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臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　104年度桃簡字第643號 原　　　告　信眾地產仲介有限公司 法定代理人　陳文鵬 訴訟代理人　楊逸民律師 被　　　告　胡香 訴訟代理人　孫志堅律師 上列當事人間請求服務報酬等事件，本院於民國105 年5 月31日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣参萬参仟柒佰伍拾元，及自民國一○四年 五月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時原主張訴外人即被告、謝麗 玲、謝佳豪及謝惠玲四人之共同代理人曹明花委託伊銷售坐 落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上之3062建號之建物（ 門牌號碼：桃園市○○區○○路○○○ 號8 樓，下稱系爭房地 ），並簽有不動產專任委託銷售契約書及委託銷售契約內容 變更合意書（下分稱系爭委託銷售契約及變更合意書），嗣 伊覓得訴外人即買受人李明坤承買，然因被告拒絕出面簽訂 買賣契約而有違約之情事，爰依系爭委託銷售契約第11條約 定及民法第312 條規定，請求被告給付服務報酬新臺幣（下 同）18萬元、違約金9 萬元及墊付買方李明坤賠償金5 萬元 ，嗣於民國104 年12月2 日具狀就墊付賠償金5 萬元部分追 加民法第176 條規定為請求權基礎，並求為與前揭主張民法 第312 條規定擇一為原告有利之判決（見本院卷第79頁至第 80頁），經核，原告所為係基於系爭委託銷售契約之同一基 礎事實而追加訴訟標的法律關係，被告雖不同意原告追加， 惟揆之首開規定，原告所為訴之追加，於法並無不合，應予 准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：系爭房地原為被告配偶謝錫聯所有，嗣謝錫聯死 亡後由被告與謝麗玲、謝佳豪及謝惠玲繼承，嗣被告與謝麗 玲、謝佳豪及謝惠玲四人之共同代理人曹明花於104 年2 月 18日與伊簽訂系爭委託銷售契約，約定以568 萬元之價額委 託伊仲介銷售系爭房地，委託銷售期間自同年2 月18日至5 月18日，復於同年2 月18日簽訂委託銷售契約內容變更合意 書，約定調降委託銷售金額為500 萬元，再於同年4 月9 日 簽訂系爭變更合意書調降委託銷售金額為450 萬元。嗣伊與 李明坤就系爭房地進行交易協商，李明坤願以450 萬元購買 系爭房地，並交付定金5 萬元，此亦經曹明花於同年4 月11 日賣方定金收款憑證上簽認（下稱系爭收款憑證），伊遂告 知被告及曹明花應於同年4 月14日簽訂買賣契約，然被告卻 未到場，伊遂於同年4 月16日以存證信函催告被告應於同年 4 月21日辦理簽約事宜，惟被告仍拒絕到場簽約，顯有違約 之情事，伊自得依系爭委託銷售契約第11條約定，請求被告 給付依委託售價4%計算之服務報酬18萬元及2%計算之違約金 9 萬元。另因被告拒絕出面簽約，買方李明坤遂以此為由解 除契約，伊基於利害關係人之立場，除退還前已收受之定金 5 萬元，更依系爭收款憑證之約定先行賠付原應由被告負擔 之加倍返還定金5 萬元予李明坤，伊自得依民法第312 條規 定承受李明坤之權利而請求被告賠償。又縱認伊前揭給付係 違反被告之意思，然此本為被告所應賠付，且被告所為拒絕 簽約之舉顯已違反公共秩序及善良良俗，伊仍得依民法第17 6 條規定請求被告償還，為此，爰依系爭銷售契約第11條約 定及民法第312 條、第176 條條規定（擇一）提起本件訴訟 等語。並聲明：被告應給付原告32萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、被告則以：伊原係同意曹明花以500 萬元之價額委託原告仲 介銷售，嗣曹明花未經伊同意即擅自決定調降金額，又原告 固稱已覓得買方乙節，然未提出具體事證以資證明，自不足 採信。再者，系爭委託銷售契約第11條約定係屬違約金之性 質，而自原告尋得買方至買方解除契約之日止，期間僅有8 日，且仍在委託銷售期間內，原告自仍得繼續依約銷售，尚 難認原告有何重大損害，是以，原告請求給付之違約金顯屬 過高，應予酌減。又伊與謝麗玲、謝佳豪及謝惠玲同為系爭 房地之所有權人，而系爭委託銷售契約亦無約定於違約時應 負連帶賠償之責，縱認伊有違約之情事，該違約金之債務應 屬不可分之債，原告亦僅能依比例請求賠償。至原告所持系 爭收款憑證，僅屬兩造間之協議，與買方李明坤並無關係， 自難認李明坤得依該約定請求伊賠償，則原告所為之墊付亦 難認係屬利害關係之第三人所為清償，又伊之拒絕簽約與公 序良俗無涉，更與無因管理要件不符，從而，原告前開所請 均無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第69頁反面至第70頁，並依判決 格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）： （一）系爭房地原為謝錫聯所有，嗣謝錫聯於103 年10月26日死 亡，而由謝錫聯之繼承人即謝麗玲、謝佳豪、謝惠玲及被 告繼承，並於104 年3 月5 日辦理繼承登記。 （二）原告提出之原證一遺產分割協議書、原證三之系爭委託銷 售契約書、原證四及原證五委託銷售契約內容變更合意書 均為真正。 （三）原告於104 年4 月16日寄發鶯歌郵局存證號碼000090存證 信函通知被告應於104 年4 月21日至桃園市○○區○○街 ○ 巷○○弄○○號2 樓簽約等語，被告並已收受。 四、本件兩造爭執之點，應在於： （一）原告依系爭銷售契約 第11條第1 項第4 款後段請求被告給付服務報酬及違約金， 有無理由？（二）如是，上開金額有無過高而須依民法第25 2 條規定酌減？酌減之金額為若干？（三）原告依民法第31 2 條、第176條規定擇一請求被告給付其所代向買方李明坤 所支付之賠償金5萬元，有無理由？茲分述如下： （一）關於原告得否依系爭銷售契約第11條約定請求被告給付服 務報酬及違約金之爭點： 1、按「一、受託人於買賣成立時，得向委託人收取服務費報 酬，其數額為實際成交價額之百分之四……二、前項受託 人之服務報酬，委託人於買賣簽訂買賣契約時，應以現金 一次支付予受託人……」；「（違約之處罰）一、委託人 如有下列情形者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人 仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬及以委 託銷售價格百分之二計算之違約金予受託人：……4 、買 方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託 人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂 買賣契約書之義務者。」系爭委託銷售契約書第5 條第1 項、第2 項、第11條第1 項第4 款分別定有明文，顯見系 爭委託銷售契約第11條第1 項第4 款約定之「其中百分之 4 為服務報酬、百分之2 為違約金」，均屬被告未依約簽 約之債務不履行違約金，此觀諸該條明確記載「違約處理 」即明。 2、經查，系爭房地原為被告配偶謝錫聯所有，嗣謝錫聯死亡 後由被告與謝麗玲、謝佳豪及謝惠玲繼承，系爭房地即由 被告與謝麗玲、謝佳豪及謝惠玲四人之共同代理人曹明花 委託原告銷售，曹明花並先後於104 年2 月18日及同年4 月9 日調降委託銷售價格乙節，已為兩造所不爭執【見兩 造不爭執事項（一）、（二）】，又原告於委託銷售期間 已覓得買方李明坤，並收受定金5 萬元，復由曹明花於系 爭收款憑證上簽屬確認，並要求被告出面簽訂買賣契約等 情，業據其提出被告所不爭執真正之系爭收款憑證及存證 信函為證（見本院卷第19頁、第20頁），亦核與證人費淑 貞到庭證稱：伊與原告公司之法定代理人陳文鵬為朋友關 係，陳文鵬曾告知伊系爭房地要出售，請伊幫忙介紹買家 ，爾後，伊透過友人介紹得知李明坤有購買意願，遂帶同 看屋，嗣李明坤出價450 萬元要購買系爭房地，並交付5 萬元定金等語相符（見本院卷第115 頁反面），堪認原告 確於系爭銷售契約委託銷售期間覓得買主李明坤，並經曹 明花簽署確認甚明，而被告事後竟反悔拒絕履行簽訂買賣 契約書之義務，從而，原告自得依前揭系爭銷售契約第11 條約定，請求被告給付違約金。被告雖辯稱曹明花未經伊 同意擅自調降價格云云。然查，系爭委託銷售契約確為曹 明花以代理人身分所簽訂，被告復不否認確有授與代理權 予曹明花之情，已如上述，參以證人曹明花亦證稱：伊有 告知被告買方願出價450 萬元一事，被告本來同意，但後 來要簽約時又反悔等語（見本院卷第92頁），且觀諸原告 所提出被告所不爭執真正之遺產分割協議書，亦已載明系 爭房地之出售事宜全權授予曹明花辦理等語（見本院卷第 9 頁），堪認曹明花就系爭房地委託銷售、變更契約內容 及簽認收受定金之效力均應及於被告，被告此部分所辯， 與法不符，自不足採。 （二）關於違約金是否酌減之爭點： 1、按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不 同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。 後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制 罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並 得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違 約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人 之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定 ，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判 決要旨參照），而如前述，系爭委託銷售契約第11條約定 乃賦與原告於一定要件下之損害賠償請求權，亦即，兩造 係約定以委託銷售總價之4%及2%作為被告因未依約簽約之 損害賠償之總額，性質上應屬賠償總額預定性違約金，並 非懲罰性違約金至明。 2、次按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性 質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依 一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以 為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為 標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意 旨參照）。原告雖主張被告違約拒絕簽訂買賣契約，伊自 得依系爭委託銷售契約第11條約定請求被給付27萬元（即 原得收取按委託銷售價格450 萬元之4%即18萬元服務報酬 及按委託銷售價格450 萬元之2%即9 萬元違約金）。惟系 爭委託銷售契約第11之違約金為賠償總額預定性違約金， 業如前述，且原告依系爭委託銷售契約所負之義務，除居 間仲介，另包括過戶、貸款及交屋手續之協助，此觀系爭 委託銷售契約第7 條、第9 條約定即明（見本院卷第15頁 ），本件因被告之違約，原告顯然省卻本應處理之過戶、 貸款及交屋等事務所需付出之人事、勞務費用，故原告請 求被告給付違約金27萬元確屬過高。茲審酌原告未能依系 爭委託銷受契約及變更合意書請求給付服務報酬18萬元之 損失，及為履行居間仲介而支出相關之勞力及時間成本等 損害暨斟酌原告因此省卻及本需處理系爭房地相關事宜所 需付出之人事、勞務費用等一切情狀，認應核減為按委託 銷售價格3%計算即13萬5,000 元（計算式：450 萬元×3% ＝13萬5,000 元）為適當。 3、末按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除 法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之 ，民法第271 條定有明文。本件原告請求標的為被告不履 行契約原定給付所生之違約金債務，既為金錢給付，系爭 委託銷售契約亦無連帶之明示，法律亦無特別規定，應屬 可分之債。又系爭委託銷售契約並無特別約定，被告就前 揭違約金債務自應與謝麗玲、謝佳豪及謝惠玲平均分擔之 ，準此，原告請求被告於給付33,750元（計算式：13萬5, 000 元÷4 ＝33,750元）之範圍內，為有理由，應予准許 。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。 （三）關於原告得否請求被告賠付其代向買方李明坤所支付之賠 償金5 萬元之爭點： 1、按就債之履行有利害關係之第三人為清償者，於其清償之 限度內承受債權人之權利，民法第312 條前段定有明文。 所謂就債之履行有利害關係之第三人，即指第三人因清償 而發生法律上之利害關係而言，如擔保物所有人、保證人 、無擔保債權之債權人、中人等均是（最高法院86年度台 上字第46號裁判要旨參照）。原告主張伊因被告違約不簽 訂買賣契約本應加倍返還定金予李明坤，而由伊先行清償 乙節，固據其提出系爭收款憑證及收據為證（見本院卷第 21頁），而如前述，被告雖有毀約不賣之情事，倘李明坤 欲依民法第249 條規定請求加倍返還定金，或請求債務不 履行之損害賠償，基於債之相對性原則，自應由李明坤對 被告主張之，而與原告無涉，縱認原告係基於商譽之考量 而先行賠付，惟揆諸前揭說明，此與法律上利害關係之要 件顯有不符，實難認原告就上開債之履行係為有利害關係 之第三人，是以，原告主張依上開規定請求被告賠償5 萬 元，洵屬無據。 2、原告另主張伊為被告墊付賠償金，雖違反被告之意思，然 被告之意思係違反公共秩序善良風俗，伊仍得請求被告償 還費用云云，惟按管理事務，利於本人，並不違反本人明 示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之 費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用 及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其 損害，民法第176 條第1 項定有明文；另按如本人之意思 違反公共秩序善良風俗者，管理人雖違反本人之意思而為 事務之管理，仍得請求本人償還費用、清償債務及賠償損 害，同法第176 條第2 項亦有明定。然如前述，李明坤縱 因被告毀約不賣而得請求損害賠償或加倍返還定金之情事 ，然此僅屬該二人間之私法上權利義務關係而已，究與國 家社會一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉，從而，原 告依民法第176 條第2 項規定，請求被告償還代為墊付之 賠償金5 萬元，於法即屬無據。 五、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約第11條約定，請求被告 給付33,750元及自起訴狀繕本送達翌日即104 年5 月23日（ 見本院卷第26頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予 駁回。 六、假執行之宣告： 本件原告勝訴部分係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決， 爰依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假 執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 6 月 30 日 桃園簡易庭 法 官 張永輝 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 7 月 1日 書記官 陳智仁