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臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　 103年度簡上字第46號 上　訴　人　葉穎翰 被　上訴人　李秋英 訴訟代理人　李春標 被　上訴人　亞東不動產有限公司 法定代理人　謝奉陵 被　上訴人　翁詒雅 上二人共同 訴訟代理人　吳文華　　住雲林縣斗六市○○街○○○號 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國103 年5 月29日本院斗六簡易庭第一審判決（103 年度六簡字第80號）提 起上訴，本院於103 年11月18日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但民事訴訟法第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此 限，民事訴訟法第446 條第1 項定有明文。上開規定於簡易 訴訟程序準用之，同法第436 條之1 第3 項亦有規定。本件 上訴人於原審依據民法第245 條之1 第1 項第1 款及第354 條之規定，請求被上訴人翁詒雅應賠償其新臺幣（下同）35 萬元，嗣於本院追加依據民法第184 條、第535 條及第544 條規定請求，被上訴人翁詒雅同意上訴人為上開追加，核與 前開規定相符，故上訴人所為訴之追加，應予准許，合先敘 明。 貳、實體方面： 一、上訴人方面： ㈠、聲明： ⒈原判決廢棄。 ⒉被上訴人應連帶給付上訴人35萬元。 ㈡、陳述：除引用原審之陳述及舉證外，補稱： ⒈由上訴人於民國（下同）102 年10月16日與被上訴人亞東 不動產有限公司（下稱亞東公司）法定代理人謝奉陵及被 上訴人翁詒雅在被上訴人亞東公司門市之談話內容可知， 被上訴人李秋英委託被上訴人亞東公司出售坐落雲林縣斗 六市○○○段○○○○段000 地號、權利範圍100000分之 2906土地，及同段1261建號、權利範圍全部即門牌號碼雲 林縣斗六市○○路○○號5 樓建物（下稱系爭房地）時，向 被上訴人亞東公司表示系爭房地坐落之大樓地下一樓1 號 車位（下稱系爭車位）係被上訴人李秋英所有，被上訴人 翁詒雅向上訴人推銷系爭房地時才會聲稱買賣標的物包含 系爭車位在內，並於買方議價委託書上載明該買賣附平面 式停車位編號1 號在內，且於買賣契約書第9 條其他特別 約定第2 款內載明賣方須開立車位使用證明予買方，由此 可知上訴人與被上訴人李秋英間之買賣契約標的包含系爭 車位在內。 ⒉上訴人於簽訂買賣契約當日才知悉系爭車位是法定停車位 ，沒有所有權狀，才會要求被上訴人李秋英提出分管協議 書即約定專有證明文件，事後證明系爭車位並無分管協議 之事實，為住戶共同使用之停車位，被上訴人李秋英明知 系爭車位係共有，卻於車位使用證明上註明「雲林縣斗六 市○○路○○號五樓，係使用該建物座落大樓地下一樓1 號 車位無誤」，以取信上訴人，倘若被上訴人李秋英未特別 註明是1 號停車位，上訴人即可清楚知悉地下室停車位為 住戶共有，就不會有事後之糾紛。 ⒊上訴人於交屋後知悉系爭車位並非上訴人約定專有時，曾 找謝奉陵及被上訴人翁詒雅討論應如何處理，謝奉陵及被 上訴人翁詒雅當時亦認系爭車位係上訴人專有，被上訴人 李秋英應出面處理才對，甚至還幫上訴人書寫存證信函及 調解聲請狀，嗣被上訴人亞東公司及翁詒雅因怕負連帶賠 償責任而改變說詞，上訴人才會追加請求其二人負連帶賠 償責任。 ⒋影響房屋成交金額之因素很多，諸如房屋有無裝潢、壁癌 、漏水、風水、房屋坐向等，與系爭房地同棟6 樓之房屋 ，於102 年6 月之成交金額僅210 萬元，且系爭房地之供 水及排水系統不正常，又係出租中，上開因素均會影響系 爭房地之價格，惟原審竟以被上訴人亞東公司提出之交易 案例認定系爭房地買賣價金230 萬元並未包含系爭車位在 內，顯有偏頗，不符常理。 ⒌上訴人於102 年9 月間交屋後才知悉所購買之系爭房地並 未附系爭車位之事，上訴人並未參加東陽大樓地下室停車 位之抽籤，證人周金蓮證稱上訴人與被上訴人李秋英簽訂 買賣契約時就知悉東陽大樓地下室停車位將於管理委員會 成立後，以抽籤方式決定如何使用之事，但管理委員會係 於102 年9 月26日才公告103 年1 月1 日停車位使用辦法 ，上訴人於102 年8 月19日簽訂買賣契約時如何能得知上 情，證人周金蓮之證詞背離事實，不足採信。 ⒍被上訴人李秋英所出具之車位使用證明上並未載明該證明 於何種情況下失效，亦未記載有效期限，自應認係永久有 效，故被上訴人李秋英應擔保上訴人有使用系爭車位之權 利。 二、被上訴人方面： ㈠、被上訴人李秋英： ⒈聲明：上訴駁回。 ⒉陳述：除引用原審之陳述及舉證，並聲請傳訊證人廖榮華 、程大榮外，補稱： ⑴簽訂買賣契約時，被上訴人李秋英即向上訴人表示系爭 房地並無獨立之車位所有權，現所使用之車位係住戶間 彼此之默契，買賣後基於住戶間之默契，上訴人仍可繼 續使用該車位，但爾後如該大樓成立管理委員會，管理 委員會對車位之使用有明文規定時，車位之使用即須依 照管理委員會規定為之，上訴人於買賣時對上開情形皆 知悉，被上訴人李秋英並無任何隱瞞、誤導之處。因上 訴人於簽訂買賣契約時，認為系爭車位無獨立之所有權 ，爾後使用該車位時恐遭其他住戶質疑，遂要求被上訴 人李秋英開立車位使用證明予上訴人，嗣經訴外人即被 上訴人亞東公司業務經理吳文華協商，被上訴人李秋英 考量上訴人所擔心之處，始同意開立車位使用證明予上 訴人，但不因此而認定被上訴人李秋英出售之標的物包 含系爭車位在內。 ⑵上訴人與被上訴人李秋英簽訂之買賣契約記載買賣標的 物僅系爭房地，並未標明有包含系爭車位，上訴人陳稱 停車位應屬附屬標的物，也包含在售價230 萬元之內， 顯有違誤。 ⑶又契約附件不動產標的物現況說明書第21項「是否有停 車位分管協議書或圖說」之現況欄位及備註說明欄記載 ，被上訴人李秋英原勾選「否」，然因上訴人要求，方 由被上訴人李秋英提出車位使用證明予上訴人，確認住 戶間默契使用地下室停車位之位置，倘將來與其他住戶 發生爭執時而有所本，因說明書內容已有變更，故於「 是」選項下勾選「口頭約定」，再由被上訴人李秋英簽 名確認，倘若被上訴人李秋英有意欺騙上訴人，一開始 即可勾選「是」，怎會有「是」與「否」之矛盾選項同 時存在之情形。 ⑷上訴人所舉同棟6 樓在102 年6 月之成交金額為210 萬 元，然該建物格局為3 房1 廳2 衛，而系爭房地之格局 為3 房2 廳2 衛，顯然不同，無法類比。且對照系爭房 地周邊之實際售價，上訴人以230 萬元購買系爭房地， 係符合相同層級房屋之通常行情，被上訴人李秋英並非 佯稱系爭房地附有停車位而提高售價，致上訴人誤以為 真，而以高於市價之顯不相當價格購買之。 ㈡、被上訴人亞東公司、翁詒雅： ⒈聲明：上訴駁回。 ⒉陳述：引用原審之陳述及舉證。 三、兩造不爭執之事實： ㈠、上訴人與被上訴人李秋英於102 年8 月19日簽訂不動產買 賣契約書（見調解卷第34-37 頁）。 ㈡、被上訴人李秋英於簽約當日出具車位使用證明（見調解卷 第44頁），並於不動產標的物現況說明書第21點是否有停 車位分管協議書或圖說處勾選「口頭約定」之選項，並於 該處簽名。 ㈢、上訴人委託被上訴人亞東公司仲介買受系爭房地，由該公 司營業員即被上訴人翁詒雅負責處理上開受託事務。 ㈣、系爭房地已辦理所有權移轉登記予上訴人。 ㈤、上訴人已給付被上訴人李秋英買賣價金230萬元。 ㈥、若上訴人主張有理由，兩造對上訴人所受損失金額為35萬 元之事實不爭執。 四、本院之判斷： ㈠、按「契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左 列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之 他方當事人，負損害賠償責任：一就訂約有重要關係之事 項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者。二知悉 或持有他方之秘密，經他方明示應予保密，而因故意或重 大過失洩漏之者。三其他顯然違反誠實及信用方法者。」 固為民法第245 條之1 第1 項所明定，惟本件上訴人與被 上訴人李秋英間之買賣契約已經成立，並無契約未成立情 形，與民法第245 條之1 規定之要件有間，則上訴人依此 條規定主張被上訴人李秋英、翁詒雅應負損害賠償責任， 自不足採。 ㈡、上訴人雖另依民法第354 條規定，主張被上訴人李秋英、 翁詒雅應負損害賠償責任；依民法第184 條、第535 條、 第544 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，主 張被上訴人亞東公司、翁詒雅應連帶負損害賠償責任等語 ，惟按民法第184 條第1 項規定：「因故意或過失，不法 侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風 俗之方法，加損害於他人者亦同。」第354 條規定：「物 之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質。」第535 條規定：「受任 人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務 為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為 之。」第544 條規定：「受任人因處理委任事務有過失， 或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之 責。」不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定：「經紀 業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當 事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。 」上開條文適用之前提須被上訴人李秋英、翁詒雅有違約 之可歸責事由，或被上訴人翁詒雅有故意或過失之情事， 始足該當。惟查： ⒈上訴人主張被上訴人李秋英委託被上訴人亞東公司出售系 爭房地時，向被上訴人亞東公司表示系爭車位係其所有， 被上訴人翁詒雅向其推銷系爭房地時才會聲稱買賣標的物 包含系爭車位在內，並提出上訴人與被上訴人翁詒雅、證 人謝奉陵等人在被上訴人亞東公司門市談話之錄音譯文及 買方議價委託書為證（見調解卷第42、45-51 頁）。然上 訴人與被上訴人李秋英簽訂之不動產買賣契約書上記載買 賣標的物僅系爭房地而已，並未包含系爭車位在內（見調 解卷第34頁）。雖該不動產買賣契約書第9 條第2 款載明 「賣方須開立車位使用證明于承買方知悉」（見調解卷第 35頁），但被上訴人李秋英所出具之車位使用證明上清楚 記載「…係『使用』該建物座落大樓地下一樓1 號車位無 誤，於本建物移轉時，該『使用關係』亦隨同移轉」等字 （見調解卷第44頁），已表明係移轉系爭車位之使用權， 而非所有權。且上訴人於上訴狀中亦提及「買方經由亞東 不動產房仲人員得知，買方是在簽訂房屋買賣契約當天才 知道該停車位是法定停車位，所以沒有所有權狀」等語（ 見本院卷第6 頁），可見上訴人與被上訴人李秋英簽訂之 買賣契約，並未包含系爭車位所有權在內，上訴人主張其 係向被上訴人李秋英買受系爭房地及系爭車位乙情，顯非 可信。 ⒉又上訴人主張被上訴人李秋英曾擔保其就系爭車位有永久 使用之權，為被上訴人所否認，辯稱：簽訂買賣契約時， 即已向上訴人表示現所使用之車位係住戶間彼此之默契， 買賣後基於住戶間之默契，上訴人仍可繼續使用系爭車位 ，爾後如該大樓成立管理委員會，管理委員會對車位之使 用有明文規定時，車位之使用即須依照管理委員會規定為 之等語。經查，證人廖榮華於本院103 年10月7 日行準備 程序時到庭證稱：我以前是東陽大樓的管理主委，東陽大 樓只有地下一樓有停車位，總共有13個停車位，還沒有成 立管理委員會時，有位置大家都可以停，只有編號3 、4 、12是固定有專人在停，東陽大樓現已成立管理委員會， 停車位是用抽籤來決定。我本來住在那裡，921 地震之後 就搬走了，我搬離東陽大樓之前，地下一樓編號1 的停車 位都是周金蓮在使用，因為我還有4 間房子在那裡，所以 有時還會回去那裡，曾看到編號1 的停車位還是周金蓮在 使用。在管理委員會成立之前，原本大家都可以使用編號 1 的停車位，因為周金蓮固定停在該車位後，其他住戶基 於鄰居的情誼就讓她繼續使用，也不好意思跟她說什麼， 管理委員會成立後就比較有法源依據，就把車位全部收回 來等語（見本院卷第65頁背面至第67頁正面），證人程大 榮於同日亦到庭證稱：我是東陽大樓的住戶，東陽大樓只 有地下一樓有停車位，我記得機械停車位有4 個，加上平 面停車位總共有13個停車位。我是89年搬離東陽大樓，但 我房子還在那裡。搬離前我們是用抽籤決定停車位的使用 ，抽到停車位的人就用租的，之後因為有些住戶不想用租 的，後來就變成自由使用。在我搬離東陽大樓之前，編號 1 停車位都是周金蓮在使用，我搬離之後應該也是她在使 用，但我不確定，我印象中當初在抽籤的時候，如果有其 他住戶抽到編號1 的車位時，周金蓮都會跟我們表示她習 慣停那個車位，我們就跟她換。東陽大樓現已成立管理委 員會，今年年初我們有開會員大會，由管理顧問公司出面 協調用抽籤的方式決定車位的使用等語（見本院卷第67頁 正面至第68頁正面）。本院審酌證人廖榮華、程大榮就本 件訴訟之勝敗並無利害關係，衡情應無甘冒偽證罪責而為 虛偽陳述之必要，其等之證詞應堪憑信。由證人廖榮華、 程大榮之證述可知，系爭車位於被上訴人李秋英將系爭房 地出售予上訴人前，向來係由居住在該房屋之人即證人周 金蓮所使用，足認被上訴人李秋英陳稱其僅向上訴人表示 買賣後上訴人仍可繼續使用系爭車位，但這只是住戶間之 默契，並無獨立之車位所有權等語，應屬可信。 ⒊再者，證人周金蓮於本院103 年10月28日行準備程序時到 庭證稱：李秋英是我乾兒子李春標的太太，系爭房地原來 是我所有，後來賣給李秋英，我買這棟房子後就搬進去住 ，賣給李秋英之後我乾兒子讓我繼續住，到去年李秋英賣 給上訴人時才搬離。管理委員會成立之後停車位是用抽籤 決定，管理委員會成立前沒有固定誰使用哪個位置，但我 都是停在第一位，因為我習慣停在那個位置，別的住戶也 不會去停那個位置，因為大家都知道是我在停，管理委員 會成立之後，我仍然租在該社區，我有抽到編號8 的車位 ，我還是跟別人換編號1 的車位。買賣的時候我有跟上訴 人說如果你現在要搬進來，我編號1 的車位先給你停，因 為12月份就要抽籤決定停車位了，上訴人在簽訂買賣契約 時，就知道管理委員會於12月份成立，成立後停車位就要 抽籤決定的事情等語（見本院卷第80頁正面至第81頁正面 ），證人謝奉陵於同日亦到庭證稱：系爭房地簽訂買賣契 約時我有在場，當日雙方先就價金達成合意，當時周金蓮 說她的停車位只有使用權而已，上訴人就請賣方寫一份使 用權同意書，以防其他住戶來跟他爭論時有所憑據。簽約 時周金蓮有說她一直以來都是停系爭車位，住戶都知道， 所以都默許，但是管理委員會成立之後會如何決定就不知 道了，那是以後的事情。當初去簽委託的時候，周金蓮說 她有一個停車位可以用，但是到了簽約當天，上訴人請賣 方出具停車位的所有權時，周金蓮表示她只有使用權而已 ，才會開使用權同意書給上訴人，且於簽約書上記載是口 頭約定，該同意書的內容是我草擬的，經買賣雙方確認沒 有問題後再請職員幫我繕打等語（見本院卷第82頁正面至 第83頁背面）。本院審酌證人周金蓮雖係被上訴人李秋英 之乾媽，證人謝奉陵雖係被上訴人亞東公司之負責人，然 證人周金蓮、謝奉陵均已當庭具結，且其二人就上訴人於 簽約時已知悉系爭車位僅有使用權，該車位之使用於管理 委員會成立後即應依管理委員會之規定辦理，並無永遠使 用權之陳述，大致相符。再衡之上訴人與被上訴人李秋英 簽訂之不動產買賣契約書附件㈠不動產標的物現況說明書 第21項之「是否有停車位分管協議或圖說」欄位中「是」 、「否」之兩個選項均予勾選，並於備註說明欄項勾選「 口頭約定」，再由被上訴人李秋英簽名之情（見調解卷第 37頁），可見該說明書原勾選『否』，然因上訴人要求， 方由被上訴人李秋英提出車位使用證明，但因說明書內容 已有變更，故於『是』選項下勾選「口頭約定」，即住戶 間就停車位使用位置，彼此間有口頭約定，再由被上訴人 李秋英簽名證明之，與證人周金蓮、謝奉陵上開證述亦相 吻合。雖證人周金蓮陳稱上訴人有去抽籤一情，與上訴人 提出之東陽大樓102 年度區分所有權人會議簽到表上無上 訴人之簽名部分不符，但尚難據此即認證人周金蓮之證詞 全然不可信。另上訴人雖提出東陽大樓管理委員會之公告 ，主張東陽大樓管理委員會於102 年9 月26日才公告103 年1 月1 日停車位使用辦法，證人周金蓮證稱上訴人於簽 約時就知道管理委員會於12月要抽籤決定停車位之使用等 語，為不可信。但管理委員會之成立通常需籌備期間，並 非一蹴可成，故證人周金蓮於簽約時即知悉管理委員會即 將於12月抽籤，並告訴上訴人，亦無違常情。是本院認為 證人周金蓮、謝奉陵之前揭證詞，應屬可信。 ⒋綜合以上事證，可知被上訴人翁詒雅向上訴人仲介買受系 爭房地時，雖曾依證人周金蓮之告知而向上訴人表示系爭 買賣之標的物包含車位在內，然於簽訂買賣契約當日，上 訴人要求被上訴人李秋英提出車位證明時，證人周金蓮即 告知上訴人其對系爭車位只有使用權，係住戶間之默契， 並無所有權，且已告知上訴人管理委員會成立後，停車位 之使用即應依管理委員會之規定辦理，是上訴人主張被上 訴人李秋英曾擔保其就系爭車位有永久使用之權，為不足 採。而被上訴人李秋英所出具之車位使用證明記載「茲證 明建物地址：雲林縣斗六市○○路○○號5 樓，係使用該建 物座落大樓地下一樓1 號車位無誤」，係住戶間彼此之默 契，爾後如該大樓成立管理委員會，停車位之使用即應依 管理委員會之規定辦理，既為上訴人所知悉，且東陽大樓 於系爭買賣契約簽訂後已成立管理委員會，該大樓之區分 所有權人會議決議地下室停車位之使用以抽籤決定，上訴 人自承抽籤當日其因有事未到場抽籤等情，復有證人廖榮 華提出之雲林縣政府103 年1 月21日府建用字第00000000 00號函及上訴人提出之公告、東陽大樓區分所有權人會議 記錄及簽到表可按（見本院卷第70、94-97 頁）。由此可 見，被上訴人李秋英、翁詒雅就上訴人現不能使用系爭車 位之狀況，並無故意或過失之情事，亦無違約之可歸責事 由，上訴人以其受有損害，主張被上訴人應連帶負損害賠 償責任，核屬無據。 ㈢、從而，上訴人依民法第245 條之1 第1 項第1 款、第354 規定主張被上訴人李秋英應負損害賠償責任，依民法第18 4 條、第245 條之1 第1 項第1 款、第354 條、第535 條 、第544 條規定主張被上訴人翁詒雅應負損害賠償責任， 另依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定主張被上訴 人亞東公司應與被上訴人翁詒雅連帶負賠償責任，均無理 由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不當，上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回。 ㈣、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料， 核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。 五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 12 月 9 日 民事第三庭 審判長法 官 邱瑞裕 法 官 陳佩怡 法 官 蔡碧蓉 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 103 年 12 月 9 日 書記官 楊雯君