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臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　　110年度桃小字第208號 原　　　告　吳忠勇 被　　　告　吳秀英 　　　　　　禾睦不動產經紀有限公司 法定代理人　邱惠玲 共　　　同 訴訟代理人　黃曙展律師 上列當事人間請求返還仲介服務費事件，本院於民國110 年4 月 15日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第436 條之23、第436 條第2 項、第255 條第1 項但書 第3 款分別定有明文。經查，原告本起訴請求：被告應連帶 給付原告新臺幣（下同）9 萬5,200 元，及自起訴狀繕本送 達被告之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；嗣於 本院審理中，將聲明變更為：被告應連帶給付原告9 萬5,20 0 元（見本院卷第70頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明， 與上開規定相符，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：原告前委請被告禾睦不動產經紀有限公司（下稱 禾睦公司）仲介購屋事宜，並於民國109 年4 月21日經由被 告禾睦公司所屬仲介人員即被告吳秀英之居間，向訴外人林 裕發購得門牌號碼為桃園市○○區○○街○○號3 樓房屋（下 稱系爭房屋）。然被告吳秀英於仲介過程中，竟未本其專業 善盡調查義務，致原告遲至裝潢系爭房屋時，始發現該屋主 臥室牆壁有明顯滲漏水情形，天花板更壁癌遍布。是因此受 有漏水損害之原告，自得依不動產經紀業管理條例第26條第 2 項、民法第571 條及第179 條之規定，請求被告連帶返還 已付之報酬9 萬5,200 元等語。並聲明：被告應連帶給付原 告9 萬5,200 元。 二、被告則均以：被告禾睦公司於仲介時，已向系爭房屋原屋主 林裕發確認該屋無滲漏水或在1 年內曾修復漏水之情事，更 曾由被告禾睦公司員工親赴系爭房屋以肉眼仔細檢視無訛， 嗣甚又向系爭房屋上方即桃園市○○區○○街○○號4 樓房屋 之屋主詢問核實，再將所得上情如實向原告說明，顯已盡其 所能透過各管道踐行居間人之調查及告知義務，原告自無從 以被告違反義務為由請求賠償或返還報酬。況原告於被告禾 睦公司從中協調後，已與林裕發成立調解並取得賠償，則原 告所受損害既已全經填補，其猶起訴請求被告負賠償責任， 亦於法無據等語，資為抗辯。並皆聲明：㈠原告之訴駁回。 ㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： ㈠經查，林裕發前於109 年3 月29日委託被告禾睦公司仲介出售 系爭房屋，原告因有購買意願，而另於109 年4 月20日與被告 禾睦公司簽訂不動產買賣意願書，委由被告禾睦公司居間磋商 系爭房屋購買事宜，約定報酬以買賣成交價之2 ％計之。嗣於 被告禾睦公司仲介人員即被告吳秀英之媒合下，原告於109 年 4 月21日以價金476 萬元向林裕發購得系爭房屋，原告並已給 付被告禾睦公司報酬9 萬5,200 元等情，有被告禾睦公司與林 裕發簽訂之專任委託銷售契約書、兩造簽立之不動產買賣意願 書及原告與林裕發簽署之不動產買賣契約書可佐（見本院卷第 52至53頁、第60至65頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。 ㈡按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為 訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，關於訂約事項， 應就其所知據實報告於各當事人，民法第565 條、第567 條第 1 項分別定有明文。次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業 務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人 員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項亦有 明定。又善良管理人之注意義務，係指依交易上一般觀念，認 為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言。準此，不動 產經紀人於執行不動產買賣仲介業務時，固有查證之義務，惟 此等義務仍應以相當合理之範圍為限。倘為縱施以善良管理人 之必要注意仍無從查知之事項，自難僅以不動產經紀人未予調 查及告知為由，遽令其就委託人之損害悉負賠償之責。 ㈢原告固以系爭房屋主臥室牆壁及天花板拆除後之照片、房屋格 局配置圖為據（見本院卷第9 至11頁、第75至76頁、第73頁） ，主張被告因未盡調查義務，而未發見系爭房屋主臥室其一牆 壁（下稱系爭牆面）存有漏水瑕疵，主臥室、次臥室天花板亦 蔓延壁癌等語。惟查，上開原告所稱之漏水及壁癌等污損均掩 蓋於房屋原有之裝潢內，於拆除系爭牆面及天花板前，自外觀 全然無從發覺等情，有系爭房屋主臥室裝潢拆除前之照片可證 （見本院卷第8 頁），復為原告當庭所自承（見本院卷第71頁 ）。堪信被告辯謂若以肉眼審視系爭房屋內部，不僅未能察見 因漏水而致之霉損或污痕，亦無其他跡象可推認系爭房屋曾有 或現仍漏水等語，確值採認。又原告於109 年6 月7 日受領系 爭房屋後，直至109 年7 月23日為施工而移去主臥室木地板時 ，始發現相鄰之系爭牆面漏水，並進而發現天花板內部遍布壁 癌此節，亦為原告所不爭（見本院卷第4 頁）。益見系爭房屋 之漏水及壁癌瑕疵，若未經施以相當之拆除工程，尚無從僅憑 現場履勘即足查得。則原告空執其大幅拆除原有裝設後發現之 結果，主張被告未能預先調查探知上情，為調查義務之未盡等 語，要乏其徵。 ㈣原告雖再主張系爭房屋主臥室4 面牆中僅有漏水之系爭牆面為 矽酸鈣板所建，具專業之被告應以手敲擊測試並發現牆非實心 ，而合理懷疑係原屋主為隱匿漏水所為等語。然查，系爭牆面 與同房間其餘牆面並無明顯粉刷色差，裝潢亦屬完整、無顯然 事後改造之跡象乙節，有系爭牆面照片足考（見本院卷第8 頁 、第75頁上方），足見系爭牆面材質與其他牆壁有別一情，尚 非凝神細觀即得必然察覺。則原告徒憑其事後所知之全貌，妄 論被告自牆角之白色裝飾橫條即應知悉系爭牆面曾另經施工， 並因此起疑進而試探牆面虛實等語，已嫌無據。況房屋使用人 為埋設管線，或為求美觀等考量，而於原有結構外再添裝潢之 舉，亦非罕見。堪信被告抗辯縱其察覺系爭牆面材質異於他處 ，因其緣由不一而足，仍未能逕推測系爭牆面之存在與漏水有 關等語，實非無稽。又被告已向對系爭房屋屋況最為熟知之原 屋主林裕發探問房屋情形，經林裕發明確答覆無漏水，並於標 的物現況說明書「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在 最近一年內修復滲漏水」均勾選「否」等情，有林裕發於109 年3 月29日親簽之標的物現況說明書可參（見本院卷第54頁） 。而被告禾睦公司嗣又於109 年4 月21日派員向系爭房屋上方 之住戶詢問系爭房屋有無漏水情事，獲覆其屋已施作防水層， 故下方之系爭房屋未有漏水之情此節，亦有被告出具之物件現 況調查表可佐（見本院卷第59頁）。再衡以仲介業者並無勘查 滲漏水之專業設備與技術，亦不具破壞買賣標的物裝潢以查明 是否存有瑕疵之強制力，至多僅得從標的物外觀憑肉眼檢視等 常理，足認被告辯以其已依循仲介業者之常規調查事項逐一審 視，就系爭房屋漏水一事仍無跡可尋等語，當堪信實。原告單 執系爭房屋現實狀況與被告報告內容存有落差之結果，遽論被 告吳秀英執行仲介業務時未盡注意義務，並請求被告就原告所 受損害負連帶賠償之責等語，委無可取。 ㈤另按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不 得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條定有明文。查 原告未能證明被告禾睦公司違反對原告之居間契約義務，已如 上述，而原告就被告禾睦公司有何利於買賣契約相對人即林裕 發之行為，或如何違反誠實及信用方法，由林裕發收受利益等 要件，均無法具體說明或舉證一情，同為原告所自承（見本院 卷第71頁）。則原告空執上開規定請求被告禾睦公司返還報酬 ，誠屬無稽。又被告禾睦公司自原告收受報酬9 萬5,200 元， 既係本於其等間居間契約之約定，自為有法律上原因，原告另 依民法第179 條不當得利規定請求被告禾睦公司返還9 萬5,20 0 元，殊存誤解。至被告吳秀英既非上開居間契約之當事人， 亦非受領原告之報酬給付者，則原告依民法571 條、第179 條 之規定，併對被告吳秀英為返還報酬之請求，亦難採據。 四、從而，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第 571 條及第179 條之規定，請求被告連帶給付9 萬5,200 元 ，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依同法第436 條之19第1 項規定，確定訴訟費用1,000 元由原告負擔。 中 華 民 國 110 年 5 月 21 日 桃園簡易庭 法 官 郭于嘉 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 5 月 22 日 書記官 張俊睿 附錄： 一、民事訴訟法第436 條之24第2項： 對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。 二、民事訴訟法第436條之25： 上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： （一）原判決所違背之法令及其具體內容。 （二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。 三、民事訴訟法第471 條第1 項：（依同法第436 條之32第2 項 規定於小額事件之上訴程序準用之） 上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日 內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補正 ，由原第二審法院以裁定駁回之。