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臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　107年度桃簡字第361號 原　　　告　肖雅文 被　　　告　心安房屋仲介有限公司 法定代理人　林介偉 訴訟代理人　吳蕙君 上列當事人間請求返還定金事件，本院於中華民國107 年10月19 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。查本件原告原起訴請求被告 給付新臺幣（下同）20萬元，及自民國107 年1 月15日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於107 年10月19日更正 聲明請求被告給付20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息，經核係屬減縮應受判決 事項之聲明，揆諸首揭規定，自應准許 貳、實體方面 一、原告主張：原告於民國106 年10月23日與被告員工林祖熙簽 訂確認書，以新臺幣（下同）280 萬元購買門牌號碼為桃園 市○○區○○路○○號5 樓房地（下稱系爭房地），並於106 年10月25日繳足20萬元定金（含斡旋金3 萬元，下稱系爭定 金），確認書、買賣定金契約、不動產買賣意願書及協議書 上署押均係原告親簽且也都看過契約內容，簽約前被告確有 依規定將契約交予原告審閱，惟被告未請代書公證，且均係 由被告員工承辦簽訂契約事宜，被告顯係乘原告之急迫、輕 率、無經驗，而使原告交付前開定金，原告主張撤銷前開買 賣行為，並認本件房地買賣被告有民法359 條應負瑕疵擔保 責任情形。爰依前開規定請求被告返還上開定金等語。並聲 明：被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、被告則以：原告是在106 年10月18日看屋，且當日原告有出 價並繳斡旋金，原告是出價280 萬元與屋主欲出售360 萬元 有價差，我們就告知原告本件尚議價中，原告有跟屋主見面 ，最後原告與屋主以280 萬元成交，我們在106 年10月18日 給原告不動產買賣意願書回去審閱，原告在106 年10月23日 與屋主確認承購，106 年10月25日補足17萬元的定金，並就 前開斡旋金轉為定金。雙方約定於106 年10月30日前完成簽 約，期間找不到原告，原告也拒接電話，被告乃於106 年11 月2 日到原告工作的百貨公司去找他，後來原告就寫了一份 協議書，內容大概是說要折價到260 萬元，其上也載明若協 議不成，即洽談沒定賠償事宜，依買賣定金契約書第五條規 定此情形應依約沒入定金。後來原告於前開協議書最後約定 日期即106 年11月5 日下午3 時30分前，均未來處理，被告 又依原告的要求再於106 年11月20日邀同屋主協調沒定事宜 ，原告一下要買一下又說房子不適合，後來屋主就主張其權 利，同意解約並沒收定金，否認有原告主張的暴利行為及應 負瑕疵擔保責任等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、本件原告主張兩造於106 年10月18日起陸續就買賣系爭房地 簽立確認書及買賣定金契約、不動產買賣意願書等，原告並 交付系爭定金予被告，雙方因故未就系爭房地簽訂買賣契約 等情，有兩造分別提出之確認書、買賣定金契約、不動產買 賣意願書及確認書等件為證（見本院卷第8 頁、28頁、29頁 ），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。原告另主張被告乘 原告之急迫、輕率、無經驗，而使原告交付前開定金，主張 撤銷前開買賣行為，並認本件房地買賣被告應負瑕疵擔保責 任，返還系爭定金乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯， 是本院應審酌厥為：兩造就系爭房地未能簽立買賣契約，是 否可歸責於被告？原告請求被告返還系爭定金，有無理由？ 茲論述如下： ㈠按契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定 金不得請求返還、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致 不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第24 9 條第2 款、第3 款定有明文；次按契約當事人在成立契約 以前所交付，用以擔保契約成立為目的之定金，稱之為立約 定金（亦稱猶豫定金）。此項定金與以主契約之存在為前提 之定金（諸如證約定金等是），在性質上固屬有間，然契約 成立後，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，自有民 法第249 條規定之適用。 ㈡依兩造所訂買賣定金契約第5 條第1 項明載：「違約處罰： ⒈因可歸責於買方（即原告，以下同）之事由致無法於前述 第3 條約定之日期（即106 年10月30日12：30）簽訂買賣契 約時，買方給付定金由賣方沒收，並應給付第2 條所載承買 價款金額百分之六計算之違約金予受託人。因可歸責於賣方 之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還定金。」等 語（見本院卷第8 頁）。查原告於交付系爭定金予被告時， 系爭房地買賣契約尚未簽立等情，為兩造所不爭執，揆諸上 開規定及見解，並探求當事人之真意，兩造應係以交付系爭 定金作為擔保日後契約成立為目的，於買賣契約成立後，該 定金始變更為確保契約之履行為目的，故系爭定金之性質於 買賣契約成立前，應為立約定金無疑，故本件當事人就該立 約定金之法律關係得類推適用民法第249 條之規定，足堪認 定。次查，被告抗辯原告是在106 年10月18日看屋，且當日 原告有出價並繳斡旋金，被告在106 年10月18日給原告不動 產買賣意願書回去審閱，原告在106 年10月23日與屋主確認 承購，106 年10月25日同意補足17萬元的定金，並就前開斡 旋金轉為定金。雙方約定於106 年10月30日前完成簽約，期 間都找不到原告而簽約未果，被告乃於106 年11月2 日到原 告工作的百貨公司，原告寫了協議書，內容載明：「本人肖 雅文欲購○○○區○○路○○號5 樓，但因經家人溝通後認為 出價過高，希望屋主同意降價新臺幣貳佰陸拾萬元正，如協 商同意即當日進行簽訂買賣契約，若協議不成願即洽談沒訂 （定）賠償事宜，唯口說無憑特立此書……協議約定簽約買 賣事宜日期為106 年11月5 日下午3 ：30，中華民國106 年 11月2 日」等語。原告於前開協議書最後約定日期即106 年 11月5 日下午3 時30分前，均未來處理，被告又依原告的要 求再於106 年11月20日邀同屋主協調沒定事宜未果，後來屋 主就主張其權利，同意解約並沒收系爭定金等情，有與被告 所述相符之確認書、買賣定金契約、不動產買賣意願書、協 議書、解約同意書、收據等件為證（見本院卷第8 頁、28頁 至32頁），復參諸原告當庭陳稱：確認書、買賣定金契約、 不動產買賣意願書及協議書上署押均係原告親簽且也都看過 契約內容，簽約前被告確有依規定將契約交予原告審閱等語 （見本院卷第39頁反面），足認兩造嗣後就系爭房地未能簽 立買賣契約，自係可歸責於原告之事由所致，揆諸前揭規定 與說明，原告所給付系爭定金依約應由賣方沒收，是原告主 張被告應返還系爭定金云云，自非可取，並無理由。 ㈢次按「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為 財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法 院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。 」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」， 民法第74條第1 項、第359 條分別定有明文。再按法律行為 ，係乘他人之急迫，使其為財產上之給付或為給付之約定， 依當時情形顯失公平者，法院固得因利害關係人之聲請減輕 其給付，然為此主張者，應就其相對人明知其係在急迫情形 下所為，以及其所為給付或給付之約定依當時情形乃顯失公 平等情，負舉證責任（最高法院73年度台上字第3195號裁判 意旨參照）。又物之出賣人依民法第354 條第1 項規定，所 應負之瑕疵擔保責任，以其物依同法第373 條規定危險移轉 於買受人，亦即其物交付於買受人時，為其成立要件。如該 物尚未交付買受人，其危險尚未移轉，即不生物之瑕疵擔保 責任之問題。買受人尚不得依民法第359 條之規定解除契約 （最高法院83年度台上字第2223號裁判意旨參照）。查原告 另主張被告涉有民法74條第1 項暴利行為，請求撤銷系爭房 地買賣，以及被告應負民法第359 條物之瑕疵擔保責任云云 ，既為被告所否認，且原告就被告如何乘其急迫、輕率或無 經驗使其為給付之情，既未能舉證以明其實，原告此部分主 張自無從遽予憑信；另本件買賣標的物即系爭房地既尚未交 付予原告，其危險尚未移轉，揆諸前揭說明，即不生物之瑕 疵擔保責任之問題，原告依民法第359 條之規定主張被告應 負瑕疵擔保責任云云，亦屬無據。 四、綜上所述，原告依民法第74條第1 項、第359 條之法律關係 ，請求被告返還系爭定金20萬元，及法定遲延利息，為無理 由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 11 月 8 日 桃園簡易庭 法 官 汪智陽 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 11 月 8 日 書記官 柯思妤