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臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　106年度桃簡字第284號 原　　　告　葛里法五世社區管理委員會 法定代理人　凃瑞麟 訴訟代理人　許啟龍律師 　　　　　　許淑玲律師 　　　　　　張雅蘋律師 被　　　告　連億國際開發股份有限公司 法定代理人　廖世家 訴訟代理人　林仕訪律師 　　　　　　蔡頤奕律師 上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國107年4月20日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾捌萬肆仟捌佰元，及各如附表一 「利息起算日」欄所示之日起至清償日止，按週年利率百分之十 計算之利息。 被告應給付原告肆拾玖萬壹仟伍佰貳拾肆元，及自民國一０六年 一月六日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行。但被告如就本判決第一項以新臺幣壹佰陸拾捌 萬肆仟捌佰元、及第二項以新臺幣肆拾玖萬壹仟伍佰貳拾肆元為 原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序部分 一、原告之法定代理人原為王祥，於本院審理中變更為凃瑞麟， 有管理委員會會議紀錄在卷可稽（見本院卷㈠第167至170頁 ），其聲明承受訴訟，合於民事訴訟法第170條、第175條規 定，應予准許。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2 款定有明文。本件原告原起訴請求被告給付原告新臺幣（下 同）168萬4,800元及遲延利息。嗣於訴訟中追加請求同一社 區內被告所有如附表二所示三戶建物（下稱系爭建物）之管 理費49 萬1,542元及遲延利息，並變更聲明如後述（見本院 卷㈡第5、6頁），核其前後請求均係本於同一社區規約對被 告所有之停車位及建物之管理費有所請求，基礎事實同一， 依上開規定，應予准許。又原告原訴及追加之訴之訴訟標的 金額雖逾50萬元，然管理費之請求，係屬因定期給付涉訟， 依民事訴訟法第427 條第2項第8款規定，仍應適用簡易訴訟 程序，是被告抗辯不同意追加之訴及應適用通常訴訟程序云 云，尚有未合。 貳、實體部分 一、原告主張：原告為葛里法五世社區大廈（下稱系爭社區）之 管理委員會，被告為建築系爭社區大廈之建商，系爭社區住 戶之房屋均係向被告所購得，且為系爭社區共有如附表一所 示地下三樓216 個停車位（下稱系爭停車位）之約定專用權 人，及為系爭社區內系爭建物三戶之所有權人，並為系爭社 區之區分所有權人。依系爭社區之房屋買賣合約書（下稱系 爭買賣契約）第12條第2項、第7項及第12項規定、原告於民 國104年8月19日召開管委會決議、系爭社區104年9月12日召 開區分所有權人會議所通過之住戶規約（下稱系爭社區規約 ）第17條規定、系爭社區規約授權訂定之財務管理及採購辦 法第4.8.1點之規定，系爭社區內之區分所有權人應預繳6個 月份即104 年8月起至105年1月止（其中汽車停車位每位300 元）之管理費，並自105年2月起按月繳納管理費（依建物登 記總面積每坪100 元計收、汽車停車位每月每位500 元）， 如未在規定之日期前繳納應繳金額時，原告得訴請法院命其 給付應繳之金額，及另外收取遲延利息以未繳金額之週年利 率10％計算。詎被告就系爭停車位之104年8月起至106年1月 止管理費合計168萬4,800元，及系爭建物之106年2月起至10 6年12月止管理費合計49萬1,524元均尚未繳納，原告屢經催 討亦未獲置理。爰依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第21 條、民法相關規定及系爭買賣契約、系爭規約第17條等規定 請求被告給付管理費等語，並聲明：如主文第1、2項所示。 二、被告則以：系爭社區地下三樓停車空間即桃園市○○區○○ 段○○○○○號（下稱系爭7455建號）為被告專有，並非社區共 有或約定專用部分，故原告依公寓大廈管理條例第10條第 2 項規定向被告請求停車位管理費，顯無理由，況被告自行處 理該停車場之保全、物管、清潔、水電及負擔全部費用，亦 符合同條例第10條第1 項之規定，原告無從依同條例第10條 第2項規定為本件請求。又系爭社區規約第2條第4項第2款已 明訂住宅區地下一、二樓停車場與商辦區地下三樓停車場採 分區管理，並分區訂定使用管理辦法，而上開特別規定應優 先於系爭社區規約第17 條第2項規定之適用，是原告依據前 述第17條第2 項向被告請求管理費，亦無理由。再者，依據 系爭買賣契約及附件六之分管約定同意書（下稱系爭約定書 ）暨附件十二大樓住戶規約書（下稱系爭住戶規約書）之約 定，系爭社區劃分為「住宅區」及「商辦區」，並由「住宅 區管理委員會」及商辦區「管理負責人」分區管理及各自收 取管理費，而上開約定於全體區分所有權人同意終止或變更 前，仍為有效，因此地下三樓停車場及系爭建物既屬商辦區 範圍，被告即應繳納管理費予「商辦區管理人」而非原告。 又因被告為系爭社區之起造人，依同條例第28條第3 項規定 為商辦區之管理負責人，依照同條例第40 條準用第36條第7 款規定，商辦區區分所有權人應向商辦區管理負責人繳納管 理費（已繳至被告設立專戶），又兩區各自有獨立車道及人 員出入通道、樓梯，並由被告管理維護商辦區共用部分，原 告實無由向被告收取管理費之理。況被告得以其代原告支出 之地下三樓停車場、商辦區共用管理維護費用506萬8,875元 與本件管理費抵銷等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告向被告請求系爭停車位及系爭建物管理費是否有據？ ㈠按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共 用部分及其基地有使用收益之權，共用部分之修繕、管理、 維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金 支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公 寓大廈管理條例第9條第1項、第10條第2 項本文分別定有明 文。又系爭社區規約第17條規定：為充裕共用部分在管理上 必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之 規定向管委會繳交公共基金及管理費；管理費之分擔標準由 各區分所有權人按其建物登記總面積（不含停車位面積）每 坪每月100元，汽車停車位以每位每月500元等語，有系爭社 區規約影本可稽（見本院卷㈠第37頁），可見關於系爭建物 管理費、車位管理費數額即應依系爭社區規約定之。經查， 被告為系爭社區之區分所有權人，且為系爭停車位之所有權 人，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第230 頁），則被告即應 依公寓大廈管理條例第10條第2 項、系爭社區規約第17條規 定給付管理費。故原告請求被告給付自105年2月起至106年1 月止之系爭停車位管理費，及自106 年2月起至106年12月止 之系爭建物管理費，核均屬有據。 ㈡又被告與系爭社區住戶約定之系爭買賣契約第12條第2 款規 定：甲方（住戶）同意於乙方（建商即被告）通知所有權移 轉登記後交屋前，預繳6 個月份大樓管理費，作為公用水、 電、各項公用設施維護費及大樓管理費用之支應基金。另同 條第7 款約定：管理委員會成立並取得管理委員會銀行帳戶 之日起7日內，乙方應逕行結算本條第2項支應基金餘額後， 移交予管理委員會。及同條第12款約定：車位清潔費汽車每 月每位300 元，有系爭買賣契約可佐（見本院卷㈠第18、19 頁），足見被告與系爭社區之區分所有權人已約明，於系爭 社區管理委員會成立前，區分所有權人應先預繳6 個月份管 理費予被告，並於系爭社區管理委員會成立後，建商即被告 所收取住戶預繳之管理費均須移交於管理委員會。又原告於 104年8月19日召開管委會會議並決議前述住戶預繳6 個月份 管理費確認為104 年8月起至105年1月止，住戶並應自105年 2月起按月繳納管理費（見本院卷㈠第24 頁會議紀錄），而 被告不否認其未曾繳納及移交該預繳之系爭停車位管理費予 原告，則原告請求被告給付預繳104年8月起至105年1月止共 計6個月份之系爭停車位管理費，亦屬有據。 ㈢另被告對於原告主張之每月管理費收取標準並無意見（見本 院卷㈠第112頁背面），從而，原告確可向被告就系爭216個 停車位部分，請求自104年8月起至106年1月止合計168萬4,8 00元之停車位管理費（計算式如附表一所示），另就系爭建 物三戶部分，請求自106年2月起至106年12月止合計49萬1,5 24元之建物管理費（計算式如附表二所示）。 四、茲就本件被告之抗辯，本院認定如下： ㈠被告雖抗辯：系爭社區地下三樓停車空間即系爭7455建號為 被告專有，非社區共有或約定專用部分，且該停車場有獨立 車道及人員出入通道，並由被告自行處理該停車場之保全、 物管、清潔、水電及負擔費用，符合公寓大廈管理條例第10 條第1 項之規定，原告不得依同條例第10條第2 項規定向被 告請求停車位管理費云云。經查，系爭停車位有獨立建號即 系爭7455建號，並登記為停車空間，其門牌號碼記載新埔八 街31號地下三樓等，又系爭7455建號係附屬於桃園市○○區 ○○段○○○○○號（主建物，下稱系爭7451建號）底下，並由 被告單獨取得系爭7455建號及系爭7451建號之所有權，權利 範圍1分之1等節，有建物登記謄本在卷足參（見本院卷㈠第 76、82、155 頁），可見系爭停車位為被告單獨所有。惟公 寓大廈為支應共用部分之修繕、管理及維護，區分所有權人 應依區分所有權人會議、住戶規約繳納管理費，雖系爭停車 位為被告單獨所有，然系爭7455建號係附屬於系爭7451建號 （主建物）底下，觀諸主建物即系爭7451建號登記謄本可知 ，系爭7451建號另有登載系爭社區之共用部分建號即7452、 7453建號（主要用途登記為：附屬管理室、開放空間、公共 服務空間、管理委員會使用空間、機械室、梯間、水錶室、 水箱、附屬停車空間、防空避難空間等），足見系爭7455建 號之性質仍不失為系爭社區內之區分所有建物。另參以被告 提出之樓層平面圖（見本院卷㈠第91至95頁）顯示，地下三 樓之出入口、車道、電梯、逃生梯、梯廳等均位於社區基地 內，且由被告提出之系爭約定書第1條第6點可知，並有使用 系爭社區之共用部分如防災中心、管道間、中繼層、電梯機 房、進排風機房、電氣室、發電機室、電信機室、台電配電 室、蓄水池、公用水箱、汙水機房、消防水箱等社區公共設 施（見本院卷㈠第87頁），堪認被告除使用其所有之系爭停 車位外，亦使用系爭社區內由原告管理之上開公共設施，顯 見系爭停車位仍需利用系爭社區之公共設施始能作合理、充 分之使用，而上開公共設施均屬原告管理之範圍，原告復無 禁止系爭停車位之所有權人即被告使用上開公共設施情形， 則被告自負有給付系爭停車位使用上開公共設施而應分擔修 繕、管理及維護所支出管理費之義務。縱被告就系爭停車位 自行支出負擔管理與維護等費用，此乃被告為系爭停車位之 所有權人使然，尚不得因此免除其應負擔給付管理費之義務 ，被告上開所辯，自不足採。 ㈡被告另抗辯：系爭社區全體買受人同意將系爭社區劃分為「 住宅區」及「商辦區」，並由「住宅區管理委員會」及商辦 區「管理負責人」分區管理及各自收取管理費，上開分管約 定未經全體區分所有權人同意終止或變更前，仍為有效，故 地下三樓停車場及系爭建物既屬「商辦區」範圍，被告自應 繳納管理費予「商辦區管理人」而非原告云云。惟按管理委 員會之職務包含收益、公共基金及其他經費之收支、保管及 運用，公寓大廈管理條例第36條第1項第7款規定即明，可見 管理費之收取事宜應係由管理委員會負責為之。雖系爭買賣 契約之出賣人及買受人約定系爭社區規劃為住宅區及商辦區 ，商辦區管理人有權收取商辦區之管理費，而系爭建物及系 爭停車位劃歸為商辦區等語（參見系爭約定書第1條第1款至 第3款，系爭住戶規約書第2條、第26條，見本院卷㈠第87、 126 頁），然此等約定至多僅為出賣人與買受人間就系爭社 區劃分為住宅區與商辦區分別管理之內部約定，揆諸上開公 寓大廈管理條例之規定，原告既為系爭社區唯一之管理委員 會，自有權收取系爭社區內所有商辦區及住宅區管理費之權 利，縱商辦區之管理人得向使用商辦區之其他人（例如承租 人）收取使用該部分之相關對價（即被告所稱之管理費）， 仍應將商辦區應付之管理費交予唯一有權收取之原告管委會 ，故被告前開所辯亦不足採。 ㈢被告又抗辯：其依公寓大廈管理條例第28條第3 項規定而為 商辦區管理負責人，依照同條例第40條準用第36條第7 款規 定，商辦區區分所有權人應向商辦區管理負責人繳納管理費 云云。惟公寓大廈管理條例所稱之「管理負責人」，係指未 成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第28條 第3 項、第29條第6 項規定為負責管理公寓大廈事務者，此 觀諸公寓大廈管理條例第3 條第10款規定自明。可見該條例 所稱之「管理負責人」係指全然未成立管理委員會之情形， 而本件系爭社區既已成立原告管委會，被告自無依上開公寓 大廈管理條例之規定另立管理負責人之可能，縱被告依其與 買受人間前述約定而得以商辦區管理負責人身分向使用商辦 區空間之人收取商辦區之使用對價，如上所述，仍負有將商 辦區應負擔之管理費交付原告管委會之義務，故其此所辯亦 無足採。 ㈣被告復抗辯：系爭社區規約第2 條第4項第2款已明確訂定住 宅區地下一、二樓停車場與商辦區地下三樓停車場採分區管 理，並分區訂定使用管理辦法，故上揭規定應優先於系爭規 約第17條第2項規定之適用，原告自不得依據前述第17條第2 項收取管理費云云。惟查，系爭社區規定第2 條第4項第2款 但書固有規定：地下三樓停車空間使用管理辦法由管理委員 會與地下三樓區分所有權人事先協商，在尊重雙方利益之前 提下，由地下三樓區分所有權人訂定實施，但與住宅區住戶 重大權益有違背時管理委員會有權要求修正等語，有系爭社 區規約可佐（見本院卷㈠第29頁）。然被告既係將系爭停車 位開放予社區住戶以外之人停放並收取費用，此為被告所不 否認（見本院卷㈡第252 頁背面），可見系爭社區住戶所使 用之地下一、二樓停車位與系爭停車位之使用方式及目的確 有不同，為保障社區住戶之居住安寧，系爭停車位本有另外 訂立使用管理辦法之必要，上開規約即係因此而另訂之管理 依據，然此僅係有別於住戶使用停車位之管理方式而訂立之 規定，究不得免除系爭停車位因使用社區共用部分而須繳納 管理費之義務，被告此辯解亦不足採。 五、末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額 及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。又系爭規 約第17條第4 款規定：區分所有權人或住戶若在規定之日期 前積欠應繳納之管理費，已逾4期（即4個收費期別），管理 委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲延利 息以未繳金額之年息10％計算等語（見本院卷㈠第38頁）； 另系爭社區規約授權訂定之財務管理及採購辦法第4.8.1 點 訂有：管理費以1個月為1期，1次繳納1期，住戶應於當月底 前完成繳納該月份管理費等語（見本院卷㈠第8 頁）。本件 原告主張被告積欠達4 期以上系爭停車位及系爭建物之管理 費（計算式各如附表一、二所示），經原告催告仍不給付之 事實，為被告所不爭執（見本院卷㈡第2 頁背面），從而， 原告請求被告給付系爭停車位管理費168萬4,800元及各如附 表一「利息起算日」欄所示之日起算之遲延利息，以及系爭 建物管理費49萬1,524元及自107年1月6日（本件追加狀繕本 於107年1月5日送達被告，見本院卷㈡第2頁）起算之遲延利 息，即無不合，應予准許。又被告雖稱其得以代原告支出之 地下三樓停車場、商辦區共用管理維護費用506萬8,875元主 張與本件管理費抵銷云云，惟系爭停車位既為被告單獨所有 ，自應由其負擔此部分所有權之管理維護費用，至就商辦區 共用部分管理維護費部分，被告本應將此部分管理費交予原 告（理由同前），則被告縱將此交付商辦區管理人以支應商 辦區共用部分管理維護費，與原告無涉，況本件被告對原告 負有繳納管理費之義務，然原告對被告並未負有任何債務可 言，顯與民法第334 條抵銷之要件有間，被告前揭抵銷抗辯 ，要屬無據。至被告若認系爭停車位未如地下一、二樓停車 位般，所有之管理、清潔等費用均先由管理委員會加以處理 ，而認收費標準不應相同，則應係於區分所有權人大會提案 並修改收費標準，要非拒絕給付，附此敘明。 六、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2 項、系爭社 區規約第17 條等規定，請求被告給付系爭停車位管理費168 萬4,800 元及各如附表一「利息起算日」欄所示之日起至清 償日止，按週年利率10％計算之利息，並請求被告給付系爭 建物管理費49萬1,524元及自107年1月6日起至清償日止，按 週年利率10％計算之利息，均為有理由，應予准許。又本件 係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 389 條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，並依同法 第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告如預供擔保，得免 為假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 6 月 1 日 桃園簡易庭 法 官 彭怡蓁 附表一： ┌──┬─────┬───┬─────┬─────┬───────┬───────┐ │編號│ 積欠月份 │車位數│每月管理費│ 應繳金額 │ 利息起算日 │ 備註 │ │ │ │ │/ 位 │（新臺幣）│ │ │ │ │ │ │（新臺幣）│ │ │ │ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┼───────┤ │ １ │ 104年8月 │ 216 │ 300元 │ 64,800元 │ 105年1月23日 │原告於105 年1 │ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┤月21日以存證信│ │ ２ │ 104年9月 │ 216 │ 300元 │ 64,800元 │ 105年1月23日 │函催告被告給付│ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┤，被告於105 年│ │ ３ │104年10月 │ 216 │ 300元 │ 64,800元 │ 105年1月23日 │1 月22日收受該│ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┤存證信函。 │ │ ４ │104年11月 │ 216 │ 300元 │ 64,800元 │ 105年1月23日 │ │ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┤ │ │ ５ │104年12月 │ 216 │ 300元 │ 64,800元 │ 105年1月23日 │ │ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┼───────┤ │ ６ │ 105年1月 │ 216 │ 300元 │ 64,800元 │ 105年9月14日 │原告於105年9月│ │ │ │ │ │ │ │12日以存證信函│ │ │ │ │ │ │ │催告被告給付，│ │ │ │ │ │ │ │被告於105年9月│ │ │ │ │ │ │ │13日收受該存證│ │ │ │ │ │ │ │信函。 │ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┼───────┤ │ ７ │ 105年2月 │ 216 │ 500元 │108,000元 │ 105年3月1日 │繳納期限為每月│ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┤月底，故自次月│ │ ８ │ 105年3月 │ 216 │ 500元 │108,000元 │ 105年4月1日 │1 日起算遲延利│ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┤息。 │ │ ９ │ 105年4月 │ 216 │ 500元 │108,000元 │ 105年5月1日 │ │ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┤ │ │  │ 105年5月 │ 216 │ 500元 │108,000元 │ 105年6月1日 │ │ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┤ │ │  │ 105年6月 │ 216 │ 500元 │108,000元 │ 105年7月1日 │ │ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┤ │ │  │ 105年7月 │ 216 │ 500元 │108,000元 │ 105年8月1日 │ │ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┤ │ │  │ 105年8月 │ 216 │ 500元 │108,000元 │ 105年9月1日 │ │ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┤ │ │  │ 105年9月 │ 216 │ 500元 │108,000元 │ 105年10月1日 │ │ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┤ │ │  │105年10月 │ 216 │ 500元 │108,000元 │ 105年11月1日 │ │ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┤ │ │  │105年11月 │ 216 │ 500元 │108,000元 │ 105年12月1日 │ │ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┤ │ │  │105年12月 │ 216 │ 500元 │108,000元 │ 106年1月1日 │ │ ├──┼─────┼───┼─────┼─────┼───────┤ │ │  │106 年1 月│ 216 │ 500元 │108,000元 │ 106年2月1日 │ │ ├──┴─────┴───┴─────┴─────┴───────┼───────┤ │合計：1,684,800元 │ │ └────────────────────────────────┴───────┘ 附表二： ┌──┬────────────┬─────────┬─────┬──────┐ │編號│ 建號（門牌號碼） │ 積欠月份 │每月管理費│ 應繳金額 │ │ │ │ │（新臺幣）│ （新臺幣） │ ├──┼────────────┼─────────┼─────┼──────┤ │ １ │桃園市○○區○○段7282建│106 年2 月起至106 │ 9,122元 │ 100,342元 │ │ │號（門牌號碼桃園市桃園區│年12月止（共11期）│ │ │ │ │新埔八街31號） │ │ │ │ ├──┼────────────┼─────────┼─────┼──────┤ │ ２ │桃園市○○區○○段7283建│106 年2 月起至106 │ 11,855元 │ 130,405元 │ │ │號（門牌號碼桃園市桃園區│年12月止（共11期）│ │ │ │ │新埔八街31號2 樓） │ │ │ │ ├──┼────────────┼─────────┼─────┼──────┤ │ ３ │桃園市○○區○○段7284建│106 年2 月起至106 │ 23,707元 │ 260,777元 │ │ │號（門牌號碼桃園市桃園區│年12月止（共11期）│ │ │ │ │新埔八街31號3 樓） │ │ │ │ ├──┴────────────┴─────────┴─────┴──────┤ │合計：491,524元 │ └──────────────────────────────────────┘ 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 6 月 1 日 書記官 吳耿翔