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臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　 104年度重訴字第56號 原　　　告　張朱仁 　　　　　　謝雪美 　　　　　　郭怡伶 共　　　同 訴訟代理人　何俊龍律師 被　　　告　綠園家建設有限公司 法定代理人　鄭麗珍 被　　　告　聚祥建設有限公司 法定代理人　鄭麗珍 被　　　告　鄭淵源 　　　　　　鄧勇男 共　　　同 訴訟代理人　藍庭光律師 上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國105 年5月19日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： （一）原告張朱仁主張： 原告於民國101 年12月3 日與被告鄭淵源、綠園家建設有 限公司（下稱綠園家公司）簽訂土地房屋買賣契約書，原 告向被告鄭淵源買受雲林縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（ 下稱835 土地），向綠園家公司買受835 土地上編號Ｄ8 房屋即門牌號碼雲林縣○○鎮○○○路○○○ 巷○○號（下稱 Ｄ8 房屋），835 土地因興建Ｄ8 房屋而分割出同段835- 9 地號土地（下稱835-9 土地），並約定買賣價金土地為 新臺幣（下同）335 萬元、房屋為365 萬元，總價700 萬 元，被告二人予以原告折扣共90萬元，故總價為610 萬元 。原告於101 年11月29日給付100 萬元，其中土地價金60 萬元，房屋價金40萬元；於102 年1 月4 日給付100 萬元 ，其中土地價金60萬元，房屋價金40萬元；於102 年3 月 26日給付150 萬元，其中土地價金90萬元，房屋價金60萬 元；於103 年6 月13日給付被告綠園家公司10萬元，總計 土地部分210 萬元，房屋部分150 萬元，合計360 萬元。 另尾款（記載350 萬元）部分房屋預定買賣合約書第14條 約定由買方（原告）以金融機關之貸款給付，且委由賣方 （被告）辦理貸款，並由賣方於通知交屋日前直接向核貸 之金融機構領取，以抵付尾款。而被告依房屋預定買賣合 約書第8 條第1 項約定應於101 年11月30日之前開工，自 開工日起算400 個工作天數，以前完成建物及附屬建物興 建工程，被告遲未完工交屋，並於103 年8 月28日向原告 保證於103 年9 月30日前完工詎逾期仍未完工，且未依約 代理原告辦理貸款，竟於103 年12月31日發函通知原告雙 方之買賣契約已於103 年12月17日解除，尤甚者，被告竟 於104 年3 月12日將土地房屋分別移轉予第三人任某某。 此可歸責於被告之事由，致給付不能，原告於104 年8 月 5 日發函通知被告解除土地、房屋買賣契約，原告已給付 土地價金210 萬元，房屋價金150 萬元，並受有100 萬元 之損害（房地總價為610 萬元，其房地依時價登錄查詢系 統104 年2 月至4 月出售價格為710 萬元，差額100 萬元 ，以土地與房屋價格335 ：365 比例換算，土地為478,57 1 元，房屋為521,429 元，其利益應歸原告），為此提起 本件訴訟請求被告返還金及賠償損害，並聲明：被告鄭淵 源應給付原告0000000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息；被告綠園家公司應 給付原告0000000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保，請准宣 告假執行。 （二）原告謝雪美主張： 原告於101 年12月3 日與被告鄭淵源、綠園家公司簽訂土 地房屋買賣契約書，原告向被告鄭淵源買受835 土地，向 綠園家公司買受835 土地上編號Ｄ9 房屋即門牌號碼雲林 縣○○鎮○○○路○○○ 巷○○號（下稱Ｄ9 房屋），835 土 地因興建Ｄ9 房屋而分割出同段835-10地號土地（下稱83 5-10土地），並約定買賣價金土地為335 萬元、房屋為36 5 萬元，總價700 萬元，被告二人予以原告折扣共90萬元 ，故總價為610 萬元。原告於101 年11月29日給付100萬 元，其中土地價金60萬元，房屋價金40萬元；於102 年1 月4 日給付100 萬元，其中土地價金60萬元，房屋價金40 萬元；於102 年3 月26日給付150 萬元，其中土地價金90 萬元，房屋價金60萬元；於103 年6 月13日給付被告綠園 家公司10萬元，總計土地部分210 萬元，房屋部分150 萬 元，合計360 萬元。另尾款（記載350 萬元）部分房屋預 定買賣合約書第14條約定由買方（原告）以金融機關之貸 款給付，且委由賣方（被告）辦理貸款，並由賣方於通知 交屋日前直接向核貸之金融機構領取，以抵付尾款。而被 告依房屋預定買賣合約書第8 條第1 項約定應於101 年11 月30日之前開工，自開工日起算400 個工作天數，以前完 成建物及附屬建物興建工程，被告遲未完工交屋，並於10 3 年8 月28日向原告保證於103 年9 月30日前完工詎逾期 仍未完工，且未依約代理原告辦理貸款，竟於103 年12月 31日發函通知原告雙方之買賣契約已於103 年12月17日解 除，尤甚者，被告竟於104 年4 月28日將土地房屋分別移 轉予第三人唐某某。此可歸責於被告之事由，致給付不能 ，原告於104 年8 月5 日發函通知被告解除土地、房屋買 賣契約，原告已給付土地價金210 萬元，房屋價金150 萬 元，並受有120 萬元之損害（房地總價為610 萬元，其房 地依時價登錄查詢系統104 年2 月至4 月出售價格為730 萬元，差額120 萬元，以土地與房屋價格335 ：365 比例 換算，土地為574,286 元，房屋為625,714 元，其利益應 歸原告），為此提起本件訴訟請求被告返還金及賠償損害 ，並聲明：被告鄭淵源應給付原告2,674,286 元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利 息；被告綠園家公司應給付原告2,125,714 元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 ；原告願供擔保，請准宣告假執行。 （三）原告郭怡伶主張： 原告於101 年12月3 日與被告鄧勇男、聚祥建設有限公司 （下稱聚祥公司）簽訂土地房屋買賣契約書，原告向被告 鄧勇男買受雲林縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱837 土地），向聚祥公司買受837 土地上編號C11 房屋即門牌 號碼雲林縣○○鎮○○○路○○○ 巷○○號（下稱C11 房屋） ，837 土地因興建C11 房屋而分割出同段837-36地號土地 （下稱837-36土地），並約定買賣價金土地為341 萬8 千 元、房屋為358 萬2 千元，總價700 萬元，被告二人予以 原告折扣共90萬元，故總價為610 萬元。原告於101 年11 月29日給付100 萬元，其中土地價金60萬元，房屋價金40 萬元；於102 年1 月4 日給付房屋價金50萬元；於102 年 3 月26日給付100 萬元，其中土地價金60萬元，房屋價金 40萬元；於102 年8 月5 日給付100 萬元，其中土地價金 60萬元，房屋價金40萬元；於103 年6 月13日給付被告聚 祥公司10萬元，總計土地部分180 萬元，房屋部分180 萬 元，合計360 萬元。另尾款（記載350 萬元）部分房屋預 定買賣合約書第14條約定由買方（原告）以金融機關之貸 款給付，且委由賣方（被告）辦理貸款，並由賣方於通知 交屋日前直接向核貸之金融機構領取，以抵付尾款。而被 告依房屋預定買賣合約書第8 條第1 項約定應於101 年11 月30日之前開工，自開工日起算400 個工作天數，以前完 成建物及附屬建物興建工程，被告遲未完工交屋，並於10 3 年8 月28日向原告保證於103 年9 月30日前完工詎逾期 仍未完工，且未依約代理原告辦理貸款，竟於103 年12月 31日發函通知原告雙方之買賣契約已於103 年12月17日解 除，尤甚者，被告竟於104 年4 月29日將土地房屋分別移 轉予第三人高某某。此可歸責於被告之事由，致給付不能 ，原告於104 年8 月5 日發函通知被告解除土地、房屋買 賣契約，原告已給付土地價金180 萬元，房屋價金180 萬 元，並受有120 萬元之損害（房地總價為610 萬元，其房 地依時價登錄查詢系統104 年2 月至4 月出售價格為730 萬元，差額120 萬元，以土地與房屋價格341.8 ：358.2 比例換算，土地為585,943 元，房屋為614,057 元，其利 益應歸原告），為此提起本件訴訟請求被告返還金及賠償 損害，並聲明：被告鄧勇男應給付原告2,385,943 元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息；被告聚祥公司應給付原告2,414,057 元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利 息；原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： 本件原告所訂購之房屋，已經處於可以辦理交屋之狀態，但 因原告一次低價購入6 戶，係欲轉賣求利，為規避稅賦，不 願以自己名義登記，又一時無人接手，一再拖延交屋事宜， 並非被告逾期未完工遲不交屋。兩造為此簽立103 年6 月10 日協議書，約定原告所訂購之Ｄ8 、Ｄ9 、C11 房屋，自10 3 年6 月10日起至103 年9 月10日止，由原告自行處理出售 事宜，如未能出售，原告願立即繳清房屋尾款，並交付有關 證件，由被告辦理過戶交屋手續。此協議書從文義記敍可知 ，係因原告遲未交付證件以供辦理貸款及交屋過戶而簽立， 並非被告遲延交屋所致。再者，本建案同批進行，進度相差 無幾，而且在協議書第1 條所列二戶（C14 、C15 房屋）已 經順利交屋，則系爭Ｄ8 、Ｄ9 、C11 房屋豈有不能交屋之 理。另103 年8 月28日同意書，乃被告再確認原告如於協議 書期限即103 年9 月10日辦妥事宜，被告允諾103 年9 月30 日交屋而已，並非被告無法如期交屋。原告遲未於103 年9 月10日辦妥約定事宜，被告於103 年9 月24日以存證信函表 明原告經屢催不辦，足徵原告拒絕辦理交屋事宜，非被告不 能交屋。又被告再於103 年11月26日通知原告文到7 日依約 定辦理，原告均未交付證件配合被告辦理。綜上，本件係原 告自己違約，被告並無遲延情事。並聲明：原告之訴駁回， 如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。 三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張所訂購之Ｄ8 、Ｄ9 、C11 房屋依據雙方簽訂之房屋預定買賣合約書第8 條第1項約定應於101 年11月30日之前開工，自開工日起算 400個工作天數，以前完成建物及附屬建物興建工程，被告 遲未完工，並於103 年8 月28日向原告保證於103年9 月30 日前完工，惟仍逾期未完工交屋，於是原告於104 年8 月5 日寄發存證信函通知被告解除土地、房屋買賣契約，並請求 被告返還已給付之價金及賠償原告之損失，原告舉土地、房 屋買賣契約書、103 年6 月10日協議書、103 年8 月28日同 意書、存證信函為證。被告則以103 年6 月10日協議書係約 定原告所訂購之Ｄ8 、Ｄ9 、C11 房屋，自103 年6 月10日 起至103 年9 月10日止，由原告自行處理出售事宜，如未能 出售，原告願立即繳清房屋尾款，並交付有關證件，由被告 辦理過戶交屋手續，且協議書第1 條所列二戶（C14 、C15 房屋）已經順利交屋，同一批建築Ｄ8 、Ｄ9 、C11 房屋豈 有不能交屋之理，而103 年8 月28日同意書，乃確認原告如 於103 年9 月10日辦妥事宜，被告允諾103 年9 月30日交屋 ，且被告並於103 年11月26日通知原告文到7 日依約定辦理 ，惟原告均未交付相關證件配合辦理，反證被告並無未完工 及不能交屋情事，本件之所以未如期完成交屋事宜，完全出 於原告未依約定交付相關證件，配合辦理過戶所致。經查， 依據雙方所定房屋預定買賣合約書第8 條第1 項約定，被告 應於101 年11月30日之前開工，自開工日起算400 個工作天 數，以前完成建物及附屬建物興建工程，並以主管機關核發 使用執照日為完工日，而系爭Ｄ8 、Ｄ9 、C11 房屋已於10 3 年5 月5 日取得使用執照，使用執照上載明完工日期103 年2 月10日，業據被告提出雲林縣政府使用執照3 紙在卷可 證，證明系爭Ｄ8 、Ｄ9 、C11 房屋已於103 年5 月5 日核 發執照為契約完工日，並非原告所指尚未完工。又103 年6 月10日協議書亦明載：雙方約定甲方（指原告）103 年9 月 10日止未能處理出售，願立即繳清房屋尾款，並交付有關證 件，由乙方（指被告）辦理過戶交屋手續等語，原告既未能 證明繳清房屋尾款、交付有關證件，請求辦理過戶交屋，則 過戶交屋事宜，自不能歸責於被告，因此，原告依給付不能 規定解除契約，請求返還已給付之價金及損害賠償，應屬無 據。 四、本件原告請求被告返還其已支付之價金、損害賠償，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年分之5 計算之利息， 即屬無據，應予駁回。其假執行宣告之聲請亦失所附麗，應 併予駁回。 五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐 一論述，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前 段，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 6 月 2 日 民事第二庭 法 官 吳福森 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 6 月 2 日 書記官 楊麗雪