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臺灣桃園地方法院桃園簡易庭小額民事判決　　　　　　九十年度桃小字第五五三號 　　原　　　告　甲○○○管理委員會 　　法定代理人　戊○○ 　　訴訟代理人　楊肅欣律師 　　被　　　告　丙○○ 　　訴訟代理人　乙○○ 　　被　　　告　丁○○ 右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左： 主 文 被告應各給付原告新臺幣捌仟元，及均自民國九十年二月一日起至清償日止，按年息 百分之十計算之利息。 訴訟費用由被告各負擔新臺幣壹仟零玖拾元。 本判決得假執行。 事實及理由 甲、兩造爭執之要旨： 一、原告起訴主張其為依公寓大廈管理條例組織成立並向桃園縣政府核備之甲○○○ 管理委員會，被告均係甲○○○公寓大廈Ｈ區之住戶，根據甲○○○社區規約及 管理費收取及管理辦法第二條規定，Ｈ區住戶每年應於一月份繳交管理費新台幣 （下同）四千元，惟被告自民國八十九年起迄今即未繳納管理費，合計二年，各 八千元，均已超過二期或相當時期，經原告催告其給付，均置之不理，依甲○○ ○社區規約第十條第五款規定，應加計按年息百分之十計算之遲延利息，為此依 公寓大廈管理條例第二十一條規定，請求被告各給付原告八千元及自九十年二月 一日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息等語。對於被告之抗辯則主張： 被告丁○○所有之房屋係坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地，由起造人 長昇建設股份有限公司（下稱長昇公司）所興建，規劃為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、 Ｆ、Ｇ、Ｈ區，於八十六年七月間向桃園縣政府取得使用執照，在建築執照及設 計圖樣標有明確界限得區分為數部分之建築物，為公寓大廈管理條例所指之公寓 大廈。又社區中門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○○巷○○○號房屋（下稱系爭警 衛室）為全體區分所有權人共同使用部分，登記為全體住戶分別共有，被告丙○ ○之應有部分為一萬分之三三四、丁○○為一萬分之一八五，足證被告之房屋與 甲○○○社區具有使用上之不可分性。而長昇公司於同年十月十六日召開區分所 有權人會議訂定規約，並約定原屬全體共有人共有之系爭土地，劃定部分為被告 二人所專用，於同年十一月七日向桃園縣政府報備，經桃園縣政府於同年月十八 日准予備查在案，被告抗辯伊均非屬甲○○○公寓大廈之區分所有權人及住戶云 云，顯無依據。被告丙○○亦不得以未參與會議，及被告丁○○係事後受讓系爭 房屋所有權為由，而主張不受系爭規約拘束等語。 二、被告丙○○則以原告係一別墅與商店混合型之管理委員會，因被告丙○○為別墅 區最後一戶，為獨門獨戶，未從社區公共設施進出，亦未使用公共之水電，原告 對所有社區管理維護服務，均略過被告所有之Ｈ棟，全係被告自行僱工處理。雖 原告之經費使用分析表中載有滅火器全區換藥等，但實際根本未對Ｈ棟施作。而 信件之遞送亦均由郵差自行投遞，原先長昇公司設計之系爭警衛室僅僱用警衛一 年即未聘僱，大竹派出所為安全所設置之巡邏箱，均因設置位置緊臨Ｈ棟遭原告 抗議而撤哨，原告從未對被告丙○○之房屋為任何管理，經發函抗議亦置之不理 ，原告因對各棟社區住戶有差別待遇，致Ａ棟及Ｈ棟之住戶不願繳納管理費，原 告遂於住戶大會提議調降九十一年度之管理費，以平Ａ棟及Ｈ棟住戶之怨言，可 知原告確實有未盡管理之責。又因原告之組織不健全，每次區分所有權人會議之 召開人數均不足，甚至該規約中有關滯納金之規定是否合法亦有疑問，因此被告 丙○○前已聲明退出，原告即不得對之請求。再系爭警衛室之登記面積僅有六． 三五平方公尺，原告雖主張該房屋為社區共同使用，然因該警衛室自八十七年起 即未再僱請警衛看守，則該共同使用之情節如何，原告應詳為舉證，被告丙○○ 否認該屋為共同使用部分。原告提出之申請報備資料中從無被告之簽名，當日雖 選出訴外人乙○○為Ｈ棟之委員，但被告丙○○多次向原告表示社區不可撤廢警 衛及其他應興革之意見從未被採納，且Ｈ棟根本未列入原告管理維護之範圍，足 見被告抗辯Ｈ棟非原告管理範圍有據。況依系爭社區規約第十一條第三項規定， 管理費之用途首要為委任或僱傭管理服務人之報酬，次為共同部分，約定共用部 分之管理，維護費用或使用償金。經查原告因裁撤警衛致社區並無固定之管理服 務人員，安全無人把關，已有多戶遭小偷光顧，而本社區共有部分僅有警衛室依 間，目前堆滿雜物仍未清除，對被告丙○○家中之環境衛生造成很大影響，而約 定共有部分即屬Ｈ棟之門前道路，經與其他巷道比較，更可知原告對Ｈ棟根本毫 無管理可言。被告丙○○於原告甫成立之際即已繳交社區公共基金四萬五千八百 八十二元，又預繳公共水電管理費一萬八千三百五十三元，原告應明白告知被告 丙○○前開費用支出用途，並交出支付憑證。再依系爭規約第九條第七項及第十 條第二項規定，有關管理費之數額須經第一次區分所有權人會議決議通過，惟甲 ○○○社區第一次區分所有權人會議並未有關於管理費之議案，更無決議，原告 主張之甲○○○社區管理費收取及管理辦法顯然違法，不生效力。況被告丙○○ 之買賣契約亦未有規定，若因有前開警衛室之存在，被告應繳付管理費，依系爭 規約第十二條規定，亦應照被告丙○○所持有系爭警衛室之應有部分比例計算繳 付管理費，則被告丙○○每年應繳之管理費為十．六一元，然被告丙○○如前述 已繳交原告共六萬四千二百三十九元，尚未請求返還，並於此主張抵銷。另系爭 規約第十條第二項已訂定管理費收費辦法之程序，顯見第十條第三項各項費用之 收繳係指管理費以外之費用，且管理委員會職權亦不得無限上綱或全然由多數住 戶表決執行而危害少數住戶權益等語置辯。 三、被告丁○○另以伊從未表示加入甲○○○管理委員會，且伊所有位於桃園縣○○ 鄉○○路○○○巷○○○號房屋乃坐落於甲○○○圍籬之外，為獨立使用之透天 住宅，與甲○○○社區無任何構造上之關係，非屬公寓大廈管理條例所規範之公 寓、大廈。而甲○○○社區住戶間實際之共同設施關係應為Ａ、Ｂ棟、Ｃ、Ｄ棟 、Ｅ、Ｆ棟間之共同車道、電動遙控車道門關係，及Ｂ、Ｃ棟、Ｄ、Ｅ棟、Ｆ、 Ｇ棟間之共同中庭花園關係，伊所有之房屋位於Ｈ３，並無如前述各棟間任何之 共同設施關係，系爭警衛室目前淪為社區貯物室，已失去原來的目的，無管理上 不可分性，是伊所有房屋與甲○○○間僅有土地法之土地共有關係，並無共同設 施關係，伊亦無從使用且從未使用前述共同設施，不具有公寓大廈管理條例第四 十一條規定之共同設施之使用與管理具有整體不可分性關係。又甲○○○管理費 之使用以共同車道電動門及庭園照明燈之電費、庭園灑水費、車道及庭園照明修 繕費及聯誼聚餐、摸彩為主，根據權利義務對等原則，被告丁○○從未使用前述 共同設施之權利，更未參與聚餐摸彩，自無繳納系爭管理費之義務。另伊所有之 房屋、三樓陽台鐵門曾多次遭人破壞盜走財物，足證明被告丁○○之房屋未受原 告管理。被告丁○○之土地所有權為六○七三平方公尺之萬分之一八五，為一一 二．三五平方公尺，一層建築物面積為九○．六六平方公尺，故建築物以外應有 二一．六九平方公尺為伊所有之土地，公寓大廈管理條例所指之區分共有標的為 建築物，非指土地之共有，被告所有之土地管理不需由原告為之。另依建築法規 定，一張建築執照僅能申請一張使用執照，此無關公寓大廈管理條例。長昇公司 自原告成立起至八十九年間，從未繳納管理費，可推論長昇公司參與區分所有權 人會議乃基於營業上之利益，且被告丁○○向長昇公司購買系爭房屋時，亦未告 知社區管理委員會及繳交管理費之事，被告為善意第三人，自無承擔之義務。另 由原告編列九十一年度預算項目中，僅第一、六項與管理費用用途相符，其他費 用均非關於約定共用部分，事實上約定共用部分之警衛室已無管理之事實，伊自 無需繳交管理費等語資為抗辯。 乙、兩造不爭執之事實： 一、原告係依照公寓大廈管理條例組織成立並向桃園縣政府報備之甲○○○管理委員 會，而甲○○○社區係由長昇公司興建，規劃為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、 Ｈ區，被告所有之房屋均位於Ｈ區內，另坐落於Ｈ區內門牌號碼桃園縣○○鄉○ ○路○○巷○○○號房屋係全社區房地所有權人分別共有，原供作社區警衛室使 用，現封閉無人看守。並有原告提出之公寓大廈管理組織報備證明、使用執照、 桃園縣政府八十六年十一月十九日八六府工建字第二一九四七四號函及其所附申 請報備資料各一件、建物登記謄本二件，被告丙○○提出之建築改良物所有權狀 ，及被告丁○○提出之照片十二張、甲○○○平面圖、平面配置參考圖、建築改 良物所有權狀、土地所有權狀各一件在卷可稽，復經本院依職權勘驗現場屬實， 有本院勘驗筆錄及原告提出之照片十一張存卷可佐。 二、依甲○○○社區向桃園縣政府報備之住戶規約及管理費收取及管理辦法第二條規 定，Ｈ區內住戶每年應繳交管理費四千元，並應於每年一月份繳納，惟被告自八 十九年起，已各積欠二年共八千元之管理費，經原告催告其給付，迄今均未給付 。並有原告提出之甲○○○社區住戶規約、甲○○○社區管理費收取及管理辦法 各一件及律師函二件附卷足憑。 丙、得心證之理由： 本件兩造所爭執之處，在於被告是否屬於甲○○○管理委員會管理之區分所有權 人，系爭規約及管理費收取及管理辦法是否對被告生效，及被告是否得拒絕給付 系爭管理費。經查： 一、按公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數 部分之建築物及其基地。又多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施 之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定 。公寓大廈管理條例第三條第一款及第四十一條定有明文。被告雖分別以前開情 詞，均辯稱伊所有之房屋均為獨門獨戶之住宅，未從社區公共設施進出，亦未受 原告之管理維護，不屬於原告管理之範圍，而無公寓大廈管理條例之適用；被告 丙○○另辯稱伊已聲明退出原告之管理云云。惟查系爭甲○○○社區係由長昇公 司向桃園縣政府申請一張建築執照及使用執照興建，規劃為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ 、Ｆ、Ｇ、Ｈ區，各區間之周圍空地本為全部建物所有權人共同共有，但約定由 鄰近之各區專用乙節，有原告提出之桃園縣政府工務局使用執照及設計圖各一件 、被告丙○○提出之平面配置參考圖一張、比對圖二張及被告丁○○提出之甲○ ○○平面圖、平面配置參考圖各一件在卷可按，且為被告所不爭執，足見甲○○ ○社區內之各區建物，不論在構造上或使用上或在建築執照設計圖樣，均屬標有 明確界線得區分為數部分之建築物及其基地，而屬公寓大廈管理條例所稱之公寓 大廈甚明。參以位於Ｈ區內門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○○巷○○○號房屋係 前開各區內之建物所有權人分別共有，之前係作為甲○○○社區之警衛室之情， 為兩造所不爭執。再佐之甲○○○社區於八十六年十月十九日在該社區七十四巷 一二一號一樓召開第一次區分所有權人會議，討論制定規約及選舉管理委員時， Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ及Ｈ區均各有區分所有權人參與會議，及被選任為 管理委員。嗣原告管理委員會成立後，乃檢具申請書、區分所有權標的基本資料 表、全體區分所有權人名冊、區分所有權人會議紀錄及規約內容，於同年十一月 七日向桃園縣政府申請備查，經桃園縣政府於同年十一月十九日准予備查等情， 亦有原告提出之桃園縣政府八十六年十一月十九日八六府工建字第二一九四七四 號函及其所附申請報備資料可稽。益見甲○○○社區內雖有如Ｈ區內之獨棟透天 房屋，惟其區內之建築群（即Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ及Ｈ區之建築物）已 構成一個大社區形態，並共用前開原供作警衛室之房屋，具有使用及管理上整體 之不可分性，依公寓大廈管理條例第四十一條規定，亦應準用該條例之規定為其 管理及組織。是該社區內全體建築物及其基地之所有權人均屬公寓大廈管理條例 所稱之區分所有權人，尚不因系爭警衛室現在封閉未作警衛室使用而否定甲○○ ○社區構成一個具有整體不可分性之集居地區。則被告分別以前開情詞，抗辯其 均不屬於原告管理維護之範圍，而無公寓大廈管理條例之適用云云，及被告丙○ ○另辯稱伊已聲明退出甲○○○社區管理委員會之管理云云，既屬違反公寓大廈 管理條例之規定，自均屬無據，並不可採。 二、被告丙○○雖抗辯：系爭規約第十條第三項各項費用之收繳應指管理費以外之費 用，原告主張之甲○○○社區管理費收取及管理辦法顯然違法，對伊不生效力； 被告丁○○另辯稱：伊為善意第三人，不應承擔長昇公司繳交管理費之義務云云 。惟按公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有 權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所 有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。區分所有權人會議之決議，關於 規約之訂定或變更事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合 計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數 區分所有權四分之三以上之同意行之。區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權 人依本條例或規約所定之一切權利義務。又管理委員會之職務包括區分所有權人 會議決議事項之執行。公寓大廈管理條例第二十六條、第三十一條第一項第一款 、第二十四條及第三十四條第七款分別定有明文。經查甲○○○社區起造人長昇 公司於八十六年十月十九日召開第一次區分所有權人會議，全體區分所有權人共 七十六戶，經五十九戶到場參與決議及全體通過系爭規約乙節，有原告提出之甲 ○○○第一次區分所有權人會議紀錄及全體區分所有權人名冊各一件為憑，並為 被告所不爭執，足認系爭規約符合公寓大廈管理條例規定制定規約之所必須之特 定多數決議方式，業已對甲○○○全體區分所有權人成立生效，並及於受讓甲○ ○○社區內建物及其基地所有權之繼受人。而依系爭規約第十條第一、二及三款 規定，為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人 會議議決之規定向管理委員會繳交公共基金及管理費。管理費由各區分所有權人 依照區分所有權人會議之決議分擔之。各項費用之收繳、支付方法，授權管理委 員會訂定乙節，有系爭規約存卷可稽，此項區分所有權人會議授權原告管理委員 會另定各項費用收繳、支付之方法，經核並未違反公寓大廈管理條例或其他法律 之強制或禁止規定，要屬合法有效。是原告依系爭規約之授權進而訂定甲○○○ 社區管理費收取及管理辦法，針對社區內不同區域，分別訂定Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、 Ｆ、Ｇ區每戶每年應繳之管理費為六千元，Ａ及Ｈ區每戶每年之管理費為四千元 ，自亦屬有效。況除少數拒繳管理費之住戶外，甲○○○社區大多數住戶亦均依 該辦法繳納管理費。是被告丙○○抗辯系爭甲○○○社區管理費收取及管理辦法 未經全體區分所有權人會議決議而不生效力；及被告丁○○辯稱伊為善意第三人 ，不受系爭規約之拘束云云，均屬無據，同不可採。至系爭規約第十二條係有關 甲○○○社區內共用部分修繕費用之負擔比例規定，核與管理費之負擔及繳納無 關，被告丙○○另辯稱伊應依該條規定，按所持有系爭警衛室之應有部分比例繳 付管理費，每年僅為十．六一元云云，仍不可取。 三、被告丙○○又辯稱：其房屋所在之Ｈ區並未列入原告管理維護之範圍，其並多次 向原告提出應興革之意見均未被採納，且於原告成立之際繳交社區公共基金四萬 五千八百八十二元及公共水電管理費一萬八千三百五十三元，其並主張與系爭管 理費抵銷，自不須繳納系爭管理費云云。被告丁○○則辯稱伊所有之房屋未受原 告管理，更未使用共同設施及參與聚餐摸彩，且原告編列之九十一年度預算項目 ，僅其中第一及六項與管理費用途相符，而約定共用部分之警衛室已無管理，伊 亦無需繳納系爭管理費云云。惟查依兩造提出均不爭執其形式上真正之第四屆甲 ○○○住戶大會會議記錄所附，經住戶大會追認原告所提之財物收支報告表及使 用經費情形分析表記載，其經費之使用雖有各區之差異，然被告房屋所在之Ｈ區 內，亦有滅火器換藥、外牆二丁掛、修剪高大樹木、律師費、清理水溝費、電箱 等油漆、垃圾清理費、聯歡會、影印文件等什費、公共用水及公用照明維修等費 用之支出，足見被告所在之Ｈ區內，並非僅有系爭警衛室需原告管理，而尚包括 其他如前開滅火器、外牆、水溝、垃圾清理等公共事項之管理，被告均僅空言抗 辯原告對於Ｈ區未有前開費用之支出，既未舉證以實其說，自不可採。又依公寓 大廈管理條例第三條規定，大廈管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決 議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，可知管理委 員會與各區分所有權人間並未存有雙務契約之法律關係。況公寓大廈管理條例對 於管理委員會應執行之職務及其義務，均有明確規定，並受區分所有權人會議之 監督，對於不適任之管理委員或管理委員會已有一套監督機制，區分所有權人若 有其他興革意見，應於區分所有權人會議開會時提出議決，以交管理委員會執行 ，對於不適任之管理委員亦得請求區分所有權人會議議決加以罷免，尚不得以拒 繳管理費之方式阻撓管理委員會之運作，如此方能維護全體區分所有權人及住戶 之權益，是區分所有權人自不得以管理委員會有未盡善良管理及維護住戶安全管 理之責任，而主張同時履行抗辯來拒絕管理費之給付。則被告抗辯原告未盡Ｈ區 之管理維護之責，及被告丁○○另辯稱原告編列之九十一年度預算項目有非屬於 管理費之規定用途等節，縱然屬實，仍不得對原告主張同時履行抗辯而拒付系爭 管理費。再查被告丙○○既自承伊所繳交予原告之費用，係屬原告成立之際屬於 甲○○○社區之公共基金及公共水電管理費，並有其提出之代收款證明單二件在 卷可參，顯與公寓大廈各區分所有權人每年應繳交之管理費有別，而被告丙○○ 既不得片面退出原告之管理，已如前述，則伊所繳交之前開費用，亦無請求原告 退還之權利，自不得主張與系爭管理費為抵銷。是被告分別以前開情詞，拒絕給 付系爭管理費，仍不可採。 四、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾 二期或達相當金額，經定相當期限催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得 訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。為公寓大廈管理條例第二十一條所明 定。又依系爭規約第十條規定，為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有 權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交公共基金及管理費。 區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其 給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之十計算。經查被 告應於每年一月間向原告繳交管理費，惟均迄未繳交八十九及九十年度之管理費 各八千元，已逾二期應繳金額，且被告亦無拒繳系爭管理費之正當事由，已如前 述，依民法第二百二十九條第一項規定，被告均應自其繳交系爭管理費最後期限 屆滿時之九十年二月一日起，按系爭規約規定之年息百分之十繳交遲延利息，從 而原告依前開規定，請求被告各給付八千元及自九十年二月一日起至清償日止， 按年息百分之十計算之利息，均屬有據，應予准許。 五、本件訴訟標的金額在新臺幣十萬元以下，依民事訴訟法第四百三十六條之二十規 定，應依職權宣告假執行。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張，核與判決結果不生影響，爰 不一一論述，附此敘明。 七、末按於小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額；又訴訟費用，由 敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第四百三十六條之十九第一項及第七十八條規定 甚明。本件原告之訴為有理由，訴訟費用自應由被告共同負擔，經核本件原告分 別支出裁判費一百六十元、差旅費一千元及送達郵費一千零二十元，共計二千一 百八十元，是被告各應賠償原告之訴訟費用額確定為一千零九十元。 據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第八十五 條第一項前段、第七十八條、第四百三十六條之十九、第四百三十六條之二十，判決 如主文。 中　　　華　　　　民　　　　國　　九十一　年　　九　 月 　十一　 日 臺灣桃園地方法院桃園簡易庭 法 官 林雯娟 右判決正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人 數附繕本） 書記官 傅乾鏱 中　　　華　　　　民　　　　國　　九十一 　年 　九　　月　十一 　日