投入龐大心 力，嗣原告於99年9 月13日依約支付第一期款1,800 萬元， 迄受託人僑馥建經公司於99年11月15日返還上開款項，期間 約二個月，該筆資金無法充分利用所生損害尚屬有限等一切 情狀，認原告請求違約金1,800 萬元核屬過高，應酌減為20 0 萬元，始屬適當。 八、原告就本件損害發生是否有與有過失之情形？ 被告張劭緯雖辯稱原告代理人王由紫簽訂系爭買賣契約時， 明知被告元祖公司並無書面授權，且與張秀琬先前曾表示之 出賣金額1.9 億元不符，在未向被告元祖公司告知及取得同 意下，與被告張劭緯以1 億8,000 萬元簽訂買賣契約，且原 告於簽約後並未依民法第170 條第2 項催告本人確答是否承 認，卻逕自為履約行為，對損害之發生及擴大，應負與有過 失責任云云。然查，被告張劭緯於簽訂系爭不動產買賣契約 時，雖未提出被告元祖公司之委任文書，然其既於簽約時承 諾將提出被告元祖公司之授權文件，並就契約之履行負連帶 責任，則原告依約於簽約日後（週五）之下一個工作日99年 9 月13日（週一）將第一期款（簽約款）1,800 萬元匯入履 約保證專戶中，難認有何過失可言，而斯時元祖公司亦尚未 對原告為拒絕承認被告張劭緯無權代理簽約之表示，自難謂 原告於99年9 月13日匯款之動作，對被告張劭緯違約金損害 之發生或擴大與有過失，被告張劭緯此部分辯詞，自不可採 。 九、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之五，民法第203 條、第229 條第2 項前段、第233 條第1 項前段分別定有明文。本件原告前曾 委託李明諭律師以台北金南郵局第710 號存證信函請求被告 張劭緯給付違約金，其意思表示既於99年11月5 日到達被告 張劭緯（見本院卷一第47、48頁），依上開規定，原告請求 被告張劭緯加付自99年11月7 日起按法定利率即週年利率5% 計算之遲延利息，應屬有據。 十、從而，原告依系爭買賣契約之約定，請求被告張劭緯給付20 0 萬之違約金及自99年11月7 日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為 無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或 免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌 定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之 駁回而失所依據，不予准許。 、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。 、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 1 月 31 日 民事第二庭 法 官 劉佩宜 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 1 月 31 日 書記官 洪千棻