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臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 104年度桃簡字第1284號 原　　　告　包租哥投資管理顧問有限公司 　　　　　 （原名禾碩不動產有限公司） 法定代理人　江奕謙 訴訟代理人　楊政旗 被　　　告　陳柏元 訴訟代理人　謝蕙琳 　　　　　　翁興隆 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國106 年7 月13日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠被告為購買桃園市○○區○○段○○○段○0000地號土地（ 權利範圍10萬分之776 ），及坐落其上門牌號碼為桃園市○ ○區○○街○○號14樓之房屋（下合稱系爭不動產），於民國 104 年5 月29日委託原告（原名禾碩不動產有限公司，於10 5 年2 月15日更名為包租哥投資管理顧問有限公司）以買價 1200萬元向賣方議價，兩造並簽立買賣議價委託書（下稱系 爭議價委託書）及確認書（下稱系爭確認書），約定議價期 間至104 年6 月18日止，經原告居中斡旋，買賣雙方仍未達 成買賣價金之合意。詎於委託期間屆滿後，被告為規避應給 付之居間報酬，竟私下與賣方成交，則依系爭確認書「其他 約定與說明」之第1 、2 點約定，被告應給付原告以購屋總 價2%計算之服務費用24萬元（1200萬元×2%＝24萬元），爰 依系爭確認書之法律關係提起本訴。 ㈡被告雖抗辯依內政部頒布之不動產委託銷售契約範本第11條 第1 項第3 款但書規定，經其他不動產經紀業仲介成交者可 不支付服務費用云云。惟依臺灣高等法院101 年度上易字第 1035號判決意旨略謂：「上揭規定之適用應以內政部所公告 之定型化契約應記載事項及不得記載為限，至於定型化契約 範本僅係提供企業經營者與消費者作為訂定有關契約參考之 用，故範本之性質與契約應記載或不得記載事項有別，且範 本並未依消保法規定公告之程序辦理，不具有消費者保護法 第17條第2 項之效力。消費者違約時，原則上應依其與企業 經營者間所訂立之契約內容為據，並非當然應以主管機關制 定之定型化契約範本為準，此由行政院消費者保護委員會88 年1 月8 日台消保法字第00041 號、88年12月27日台消 保法字第01557 號函釋亦可得徵」等語。而遍查不動產委託 銷售定型化契約應記載及不得記載事項中，並無被告所稱之 「但書條款」，被告所抗辯之條款僅存在於定型化契約範本 ，且未納入系爭契約內容中，參照前開見解，被告所引之「 但書條款」不具有消費者保護法第17條第2 項之效力，兩造 之權利義務關係仍應以系爭契約內容為據。 ㈢並聲明：被告應給付原告24萬元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、被告則抗辯： ㈠被告於104 年5 月29日間為購買系爭不動產而委託原告向賣 方議價，惟於委託期間內被告與賣方並未達成買賣之合意， 於委託期間屆滿後，被告之配偶謝蕙琳始經訴外人信義房屋 仲介股份有限公司（下稱信義房屋仲介公司）之仲介，以12 82萬元向賣方購得系爭不動產，謝蕙琳並已支付服務費128, 200 元予信義房屋仲介公司，顯見被告及謝蕙琳從未有惡意 欲規避給付服務報酬，依臺灣高等法院102 年度上易字第68 1 號判決之見解，被告自無須給付服務報酬或違約金予原告 。 ㈡又系爭確認書之內容屬定型化契約，僅依文義解釋，消費者 即需支付服務報酬或違約金，而忽略消費者係透過原告以外 之房仲業成交，並有支付服務費之實情，足徵原告主張之契 約內容顯有疑義，依消費者保護法第11條第2 項之規定，應 為有利於消費者之解釋，意即如消費者雖曾透過某房仲業與 出賣人接觸，但之後係透過其他房仲業成交，即非私下成交 。 ㈢另觀內政部之不動產委託銷售契約書範本第11條第1 項第3 款規定所載：「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料， 而委託人於委託期間屆滿後2 個月內，逕與該資料內之客戶 成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」， 係本平等互惠原則，規範房仲業不得向經其他不動產經紀業 仲介成交之委託人（即賣方）收取服務費，兩造所簽立之確 認書亦應作相同解釋。如鈞院仍認為被告應給付服務費用， 然被告並無惡性，請依民法第252 條之規定酌減違約金。 ㈣並聲明：請求駁回原告之訴。 三、本件兩造不爭執之事項如下： ㈠被告為購買系爭不動產，於104 年5 月29日委託原告以買價 1200萬元向賣方魏鵬旭及其代理人魏興泉議價，兩造並簽立 系爭議價委託書及系爭確認書，被告交付原告斡旋金10萬元 ，約定議價期間至104 年6 月18日止（見本院卷一第155 、 156 頁之議價委託書及確認書）。 ㈡被告委託原告向賣方議價並未成功，原告於104 年6 月18日 議價期間屆滿後，已返還被告10萬元之斡旋金（見本院卷一 第148 頁被告之陳述）。 ㈢被告之配偶謝蕙琳經由信義房屋仲介公司，於104 年7 月25 日與賣方訂立系爭不動產之買賣契約，由謝蕙琳以1282萬元 購得系爭不動產，於104 年8 月31日辦理所有權移轉登記完 畢（見本院卷一第158 至179 頁之買賣契約書、第116 至12 0 頁之土地及建物登記公務用謄本）。 ㈣謝蕙琳於104 年7 月28日及104 年9 月13日分別給付90,000 元、38,200元，共計128,200 元（即買賣價金1282萬元之1% ）之服務費予信義房屋仲介公司（見本院卷一第233 頁及反 面之統一發票）。 ㈤被告及魏興泉（即賣方之代理人）曾於104 年7 月14日至原 告之辦公室，各別與原告之人員洽談系爭不動產買賣事宜， 當時魏興泉關於價金之條件為「賣方實拿1290萬元出售」（ 見本院卷一第154 頁魏興泉簽立之委託銷售內容變更同意書 ），被告關於價金之條件則為「1300萬元（含服務費）購買 」（見本院卷一第268 、269 頁原告所列之不爭執事項）， 被告與魏興泉當時就買賣價金並未意思表示合致。 四、得心證之理由： 原告主張：被告之配偶謝蕙琳於被告委託議價期間屆滿後2 個月內與賣方私下成交，依系爭確認書之其他約定與說明第 1 、2 點之約定，被告應給付原告以購屋總價2%計算之服務 費用24萬元（1200萬元×2%＝24萬元）等情，為被告所否認 ，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠原告依系爭確認書之 約定請求被告給付服務費，有無理由？㈡本件有無違約金過 高應予酌減之情形？茲審究如下： ㈠原告依系爭確認書之約定請求被告給付服務費，有無理由？ ⒈查系爭確認書之其他約定與說明第1 、2 點記載：「⒈議價 成功購屋人應支付以購屋總價額2%計算的服務費用予受託人 ，並於簽定不動產買賣契約書之同時一次支付。但因可歸責 於購屋人之事由（包括與賣方合意），致買賣契約解除者， 不論有無簽定買賣書面契約，購屋人仍應於契約解除時支付 前開服務費」，「⒉購屋人或其配偶、二親等內之親屬，於 委託期間屆滿後2 個月內，與賣方成交者，視為受託人已完 成義務，購屋人仍應支付前項服務費用」（見本院卷一第15 6 頁）。 ⒉再查，內政部編印之「不動產委託銷售契約書範本」第11條 第1 項第3 款係規定：「委託人如有下列情形之一者，視為 受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5 條約定之服 務報酬，並應全額一次付予受託人：⒊受託人已提供委託人 曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2 個月內 ，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介 成交者，不在此限」（見本院卷一第193 頁反面）。而此範 本雖為行政規範，然於不違背法令及公平原則之考量下，於 解釋仲介業之相關契約時自得予以參考。 ⒊另按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請 求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介 就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者， 依誠實信用原則，仍應支付報酬」（見最高法院58年度台上 字第2929號判例要旨）。反之，如委託人非為避免報酬之支 付，亦非故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再與相對人訂 立同一內容之契約者，即應解釋為無須支付報酬。 ⒋再按消費者保護法第12條第1 項及第2 項第1 款規定：「定 型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無 效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公 平：⒈違反平等互惠原則者」，又消費者保護法施行細則第 14條第4 款規定：「定型化契約條款，有下列情事之一者， 為違反平等互惠原則：⒋其他顯有不利於消費者之情形者」 。 ⒌經查，被告之配偶謝蕙琳確係於兩造約定之議價期間屆滿後 之2 個月內，與賣方訂立系爭不動產之買賣契約，惟被告或 謝蕙琳於委託原告議價之期間，並未經由原告而知悉賣方之 電話、住所、聯絡方式等相關資訊，另據魏興泉亦表示：當 時伊只知買家姓陳，不知買家之真實姓名、電話、住所及聯 絡方式，原告並未提供買家之相關聯繫資料等情（見本院卷 一第141 頁），可知被告或謝蕙琳並無法逕與賣方接洽而私 下成交，故謝蕙琳嗣後始經由信義房屋仲介公司之仲介與賣 方訂立買賣契約，並給付服務費128,200 元予信義房屋仲介 公司，而確認書前開約定所謂購屋人仍應支付服務費用所欲 規範者乃為防止買方於議價委託期間屆滿後，利用已取得之 賣方相關資訊，私下與賣方成交，以規避給付受託人服務費 用之情形，與本件情形並不相同。 ⒍又查，謝蕙琳於104 年6 月16日與原告聯繫之結果，原告係 告知：「現在屋主還差6 萬元」等語（見本院卷二第20頁之 Line對話訊息），於104 年6 月18日兩造約定之議價期間屆 滿後，經由原告之聯繫，被告及魏興泉曾於104 年7 月14日 至原告之辦公室，各別與原告之人員洽談系爭不動產之買賣 事宜，當時魏興泉關於價金之條件為「賣方實拿1290萬元出 售」，被告關於價金之條件為「1300萬元（含服務費）購買 」，則被告與魏興泉就買賣價金並未意思表示合致，此為原 告所不爭執（見本院卷一第148 、149 頁原告之陳述），魏 興泉亦表示：當時伊前往原告公司洽談，被告當時即表示價 格過高無法達成共識，買賣契約並未成立等情無誤（見本院 卷一第142 頁），是被告與賣方於議價期間屆滿後仍未經由 原告議價成功，況於104 年7 月14日已非屬兩造約定之議價 期間，原告提供訂約機會之拘束力自不等同於委託議價期間 之拘束力。 ⒎綜上，系爭確認書之上開約定條款屬定型化契約條款，該條 款不問被告嗣後是否係經由其他仲介業之仲介成交，均一律 有「視為原告已完成義務，被告仍應支付服務費用」之法律 效果，此與上開行政規範之精神及最高法院之判例要旨有所 不符，顯有不利於消費者即被告之情形，為違反平等互惠原 則，則依上開消費者保護法第12條第2 項第1 款之規定，自 應推定其顯失公平，依同條第1 項之規定即屬無效。故原告 依據該約定請求被告給付以購屋總價2%計算之服務費用24萬 元及法定遲延利息，為無理由，不應准許。 ㈡本件有無違約金過高應予酌減之情形？ 本件被告無須依據確認書之上開約定給付原告服務費用既經 認定，則該服務費用是否屬違約金之性質，及有無過高應予 酌減之情形，已無審究之必要。 五、從而，原告依系爭確認書之法律關係，請求被告給付24萬元 ，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 9 月 8 日 桃園簡易庭 法 官 郭琇玲 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 9 月 8 日 書記官 劉育秀