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臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　 102年度簡字第10號 原　　　告　亞東不動產有限公司 法定代理人　謝奉陵 訴訟代理人　吳文華 被　　　告　黃茂卿 訴訟代理人　陳中堅律師 複代理人　　蔡蕙如 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103 年5 月8 日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴與假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第255 條第1 項第1 款及第3 款定有明文。本件原告起 訴時原聲明：㈠被告應依委託契約將雲林縣○○鎮○○段○ ○○段000 ○0 地號土地（下稱系爭土地）出售予原告居間 仲介之買方。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）50萬元。嗣 原告於變更訴之聲明為：㈠被告應給付原告50萬元。㈡願供 擔保，請准宣告假執行。核原告所為，係屬減縮應受判決事 項之聲明，揆諸上開規定，於程序上並無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： 緣兩造於民國102 年3 月25日就被告所有系爭土地，訂立「 一般委託銷售承諾書」（下稱系爭銷售契約），約定委託期 間自102 年3 月25日起至103 年3 月24日止，銷售總價金為 840 萬元，雙方嗣於102 年6 月4 日合意更改銷售期間為10 2 年6 月4 日起至同年9 月3 日止，銷售總價金變更為1,02 0 萬元，並於同日簽訂賣方契約內容變更同意書（下稱賣方 契變同意書）。原告遂依賣方契變同意書所載之銷售條件尋 覓買方，與訴外人吳陳世枝達成以1,050 萬元購買系爭土地 之合意，並訂立買方議價委託書，吳陳世枝並交付面額50萬 元支票1 紙作為議價金，惟原告寄發存證信函請求被告履約 未果，復經本院調解不成，於本件訴訟審理時更明白拒絕履 約，依買方議價委託書第6 條第5 項及第6 項，原告對吳陳 世枝負有賠償議價金1 倍之違約金之義務，爰依系爭銷售契 約第6 條及其與吳陳世枝所訂定「買方議價委託書」第6 條 第5 項及第6 項提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告 50萬元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠伊確於102 年3 月25日與原告訂立系爭銷售契約，委託原告 以總價840 萬元銷售系爭土地，期限自102 年3 月25日起至 103 年3 月24日止；然銷售總價840 萬元扣除增值稅約233 萬元暨仲介費2%，每坪售價僅約8,100 元，被告認為上開土 地係建地，以此價格出售，顯然過低，故被告於102 年6 月 4 日前某日，曾向原告之法定代理人謝奉陵表示1 坪至少要 賣2 萬元，方符合市價，謝奉陵亦同意將委託售價更改為每 坪2 萬元，總價為1,457 萬4,450 元，故被告於102 年6 月 4 日拜託教會長老謝理明先生開車載被告南下至雲林縣斗六 市原告公司址設所在，與謝奉陵洽談變更售價事宜，謝奉陵 先於賣方契變同意書上之期限改為102 年6 月4 日至102 年 9 月3 日，並應被告之要求，將服務費改為扣除增值稅後總 價2%，旋諉稱被告之前曾委託原告出售同段408 之2 地號土 地（下稱408 之2 地號土地）已賣出，上開408 之2 地號土 地買方代書已在雲林縣虎尾鎮（下稱虎尾）等印鑑證明及相 關過戶文件資料，先處理408 之2 地號土地買賣完成後，再 處理系爭土地提高售價為每坪2 萬元事宜，被告遂信以為真 ，與原告至虎尾陳樹泉代書處，完成上開408 之2 地號土地 買賣過戶，即與謝理明返回台中，然原告竟擅自將出售之總 價款填寫為1,020 萬元，此種顯然違背被告意思之錯誤記載 ，伊業於102 年7 月12日以臺中民權路郵局營收股第001732 號存證信函通知原告，與伊欲委託出售價格，相去甚遠，伊 無法同意。 ㈡況兩造間為一般委託關係，並非專任委託，且就系爭土地如 何交付、所有權移轉登記日期、價金給付方式、稅負及費用 等交易上重要事項均未達成合致，從而系爭土地買賣契約並 未成立。 ㈢且依系爭銷售契約第6 條約定：「委託人同意於受託人向買 方收取議價金或要約時，將此物件重新簽立專任委託銷售契 約書20天，作為買方商議價格之依據。」，由證人謝奉陵及 謝理明之證述可認被告有向原告公司表明系爭土地一坪要賣 2 萬元之意思，伊既未與原告簽訂專任委託銷售契約書，被 告自得再委託其它仲介公司以一坪2 萬元之價格出售。且因 原告未議價成功，被告並未收受任何議價金，則原告依買方 議價委託書第6 條第5 項及第6 項之約定，請求被告賠償50 萬元，亦無理由。 ㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請 准免為假執行之宣告。 三、兩造不爭執事項（本院卷第71頁正面至第72頁正面、第118 頁反面及第119頁反面）： ㈠兩造於102 年3 月25日於台中訂定系爭銷售契約，其上載明 被告所有系爭土地，地目建，面積2,409 平方公尺，被告權 利範圍為1 分之1 土地，委託期限自102 年3 月25日至103 年3 月24日止，委託銷售價格為840 萬元，雙方各執一份， 此時謝理明並未在場。嗣於102 年4 月中至5 月初再經兩造 磋商，原告法定代理人謝奉陵將系爭銷售契約上金額變更為 1,020 萬元，服務費由4%改為2%，原告之法定代理人謝奉陵 並於其上簽名（但僅於原告留存之系爭銷售契約上更改）。 ㈡原告與訴外人吳陳世枝於102 年5 月18日訂定「買方議價委 託書」，吳陳世枝於該委託書上表明願以1,000 萬元購買系 爭土地，並交付發票日期為102 年6 月30日金額50萬元支票 一紙，委託期限為102 年5 月18日起至102 年6 月30日止， 該50萬元為系爭契約第6條之「議價金」。 ㈢兩造於102 年6 月4 日協議將賣方契變更同意書委託期限欄 位：左方「變更前」欄位之期限由原本「102 年6 月4 日起 至102 年9 月3 日」改為「102 年3 月25日至103 年3 月24 日」，並應被告之要求，將服務費改為扣除增值稅後總價2% 。被告看過金額為1,020 萬元方於其上簽名。 ㈣原告與吳陳世枝嗣後於102 年6 月18日簽訂「買方契約內容 變更同意書」，吳陳世枝表明願以1,050 萬元購買系爭土地 ，委託期限改為102 年6 月30日起至102 年7 月15日止。 ㈤原告於102 年6 月24日寄發斗六第133 號郵局存證信函與被 告，表明「已尋得買方吳陳世枝承買，並支付新臺幣50萬元 支票乙張，作為承買斡旋金，出價已達委託價位。」。 ㈥被告於102 年7 月12日以臺中民權路郵局第1732號存證信函 與原告，表明「... 於102 年6 月4 日第二變更，委託人要 求要每坪2 萬元，總價1,457 萬4,450 元整出售，為台端知 悉，故台端自稱有吳陳世枝出價達到委託價格，卻未表明實 際價格，本人以來函不明，正式拒絕。」。 ㈦如被告與吳陳世枝就系爭土地買賣契約成立，土地增值稅為 223 萬元。 ㈧兩造曾就被告所有408 之2 地號土地，地目建，面積789 平 方公尺，被告權利範圍為1 分之1 ，於101 年10月31日簽訂 專任委託銷售契約，被告以210 萬元賣出，102 年4 月4 日 完成與買方之契約。於102 年6 月、7 月完成所有權移轉登 記。原告亦收取2%服務費。 ㈨兩造於102 年3 月25日訂定系爭銷售契約，第1 條：「亞東 不動產（雲林斗六店）（以下簡稱受託人）處理上開房地產 之銷售事宜。」、第6 條：「委託人同意於受託人向買方收 取議價金或要約時，將此物件重新簽立專任委託銷售契約20 天，作為與買方商議價格之依據。」、第7 條：「因不可歸 責於受託人之事由，而有拒絕簽訂買賣契約、買賣契約、被 撤銷或解除契約時，委託人不得拒絕服務報酬之給付義務。 」。 ㈩原告與吳陳世枝於102 年5 月18日訂定「買方議價委託書」 第6 條第5 項：「議價成功後，若賣方違約不賣或不依約履 行，則議價金由賣方退還甲方，另賠償議價金1 倍之違約金 予甲方（即吳陳世枝）。」、第6 項：「買方如有收受時， 同意支付違約金之百分之50做為受託人（即原告）之服務費 用。」。 證人謝理明陪同被告兩次南下，均有到原告公司，第一次在 3、4 月，是拿408 之2 地號土地所有權狀與原告法定代理 人謝奉陵，第二次為102 年6 月4 日，繳交408 之2 地號土 地印鑑證明予陳樹泉代書，當時證人謝理明親見親聞，被告 與謝奉陵就系爭土地之委託期間與價格有為商討。 兩造就系爭土地僅簽立系爭銷售契約即「一般委託銷售承諾 書」，並未訂立「專任委託銷售契約書」。 四、兩造之爭點（本院卷第92 頁反面及第93頁正面）： ㈠被告與吳陳世枝就系爭土地之買賣契約，是否因原告之居間 而成立？ ㈡被告依據兩造於102 年3 月25日訂定系爭契約第6 條、原告 與吳陳世枝於102 年5 月18日訂定「買方議價委託書」第6 條第5 項及第6 項，請求被告賠償原告50萬元，是否有理由 ？ 五、得心證之理由： ㈠被告與吳陳世枝就系爭土地之買賣契約，是否因原告之居間 而成立？ ⒈當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即 為成立。契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先 聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受 其拘束之意思者，不在此限。要約經拒絕者，失其拘束力。 民法第153 條第1 項、第154 條第1 項及第155 條分別定有 明文。是所謂要約，乃以締結契約為目的，而喚起相對人承 諾之一種意思表示，從而向特定之人提出訂立契約之提議， 若該提議十分確定且表明要約人在接到承諾時，將受拘束之 意旨，即構成要約；要約之引誘，則以喚起他人向自己要約 為作用之意思通知，必須經自己承諾後，契約始能成立。 ⒉兩造於102 年3 月25日於台中訂定系爭銷售契約，系爭銷售 契約第1 條約定：「亞東不動產（雲林斗六店）（以下簡稱 受託人）處理上開房地產之銷售事宜，... 」、第6 條約定 ：「委託人同意於受託人向買方收取議價金或要約時，將此 物件重新簽立專任委託銷售契約20天，作為與買方商議價格 之依據。」，自上開「處理上開房地產之銷售事宜」、「重 新簽立專任委託銷售契約20天，作為與買賣方商議價格之依 據」等文字觀之，可徵被告委託原告銷售系爭土地，權限範 圍僅「處理銷售事宜」，並無代理被告締結系爭土地買賣契 約之權限；復觀原告法定代理人謝奉陵證述：「一般委託銷 售承諾書」就是屋主可以同時委託多家仲介，「專任委託銷 售契約」則僅可以讓我們銷售等語（本院卷第51頁），再依 系爭銷售契約內容所示，僅記載系爭土地標示，以及委託銷 售價格及期間，並未約定被告與買受人間關於買賣契約必要 之點，例如是否分期給付價金、是否辦理抵押貸款、何時及 如何交付所有權狀、何時辦理不動產所有權移轉登記、違約 責任等具體履約事項，則衡諸一般交易常情，應認為被告所 為出賣意願之內容並非具體詳盡，應認被告僅委託原告向不 特定多數之潛在買受人表達出賣意願，若果有買主出價，仍 須經過賣方即被告之同意後，兩造再簽訂專任委託銷售契約 ，委由原告正式與買方磋商價格後，再訂立買賣契約，換言 之，於一般委託銷售期間縱有買方出價，但賣方仍保留「賣 方同意與否」之「同意權」，則依前揭規定，被告委託原告 向不特定多數之潛在買受人表達出賣意願係屬要約之引誘， 尚非要約，於買方為買受系爭土地之要約意思表示時，尚須 得被告同意以該價格出售之承諾意思表示，雙方意思表示合 致，買賣契約始為成立。 ⒊本院復傳喚吳陳世枝到庭作證稱：其在102 年5 月18日有與 原告簽立「買方議價委託書」，委託原告向被告購買系爭土 地並開立一張面額50萬元之支票交付原告，於102 年6 月18 日另簽立「買方議價契約內容變更同意書」，將原來的委託 價格1,000 萬元變更為1,050 萬元，支票發票日期填載102 年6 月30日是因為原告要其開到一個期限的票，說要跟對方 講，原告說這個有成的話，這張票等於是斡旋金，若沒有成 功的話，票就還給我等語（本院卷第43頁正面至第45頁正面 ）；復參照該「買方議價委託書」其上載「立委託書人吳陳 世枝（下稱甲方）預定購買黃茂卿君（賣方）所有後列標示 不動產，現因承購條件賣方間尚有差距，特委託亞東不動產 （雲林斗六店）（以下稱乙方）代為協商議價，...二、甲 方願以總價款新台幣壹千萬元整購買上開不動產...」、「 買方得就要約書或議價委託書任選一種（□請ˇ選）□要約 書（詳如本公司依據內政部版為範本增刪變更後所製之要約 書），主要內容包括：⒈載明您提出要約的主要內容，由仲 介業者轉達給賣方。⒉買方您如果選擇簽訂買方要約書即不 須支付仲介業議價金，在要約條件尚未經賣方承諾前，無須 支付其他任何款項。⒊您在約定的要約期限內，仍然可以書 面隨時撤回本要約。但是如果賣方的承諾已經到達了買方之 後，那麼您就不能撤回本要約。⒋本要約經賣方承諾之後.. . （下略）。□買方議價委託書（詳如本公司之買方議價委 託書）」，吳陳世枝未勾選要約書或議價委託書，僅簽名於 該「買方議價委託書」上，嗣以買方議價契約內容變更同意 書提高價格至1,050萬元等情（本院卷第100 頁正面至第101 頁正面），此與原告自承稱：那張支票的日期就是我們一般 議價與委託期限會採取簽同一天，就是議價委託的最後一天 ，就是簽支票的到期日等語（本院卷第45頁反面）相符，堪 認吳陳世枝有委由原告向被告為要約及議價之意思，且由吳 陳世枝委由原告代為要約及磋商之旨，益徵並非吳陳世枝一 為出價1,050 萬元之意思表示，系爭土地買賣契約即告成立 。 ⒋嗣原告於102 年6 月24日寄發上開不爭執事項㈤之存證信函 並以「已尋得買方吳陳世枝承買，並支付新臺幣50萬元支票 乙張，作為承買斡旋金，出價已達委託價位。」之內容通知 被告履約，經被告於102 年7 月12日以上開不爭執事項㈥存 證信函內容表明「於102 年6 月4 日第二變更，委託人要求 要每坪2 萬元，總價1,457 萬4,450 元整出售，為台端知悉 ，故台端自稱有吳陳世枝出價達到委託價格，卻未表明實際 價格，本人以來函不明，正式拒絕。」，被告既拒絕出售， 則由原告代吳陳世枝為購買系爭土地之要約既經被告拒絕， 失其效力，系爭土地買賣契約並未成立。 ⒌原告固主張依系爭銷售契約第6 條於收取吳陳世枝之議價金 50萬元時，被告即負有簽立專任委託銷售契約書並將系爭土 地出賣予吳陳世枝之義務等語，惟其亦自承：沒有和被告簽 立專任委託銷售契約書等語（本院卷第117 頁正面），而依 前述，被告委託原告向不特定多數之潛在買受人表達出賣意 願，此僅屬要約之引誘，則於原告收取買方議價金時，被告 雖負有簽立專任委託銷售契約書20天之義務，然因該專任委 託銷售契約書僅為原告與買方商議價格之依據，況兩造未就 專任委託銷售契約之必要之點如價金、履行方式等必要之點 意思表示一致，是無法遽推得被告據此即負有依原告與吳陳 世枝協議之價格移轉系爭土地之義務，否則形同強制被告一 經簽立系爭銷售契約，即必須承諾出賣，顯不符交易常情及 當事人之真意，原告上開主張要屬無據。 ㈡原告依據兩造於102 年3 月25日訂定系爭銷售契約第6 條、 原告與吳陳世枝於102 年5 月18日訂定「買方議價委託書」 第6 條第5 項及第6 項，請求被告賠償原告50萬元，是否有 理由？ ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因 其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565 條、 第568 條第1 項分別定有明文。又契約之效力原則上僅存在 於契約當事人間，債權債務之主體，應以締結契約之當事人 為準。債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求 給付，而不能向債務人以外之人請求給付。最高法院18年上 字第1953號、19年上字第382 號判例意旨可資參考。 ⒉經查： ⑴由原告居間之系爭土地買賣契約，因原告代吳陳世枝所為之 要約既經拒絕而失其效力，系爭土地買賣契約尚未成立，業 經認定如前，則原告之居間因未成就，自不得請求居間報酬 ，且原告亦表明於本件訴訟並不請求居間報酬等語（本院卷 第92頁反面）；況自系爭銷售契約第6 條「受託人收取議價 金或要約時，將此物件重新簽立專任委託銷售契約書20天， 作為與買方商議價格之依據」觀之，被告至多僅負有簽立專 任委託銷售契約書20天之義務，無法推得被告即負有給付原 告50萬元之義務，故原告依系爭銷售契約第6 條為請求被告 給付50萬元，即乏所據。 ⑵再原告與吳陳世枝所訂立之「買方議價委託書」，契約主體 為原告與吳陳世枝，依前揭判例意旨，契約效力僅存在於當 事人間，被告自不受拘束；況查「買方議價委託書」第6 條 第5 項「議價成功後，若賣方違約不賣或不依約履行，則議 價金由賣方退還甲方，另賠償議價金1 倍之違約金予甲方。 」、第6 項「前項之違約金，買方如有收受時，同意支付違 約金之百分之五十做為受託人之服務費用。」，其適用前提 均為「議價成功」，今被告與吳陳世枝間買賣契約既未成立 ，業經認定如前，上開條項亦無適用之餘地。是原告依據「 買方議價委託書」第6 條第5 項及第6 項，向被告請求50萬 元，亦難謂有理由。 六、綜上所述，原告依據系爭銷售契約第6 條及其與吳陳世枝所 訂定「買方議價委託書」第6 條第5 項及第6 項之約定，請 求被告賠償原告50萬元，均無理由，應均予駁回。原告之訴 既經駁回，則其假執行聲請亦失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁 之必要，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 5 月 29 日 民事第一庭 法 官 何佳蓉 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 5 月 29 日 書記官 顏錦清