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臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 105年度桃簡字第1358號 原　　　告　廖基成 被　　　告　美立堅科技股份有限公司 法定代理人　謝昌盛 訴訟代理人　陳泓年律師 上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國106 年4 月12日言 詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾參萬肆仟肆佰玖拾陸元。 被告應自民國一０五年十一月一日起至遷讓返還如附表所示之建 物之日止，按月給付原告新臺幣參萬參仟陸佰貳拾肆元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項得假執行、第二項到期部分得假執行。但被告若為 原告供擔保新臺幣壹拾參萬肆仟肆佰玖拾陸元後，得免為第一項 之假執行；若為原告就每期到期部分供擔保新臺幣參萬參仟陸佰 貳拾肆元後，得免為第二項之假執行。 事實及理由 一、按「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加」，民事訴訟法第256 條定有明文 ，而本件依同法第436 條第2 項適用之。查原告起訴聲明為 ：被告應自民國105 年7 月1 日起至遷讓如附表所示之未保 存登記建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）33,624元 。嗣於民國105 年11月21日言詞辯論時，更正聲明為：⑴被 告應給付原告134,496 元、⑵被告應自105 年11月1 日起至 遷讓如附表所示之未保存登記建物之日止，按月給付原告33 ,624元。核原告所為，僅係將請求105 年7 月1 日至105 年 10月31日間之金額視為已到期而具體請求之，未為訴訟標的 之變更或聲明之擴張，自非屬訴之變更或追加，先予敘明。 二、原告主張：原告於105 年6 月8 日，以投標金額261,888 元 向法務部行政執行署桃園分署（下稱桃園分署）拍得如附表 所示之未保存登記建物2 棟（下稱系爭建物），並於同年月 16日取得系爭建物之權利移轉證書，後於同年7 月25日桃園 分署欲點交系爭建物時，遭被告以系爭建物坐落之土地即桃 園市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）為被告所 有，任何人不得通過系爭土地為由，阻撓原告取得系爭建物 之占有，被告並持續占有使用系爭建物中。今原告認原告既 已藉拍賣合法取得系爭建物之事實上處分權，卻遭被告排除 原告之使用，自得依侵權行為及不當得利之法律關係，請求 被告給付相當於租金之不當得利。又原告認被告占用系爭建 物為廠房，故相當於租金之不當得利，至少應以系爭建物之 現課稅現值之10% 除以12個月按月計算之，即每月33,624元 （計算式：4,034,900 元10% 12個月），而原告請求之 期間為自105 年7 月1 日起至被告遷讓系爭建物之日止等語 。並聲明：如上開變更後⑴、⑵聲明所示。 三、被告則以：原告僅以261,888 元即標得系爭建物，豈能主張 被告應每月給付33,624元予原告，況系爭建物係占用原告所 有之系爭土地，若原告願意，被告願以261,888 元為基礎， 按年息3%計算之利息作租金數額予原告。又被告認原告並無 取得系爭建物之占有，自無取得事實上處分權；另拍賣系爭 建物之義務人即訴外人邦德工業股份公司（下稱邦德公司） 未必就是系爭建物之所有權人或事實上處分權人，而系爭建 物為違章建築沒有公示外觀，原告自不得主張善意取得事實 上處分權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 四、兩造不爭執事項（酌做文字之修正，但不失原意）： ㈠桃園市○○區○○段○○○ ○號、580 建號（門牌號碼均為桃 園市○○區○○路○○○ 號、均坐落於桃園市○○區○○段○○ ○ ○號）2 棟鐵皮建物，面積分別為990.61平方公尺、1,24 3.34平方公尺。 ㈡桃園市○○區○○段○○○○號土地所有人為被告。 ㈢原告於105 年6 月8 日藉由桃園分署拍賣程序，以總價261, 888 元拍得系爭建物，並由桃園分署於105 年6 月16日發給 權利移轉證書。 ㈣系爭建物現由被告公司占有使用中。 ㈤原告於105 年6 月20日有聲請桃園分署點交系爭建物，桃園 分署於105 年7 月21日上午9 時34分至現場執行點交時，被 告同意於105 年7 月25日再執行點交，因被告希望酌留時間 予兩造協議系爭建物租金，若105 年7 月25日前協議不成， 被告同意清空系爭建物內，而建物租金的問題，再與原告協 商。 ㈥兩造於105 年7 月25日協議不成後，由原告繼續聲請桃園分 署點交，後因被告表示系爭建物係占用被告之系爭土地，而 使點交無法完成。 ㈦系爭土地之申報地價為每平方公尺3,426 元、公告地價為每 平方公尺3,837元、公告現值為每平方公尺21,080元。 ㈧系爭建物坐落之地點，在省道4 號即介壽路旁，惟非商業繁 榮之地帶。 五、得心證之理由 本件應審酌者為：㈠原告是否經由桃園分署之拍賣取得系爭 建物事實上處分權？被告是否無權占用系爭建物？㈡原告請 求相當於租金之不當得利有無理由？如有理由，不當得利之 計算方式為何？ ㈠原告是否經由桃園分署之拍賣取得系爭建物事實上處分權？ ⒈按，違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產 所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認 為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人；違章 建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標 的，此有最高法院67年度第2 次民事庭庭長會議決定㈠及最 高法院50年台上字第1236號判例意旨可參。又強制執行法上 之拍賣，一般係認為私法上之買賣，即以拍賣之義務人作為 出賣人，拍得人作為買受人，與普通買賣並無不同，僅經由 拍賣取得不動產者，依民法第759 條、強制執行法第98條第 1 項之規定，買受人於領得權利移轉證明書時即取得所有權 ，惟非經登記不得處分而已，是未經保存登記之建物，雖不 能為所有權之移轉，但仍得移轉事實上處分權為最高法院所 肯認，故自得由強制執行法上之拍賣取得未經保存登記建物 之事實上處分權無疑。 ⒉經查，系爭建物為未經保存登記建物，係因桃園分署為為公 法上之強制執行，始由大溪地政事務所於99年8 月19日以未 保存登記建物查封為原因作建物登記，並分別為系爭建物編 訂桃園縣○○鎮○○段○○○○號、7194號等臨時建號，後因桃 園分署認有再次拍賣之必要，復於105 年3 月16日委請大溪 地政事務所測量上開7193號、7194號未經保存登記建物後， 再將系爭建物編定成如附表編號1 及編號2 之臨時建號，此 有大溪地政事務所99年5 月20日測量成果圖、桃園分署105 年3 月16日桃執辛90年營稅執特專字第65774 號函、大溪地 政事務所105 年5 月12日溪地登字第1050005587、10500055 86號函、105 年3 月21日建物測量成果圖、建物登記公務用 謄本等在卷可稽（見行政執行署桃園分署90年度營稅執特專 字第65774 號卷，下稱執行卷㈡），且為兩造所不爭執，自 堪信為真實。又系爭建物自84年4 月起之房屋稅即以邦德公 司為課稅義務人，直至98年間方由被告公司擔任代繳義務人 ，此有房屋稅稅籍記錄表、房屋稅計課記錄、稅籍證明書等 附卷可證（見執行卷㈡及桃園分署90年度營稅執特專字第00 000-00000 號卷，下稱執行卷㈠），另於執行卷㈠中之91年 5 月23日執行筆錄記載：「…據被告公司之職員稱89年8、9 月時開始向太平洋倉庫公司承租系爭建物，承租前一年系爭 建物一直空置著，據其所稱，之前為擎揚科技股份有限公司 在此地營業，後因經營不善而倒閉，擎揚科技股份有限公司 係因邦德工業股份有限公司經營不善時之承接人，目前該兩 公司均已倒閉…」等語。可知，系爭建物之所有權人或事實 上處分權人應可認定為邦德公司無疑，而桃園分署於105 年 6 月8 日以邦德公司為義務人出賣系爭建物，並由原告以26 1,888 元標得系爭建物，並於同年月16日發給原告系爭建物 之權利移轉證明書已如上不爭執事項所載，故原告自藉由拍 賣合法取得系爭建物之事實上處分權無訛。 ⒊次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。又主張有權占有之 人，係對自己有利之事項，自應由主張之人負舉證之責。次 查，被告於100 年9 月1 日向太平洋倉庫股份有限公司（下 稱太平洋公司）購買系爭土地及其上有保存登記之建物，並 不包含系爭建物，此有101 年11月29日執行筆錄及不動產買 賣契約書等附卷可參（見執行卷㈡），且為被告所不爭執， 可知，對於系爭建物而言，尚不因被告於98年間成為系爭建 物之房屋稅之代繳義務人即能認被告為有權占有，而被告至 本件言詞辯論終結前，未再提出自己為有權占有之證據說明 以實，自屬無權占有。至被告雖抗辯原告未曾透過點交取得 系爭建物占有云云，惟依強制執行法第98條及民法第759 條 之規定，原告於105 年6 月16日取得系爭建物之權利移轉證 明書時已取得事實上處分權，並不因是否點交影響原告權利 之取得；又被告復抗辯，系爭建物為未經保存登記建物，沒 有公示外觀，不能主張善意受讓云云，惟本院已經判斷原告 之前手即出賣人邦德公司確有系爭建物之所有權或事實上處 分權，故原告係從有權利之人處以拍賣而受讓系爭建物，尚 無須判斷是否有善意受讓之狀況，故被告所辯，均難謂可採 。 ㈡原告請求相當於租金之不當得利有無理由？如有理由，不當 得利之計算方式為何？ ⒈按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定 之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失 利益，民法第184 條第1 項前段、第216 條分別定有明文。 可知，無權占有他人所有或具有事實上處分權之建物，亦屬 侵害權利行為，而此種侵害權利之行為所生之損害，通常係 指他人難以使用建物之損害，與依不當得利請求無權占有之 相當於租金之不當得利之情形相似，故計算損害賠償之方式 ，仍為相當於租金之不當得利。經查，本件原告指定以侵權 行為作為請求之基礎（見本院卷第4 頁），且被告於105 年 7 月1 日前及言詞辯論終結前均有占有使用中（見執行卷㈠ 之執行筆錄、執行卷㈡之執行筆錄，見本院卷第160 頁反面 ），則被告自屬持續侵害原告於系爭建物上之事實上處分權 無誤。 ⒉復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文。及 按，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業 上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金 ，自不受土地法第九十七條規定之限制，有最高法院94年度 第2 次民庭會議決議可參。查系爭建物係用以作廠房之用， 此有於105 年4 月8 日之系爭建物內部照片（堆滿機具及材 料）及建物外觀照片各2 張可參（見執行卷㈡），且參酌被 告公司為一營利組織，故占用系爭建物，顯非用以作為一般 住家之用，依上決議意旨，本件計算相當於租金之不當得利 ，顯不受土地法第97條第1 項之限制甚明，應以系爭建物同 地段用以作為廠房之建物之平均租金價格作為計算之基礎， 方屬公允。 ⒊次查，原告提出以系爭建物105 年7 月20日之課稅現值4,03 4,900 元之10% 作為1 年之相當於不當得利之租金，即每月 33,624元，並提出內政部不動產資訊平台網頁頁面（一般住 宅，每月每坪租金為268 元，與系爭建物同樣接近省道，見 本院卷第109 頁至第110 頁）、591 房屋交易網105 年11月 份之租屋行情網頁頁面（桃園區每月每坪為528.8 元、中壢 區每月每坪為460.5 元、平鎮區每月每坪為436.9 元、龍潭 區每月每坪為331.6 元、楊梅區每月每坪為357.8 元、龜山 區每月每坪為465.4 元、八德區每月每坪為369.3 元、大園 區每月每坪為337.7 元、蘆竹區每月每坪為477.6 元，見本 院卷第111 頁）、591 房屋交易網出屋行情網頁頁面（大溪 區之整層住家平均每月每坪為344.86元、最低為每坪每月25 0 元，見本院卷第112 頁）、台灣工業用地供給與服務資訊 網之廠房出租網頁資料（桃園市觀音區之廠房每月每坪為33 3 元、350 元或500 元不等、桃園市蘆竹區之廠房每月每坪 為334 元、桃園市龜山區之廠房每月每坪為400 元、桃園市 大園區之廠房每月每坪為422 元、桃園市中壢區之廠房每月 每坪為667 元，見本院卷第113 頁至第114 頁）、系爭建物 緊鄰省道4號之照片等供作參考資料。本院審酌若以原告上 開主張為計算基礎（系爭建物共2233.95 平方公尺，換算為 坪約675.769 坪），則系爭建物每月每坪之租金不過為49.7 56元（計算式：33,624元675.769 坪），遠遠低於一般住 宅每月每坪之租金，更遑論系爭建物係由被告作廠房營利之 用，故本院認原告提出以系爭建物之課稅現值為基礎，計算 得出之每月租金33,624元，自得作為系爭建物之每月相當於 租金之不當得利之酌定標準。 六、綜上所述，原告基於侵權行為之法律關係，請求被告給付10 5 年7 月1 日至105 年10月31日間之相當於租金之損害共13 4,496 元（計算式：33,624元4 個月）及請求被告自105 年11月1 日起至遷讓系爭建物之日止，按月給付原告33,624 元，為有理由，應予准許。 七、本件係依民事訴訟法第427 條第2 項第8 款適用簡易訴訟程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規 定，應依職權宣告假執行；併依同法第436 條第2 項適用同 法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告得為原告預供擔保 而免為假執行，如主文第3 項所示。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料， 經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述， 併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 5 月 26 日 桃園簡易庭 法 官 葉作航 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 5 月 26 日 書記官 沈佳螢 附表 ┌──┬────┬─────┬────┬────┬──────┬────┬─────┐ │編號│臨時建號│基地坐落 │建物門牌│房屋層數│層次面積總合│權利範圍│測量成果圖│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼────┼─────┼────┼────┼──────┼────┼─────┤ │ 1 │桃園市大│桃園市大溪│桃園市大│ │ │ │如附圖一 │ │ │溪區○○○區○○段 │溪區介壽│ 1層 │990.61平方公│全部 │ │ │ │段581 號│491地號 │路575號 │ │尺 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼────┼─────┼────┼────┼──────┼────┼─────┤ │ 2 │桃園市大│桃園市大溪│桃園市大│ │ │ │如附圖二 │ │ │溪區○○○區○○段 │溪區介壽│ 1層 │1,243.34平方│全部 │ │ │ │段580 號│491地號 │路575號 │ │公尺 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ └──┴────┴─────┴────┴────┴──────┴────┴─────┘ 附圖一 附圖二