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臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　105年度桃簡字第915號 原　　　告　禾睦不動產經紀有限公司 法定代理人　陳介文 訴訟代理人　艾秋蘭 被　　　告　劉淑華 訴訟代理人　白宗益 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國105 年11月23 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：兩造於民國104 年7 月2 日簽訂一般委託銷售契 約書（下稱系爭委託書），約定由被告委託伊代為銷售其所 有門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○○○號10樓房屋及其 坐落基地（下稱系爭不動產) ，銷售總價為新臺幣（下同） 1,020 萬元至1180萬元間，委託銷售期間自104 年7 月2 日 起至105 年1 月2 日止，伊於買賣成交時可按實際成交金額 向被告收取4%之服務報酬，並於系爭委託書第8 條第3 項第 4 款約定：「有下列情形之一者，均視為乙方（本院按即原 告）已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之 二之服務報酬外，甲方（本院按即被告）仍應支付委託銷售 價百分之四之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。… …委託期間屆滿貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其 配偶、二親等內之親屬成交時。」（下稱系爭約款），嗣兩 造於104 年10月29日另簽訂委託事項變更契約書，變更委託 銷售總價為900 萬元至988 萬元間，委託銷售期間則延長至 105 年4 月2 日止，復於105 年1 月28日再簽訂委託事項變 更契約書，變更委託銷售總價為830 萬元，而伊於委託期間 即105 年1 月7 日尋得訴外人郭運蘭願出價800 萬元應買系 爭不動產，郭運蘭並交付伊斡旋金3 萬元並簽立不動產買賣 意願書，然仍因未達前開委託銷售總價而無未能成立，未料 ，被告竟於105 年3 月26日私下與郭運蘭簽訂買賣契約，並 於105 年4 月28日辦畢所有權移轉登記，此舉顯已構成系爭 約款之事由，則被告即應依約給付伊按原委託銷售總價830 萬元之4%即332,000 元之服務報酬，為此，爰依系爭約款提 起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告332,000 元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息；願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：兩造所簽訂之系爭委託書僅為一般委託銷售，伊 本得自行或透過他人銷售系爭不動產，又原告雖曾仲介郭運 蘭購買系爭不動產，然郭運蘭僅出價800 萬元而低於原委託 銷售總價之830 萬元致未能完成交易，嗣郭運蘭透過訴外人 即伊鄰居洪淑雪居間仲介並提高出價為830 萬元後始成交， 伊並非圖謀較高賣價而出售系爭不動產，況伊與郭運蘭完成 系爭不動產之交易時間仍在委託銷售期內，顯與系爭約款所 定之情形不符，原告自不得依此請求伊給付服務報酬等語置 辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張兩造簽有系爭委託書及委託事項變更契約書，由被 告委託伊銷售系爭不動產，委託銷售總價為830 萬元，委託 銷售期限自104 年7 月2 日起至105 年4 月2 日止，嗣伊於 105 年1 月7 日尋得郭運蘭欲以800 萬元購買系爭不動產， 並交付3 萬元之斡旋金，惟斡旋未成，而被告於105 年3 月 26日與郭運蘭就系爭不動產成立買賣契約，並於105 年4 月 28日辦畢所有權移轉登記等情，業據其提出系爭委託書、委 託事項變更契約書、不動產買賣意願書、買方給付服務費承 諾書、兩造間通訊軟體LINE對話紀錄及系爭不動產建物電傳 資訊影本為證（見本院卷第9 頁至第17頁、第29頁、第106 頁），且為被告所不爭執（見本院卷第50頁反面、第108 頁 反面），自堪信為真實。 四、原告主張被告與郭運蘭私下就系爭不動產完成交易已該當系 爭約款之違約事由，自應給付約定之服務報酬等情，則為被 告所否認，並以前詞置辯，經查： （一）按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及 過去之事實暨交易上之習慣，本於經驗法則及誠信原則， 從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，資以檢視其 解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平（最高法院104 年度台上字第2037號判決參照）。 （二）細繹系爭約款約定之全文：「有下列情形之一者，均視為 乙方已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分 之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分之四之 服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。……委託期間 屆滿貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二 親等內之親屬成交時。」，乃係規範委託人若於委託期間 屆滿後2 個月內，與被委託人所曾仲介之交易對象及其配 偶或二親等親屬成交者，將被擬制為被委託人完成委託目 的，委託人因之有給付約定報酬之義務，考諸此約定之目 的，無疑係系爭委託書之受託人即原告為不動產仲介業者 ，為媒介買賣雙方締約機會，進而促成買賣契約之成立， 每須投入相當之成本及費用，如委託人有逃避委託報酬之 違約情事，將使原告蒙受損害，是兩造約定於該情事發生 時，委託人即被告應給付服務報酬。又系爭約款係限制被 告交易權利所為之處罰條款，本應從嚴解釋，而依其契約 文字之文義解釋，自應解為於「委託期間屆滿後2 個月內 」有與原告曾經仲介之客戶或其配偶或其二親等內之親屬 簽訂系爭不動產之買賣契約時，始有系爭約款之適用，而 非毫無範圍課予被告違約處罰之責任。原告雖主張依舉重 以明輕之法理，被告應依系爭約款之約定給付服務報酬云 云，然解釋意思表示與解釋法規的原則不同，解釋法規著 重於法規文義的客觀性與安定性，注重法規文字的客觀文 義，以謀一般確實性之達成，惟解釋意思表示則以探求當 事人的真意，注重意思表示的目的性及法律行為的和諧性 ，著重於各個法律行為及當事人具體妥當性的追求，民法 第97條之規定即本斯此旨而定，且契約條款之磋商與締結 ，均屬締約當事人間衡量利害得失後，本於契約自由原則 之體現，兩造既已簽訂系爭委託書，對於系爭委託書約定 之要件及程式，均應遵守，否則交易秩序即無從依當事人 意思自主予以形成並維持，是以，本件自無舉重明輕法理 之適用餘地。而如前述，被告既係於「委託銷售期間內」 與郭運蘭簽訂買賣契約並辦畢所有權移轉登記，自與系爭 約款未合，而原告經本院曉諭後（見本院卷第108 頁反面 至第109 頁）仍執以系爭約款為主張，實屬於法無據，自 不能准許。至原告主張被告係因其居間仲介而與郭運蘭始 完成交易，然被告卻為規避應給付之服務報酬而蓄意於委 託銷售期間內為之，顯已違反誠信原則且為權利濫用等語 ，惟此涉及原告得否因此而認定已完成居間仲介而請求被 告給付居間報酬一事，尚與前開系爭約款所定之違約處罰 條款無涉，附此敘明。 五、從而，原告依系爭約款請求被告給付332,000 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息 ，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請即失所依據，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據: 民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 12 月 23 日 桃園簡易庭 法 官 張永輝 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 26 日 書記官 陳智仁