臺灣桃園地方法院桃園簡易庭民事判決 八十九年度桃簡字第六О九號
原 告 丁○○
訴訟
代理人 陳鄭權
律師
複 代理 人 陳韻如律師
被 告 甲○○
丙○○
乙○○
右
當事人間給付租金等事件，本院判決如左：
主 文
被告應
連帶給付原告新臺幣參拾肆萬元，及自民國八十九年六月三十日起至清償日止
，
按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾壹萬肆仟元供
擔保後得假執行。
事實及理由
一、
本件原告起訴時原請求 (一)被告應連帶給付原告新台幣 (下同)三十萬五千元，
及自
起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息，(二)被告
甲○○應自門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○號房屋（以下簡稱
系爭房屋）遷
出，拆除違規營業設備後，將房屋騰空交還原告，
暨自起訴狀繕本送達翌日起至
遷讓房屋之日止按月給付原告四萬一千元之損害金，
嗣於訴訟中因被告甲○○已
遷出系爭房屋，
兩造間租約業已終止，縮減其聲明為被告應連帶給付原告三十四
萬四千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
，本院認原告此項訴之變更與原起
訴之聲明本於同一原因事實，無礙被告之防禦
及訴訟之終結，應予准許。又被告甲○○、丙○○經
合法通知，未於最後
言詞辯
論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依原告之聲請，
由其
一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）被告甲○○於民國八十八年九月十日曾向原告承租原告所有門牌號碼桃園縣桃
園市○○街○○○號之房屋，租期自八十八年九月十一日起至九十年十月十日
止，約定租金每月四萬元，應按月給付，並由被告丙○○、乙○○為被告甲○
○之連帶
保證人，就被告甲○○因違背
租賃契約或損害租賃房屋
等情事連帶負
損害賠償責任。
詎被告甲○○自民國八十九年二月十日起即拒繳房租，並自八
十九年一月起即未依租賃契約之約定繳納管理費。原告
乃於八十九年四月二十
六日以
存證信函通知被告終止雙方間租賃契約，然被告仍拒絕搬遷，至八十九
年六月二十七日被告甲○○始出面與原告商談，願搬離系爭房屋，並於原告租
約簽名同意終止租約。
（二）又系爭房屋坐落「住宅區」，樓地板面積未超過三百平方公尺，可作為飲食店
使用，原告與被告甲○○訂立租賃契約時，被告甲○○告知系爭房屋係用作為
「青秀飲食店」使用，原告始同意出租，詎被告甲○○竟違反使用分區規定開
設卡拉ＯＫ致原告以建築物所有人而遭桃園縣政府工務局科處罰鍰十四萬元。
（三）從而，自八十九年二月原告未繳交租金、自一月未繳交大樓管理費起
迄同年四
月二十六日原告終止租約止，被告甲○○尚積欠租金十二萬元及管理費四千元
未繳，又自四月二十六日契約終止後迄被告甲○○搬離之六月二十七日止，被
告應賠償原告相當於租金之損害金計八萬元。復因被告甲○○違規營業，致原
告遭桃園縣工務局科處罰鍰十四萬元，依兩造間租賃契約第十條第十二條規定
，被告甲○○應賠償原告此部分損害。是被告甲○○計應給付原告三十四萬四
千元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定
遲
延利息。另被告乙○○與丙○○既同意就被告甲○○因違背租賃契約或損害租
賃房屋等情事連帶負
損害賠償責任，
爰訴請被告三人應連帶給付
上開金額。
三、被告甲○○、丙○○、乙○○均對租賃契約及連帶保證之約定真正不爭執，被告
甲○○以伊向原告承租系爭房屋係因頂讓前手經營之店址，其前手即係開設卡拉
ＯＫ，伊僅係繼續經營而已，不知有違建築管理規定等語置辯。又被告三人均辯
稱被告甲○○於二月間已搬離，未再營業亦未占用系爭房屋，八十九年六月二十
七日當日由被告甲○○與原告商談，原告另出租予訴外人黃國雄。
四、查原告主張兩造間就系爭房屋定有租賃契約，租賃期限自八十八年九月十一日起
至九十年十月十日止，每月租金四萬元，
業據其提出與所述相符之房屋租賃契約
書一紙為證；又被告甲○○八十九年二月起即未再繳納租金，及系爭房屋於被告
甲○○承租
期間，係用作經營卡拉ＯＫ，因違反住宅區分區管制不得經營視聽歌
唱場之規定，分別於八十八年十一月八日、同年十二月十三日遭桃園縣政府工務
局以違反建築法第七十七條第一項規定，依同法第九十一條科處六萬元、八萬元
罰鍰，該二筆罰鍰於八十九年五月二日由原告繳納完畢，有原告提出桃園縣政府
工務局八十八年十二月三十日八八桃縣工建（戊）字第一五六六八號函、八十九
年一月五日八八桃縣工建（戊）字第一六二八０號函、八十九年三月二十七日八
九桃縣工建（戊）字第０二六四四號函、八十九年十月九日八九桃縣工建（戊）
字第０七一七四號函、桃園縣政府罰鍰繳納單各一紙為證，並為被告等所不爭執
，均
堪信為真實。
五、次查，就系爭租賃契約究何時終止？按租賃定有期限者，其租賃關係，除有法定
或約定終止契約原因或
合意解除契約外，於期限屆滿時消滅，
民法第四百五十條
第一項定有明文，而於租賃關係存續中，僅承租人對於租賃物有使用、
收益權能
，身為租賃物
所有權人之出租人尚不能任意介入使用收益租賃物，縱承租人或因
己意或因
不可抗力致未能使用租賃物，然既未合法終止租賃契約，租賃關係仍繼
續存在。被告等雖辯稱於八十九年二月間即已搬離，嗣未再繼續營業
云云，
惟其
既未舉證證明是時已與原告合法終止租賃契約，租賃關係仍繼續存在，被告甲○
○仍應付給付租金之契約上義務。次按租賃物為房屋者，承租人遲付之租金總額
如逾兩期之租額，出租人得終止租約，民法第四百四十條固有明文，但依同法條
規定，仍需出租人定相當期限催告承租人支付，承租人於期限內仍不為支付時，
方得向承租人為終止租賃契約之意思表示，原告未舉證其於被告甲○○遲延給付
租金逾二期時曾定相當期限催告被告支付租金，亦未能舉證其所為終止契約之意
思表示曾達到被告、使被告居於可了解其終止契約之意思表示之地位，則原告主
張其與被告甲○○間租賃契約業於八十九四月二十六日終止云云，亦無可採。迄
八十九年六月二十七日，原告與被告曾共同協商系爭房屋租賃關係存續事宜，兩
造並同意系爭房屋改出租予訴外人黃國雄，被告甲○○且於兩造原定租賃契約簽
立「契約終止89年6/27甲○○」等字，有原告提出房屋租賃契約書一份、桃園縣
政府營利事業登記證一紙為證，復為兩造所不爭執，
足稽兩造間原租賃契約應係
於八十九年六月二十七日經兩造
合意終止。準此，被告甲○○自八十九年二月即
未付租金，迄契約終止之八十九年六月二十七日，計有五月份租金共二十萬元遲
未給付，原告自得本於租賃契約，請求被告給付積欠租金二十萬元。另原告主張
依慣例管理費應由被告甲○○支付，被告自八十九年一月起即未支付管理費，乃
起訴請求被告支付未付四期管理費計四千元部分，
經查兩造間租賃契約並未就管
理費應由何人負擔特為約定，原告復未能就出租公寓大廈管理費之負擔通常係由
承租人之公寓大廈住戶負擔此一慣例舉證
以實其說，是原告此一部份主張
即無可
採。
六、再按都市計劃法台灣省施行細則第十六條規定，住宅區為保護居住環境而劃定，
不得供戲院、電影片業、視聽歌唱業、遊藝場等建築物及土地之使用，惟如樓地
板面積未超過三百平方公尺者，則可供作飲食店使用。經查，本件系爭房屋坐落
住宅區，面積為二二九點七四平方公尺，原供作青秀飲食店使用，有原告提出桃
園縣政府建設局使用執照、讓渡書各一紙為證，而於被告甲○○承租期間，因用
作經營卡拉ＯＫ使用，致原告遭桃園縣政府工務局處以罰鍰，已如前述，則原告
遭桃園縣工務局科處罰鍰顯係因被告甲○○違反使用分區管制將系爭房屋違規供
作卡拉ＯＫ使用所致，況人民應有知悉
法律、遵行國家
法令之義務，且住宅區經
營卡拉ＯＫ屢遭警務、建管單位取締，曾經雜誌、報章多次披漏、報導，應為一
般社會大眾所知悉，被告辯稱伊不知經營卡拉ＯＫ有違建築管理規定云云，委無
足取，而依兩造間契約第十條約定：「房屋不得供
非法使用或存放危險物品影響
公共安全」，第十二條規定：「乙方 (即被告甲○○)若有違約情事，致損害甲
方 (即原告)權益時，願聽從甲方賠償損害」，則原告請求被告賠償其經科處罰
鍰十四萬元，
核屬有據。
七、末按租賃契約第十三條約定：「乙方 (即被告甲○○)如有違背本契約各條項或
損害租賃房屋等情事時，丙方 (即被告丙○○、乙○○)應連帶負損害賠償責任
，並願拋棄
先訴抗辯權」，被告甲○○既有如上所述未繳付租金及未合法使用系
爭房屋之違背契約約定情事，從而，原告依租賃契約及連帶保證之
法律關係，請
求被告三人連帶給付其三十四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年六月三
十日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，
洵屬正當，應予准許
。逾此部份請求，
即屬無據，應予駁回。
八、本件原告陳明願供擔保請準宣告假執行，就其勝訴部分，
核無不合，爰酌定相當
擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已
失所附麗，應予駁回。
九、結論：本件
原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第四百三十六
條第二項、第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項
，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十三 日
臺灣桃園地方法院桃園簡易庭
法 官 管靜怡
右為
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出
上訴狀並表明上訴理由，如於本判決
宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 周炎德
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十三 日