臺灣桃園地方法院小額民事判決 107年度桃小字第2081號
原 告
即
反訴被告 羅文良
訴訟
代理人 邱紫芸
被 告
即
反訴原告 徐淑惠
訴訟代理人 江英男
上列
當事人間給付
違約金等事件，本院於中華民國108 年4 月22
日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬參仟柒佰參拾玖元，及自民國一百零
七年九月二十二日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣捌佰陸拾元，餘由原告
負擔。
本判決第一項得
假執行。
反訴
原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
理由要領
壹、本訴部分：
一、被告徐淑惠向原告羅文良承租桃園市○○區○○○街○○號1
、2 樓房屋（下稱
系爭房屋），於民國107 年2 月27日簽立
租約，約定租賃
期間自107 年3 月10日起至109 年3 月9 日
止，每月租金新臺幣（下同）25,000元；
嗣兩造同意調降租
金，於107 年5 月14日就系爭房屋再次簽立租約（下稱系爭
租約），約定租賃期間自107 年5 月10日起至109 年5 月9
日止，每月租金22,000元
等情，有系爭房屋
租賃契約書在卷
可憑（見本院桃小卷第10-11 頁背面、第62-64 頁背面），
且為兩造所不爭執，
堪採為真實。
二、系爭租約係由被告提前終止：
㈠查被告承租後因未按時繳交租金，原告催討後，被告已無繼
續承租之意思，訴外人即被告之男友江英男即於107 年6 月
8 日透過LINE通訊軟體代被告向原告表示僅租到107 年7 月
10日，此有通訊軟體對話紀錄在卷可憑（見本院桃小卷第83
頁）。
足證被告於107 年6 月8 日已明確向原告表示自107
年7 月10日起停止承租。被告雖辯稱：當時是因為原告稱「
要不要租隨便，不租就搬走」，其才依原告之意思停止承租
，應是原告先表示終止租約等語。
惟依卷附通訊軟體對話紀
錄，原告於107 年6 月8 日前係向被告稱「我們也盡量讓你
們方便降低房租！也說好
押金3 個月，上個月的租金也沒付
，讓你們方便6/10一起付！你們如想續租，就照合約走」、
「不是一定要你們搬！如想續租就照合約走！你們覺得在我
的房子營運有困難，我也不會強迫你們要續租……你租我的
房子，正常付租金即可！其他個人問題我們也無權力干涉」
（見本院桃小卷第85頁、第87頁），僅是要求被告應依約給
付租金，未表達拒絕繼續出租之意思。縱如被告
所稱，原告
曾在電話中稱「要不要租隨便，不租就搬走」等語，亦僅是
重申被告可自行決定是否繼續承租，並無停止出租而命被告
搬遷之意，尚
難認原告有終止租約之意思表示。從而，系爭
租約係由被告通知於107 年7 月10日終止等情，
堪以認定。
㈡被告雖又稱：系爭租約約定押金為3 個月租金額，違反內政
部公告之租賃契約規範，且原告出租時未告知先前有女子在
系爭房屋2 樓跳樓自殺未果後又前往其他處所自殺，未善盡
出租人義務等語。
惟查：
⒈內政部公告之住宅租賃契約範本及土地法第99條第1 項，雖
均規定押金不得超過2 個月租金額，惟內政部之租賃契約範
圍屬行政機關公告供參考之租賃契約原則，其違反效果仍應
適用有關
法律定之。而土地法第99條第2 項規定，已交付之
押金超過2 個月租金總額時，承租人得以超過之部分抵付房
租。是租賃契約之當事人約定押金超過2 個月租金額，僅生
承租人得以此抵付租金之效果，該租賃契約並不因此無效，
亦
非得據以終止租約之事由。此外，
上開土地法之
強制規定
，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間之權
利義務關係，保障住宅使用之公平與效益，以國家公權力指
導住宅之合理利用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政
策，均屬
契約自由原則之例外，此觀同法第94條第1 項及第
96條規定意旨即明。故其適用範圍應以供住宅使用之房屋租
賃為限；至於城市地方供營業用之房屋，原非土地法住宅政
策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上之特殊利益
，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租金與
擔保
金，自無以上開規定加以限制之必要（最高法院95年
台上字
第1907號判決同此見解）。而
本件被告承租系爭房屋係為開
設牛排館營業使用，契約書指稱系爭房屋時，亦係使用「店
屋」之文字。是系爭房屋之租賃並無
前揭押金上限規定之適
用甚明。
⒉又房屋租賃之目的，係為取得房屋使用權限。縱使曾有女子
在系爭房屋內嘗試自殺未果，就系爭租約目的之達成不生影
響，被告取得之房屋使用權限，亦不因此而減損。此外，被
告並未舉證證明於一般交易習慣上，出租人有告知此事實之
義務，難認屬出租交易上之重要事項。從而，被告不得以此
為由，主張終止系爭租約或撤銷承租之意思表示。是被告所
辯，不足作為終止租約之正當事由。
三、被告應給付原告之款項：
㈠違約金部分：
依系爭租約第19條約定，被告提前終止租約時，應給付相當
於1 個月租金額之押金即22,000元。又兩造前於107 年2 月
27日曾就系爭房屋簽立租賃契約，被告已交付原告50,000元
之押金，有107 年2 月27日租賃契約書為證（見本院桃小卷
第15頁）。嗣於同年5 月14日重新簽立系爭租約替代前開租
約後，原告仍保管上開押金50,000元；另被告尚積欠107 年
5 月10日至同年7 月9 日共2 個月即44,000之租金未給付，
此均為被告所不爭執。是被告交付之押金50,000元抵償所積
欠租金後，尚餘6,000 元（計算式：50,000元－44,000元）
。從而，原告將該6,000 元抵償違約金22,000後，請求被告
給付16,000元之違約金餘額，
即屬有據。
㈡水、電及瓦斯費部分：
兩造約定承租期間，系爭房屋之電費、水費及瓦斯費應由被
告負擔，有系爭租約書
可參，且為被告所不爭執。又上開費
用分別為6,909 元、1,570 元及860 元，有臺灣電力公司繳
費憑證、臺灣自來
水股份有限公司催繳欠費通知單、瓦斯費
用查詢表、繳費憑證（見本院桃小卷第45頁、第48頁、第82
頁、司促卷第9 頁）。從而，原告請求被告給付上開費用共
計9,339元，為有理由。
㈢房門及燈具損壞部分：
⒈依系爭租約第11條、第12條約定，被告應以
善良管理人之注
意使用系爭房屋，如生損害，應予賠償。系爭房屋之木門於
被告承租使用期間損壞，需支出修復費用8,400 元等情，
業
據原告提出房屋出租前、後之木門照片及修繕估價資料可憑
（見本院司促卷第21頁、第24頁、桃小卷第54頁），且為被
告所不爭執，是原告此部分請求，應屬可採。
⒉至原告主張系爭房屋2 樓嵌燈燈泡及燈座滅失，僅剩燈罩部
分，則為被告所否認並辯稱：其從來沒有使用過2 樓的燈具
等語。而據原告提出之嵌燈照片，僅有嵌燈燈罩外觀且無拍
攝日期，無從證明嵌燈於出租後損壞。是原告此部分請求，
難以准許。
四、從而，原告依系爭租約之約定，請求被告給付33,739元，及
自
支付命令送達之
翌日即107 年9 月22日（見本院司促卷第
34頁）起至清償日止，
按年息5 ％計算之利息，為有理由，
應予准許；
逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告雖主張：
反訴被告就系爭房屋約定之押金金額違反
押金上限之規定，且就房屋先前有人自殺未果之使用狀況未
盡告知義務；此外，反訴被告於107 年7 月15日擅自進入系
爭房屋內，在1 樓玻璃上張貼招租公告，又趁反訴原告不在
家時寄送
存證信函，侵害反訴原告之住宅安寧權，故反訴原
告應可請求反訴被告給付慰撫金等語。
二、惟請求慰撫金，係以身體、健康、名譽、自由、信用、隱私
、貞操遭不法侵害，或其他人格
法益遭侵害而情節重大，為
其要件，此為
民法第195 條第1 項前段所明定。反訴原告承
租系爭房屋營業，並不受2 個月租金額之押金上限限制，且
反訴原告亦未舉證證明反訴被告有告知系爭房屋有人自殺未
果之義務，自難認反訴被告有何不法，亦無從認定反訴原告
因此受有何
人格權侵害。又系爭租約於107 年7 月10日經反
訴原告終止，已如前述。且依反訴原告提出之房屋照片，反
訴被告張貼招租公告時，屋內業已清空（見本院桃小卷第66
-67 頁），應認反訴原告已未使用系爭房屋。反訴原告主張
反訴被告於107 年7 月15日張貼公告，侵害其住宅安寧權，
自屬無據。另存證信函之寄送，於未獲會晤本人時，僅係將
通知書置於投遞處所之適當位置，一般並不涉及私領域之侵
入。反訴原告復未舉證說明反訴被告寄送存證信函，如何侵
害其住宅安寧權，其據以請求慰撫金，實難准許。
三、從而，反訴原告之請求，為無理由，應予駁回。
中 華 民 國 108 年 5 月 17 日
桃園簡易庭 法 官 涂偉俊
以上為
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。
如委任
律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 20 日
書記官 洪惠娟
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或
抗告，非以其違背
法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定
於小額事件之上訴程序
準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，
上訴人應於提起上訴後20日內
，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毌庸命其補正，
由原第二審法院以
裁定駁回之。