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臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第196號 原　　　告　東海國際電腦資訊有限公司 法定代理人　高朝棟 訴訟代理人　楊永吉律師 被　　　告　許碧珍 訴訟代理人　吳燕梅 上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國102年7月23日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳佰柒拾貳萬元，及自民國一０二年四月 二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣貳萬柒仟玖佰貳拾捌元由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣玖拾萬元供擔保後，得假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張：原告係補習班業者，為開拓營業據點，透過 仲介以總價金新台幣（下同）1,358 萬元向被告購買坐落雲 林縣斗六市○○段○○○ ○○ 號土地及其上同段3560建號房屋 ，門牌號碼為雲林縣斗六市○○路○○號（下稱系爭房地）， 兩造業於民國102 年4 月13日簽訂不動產買賣契約書，原告 已依約分別給付簽約款137 萬元、備證款135 萬元，總計27 2 萬元。嗣原告職員林明賜至現場進行評估，偶與里長聊天 時，方得知系爭房地之前屋主張榮輝因投資失利於屋內自殺 身亡，系爭房屋實為凶宅，勢必嚴重影響原告爾後招生及營 業，況依目前實務見解均肯認買賣之不動產若是凶宅，雖然 未對房屋直接造成「物理性」損傷，但就一般社會大眾而言 ，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對於居住其內之住戶，除對居 住品質發生疑慮外，在心理層面上會造成相當大之負面影響 ，與周遭環境相較，買賣價格會有顯著低落情事，故依價格 學理適合性原則，存在非自然身故之情事，將對不動產之個 別條件產生負面影響，在房地產交易市場，具有非自然身故 情事之不動產，將影響購買意願及交易價格，導致市場接受 程度及價格之低落情形，在客觀上已非一般適於居住之標的 ，將造成經濟上價值減損，影響市場價格，應屬於民法第35 4 條第1 項規定物之瑕疵，而屬交易上之重大瑕疵，原告遂 於102 年4 月20日以彰化光復路郵局第222 號存證信函通知 被告解除買賣契約並請求返還已付之價金，原告既於102 年 4 月20日以存證信函依法解除買賣契約，爰依民法第259 條 第2 款之規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告 272 萬元，及自被告收受上揭存證信函之翌日即102 年4 月 23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願 供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：伊係於93年12月間委託他人向法院標得系爭房地 ，當時拍賣公告並未註記系爭房屋內有人自殺，被告曾向當 地警察局查詢，亦查無此訊息，被告持有系爭房地期間從未 發生靈異事件，標得系爭房地後，曾與前任屋主張榮輝之遺 產管理人即其前妻黃鳳珠成立調解，並給付20萬元搬遷費， 當時黃鳳珠亦未告知張榮輝於房屋內自殺之事，且張榮輝自 殺之地點是在系爭房地之增建處，原告仍應依買賣契約內容 履行權利義務，並賠償因遲延給付所造成之損失等語資為抗 辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠兩造於102 年4 月13日簽約，原告已給付被告部分買賣價金 272萬元，系爭房地的所有權尚未移轉。 ㈡原告於102 年4 月20日寄存證信函給被告解約並請求返還價 金272 萬元，被告於102 年4 月22日收受，並於102 年4 月 23日發存證信函給原告表示不同意解約。 ㈢兩造簽訂契約第7 條「標的點交」及第8 條「擔保責任」， 並未就「凶宅」是否屬瑕疵特別約定，而僅約定瑕疵擔保責 任依民法及其他有關法令規定辦理。 四、得心證之理由： ㈠物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而 出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其 契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者， 買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項前段、第35 9 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而 言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備 之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以 物質上應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判 例足資參照。物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知 其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵， 以免買受人受不測之損害。次按有人非自然身故情事之房屋 即一般所稱之凶宅，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接 物理性之損傷，但就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡 狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外 ，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相 較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而 言，存在有人非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產 生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格 ，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法 定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責 。 ㈡查訴外人張榮輝係於92年7 月7 日以麻繩上吊在雲林縣斗六 市○○路○○號1 樓與2 樓樓梯間，並經台灣雲林地方法院檢 察署檢察官相驗等情，業經本院依職權調閱台灣雲林地方法 院檢察署92年度相字第349 號相驗卷宗查明屬實，並為兩造 所不爭，系爭房屋內曾發生有人非自然身故情事，應堪認定 。從而，原告主張因前屋主張榮輝於系爭房屋內自殺身亡， 兩造買賣契約之標的存有物之瑕疵，尚屬可採。 ㈢被告固抗辯：伊是買法拍屋，當初是委託他人代標，亦不知 屋內曾發生有人非自然身故之情事，買受迄今，從未聽過靈 異現象，且黃鳳珠有在拜張榮輝，當初有和張鳳珠成立調解 ，連同神位一起搬走，並給付20萬元搬遷費，當時黃鳳珠亦 未告知張榮輝於房屋內自殺之事，況張榮輝死亡地點是在增 建部分等語。惟查： ⒈不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之 規定。拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，強制執行法 第113 條及第69條分別定有明文。此為法律就買賣關係中物 之瑕疵擔保責任之特別規定，是於法院標得不動產之人，即 俗稱買「法拍屋」之人，依法不得對法院主張物之瑕疵擔保 責任。 ⒉斗六市○○段○○○ ○○ 號土地、其上同段3560建號及增建建 物3560之3 建號，原為訴外人張榮輝所有，於本院93年度執 字第7423號清償債務執行事件中，列載於同一拍賣公告合併 拍賣，並於第三次拍賣程序，經被告於94年1 月14日委託訴 外人嚴日翔以總價金1261萬元向法院標得，該次拍賣公告僅 登載3560號之3 建物為未辦保存登記建物，部分占用鄰地16 0 之59號國有土地，應買人需自行聯繫國有財產局處理，未 載明系爭房地是否有非自然身故之情況，而該執行事件張鳳 珠為債務人兼遺產管理人，此經本院依職權調取該執行卷宗 查閱無訛（見93年度執字第7423號卷宗卷壹第106 頁、第 107 頁及第141 頁），惟依前述，被告經由法院拍賣程序取 得系爭房地，就屋內曾有張榮輝非自然身故之情事，依法不 得向法院主張物之瑕疵擔保責任。 ⒊被告再稱張榮輝死亡地點是在增建部分，不能遽此認定為凶 宅，且增建部分係被告無條件贈與原告等語，惟依兩造之買 賣契約，第一條就買賣標的除包括系爭房地外，已載明包括 「含未保存建物一併移轉」，即應係指3560號之3 未辦保存 登記建物部分，足認兩造之買賣標的已包括增建建物部分， 復觀第二條價款議定條款，買賣總價金為1,358 萬元，相較 於被告於本院買受系爭房地之價格為1,261 萬元，難認有無 條件贈與增建建物之情，況張榮輝死亡地點係在一、二樓樓 梯間，縱位於增建建物上，從前揭執行程序中，增建建物部 分與系爭房地合併拍賣，其與系爭房地間亦具有使用上及經 濟上之同一性，況被告亦自承增建建物與系爭房地為同一門 牌號碼皆為雲林縣斗六市○○路○○號，被告抗辯系爭房地因 此非凶宅而無物之瑕疵，難認可採。 ㈣因出賣人所負物之瑕疵擔保責任係為無過失擔保責任，縱原 告於向本院標得系爭房地時不知曾發生有人非自然身故情事 ，惟依前揭規定及說明意旨，原告對被告依法仍應負物之瑕 疵擔保責任，原告據此主張系爭房地有瑕疵，並依民法第35 9 條規定，解除系爭契約，即屬可取。 五、綜上所述，原告以系爭房地既存在上開所示之瑕疵，並以存 證信函為解除系爭契約之意思表示，應屬合法，從而原告依 民法第259 條第2 款規定，請求被告返還已受領之272 萬元 ，及自收受存證信函翌日起即102 年4 月23日起算之遲延利 息，為有理由，應予准許。 六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰 酌定相當擔保金額併宣告之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或 與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此 敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 102 年 8 月 6 日 民事第二庭 審判長 法 官 邱瑞裕 法 官 蔣得忠 法 官 何佳蓉 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 8 月 6 日 書記官 顏錦清