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臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　101 年度桃簡字第309 號 原　　　告　簡明雍 　　　　　　簡明順 上　一　人 訴訟代理人　簡金安 被　　　告　金生精機工業有限公司 法定代理人　陳金生 訴訟代理人　陳鄭權律師 複　代理人　王一尊律師 上列當事人間確認租賃關係不存在事件，本院於民國101 年5 月 30日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告簡明雍新台幣壹萬柒仟捌佰伍拾伍元。 被告應給付原告簡明順新台幣壹萬柒仟捌佰伍拾伍元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。 七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或 追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加 ；民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款及第255 條第2 項 定有明文。查本件起訴時原告原為簡明順、簡明雍之父親簡 金安，嗣於初次言詞辯論期日前，原告簡明雍、簡明順即具 狀變更其等為起訴之原告，經核前揭訴訟主體之變更因係於 言詞辯論期日前即為之，且未妨礙被告之防禦權，況其請求 之基礎事實均同一，應足認原告簡明雍、簡明順二人所為訴 訟主體之變更應屬合法。另原告於起訴時訴之聲明為：被告 與原告無簽續租賃契約，原告不同意續租，請求被告將廠房 依照原狀遷空交還房東，不得藉詞推諉或主張任何權利（請 法院依法強制執行）；原告請求被告需付予原告無續租契約 期間不當得利之租金（不當得利之租金，須依租賃契約書租 賃契約條件）。嗣於審理中復變更其訴之聲明為：㈠、請求 確認被告與原告間之租賃關係不存在。㈡、被告與原告無簽 100 年度續租租賃契約、原告不同意續租，訴請被告將廠房 誠心按照原狀遷空交還原告及其他共有人，被告不得藉詞推 諉或主張任何權利。㈢、原告訴請被告需交付原告於租賃關 係不存在期間不當得利之租金。㈣、請法院要被告斷水斷電 。經核，前揭訴之聲明之變更均係源於同一租賃關係，其基 礎事實同一，且被告並未表示異議而為言詞辯論，揆諸前揭 規定，足認被告所為訴之變更追加應屬合法，自應准許，合 先敘明。 二、原告簡明雍、簡明順主張：被告前於民國99年10月15日向訴 外人簡金源、簡金安（原告2 人之父）及簡金連承租由簡金 連、簡燦暉及原告2 人所共有坐落於桃園縣○○鄉○○路○ 段○○號之3 廠房（下稱系爭廠房），租賃期間自99年10月15 日起至100 年10月14日止，租約定為1 年。嗣於100 年10月 初租約到期前，原告2 人透過其父親即訴外人簡金安向被告 要求須調漲租金，否則不予續租；未料被告竟私自與系爭廠 房之其他共有人簡燦暉、簡金連就系爭廠房達成出租之協議 ，並簽訂租賃契約。惟原告2 人從未同意過續租系爭廠房， 被告就系爭廠房之租賃契約亦已到期，故自應搬離。為此， 爰依民法第767 條第1 項、第821 條、第179 條提起本件訴 訟。並聲明：㈠、請求確認被告與原告間之租賃關係不存在 。㈡、被告與原告無簽100 年度續租租賃契約、原告不同意 續租，訴請被告將廠房誠心按照原狀遷空交還原告及其他共 有人，被告不得藉詞推諉或主張任何權利。㈢、原告訴請被 告需交付原告於租賃關係不存在期間不當得利之租金。㈣、 請法院要被告斷水斷電。 三、被告則以：本件原告2 人所提確認之訴並無確認利益。另系 爭廠房原由簡燦暉（應有部分3 分之1 ）、簡金連（應有部 分3 分之1 ）、簡明雍（應有部分6 分之1 ）及簡明順（應 有部分6 分之1 ）所分別共有。被告已於100 年10月15日與 訴外人簡金連、簡燦暉簽訂租賃契約；嗣訴外人簡金連又於 101 年1 月3 日將其持份讓與300 分之1 與訴外人郭麗淑（ 即訴外人簡金連之妻）；被告遂又於101 年1 月4 日與訴外 人簡金連、郭麗淑、簡燦暉就系爭廠房簽訂租約，訴外人簡 金連、郭麗淑、簡燦暉所持有之持份已逾2 分之1 ，且其共 有人數亦已逾2 分之1 ，故訴外人簡金連、郭麗淑、簡燦暉 所為之出租行為應屬有效，原告2 人自不得請求返還系爭廠 房。至100 年10月15日以後之租金，被告曾多次請求原告2 人前來處理，惟原告2 人均未置理，故被告已於101 年1 月 3 日將該租金提存等語，茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。 四、原告等2 人主張：被告自99年10月15日起向訴外人簡金安、 簡金連、簡金源承租系爭廠房，租期1 年，並於100 年10月 14日租約期滿等情，業據原告所提出之租賃契約書、存證信 函為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。至原告提起確認 租賃關係不存在之訴，並主張：被告應將系爭廠房返還與原 告及其餘共有人；另被告應給付無續租期間之不當得利等情 ，則為被告所否認並以前詞置辯，經查： ㈠、確認租賃關係不存在部分並無確認利益： 按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告 不能提起他訴訟者為限。民事訴訟法第247 條第1 、2 項定 有明文。復按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關 係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之 狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而 言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即 難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第12 40號判例要旨可資參照）。經查，本件原告主張：兩造間並 無租賃關係存在等語，並請求本院確認租賃關係不存在，惟 本件原告亦於本件訴訟程序中同時請求被告應將租賃之標的 物即系爭廠房返還與原告及其餘共有人，是以本件原告2 人 已得以提起給付之訴保障其權利，故此一消極確認之訴並不 合於民事訴訟法第247 條第2 項之規定；況原告2 人縱提起 確認租賃關係不存在之訴，亦無法除去其法律上地位不安定 之狀態，故本件原告等2 人提起確認之訴顯無確認利益，應 予駁回，合先敘明。 ㈡、被告占用系爭廠房應有合法權源： ⒈按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算；民法第820 條第1 項定有明文 。原告主張：被告之租約於100 年10月14日即屆滿，原告已 於租約屆滿前透過訴外人簡金安向被告表示若不接受調漲租 金則不予續租，被告嗣又與訴外人簡金連、簡燦暉另行就系 爭廠房簽訂租約，惟系爭廠房於租約期滿當時共有人為原告 簡明雍（應有部分6 分之1 ）、原告簡明順（應有部分6 分 之1 ）、訴外人簡金連（應有部分3 分之1 ）、訴外人簡燦 暉（應有部分3 分之1 ）等人，被告自行與訴外人簡金連、 訴外人簡燦暉簽約惟並未逾共有人之半數，故該租約不能對 抗原告等人，原告自得向被告請求返還系爭廠房等語。惟被 告則辯稱：訴外人簡金連已於101 年1 月3 日將其所有系爭 廠房之應有部分300 分之1 移轉與訴外人郭麗淑，嗣訴外人 郭麗淑、簡金連、簡燦暉復於101 年1 月4 日另行簽訂租約 ，其共有人之人數已逾2 分之1 ，故被告非無權占用系爭廠 房等語。經查，被告就訴外人簡金連於101 年1 月3 日將系 爭廠房應有部分300 分之1 移轉給訴外人郭麗淑等情，業據 其所提出之建築改良物所有權贈與移轉契約書、桃園縣政府 地方稅務局101 年契稅繳款書為證，且為被告所不爭執，堪 信為真實。另原告簡明雍亦於本院審理時陳稱：系爭廠房現 在之共有人為5 人等語，足認系爭廠房於101 年1 月3 日以 後之共有人應為原告簡明雍、原告簡明順、訴外人簡金連、 訴外人簡燦暉及訴外人郭麗淑，應堪認定。基此，被告與訴 外人簡燦暉、簡金安、郭麗淑就系爭廠房簽訂租約，上開3 人所占之應有部分為3 分之2 ，共有人數亦為3 人，自合於 前揭民法第820 條之規定，故訴外人簡金連、簡燦暉、郭麗 淑將系爭廠房出租與被告此一管理行為自屬合法、有效。 ⒉原告雖另陳稱：被告與訴外人郭麗淑、簡金連、簡燦暉所簽 之租約並非於101 年1 月3 日所簽，應係於101 年5 月4 日 始簽立，否則為何於先前之存證信函、書狀及言詞辯論中均 未提及等語；另被告簡明順之法定代理人簡金安則陳稱：伊 於101 年5 月4 日當天有看到簡金連、郭麗淑、簡燦暉及被 告法定代理人陳金生偷偷摸摸在現場討論，伊有問他們在做 什麼，他們都不回應，伊沒有看到租賃契約書等語；惟遭被 告訴訟代理人否認並辯稱：伊係於事後向被告詢問始得知有 此一租賃契約，故於先前起訴狀、存證信函及初次言詞辯論 期日均未提及等語。惟查，辜不論原告之代理人簡金安之陳 述：被告及訴外人簡金連、簡燦暉、郭麗淑在現場偷偷摸摸 討論等語尚不足以推論被告係於101 年5 月4 日始與訴外人 簡金連、郭麗淑、簡燦暉簽訂租約。退步言之，縱認簡金安 所言屬實，系爭租約確係於101 年5 月4 日所簽，然依原告 簡明雍於101 年5 月30日審理期日自承：目前系爭廠房之共 有人為5 人等語，是以被告與訴外人簡金連、簡燦暉、郭麗 淑於言詞辯論終結前所簽訂之租賃契約，為上開管理行為之 共有人亦已超過全部共有人之半數（達5 分之3 ），且應有 部分亦已達3 分之2 ，以合於民法第820 條第1 項之規定， 故該租約於言詞辯論終結前已合法、有效成立，被告自得有 權使用系爭廠房。至系爭租約究係101 年1 月4 日或101 年 5 月4 日所簽於原告請求遷讓房屋部分並無影響，原告簡明 順之訴訟代理人簡金安雖聲請本院傳喚訴外人簡燦暉、簡金 連、郭麗淑、陳金生欲證明被告與渠等應係於101 年5 月4 日簽訂新租約而非於101 年1 月4 日簽訂，並請求本院調閱 被告公司廠房內101 年5 月4 日之監視錄影畫面，惟系爭租 約既已於言詞辯論終結前有效成立，則被告當有合法使用系 爭廠房之權源，該租約究係何時成立，均與結論不生影響， 故無調查之必要性，依民事訴訟法第286 條但書之規定，本 院不予傳喚及調閱，附此敘明。 3.基此，被告自得以其與訴外人簡金連、簡燦暉及郭麗淑所簽 之租賃契約主張有權占有系爭廠房，原告請求被告返還系爭 廠房，應無理由。 ㈢、被告應給付原告自100 年10月15日起至101 年1 月3 日止， 相當於租金之不當得利： ⒈按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利 益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀 念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還 相當於租金之利益，最高法院61年臺上字第1695號判例意旨 可為參照。經查，兩造所成立最初之租約（即99年10月15日 至100 年10月14日之租約），已於民國100 年10月14日到期 ，被告雖與訴外人簡金連、簡燦暉達成續租之協議，並簽訂 租賃契約書，惟因100 年10月15日當時，系爭廠房之共有人 僅4 人（即原告簡明雍、簡明順、訴外人簡燦暉、簡金連） ，而同意續租之共有人僅訴外人簡金連、簡燦暉，尚未逾2 分之1 ，尚不符合民法第820 條第1 項之規定，故被告自10 0 年10月15日起至101 年1 月3 日止占用系爭廠房自不得對 原告2 人主張有權占有。是以，本件原告2 人向被告請求給 付該段期間相當於租金之不當得利，自有理由。 ⒉本件原告2 人得向被告請求自100 年10月15日起至101 年1 月3 日止此段期間相當於租金之不當得利，已如前述。揆諸 本件被告與訴外人簡金連、簡璨暉所達成之租金為4 萬500 元，而原告簡明雍、簡明順之應有部分各為6 分之1 ，故原 告2 人得請求相當於租金之不當得利每月應為6,750 元，自 10 0年10月15日起至101 年1 月3 日止共計2 月20日，故原 告2 人分別得請求之租金為1 萬7,855 元【計算式：6750× （2 ＋20÷31）＝17855 ，元以下四捨五入】。 ⒊至被告雖辯稱：被告已將租金提存給原告等語，惟查被告所 提存之對象為訴外人簡金安（即原告簡明雍、簡明順之父） ，而非原告2 人，此有提存通知書3 紙為證，足見被告對於 原告2 人尚未清償前揭相當於租金之不當得利債務，故原告 自得請求被告清償前揭債務。 ⒋是以，原告2 人自得向被告分別請求1 萬7,855 元。 ㈣、原告請求本院將被告斷水斷電部分，並無理由： 原告另陳稱：被告未經依同意使用水電，故請求本院對被告 斷水斷電等語，惟查原告並未提出其請求斷水斷電之法律上 依據，況被告已與訴外人簡金連、簡燦暉及郭麗淑於言詞辯 論終結前簽訂租約，已如前述，則被告自有合法權利使用系 爭房屋及其所附之水電，原告上開請求自應予以駁回。 五、綜上，原告依民法第179 條請求如主文第1 、2 項，為有理 由，應予准許；逾此部分，則無理由，應予駁回。又本件就 原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序 所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1項 第3 款之規 定，本於職權宣告假執行。 六、本件事證已臻明確，原告聲請傳喚證人簡金連、簡燦暉、郭 麗淑、陳金生，另請求本院調閱101 年5 月4 日系爭廠房內 之監視錄影畫面，及兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院審酌 後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。 中 華 民 國 101 年 6 月 13 日 桃園簡易庭 法 官 商泰 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應依一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 6 月 13 日 書記官 簡鈴玉