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臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　 105年度重訴字第13號 原　　　告　吳春美 　　　　　　陳大震 上二人共同 訴訟代理人　劉豐州律師 　　　　　　陳鵬光律師 被　　　告　佳誠建設股份有限公司 上　一　人 法定代理人　邱冠銘 被　　　告　周錦秀 　　　　　　林建霖 　　　　　　正佳營造有限公司 兼上一人法 定代理人　　黃正賢 上列五人共同 訴訟代理人　簡承佑律師 　　　　　　張育誠律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年10月5日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴 之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴 之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期 日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤 回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回， 民事訴訟法第262 條定有明文，本件原告廖芳祝、詹佳勳、 林大翔、陳盈霓、洪千惠、王淑惠、許新交、丁嬿心、柴玉 鳳、郭淑蘭、施明海、雷群星、陳力維、吳雅雯、高惠昭、 管美惠、陳淑貞、陳郁雯、洪雪娥、黃薇勳、曾慶悅、梁碩 仁、傅美智、陳世容、高惠娟、陳慧如、林雪英、吳宗龍、 馬陳泉撤回對被告等之訴，符合上開規定，先予敘明。 貳、實體事項： 一、原告方面： ㈠、坐落於雲林縣斗六市○○路○ 巷之「帝堡二期」係住宅 社區，原告吳春美及陳大震等2 人（下稱原告等2 人） 分別於民國95年9 月10日及96年10月10日與被告佳誠建 設股份有限公司（下稱佳誠公司）、周錦秀等人（下稱 被告等人）就門牌號碼為雲林縣○○市○○里○○路○ 巷○○○○號及22號之建物（下稱系爭房屋）及其基地（下 稱系爭基地，二者合稱系爭房地）簽立預定建物及土地 買賣合約書（原證8-1 、8-2 、26-1及26-2號）。 ㈡、系爭房地經預售後，興建為住宅社區，不僅房屋現狀有 客廳、臥室、餐廳、廚房及衛浴等，且前開預訂建物及 土地買賣合約書亦顯示有上述室內配置等（原證8-1 、 8-2 、26-1及26-2號），另出賣人即被告等人提出之廣 告文宣亦一再標榜系爭房地為「住宅社區」、「美式花 園洋房」、「家」、「客廳、餐廳、臥室、廚房」、「 客廳、主臥及其他臥室配置」，其所附照片及情境示意 圖等更顯示系爭房地係屬有客廳、臥室、餐廳、廚房及 衛浴等之美輪美奐的住居環境（原證31、32及33號，下 稱系爭廣告），可知兩造間訂立系爭房地買賣契約之內 容係由被告等人出賣住宅及得興建住宅之土地予原告等 人。 ㈢、於系爭房地買賣契約締結過程中，被告佳誠公司、黃正 賢、周錦秀等人係指派由被告正佳營造有限公司（下稱 正佳公司）（按：被告黃正賢、周錦秀夫妻擔任實際負 責人）進行行銷（原證31、32及33號），現場人員包括 被告正佳公司之經理人即被告林建霖，迺被告林建霖竟 銜命不僅對於系爭房屋坐落之系爭基地不得興建住宅等 交易上重要資訊刻意隱瞞，甚且對於原告詢問「丁種用 地」之意涵竟未據實告以該種用地不得興建住宅，被告 等人同有詐欺原告等人之行為。 ㈣、依據原告等人與系爭房地出賣人即被告等人間之買賣契 約約定，被告等人依約應給付「可作為合法住宅使用」 之房屋及「得合法興建住宅」之土地予原告等人（原證 8-1 、8-2 、26-1、26-2、31、32及33號），惟被告等 人實際交付之系爭房地，因坐落「丁種建築用地」而不 得作為合法住宅使用（原證34號），被告等人不僅已違 反系爭房地買賣契約，且所為給付欠缺通常及契約所預 定之價值及效用，具有瑕疵，故被告等人對原告等人應 依包括但不限於民法第179 條、第227 條、第354 條、 第359 條及第360 條等物之瑕疵擔保、不完全給付及不 當得利等規定負損害賠償責任及不當利得返還責任等： ⒈被告等人銷售系爭房地時所提供之廣告文宣、契約內 容、口頭說明及建築外觀、內部格局等，已足使包括 原告在內之消費者認為，作為買賣標的之系爭房屋為 合法高級住宅，且系爭基地係依法得興建住宅之土地 ；而交付並移轉屬合法住宅之建物及基地所有權，為 被告等人依據兩造間系爭房地買賣契約之義務： ⑴按系爭建物預定買賣合約書第1 條約定：「賣方對 廣告之義務：賣方應確保廣告內容之真實，本預售 屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表房屋及停 車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部份。」（ 原證8-1 號）；次按「企業經營者應確保廣告內容 之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內 容，消費者保護法第22條定有明文，是以此企業經 營者與消費者間所訂定之契約，雖無廣告內容記載 ，消費者如因信賴該廣告內容，而與企業經營者簽 訂契約時，企業經營者所負之契約責任應及於該廣 告內容。又買賣契約義務，當事人已於契約中予以 明定者，亦成為契約之給付義務，債務人有依約履 行義務；至契約義務之違反，債權人得否主張解除 契約，應視系爭義務之不履行，是否導致債權人失 其訂約目的而定，非以所違反者究為主從給付義務 或附隨義務而有不同。經查原判決認系爭建案之公 共休閒設施，縱有上訴人所主張之欠缺廣告內容所 稱溫泉自來水可供飲用並具療效等效能，因該公共 設施非買賣契約之標的物，僅屬契約之附隨義務， 對上訴人取得系爭不動產所有權之目的，並無影響 ，因此不得以此為由主張解除契約等語，依上開說 明，即有未洽。」此有最高法院101 年度台上字第 246 號判決可資參照（起訴狀附件15）。由此可知 ，消費者因信賴廣告內容，而與企業經營者簽訂契 約時，該廣告內容亦成為契約之給付義務，企業經 營者所負之契約責任應及於該廣告內容。 ⑵被告等人銷售系爭房地時，其所提供之文宣廣告及 契約內容，皆一再標榜系爭房屋為高級住宅，使包 括原告在內之消費者認為，作為買賣標的之系爭房 屋為合法高級住宅，且系爭基地係依法得興建住宅 之土地，根本不會懷疑系爭基地依法僅能興建廠房 ，且系爭房屋實為違章使用之住宅： ①被告等人為銷售系爭房地時所製作之廣告文宣（ 原證31號），於封面即標榜該建案係「正佳營建 機構2007年代表作帝堡2 期」，且內頁所附房屋 之內、外部情境示意圖，無一不是高級住宅之式 樣，並繪製有一樓、二樓、三樓之配置參考圖， 將內部空間規劃為客廳、臥房、衛浴及廚房等， 此已足使一般消費者誤認系爭房屋係屬合法住宅 。甚且，於各該房屋內、外部情境示意圖旁，並 附加諸如：「您心中是否藏有一座有花園、有院 子、有露台、有斜瓦…的美麗房子？大地坪的二 樓半花園洋房，這是多少都市人夢寐以求的建築 」、「英籍設計師MARK、名建築師劉峻彰引進歐 美休閒風」、「舒適、開闊的大社區，林蔭大樹 、花園、草皮、形式優美的建築，這是美國住宅 社區給人的好印象，也是許多人心中理想的生活 場景，寸土寸金的大都市也給不起的社區規劃， 現在不需遠求，『帝堡2 』就在您眼前！」、「 綠草如茵，美式花園洋房」、「芳鄰是好友，社 區如大家族」、「光纖智慧建築，生活全面e 化 」、「整合通訊、網路、保全、監控、遠端控制 五大系統，e 化生活更智慧、更人性！」、「『 光纖、E 化』不再是未來式，而是現在進行式！ 『帝堡2 』不僅將高速光纖網路直接拉到社區， 客廳、主臥及其他臥室均配置網路出線口，並透 過最先進科技整合系統…不論住戶人在何處，都 能隨時掌握家中狀況」等等文字說明，所用文字 無一不令人相信系爭房屋係屬合法高級住宅，絕 無人會想到系爭房屋依法竟僅能作為工廠使用！ ②再者，就一般消費者購屋時會特別注意之建材設 備部分，被告等人所預擬之房屋買賣契約書更仿 效合法住宅買賣契約之形式，特別於附件說明房 屋外觀係「採高級丁掛磚搭配抿石子，配合屋頂 大斜面屋瓦設計，具隔熱、散熱效果，塑造建築 物之整體質感，尊貴、完整、細緻，展現住宅氣 勢之非凡價值」、門窗部分有所謂「臥室門、浴 室門」、地坪部分區分「客廳、餐廳、廚房、主 臥室、浴廁」而鋪設不同材質之地磚、牆面及平 頂部分區分「客廳、餐廳、臥室、廚房、浴廁」 而選用不同塗料，且附有「廚具設備」、「衛浴 設備」等（原證8-1 、26 -1 號），所有描述均 使一般消費者認為所購買之房屋為合法住宅，而 不疑有他。 ⑶又依據 鈞院105 年7 月11日勘驗筆錄記載：「一 、系爭建案入口處有設置帝堡2 期、正佳營建機構 之建案標識，該建案外觀均為豪華住宅，各區間有 田園、水池、涼亭、草坪等造景，完全無工業用建 築格調。二、進入該建案其中一戶（門牌號碼：27 -2）勘驗，其內為二樓半建築，建坪約114 坪，其 內有可設置客廳、餐廳及廚房之空間，並有可供臥 室使用之房間六個，其中四間含衛浴設備，據屋主 高惠昭表示，當初民國99年間購買該棟房屋是購買 成屋，買受後僅有做裝潢，並未為擴建改建及變更 格局，且藝術造樓梯扶手亦為建築購買時即已設置 。三、本院由系爭建案之入口標識外觀及建案內之 格局若不核對土地登記謄本及建物登記謄本一般人 均會認為該建案內之房屋為一般住宅，甚至是豪宅 ，不會認為是工業用地及廠房、廠辦。」等語（原 證40號），可知由系爭房地落成後之外觀觀之，一 般人均會認為系爭房地為住宅，甚至為豪宅，不會 認為其為認為廠房或廠辦，也不會認為其坐落之系 爭基地為不得興建住宅之土地。 ⑷又觀諸被告等人所製作之「帝堡二期」廣告影片（ 原證36號及附表4 ），更可明瞭消費者根本無法想 像被告等人銷售之系爭房地依法僅能作為工廠使用 ： ①影片畫面顯示，系爭建案入口處有設置帝堡二期 、正佳營建機構之建案標識，該建案外觀均為豪 華住宅，各區間有田園、水池、涼亭、草坪等造 景，完全無工業用建築格調。由系爭建案之入口 標識外觀及建案內之格局觀之，若不核對土地登 記謄本及建物登記謄本，一般人均會認為該建案 內之房屋為一般住宅，甚至是豪宅，不會認為是 工業用地及廠房、廠辦，足證於未經特別說明之 情形下，一般人均會認為系爭房地為一般住宅， 甚至為豪宅。 ②除所搭配之影片畫面外，經由下列影片字幕之強 調，更將使人認為，系爭房地為住宅，甚至為豪 宅，消費者要無可能知悉系爭基地依法竟僅得興 建廠房、系爭房屋依法竟僅得作為廠房使用：「 雲林科技大學旁」、「藝術中庭」、「優雅寧靜 」、「涵養別墅」、「文畫風情」、「百年林蔭 」、「大隱於綠」、「人文氣質盡在其中」及「 精鑄語彙」等字幕，均強調系爭房地位於學校旁 ，具有人文特質，無從令人聯想至一般而言較為 嘈雜、烏煙瘴氣之工廠。 ③「綠氧建築」、「一戶一江山」、「6000坪水景 建築」、「大器森活」、「內外皆景 每一步都 是最美的格局」、「陽光 空氣 風與水的生活 饗宴」、「在大自然和山水美景間悠然呼吸」、 「定格生活中的美妙時刻」、「靜謐 聆聽心靈 與環境的對白」、「百年林蔭」、「大隱於綠 人文氣質盡在其中」及「建築與大地的自然對話 」等字幕，搭配綠樹及庭園造景等畫面，均標榜 系爭房地與大自然環境融合，無從令人聯想至一 般而言不會有綠樹及庭園等造景、甚至多會破壞 大自然環境之工廠。 ④「用心堅持」、「打造顛峰之作」、「獨一無二 」、「經典傳世」、「豪門大戶」、「不凡質感 」、「大器人生」、「安全管理」、「尊榮禮遇 」、「一戶一江山」、「齊質大戶」、「大器森 活」、「天地大美」、「帝王格局」、「大尺度 自由空間享受」、「藝術中庭」、「優雅寧靜 」、「內外皆景 每一步都是最美的格局」、「 陽光 空氣 風與水的生活饗宴」、「在大自然 和山水美景間悠然呼吸」、「定格生活中之美妙 時刻」、「涵養別墅 完美詮釋」、「靜謐聆聽 心靈與環境的對白」、「聆聽身旁的幸福音律」 、「文畫風情 百年林蔭」、「大隱於綠人文氣 質盡在其中」、「愜意人生悠然自在」、「建築 與大地的自然對話」、「精鑄語彙」、「天地闊 器 領袖特區」、「精雕落成」等字幕，均係由 以人為本之角度出發，以「人生」及「享受」等 語彙強調其重視系爭房地居住者之生活舒適度為 訴求，並以藝術及大自然等相關語彙，強調系爭 房地之人文及自然特質，佐以一名女性於樹下、 庭園及陽台漫步、閱讀書籍及飲用咖啡等畫面， 展現於系爭房地可從事之休閒活動，均無從令人 聯想至工廠。 ⑤「巔峰」、「豪門」、「大」、「帝王」、「完 美」、「精鑄」、「闊」、「領袖」及「精雕」 等語彙更令人聯想至豪宅。 ⒉綜上所述，系爭房地之廣告文宣及買賣契約書等，均 標榜作為買賣標的之系爭房屋為住宅，且其所坐落之 系爭基地為適於興建住宅之土地。原告等人因信賴上 述廣告之內容，而與被告等人簽訂系爭房地買賣契約 ，則上述廣告內容已成為系爭房地買賣契約之給付義 務，作為企業經營者之被告等人所負之契約責任應及 於上述廣告內容。亦即，交付並移轉得合法作為住宅 使用之房屋及其基地之所有權，確為被告等人依據系 爭房地買賣契約之義務。 ㈤、至於被告等人辯稱，系爭廣告文宣、買賣契約書及系爭 房地之所有權狀及使用執照均有記載「丁種建築用地」 或「丁種工業用地」，且銷售看板亦有該等字樣，故其 等之行為不至於使原告等人認為係購買合法住宅云云， 殊非可採： ⒈按公平交易法第21條第1 項明定：「事業不得在商品 或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品 相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人 錯誤之表示或表徵。」公平交易委員會所頒布對於公 平交易法第21條案件之處理原則第8 點亦明定：「表 示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤應考量下列因素： ㈡表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗 之一般大眾為合理判斷並作成交易決定。」第21點明 定：「有關不動產之表示或表徵有下列情形之一者， 為本法第21條所稱虛偽不實或引人錯誤：㈠工業住宅 ：…2 廣告雖已載明基地使用限制為『工業區』或『 丁種建築用地』，但標註較廣告中其他說明顯然有所 不足。3 廣告未對建築物係供與工業有關之使用明確 加以表示。4 廣告使用一般住宅配備為圖示，或文字 說明暗示其建築物適合供住宅使用。」（詳起訴狀附 件7 ）。另公平交易委員會所頒布對於不動產廣告案 件之處理原則第3 點亦有相同規定（詳起訴狀附件8 ）。 ⒉查系爭廣告文宣上之「本基地為丁種工業建築用地」 或「丁種建築用地」等文字，僅標註於文宣之最末頁 、最末行及封底內側最下方，且字體甚小，無論就篇 幅、文字大小或位置而言，與該份廣告文宣其他內容 相比，均極為微小而不易察覺，顯見被告等人於製作 上開廣告文宣時，即有意不使消費者發現該等文字。 而且，系爭廣告文宣不但未對建築物係供與工業有關 之使用明確加以表示，更使用一般住宅配備為圖示、 且於文字說明暗示其建築物適合供住宅使用。依上開 公平交易委員會所頒布對於公平交易法第21條案件之 處理原則之規定，被告等人就系爭房地之表示或表徵 確已使原告等人相信系爭房地得合法供住宅使用。 ⒊再者，被告等人先以前述之廣告文宣、契約內容標榜 系爭房屋為高級住宅，且興建完成之房屋之內部隔間 及使用之建材，亦呈現高級住宅外觀，此已使原告等 人先入為主誤認系爭房屋為合法高級住宅。此再加以 一般消費者並不具有建築相關專業，對於建築用地之 法律分類本即不甚明瞭，本難期待其能瞭解何謂「丁 種工業建築用地」或「丁種建築用地」，或期待其等 一望該等文字，即可得知其上所興建之建物僅能作為 工廠使用。何況，系爭廣告文宣固記載「丁種工業建 築用地」，惟其後緊接記載「符合地方建築法規之申 請」，亦足以使一般具有普通知識經驗之原告等人誤 信房屋係屬合法住宅。按被告等人所銷售之基地既僅 能興建工廠，且所銷售之房屋乃為違章使用之住宅， 則其等就此重大交易資訊，自應主動向原告等人告知 及說明。惟被告等人於銷售系爭房地時，卻未主動向 原告等人告知或說明系爭基地僅能興建工廠、系爭房 屋實為違章使用之住宅，甚且，於原告等人詢問「丁 種工業建築用地」或「丁種建築用地」係何意義時， 竟還虛答以「那沒有什麼問題」、「只要隔壁不開工 廠就不會吵」云云虛應，其顯係有意隱瞞系爭房地之 真實情狀。 ⒋此外，根據原告等人提出之房地不動產估價報告書（ 詳原證37號，下稱系爭估價報告書），系爭房地於外 觀及內部均設計並興建為豪華住宅，且鄰近雲林科技 大學及環球科技大學等學校，區域整體建物利用以住 宅、住商為主要用途，被告黃正賢、周錦秀及林建霖 更曾向原告等人保證系爭房地為該縣最漂亮之豪宅， 被告等人顯係對於系爭房屋座落之系爭土地是不得興 建住宅等交易上重要資訊刻意隱瞞，原告等人因此深 信系爭房地為合法住宅而購買： ⑴系爭估價報告書明揭，系爭房地係作為住宅使用， 且鄰近地區建物亦多作為住宅使用：「本件勘估標 的位於斗六市南端…該區域土地開發利用程度偏低 …僅靠近學校周邊建物做住商使用之密度較高外， 其餘建物用途多為住宅使用（詳該報告書第29頁） …鄰近雲林科技大學及環球科技大學等學校，周邊 流動人口相當多，進而有大量的租屋及購屋之需求 （詳報告第30頁）…因區域鄰近雲林科技大學，有 部分供出租之套房學舍類型之建築…區域整體建物 利用情形以住宅、住商為主要用途（詳該報告書第 31頁）…經現地勘查，勘估標的規劃為美式花園別 墅，土地四周界址以砌石牆搭配木作圍籬築成圍牆 ，社區內景觀花園部分種植高價值植栽，中庭配置 休憩涼亭、生態池、拱橋等設施，營造優雅寧靜之 氛圍，帶著濃濃美式建築風味，大隱於綠、人文氣 質盡在其中，整體環境舒適、開闊（詳該報告書第 33頁）…該社區以低密度開發策略，強調獨棟別墅 、花園洋房建築樣式，並採美式風格規劃設計，建 築外觀採用進口石材搭配丁掛磚與抿石子，配合屋 頂大斜面設計鋪設文化瓦材質，兼具隔熱及散熱效 果；各戶別大致上統一規格，有座北朝南、座南朝 北等兩種座向，建物內部一樓規劃為客廳、廚房、 多功能室或書房，二樓內部格局為三房並含一間更 衣室，三樓則規劃為二房；而於一樓前院有平面停 車空間使用。社區內擁有中庭廣場、水池花園及庭 園造景，將公園綠地空間概念融入該社區中，強調 自然環境意象，同時科技也運用在該建案中，整合 通訊、網路、保全、監控、遠端控制等五大系統， 相當重視社區空間、社區設備及社區服務，整體為 環境清幽、自然舒適之生活空間（詳該報告書第40 頁）…本案『帝堡二期』社區於銷售當時定位為住 宅使用，但實際建物用途登載為工業用，各戶座落 之基地用地類別為特定農業區丁種建築用地，並於 現場勘察，該社區計43戶建築物均做住宅使用（詳 該報告書第96頁）」、「由於委託人所提供之資料 可知，當時建案銷售廣告宣稱『大地坪二樓半花園 洋房』，且買賣契約書內容記載為為『房屋買賣契 約』並使用一般住宅配備等內容敘述及圖示，在一 般買賣交易情況下，以消費者觀點確實影響買方購 買勘估標的的價格認知。而今受到檢舉該社區建物 為住宅之『違法使用』情事，遭主管機關處以罰鍰 ，並命於限期改善，不僅繼續使用之權利受限制， 且必須額外支付後續回復使用之成本，況且建物使 用態樣已成定局，其不動產將處於持續違規使用之 情況，係該社區建物存有汙名，影響不僅為建物所 有權人或使用人之心理層面，亦影響他人對該不動 產之認知，基於市場對風險認知關係，造成社區建 物有一定比例之減損（詳該報告書第119 頁）。」 （原證37號）。 ⑵復根據系爭估價報告書，系爭房地鄰近學校，為鄰 近區域中最豪華者：「勘估標的土地編定為丁種建 築用地，但現況並非做工業相關設施使用，而建築 開發成集合住宅社區，周邊環境僅有少許工廠座落 ，然其距離本案標的尚有一段距離，並不影響居住 品質，又綜觀周邊住宅社區別墅建築式樣、建材等 級、規模大小、建築風格等均遠不及本案標的物， 整體而言，就本區域之地理環境、交通條件及當地 發展現況，勘估標的屬雲科大旁、暨舒適又開闊之 社區，出入便利性佳，該不動產特徵與該區域環境 尚稱吻合（詳該報告書第44頁）…本案勘估標的位 於斗六市南端，近鄰地區均為非都市計畫範圍土地 ，正臨省道仁義路沿線多為透天店舖，具有商業效 益，以雲林科技大學周邊最為密集，整體對外出入 及交通條件佳。本案『帝堡二期』為一集合社區， 屬座落於丁種建築用地上之住宅社區，以低密度開 發，各戶樓層均為三樓半透天，有獨棟、雙併及連 棟式型態設計，主要為南北座○○○區○○路除北 側10米仁義路3 巷與省道連結外，內部社區通路均 為8 米，棟距寬廣且適當，社區內具有良好的管理 與維護，社區寧適性佳，通風採光良好，為環境清 幽、自然舒適之生活空間，倘若為一般合法使用之 建物，房地總價堪稱周邊地區最高水準（詳該報告 書第119 頁）」（原證37號），核與證人林久華即 原告洪雪娥配偶105 年6 月3 日於 鈞院言詞辯論 時證稱：「我們從頭至尾買這個房屋不管是周錦秀 、林建霖、黃正賢都跟我們說這個是雲林縣最漂亮 的豪宅，所以我們才會花卻畢生之積蓄。」（詳鈞 院105 年6 月3 日言詞辯論筆錄）等語相符。 ⑶綜上，被告等人先以前述廣告文宣、契約內容標榜 系爭房屋為高級住宅，且興建完成之房屋內部均呈 現高級住宅外觀，加以系爭房地鄰近雲林科技大學 及環球科技大學等學校，區域整體建物利用以住宅 、住商為主要用途，系爭房地並為該區最豪華者， 被告黃正賢、周錦秀及林建霖更曾向原告等人表示 系爭房地為該縣最漂亮之「豪宅」，而非最漂亮之 「工廠」，被告等人自係刻意隱瞞系爭房屋座落之 系爭土地並不得興建住宅等交易上重要資訊，原告 等人因此深信系爭房地係合法住宅而購買。 ㈥、被告等人雖主張，原告等人受領系爭房地後已居住逾5 年之久，已逾民法第365 條規定期間，不得再向被告等 人主張瑕疵之損害賠償云云（見被告105 年7 月15日答 辯㈡狀第7 至8 頁），惟原告等人係依民法第360 條等 規定請求損害賠償，並非依同法第365 條規定請求減少 價金，依最高法院76年度台上字第1449號判決意旨：「 被上訴人係依民法第三百六十條規定，上訴人缺乏所保 證之品質請求損害賠償，非依同法第三百六十五條規定 請求減少價金，無該三百六十五條所定法定期間之適用 。」（詳前呈附件21），原告等人之請求權自無民法第 365 條所定法定期間之適用，而仍適用同法第125 條之 時效規定，原告等人之請求權並未罹於時效，至明。 ㈦、系爭廣告係標榜系爭房地屬住宅社區（原證31、32及33 號），且系爭房屋是否屬住宅暨其坐落之土地是否得興 建住宅實影響交易決定及其價格甚鉅，是系爭房地之出 賣人即被告等人自應確保所提出之廣告內容為真實，且 其等對於消費者即原告等人所負之契約義務不得低於系 爭廣告之內容，並應於系爭房地買賣契約訂立後確實履 行系爭廣告之內容（消費者保護法第22條及公平交易法 第21條規定參照），惟原告等人事後被罰始知系爭房屋 所坐落屬「丁種用地」之系爭土地不得興建住宅（原證 34號），系爭廣告之內容顯然虛偽不實，提出系爭廣告 之被告等人不僅已違反上開消費者保護法及公平交易法 有關保護消費者之規定，更係明知其不實而故意詐欺原 告訂立系爭房地買賣契約，侵害原告之自由權等，致原 告等人受有系爭房地之價值貶損及遭裁罰等損害，被告 等人對原告等人應依包括但不限於消費者保護法第22條 ，及公平交易法第21條、第30條、第31條，以及民法第 184 條第1 項前段、第184 條第1 項後段、第184 條第 2 項、第185 條等侵權行為法則等負連帶損害賠償責任 ： ⒈被告等人明知其不可能交付並移轉合法興建之住宅及 其基地之所有權，卻於廣告文宣為相反之表述，並簽 訂系爭房地買賣契約而同意履行相反之義務，顯然就 是蓄意隱瞞及詐騙原告等人： ⑴被告等人銷售系爭房地時所提供之廣告文宣、契約 內容、口頭說明及建築外觀、內部格局等，已足使 包括原告在內之消費者認為，作為買賣標的之系爭 房屋為合法高級住宅，且系爭基地係依法得興建住 宅之土地。惟系爭基地係丁種建築用地，不得興建 住宅，且系爭房屋不得作為住宅使用，以上事實係 作為建商之被告等人所明知，但被告等人明知其不 可能交付並移轉合法興建之住宅及其基地之所有權 ，卻於廣告文宣及影片為相反之表述，並簽訂系爭 房地買賣契約而同意履行相反之義務，顯然就是蓄 意隱瞞及詐騙原告等人： 按建商於廣告文宣所標榜之建物用途，與其基地 之使用分區管制不符者，構成詐騙，此有臺灣新 竹地方法院99年度重訴字第79號判決此一類似案 例可參：「㈠系爭房地之廣告文宣、樣品屋等銷 售資料，足以使原告誤認系爭房地可供一般住宅 使用，被告理銘公司、周樑鐘、楊玉全明知系爭 房地不可供一般住宅使用，而以上開廣告文宣、 樣品屋等銷售手法施用詐術，隱匿未將系爭房地 無法供一般住宅使用之重要事項告知原告，致原 告等人受詐欺而買受系爭房地：1.兩造對於系爭 房屋之基地為複合商業區用地，依擬定新竹科技 特定區計畫細部計畫土地使用分區管制要點第2 點第5 款明定：複合商業區為供商業購物中心及 休閒娛樂中心使用，不得供作住宅使用等情均不 爭執。然觀之廣告文宣所提及『讓孩子在名校群 聚的人文部落學習成長，與學養素質齊一的同儕 相互砥礪。沿著學府路及博愛路的行道樹，記錄 了孩子的求學、成長歷程』、『符合風城仕伸、 科技菁美文教生活圈的居住文化感』、『名門豪 宅的聚集地』、『優質住宅特有的內涵』、『用 優雅的詩性線條，示意回家的路徑……讓家成為 重新出發的原點。』、『明亮潔淨的上網空間， 身處數位時代，給您全新的居家學習概念，家不 僅是身心的安憩之所，同時也是靈魂面對世界的 另一道窗口。』；被告理銘公司於96年9 月22日 在聯合報上刊登廣告標示『『擁抱陽光、涵養綠 、隱居新生活概念花園城市』、『每一戶都能擁 有上好條件的採光、通風』、『就這樣從公園回 家、隱含開朗中庭草原的自然、藝術、人文環境 』、『成為新竹地區精緻生活的新指標』、『文 化、運動、藝術、休閒、娛樂、知識、生活…一 座無可比擬的晶燦綠意國度』』，嗣於98年9 月 2 日在蘋果日報刊登廣告『最有魄力的建築獻給 最有遠見的當代菁英』、『以國際視野與定位坐 擁暸望四方的超大綠棟距』、『地位與成就的表 徵、為給您的輝煌事業再造顛峰』等語，若被告 理銘公司非要使消費大眾認系爭房屋係屬住宅， 焉有在廣告文宣中提及『家』、『住宅』等字眼 ，並標榜優質住宅，而均未出現系爭房屋用途為 辦公室之理，是被告理銘公司對系爭房屋自始即 設定以住宅方式銷售乙情，堪以認定。2.被告理 銘公司所提供之銷售現場樣品屋係以客廳、餐廳 、主臥、次臥、孝親房、廚房之住宅擺設，並於 兩造房屋預定買賣契約書之附件三建材設備對於 門窗、內牆及地面、浴廁、電器設備、給水、排 水設備等說明，均以客廳、餐廳、廚房、主臥室 、次臥室、孝親房稱之；佐以證人陳賜蓮證稱： 『（樣品屋擺設有無辦公用的設備或機器，如影 印機、傳真機、電腦、檔案櫃？）沒有。』、證 人李宥榛亦證稱『（『一品大觀』樣品屋裡面有 無標示茶水間、休息室？）沒有。』等語可參（ 見本院卷三第151 頁背面至第152 頁、第141 頁 ），則系爭房屋既不能供作住宅使用，何以提供 與客戶參考之樣品屋擺設係以住宅之格局，而未 見辦公室格局之規劃、設計供客戶參酌？是以本 件在在顯示系爭房屋自銷售之始起即欲以住宅方 式掩蓋系爭房屋僅得供辦公室使用之事實…系爭 預售屋之廣告文宣及樣品屋之設計、規劃均屬住 宅格局及擺設，已如上所述，而依系爭房屋預定 買賣契約書第1 條明定『本預售屋之廣告宣傳品 及其所記載之建材設備、房屋及停車位平面圖與 位置示意圖視同契約一部份。』則被告理銘公司 所為系爭預售屋之前述廣告文宣、接待中心之樣 品屋及系爭房屋預定買賣契約書附件三建材設備 等，均應視為系爭房屋預定買賣契約之一部，故 原告等相信系爭房屋預定買賣契約第1 條所載而 視被告理銘公司就系爭房屋所為之廣告、宣傳、 樣品物之內容認系爭房屋為可供住宅使用之建物 ，並無違常理之判斷。反係被告理銘公司既為系 爭房屋之建商，並於契約中標明建物用途為辦公 室，且明知不得為住宅使用，竟為與用途相反之 促銷，能謂無詐欺之意？…系爭預售屋不得為住 宅使用，致使系爭買賣契約無法達其使用目的， 已如上所述，則原告等受有已給付系爭預售屋及 系爭土地價款之損害，自堪認定。3.按違反保護 他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任； 又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害 賠償責任，民法第184 條第2 項前段、第185 條 前段定有明文。被告等因廣告不實違反公平交易 法第21條保護他人法律之規定，致原告等受有損 害，依上開規定，被告等應負連帶賠償之責。被 告理銘公司及楊玉全明知系爭預售屋不得供住宅 使用，惟其銷售之廣告卻以住宅為訴求，顯有不 實之情。」（詳起訴狀附件16）。 兩造不爭執，系爭基地屬丁種用地，故系爭房屋 依法不得作為住宅使用，且系爭基地依法不得興 建住宅。又被告等人係建商，故關於系爭房屋依 法不得作為住宅使用，且系爭基地依法不得興建 住宅等情，絕對是被告等人自始所明知。 如前所述，依據系爭廣告文宣之內容、系爭房地 買賣契約之記載、系爭房屋之建築外觀及屋內配 置、系爭社區之環境造景等，包括原告等人在內 之消費者皆將認為，作為買賣標的之系爭房屋為 合法高級住宅，且系爭基地係依法得興建住宅之 土地。換言之，被告等人明知系爭房屋依法不得 作為住宅使用，且系爭基地依法不得興建住宅， 卻在廣告文宣之內容為相反之標榜表述，並於系 爭房地買賣契約為相反之約定記載，顯見被告等 人就是蓄意隱瞞及詐騙原告等人。 申言之，如果被告等人願意且已經將其所明知系 爭房屋依法不得作為住宅使用，且系爭基地依法 不得興建住宅等情誠實以告，則被告等人何須耗 費心力，製作內容虛假不實之廣告文宣？依據通 常社會經驗法則，原告等人豈會花費高達新臺幣 （下同）1,500 萬元以上，用辛苦一輩子的畢生 積蓄，去購買隨時可能被拆除內部隔間裝潢、開 罰之違章使用建築？實則，被告等人既然刻意詐 騙原告等人於前，則自然不可能忠實告知於後， 否則之前使用詐術，製作內容不實的文宣等，豈 不是白忙一場？ 又依據成屋買賣契約書範本簽約注意事項之規定 ：「買賣標的之價值或其通常之效用，有滅失或 減少之瑕疵，除當事人有免除擔保責任之特約外 ，出賣人應負法律上之擔保責任，為釐清瑕疵擔 保責任歸屬，關於違章建物…等瑕疵，由買賣雙 方於『建物現況確認書』確認之」（詳前呈附件 9 第11頁），被告等人身為專業之建商及建築從 業人員，銷售不動產經驗豐富，對於如此高價之 系爭房地此一重大交易，如被告等人有意告知系 爭基地依法不得興建住宅、系爭房屋作為住宅係 屬違法使用之重大交易資訊，勢必將以現況確認 表等書面確認，以免爭議，豈有可能僅以口頭告 知？迺被告等人迄今未能提出類此之書面，顯見 被告等人自銷售至交屋時確實從未向原告等人說 明系爭基地依法不得興建住宅、系爭房屋作為住 宅係屬違法使用。 實則，系爭基地之使用分區管制、依法不得興建 住宅及其上所坐落系爭房屋作為住宅係屬違章使 用等事實，既為被告等人所明知，迺被告等人竟 作與系爭基地法定用途相反之標榜，若被告等人 並非欲使消費大眾誤認系爭房屋係屬住宅，焉有 於廣告文宣及買賣契約書中提及「家」等字眼， 並標榜高級住宅，而均未出現系爭房屋法定用途 為作業廠房、辦公室、員工休閒室及研究室等之 理？毋寧，被告等人於銷售中心提供予原告等人 參考之文件等，均係採取住宅之格局，而未見作 業廠房、辦公室、員工休閒室及研究室格局之規 劃、設計，在在顯示系爭房地自銷售之始起，即 係以住宅方式掩蓋系爭房屋依法僅得供作業廠房 、辦公室、員工休閒室及研究室使用之事實，被 告等人蓄意以上開行為施行詐術致原告等人受騙 而買受系爭房地，至明。 ㈧、被告辯稱，其等有於廣告看板上載明丁種建築用地，故 絕無隱匿帝堡二期建案之基地為工業用地，致使消費者 陷於錯誤之情形云云，殊非可採： ⒈查系爭廣告文宣不但未對建築物係供與工業有關之使 用明確加以表示，更使用一般住宅配備為圖示，且以 文字明白宣稱其建築物為住宅社區及花園洋房等，故 被告等人就系爭房地之表示或表徵確已構成虛偽不實 或引人錯誤： ⑴查被告等人在系爭廣告文宣中一方面大篇幅標榜系 爭房屋為住宅，強調其為豪宅，並在系爭房地之廣 告文宣中佯稱其「符合地方建築法規之申請」，另 一方面卻僅以字體甚小、位置甚偏僻、篇幅上甚不 成比例之方式標示基地係屬丁種建築用地，且未明 確記載丁種建築用地在土地使用限制上之確切意涵 ，在在顯示被告等人係刻意使用詐術，以欺罔手法 而意圖使包括原告在內之消費者陷於錯誤。（此節 說明同前述第貳、一、㈤2至3）。 ⑵根據非都市土地使用管制規則及其附表一「各種使 用地容許使用項目及許可使用細目表」（詳前呈附 件18），其所示之使用地類別、容許使用項目及許 可使用細目均極為複雜，純粹就字面意義觀之，一 般人已無從理解各種建築用地依法可如何使用。何 況，被告等人於預售階段以大篇幅文宣廣告標榜系 爭房地為住宅；且於預擬之買賣契約書中之描述， 亦使一般消費者誤認所購買之建物為合法住宅，足 使一般消費者相信系爭建物為豪華住宅，且系爭社 區為豪華住宅社區，在未經特別說明之情形下，根 本不會懷疑系爭建物之核准用途為工廠，系爭建物 所在基地依法僅能興建工廠！ ⑶被告等人所稱廣告看板，充其量僅記載「丁種建築 用地」，惟並未能使觀看者了解系爭基地「依法不 得興建住宅」之事實，被告等人亦從未舉證證明其 有向原告等人說明系爭基地「依法不得興建住宅」 乙事，實難謂原告等人已知悉系爭基地依法不得興 建住宅。何況，被告等人所謂「丁種建築用地」字 樣之大小，確實與廣告看板大小相較顯不相當，極 易使人忽略，反而顯見被告等人係蓄意隱瞞系爭基 地依法不得興建住宅、系爭房屋依法僅得作為廠房 使用之事實，故意詐騙包括原告等人在內之消費者 。 ⒉且被告等人於廣告文宣上，係以與廣告版面相較屬於 極小、極易被忽略之文字，標示丁種建築用地字樣（ 按：並非每一版廣告文宣均有記載），對比被告等人 乃雲林縣斗六市頗具盛名之建商，至少有「至善天下 」及「帝堡一期」二建案之銷售經驗，配合之專業地 政士更不知凡幾，具有房地銷售之資訊優勢地位，但 原告等人僅為無房地買賣專業智識之一般人，本件實 難期待原告等人能自上開文宣記載「丁種建築用地」 等文字，便能與「只能作為工廠使用」或「作為住宅 使用為違法」相連結，此觀證人吳宗龍證稱：「隔行 如隔山，我不曉得這個建築法規的規定。」、「那邊 寫丁種建築用地，但我不知道他有使用上的限制。」 等語即明（見鈞院105 年10月5 日言詞辯論筆錄第29 頁）。迺被告等人竟違反告知義務，故意利用上開廣 告陷阱，隱匿帝堡二期建案坐落基地為不得興建住宅 之丁種建築用地，其作為住宅使用係違法，可能遭罰 鍰甚至拆除等事實。 ⒊甚且，互核證人吳宗龍證稱：「（問：你有問林建霖 工業用地這個問題，他怎麼回你？）他跟我講說沒問 題，還有其他建案都沒問題。」「他說旁邊如果開小 型工廠影響到我們，我們不能提出任何的異議，但是 他沒有跟我講說，會有使用違規的問題。」「當初買 房子時……照他們所講的就是高級的人在住的，所以 絕對不可能有人拿來當工廠……而且他所講的一個很 重要的地方，他沒有跟我講別人開工廠是合法的，我 是非法的，如果這樣的話我怎麼可能去買這個房子。 」等語（見鈞院105 年10月5 日言詞辯論筆錄第26、 27頁），益徵被告等人非但是故意利用資訊落差，以 上開廣告陷阱誤導原告等人，甚至當其他消費者發現 丁種建築用地之記載時，被告等人竟不據實且完整揭 露其意義，反而利用消費者對於被告等人作為大牌建 商之信賴，積極表示沒問題云云，足證被告等人確是 故意隱瞞丁種建築用地之使用分區限制。 ㈨、被告等人雖主張，系爭房屋預定買賣契約書內有特別將 該建案個別建物各樓層之平面設計圖附於買賣契約書， 故系爭房地預定買賣契約書簽訂前，原告等人即已知悉 所購買之基地係屬丁種建築用地及建物內部格局規劃設 計等情，故原告並未陷於錯誤、受詐欺買賣云云，惟被 告等人未依法給予原告等人合理審閱期間（詳後述）； 且被告等人提供之系爭房地預定買賣契約書所附平面設 計圖，均係設計為住宅樣式，原告等人因之更加深信系 爭房地係屬合法住宅，進而向被告等人購買系爭房地； 又知悉系爭基地係屬丁種建築用地與知悉系爭基地依法 不得興建住宅相差懸殊，一般消費者不熟悉土地使用管 制及建築相關法規，並不了解丁種建築用地依法不得興 建住宅，甚至於部分消費者注意到丁種建築用地等文字 而詢問其意義時，被告等人竟保證沒問題，強調系爭房 地係該區最漂亮之豪宅、洽詢者眾故欲購從速云云，更 使消費者誤認系爭房地為合法高級住宅。 ㈩、被告等人主張，於原告等人尚未正式簽訂系爭房地買賣 契約書之前，銷售人員均會提供做為雙方簽訂系爭建案 房地之完整買賣契約書予原告等人攜回審閱約7 至10天 云云（見被告105 年5 月31日答辯㈠狀第2 頁倒數第2 行至第3 頁第1 行），與事實不符： ⒈按92年1 月22日公布施行之消費者保護法第11條之1 規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應 有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內 容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但 消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機 關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、 涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約 之審閱期間。」且依中央主管機關之要求，成屋買賣 契約之審閱期間應至少為5 日（詳起訴狀附件9 ）， 預售屋買賣契約之審閱期間亦至少為5 日（詳起訴狀 附件10）。復按企業經營者主張其已提供合理審閱期 間予消費者之事實，由企業經營者負舉證責任，不因 定型化契約中是否有聲明已於合理期間內審閱之條款 而有異，此有最高法院97年度台上字第256 號判決、 行政院消費者保護委員會93年7 月2 日消保法字0000 000000號函等可稽（詳起訴狀附件11、12）。 ⒉查被告等人根本並未將系爭房地買賣契約書稿交予原 告等人攜回審閱5 日以上，原告等人係於被告林建霖 之介紹下，於首次眼見系爭房地契約書時，即當場簽 約，並無被告等人所稱有給予審閱期間之情形。被告 等人為相反之主張，不僅與事實不符，更未舉證以實 其說，顯不可採。 、被告等人主張，原告等人於買賣前事先調閱系爭建築坐 落基地之土地登記簿謄本，查明土地狀況應非不可想像 ，故原告等人於簽訂系爭房地買賣契約前，就系爭建案 坐落基地地目屬丁種建築用地之情顯難諉為不知云云（ 見被告105 年7 月5 日答辯㈡狀第2 頁第13行至19行） ，亦無理由： ⒈依據成屋買賣契約書範本規定，土地標示部分應記載 「使用分區種類或編定用地種類」，且建物標示部分 應記載「用途」（詳起訴狀附件9 第1 頁），而其建 物現況則應由買賣雙方確認，「是否有包括…違建部 分」、「若為違建（未依法申請增、加建之建物）， 賣方應確實加以說明使買方得以充分認知此範圍隨時 有被拆除之虞或其他危險」（詳起訴狀附件9 第8 頁 ），至於簽約注意事項則規定，「買賣標的之價值或 其通常之效用，有滅失或減少之瑕疵，除當事人有免 除擔保責任之特約外，出賣人應負法律上之擔保責任 ，為釐清瑕疵擔保責任歸屬，關於違章建物…等瑕疵 ，由買賣雙方於『建物現況確認書』確認之」（詳起 訴狀附件9 第11頁），可知出賣人應於買賣契約標示 所出賣土地之使用情形及房屋之用途，如其屬建物用 途與基地分區不符之違建，則應由出賣人確實說明其 隨時可能有被拆除，並以書面確認之。此外，預售屋 買賣契約書範本亦規定房地標示部分應記載基地之使 用分區（詳起訴狀附件10第2 頁）。 ⒉據上可知，買賣不動產時，出賣人應告知土地之使用 分區及建物之用途，如基地屬丁種建築用地，卻表示 其上建物之用途為住宅，或未告知其上建物係供工業 有關之使用；亦即，出賣人未明確告知係在出賣違章 使用建物，並以書面與買受人確認買受人已明確獲知 時，即屬虛偽不實或引人錯誤之不動產銷售，構成詐 欺，並違反保護他人之法律。 ⒊查被告等人一再標榜系爭房地係合法高級住宅，亦明 知原告等人購買系爭房地之目的係為購買合法住宅， 且被告等人身為熟悉建築相關法規及作業之建商及建 築從業人員，對於系爭基地之使用分區及依法不得興 建住宅、系爭房屋作為住宅係屬違章使用等買賣標的 之重要性質，知之甚詳，但一般消費者並不知悉，故 就丁種用地之確切意涵及其使用限制，被告等人不僅 不得隱瞞不說，更負有積極告知義務，應由被告等人 向原告等人詳加說明系爭房地之使用限制以及系爭房 屋作為住宅之本質係屬於違章使用。 ⒋尤其，被告等人已先利用積極之行為，包括製作內容 不實之系爭廣告文宣內容，並引介及呈現與丁種建築 用地相矛盾之系爭房屋的建築外觀及屋內配置、系爭 社區之環境造景等，亦即，被告等人已刻意形塑與丁 種建築用地相矛盾之事實，引起原告等人之錯誤信賴 ，降低包括原告等人在內之消費者對於丁種建築用地 之可能詢問，此正是被告等人使用上述欺罔詐騙之廣 告文宣等所要達成之目的，則豈容被告等人再主張原 告等人應查明丁種用地之限制云云？豈容被告等人一 再以此種手法侵害消費者之權益？假設鈞院判決認定 被告上述主張為可採，則豈非任由被告等人主張，其 刻意製作內容虛偽不實之廣告等是法院認證准許之行 為？ 、被告等人主張，原告等人於99年5 月24日向雲林縣政府 遞送成立社區管理委員會申請報備書所附建物使用執照 、建物登記簿謄本等，其上已記載系爭基地屬丁種建築 用地且建物主要用途為工業用，原告等人不得諉為不知 云云（見被告105 年8 月23日證據陳報狀及其所附證物 十八），並不可採，理由如下： ⒈查上開謄本列印時間均為99年5 月18日下午4 時41分 及43分，顯見上開謄本為一次性大量列印，並非原告 等人所個別提供。 ⒉被告等人所謂99年5 月24日向雲林縣政府遞送成立社 區管理委員會當時，帝堡二期社區尚有多戶並未售出 ，故被告林建霖、黃正賢及周錦秀均出席99年5 月17 日區分所有權人大會，被告黃正賢於該次大會更當選 為副主任委員（詳被告105 年8 月23日證據陳報狀證 物十八），故被告等人所謂證物十八顯然可疑就是被 告等人自行提供。 ⒊被告等人明知其不可能交付並移轉合法興建之住宅及 其基地之所有權，於銷售時卻應說明而未說明系爭建 物作為住宅係屬違章使用，甚至於廣告文宣為相反之 表述，致原告等人誤信系爭房地係合法住宅而加以購 買，被告等人即應依法對原告等人負損害賠償及不當 利得返還等責任，自不得以兩造簽訂系爭房地買賣契 約後始出現之所有權狀及使用執照等，事後推認被告 等人於銷售時曾說明系爭建物作為住宅係屬違章使用 ，或原告等人於購買時即知悉系爭建物作為住宅係屬 違章使用。 ⒋所有權狀及使用執照等係兩造簽訂系爭房地買賣契約 後始經製作，簽約當時被告等人未說明系爭建物作為 住宅係屬違章使用及系爭基地不得興建住宅，此有證 人林久華105 年8 月26日於 鈞院言詞辯論程序時具 結證述可稽：「（問：你在帝堡2 期接待中心時，當 時建照、執照是否已經核發了？）我們從來沒有看過 建築執照。…（問：當初吳岱璉及林建霖跟你接洽時 ，有沒有跟你提到房子基地的使用區分為何？）沒有 ，從來沒有聽過。（問：你在建案的廣告上面或者有 沒有任何其他管道有看到建案的基地是丁種建築用地 ？）當初根本沒有看到這幾個字，是104 年3 月27日 收到縣府的通知才知道有這幾個字。（問：你的意思 是說從看屋一直到簽約、交屋以後你都不知道這個建 案是丁種建築用地？）是的，知道的話我們絕對不會 買。（問：你太太洪雪娥有知道這個基地是丁種建築 用地？）他不知道。」「（問：你是何時了解丁種建 築用地使用限制？）是在104 年3 月27日收到縣府罰 款通知上網查詢建築法之後才了解。」「（問：在交 屋時不管是正佳或佳誠，他們在交給你所有權狀以外 ，是否還有交給你使用執照影本？）沒有。（問：你 有沒有看過你們的使用執照？）我到104 年才看到。 」（詳 鈞院105 年8 月26日言詞辯論筆錄第3 、4 、6 、10頁）。 ⒌實則，依據非都市土地使用管制規則及其附表一「各 種使用地容許使用項目及許可使用細目表」所示（詳 原告前呈附件18），有關非都市土地之使用地類別、 容許使用項目及許可使用細目均極為複雜。以使用地 類別而言，除林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業 用地、窯業用地等一般人較易認為係依法不得興建住 宅之用地者外，至少分為甲種建築用地、乙種建築用 地、丙種建築用地、丁種建築用地等，而各該用地之 容許使用項目及許可使用細目更為繁複，純粹就字面 意義觀之，一般人已無從理解各種建築用地依法可如 何使用。以與本件相關之丁種建築用地而言，其之容 許使用項目亦有「工業社區」，且若屬已開發工業區 且規劃有案者，其許可使用細目更有「社區住宅」（ 詳起訴狀附件18第38頁），是一般人縱使得知系爭基 地之使用分區係屬「丁種建築用地」，亦無法馬上得 知其是否得興建住宅，更遑論系爭基地之使用分區乃 屬「特定農業區丁種建築用地」，一般人更不可能知 悉其不能興建住宅，僅能興建「廠房或相關生產設施 」，亦不可能知悉系爭房屋係以「工廠」名義申請建 照。 、被告等人主張，系爭房地由被告佳誠公司委託訴外人劉 俊彰建築師負責規劃建築興建事宜，並由被告林建霖委 託訴外人劉麗若、吳岱璉、劉沛琦及健康巨人生物科技 有限公司（下稱健康巨人公司）等代銷業者負責系爭房 地行銷及買賣洽談等事宜，故被告周錦秀、黃正賢及佳 誠公司未與原告等人洽談系爭房地買賣契約，未對原告 等人施行詐術云云，洵無理由： ⒈按民法第224 條本文規定：「債務人之代理人或使用 人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己 之故意或過失負同一責任。」 ⒉建商作為廣告主就其使用廣告商或代銷業者以銷售房 地，應為該等廣告商或代銷業者之不實廣告行為負責 ，此有下列判決見解可稽： ⑴最高法院101 年度台上字第246 號判決：「廣告主 雖委任廣告商刊登各式內容廣告，惟廣告主既係實 際使用該廣告內容之人，並藉廣告內容行銷自己產 品，因而與消費者締結契約，當不得諉以廣告內容 係委託他人製作而不負廣告內容不實責任，原審以 系爭建案廣告已標明由慶鴻公司負責廣告行銷，非 被上訴人製作，因認被上訴人不負侵權行為責任， 亦有未當。」（詳起訴狀附件15）。 ⑵臺灣高等法院97年度上字第38號判決：「債務人之 代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時， 債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第 224 條第1 項定有明文，萬錦公司既委由圓石灘公 司為其銷售代理人銷售其興建之系爭社區房地，自 難以上開不實內容廣告係其銷售代理人所為而推卸 廣告不實之責任。況且，上開合約書第15條第3 項 載明『各類媒體廣告製作，乙方（圓石灘公司）應 將其稿件、圖樣送交甲方（萬錦公司），經雙方共 同確認後，簽字為憑，始得上稿及施工。』已如上 述，足以顯示萬錦公司及其負責人丁○○對於圓石 灘公司上開不實內容廣告，要無不知之理。是被上 訴人主張萬錦公司有違反消費者保護法第22條等保 護他人法律之行為，堪以認定。」（詳起訴狀附件 20）。 ⑶臺灣新竹地方法院99年度重訴字第79號判決：「廣 告手法或可誇張，但絕不允許背離事實，否則即屬 不實而有詐欺之情，被告周樑鐘既係被告理銘公司 負責人，對系爭預售屋為不得供住宅使用之建物， 理當知之甚詳，又其自承系爭預售屋廣告經其審認 ，卻認可其廣告以住宅使用之方式呈現，且依卷附 被告不爭執之廣告或樣品屋之擺設，均難令一般社 會大眾自外觀上可得而知系爭房屋乃辦公室而非住 宅，被告周樑鐘所辯僅係廣告手法顯不足採。…被 告理銘公司於閱覽系爭廣告與樣品屋後，對於系爭 廣告使用一般住宅之用語及圖示說明，與都市計畫 法核定用途不符，樣品屋以客廳、餐廳、臥室之裝 潢設計，客廳、餐廳、臥室各房間均放置載有系爭 建案名稱立牌，均足使一般大眾誤認系爭建案可供 住宅使用，對商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之 表示，未及時異議並提出修正意見，尚難認被告理 銘公司已盡其管理及監督責任…被告理銘公司、周 樑鐘、楊玉全主張系爭預售屋及系爭土地係委託訴 外人昌益仲介公司銷售，並未與原告直接接觸，原 告不能對被告理銘公司、周樑鐘、楊玉全主張詐欺 云云，惟按債務人之代理人或使用人，關於債之履 行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失 負同一責任，民法第224 條前段定有明文。本件被 告理銘公司負責人即被告周樑鐘對訴外人昌益仲介 公司提出之廣告文宣業已審核等情，業據被告周樑 鐘於其所涉詐欺案件在偵查中自承在卷，是被告理 銘公司、周樑鐘就訴外人昌益仲介公司如何銷售系 爭售屋有主導權，則訴外人昌益仲介公司就系爭預 售屋之銷售乃屬被告理銘公司之代理人及使用人， 被告理銘公司、周樑鐘對代為設計製作之各類廣告 及接待中心樣品屋之設置，理當負管理及監督責任 ，以免造成消費大眾之錯誤認識及期待，不應以該 業務委託昌益仲介公司為之，即得排除其所應負之 責任，是被告理銘公司自難以上開不實內容廣告係 其銷售代理人即訴外人昌益仲介公司所為而推卸廣 告不實之責，是其所辯，自難採信。」可資參照（ 詳起訴狀附件16）。 ⒊查本件若依被告佳誠公司與訴外人吳岱璉及劉麗若簽 訂之代理房屋銷售合約書約定：「第四條：甲、乙方 之義務與約定㈠擬定銷售策略、媒體檔期安排、現場 銷售執行等皆由乙方（按：即訴外人吳岱璉及劉麗若 ）負責規劃，擬請甲方（按：即被告佳誠公司）同意 ，經甲方同意則其所需費用由甲方支付。如未經甲方 同意自行發行者，若因此造成甲方損失時，其損失部 分全由乙方負責。」（見被告105 年7 月15日答辯㈡ 狀證物十），被告佳誠公司與訴外人健康巨人生物科 技有限公司簽訂之銷售代理合約書約定：「第八條： 廣告企劃費用及執行所有廣告、企劃等須由乙方（按 ：即訴外人健康巨人公司）全權負責策劃，並與甲方 （按：即被告佳誠公司）溝通認同後執行之，全部費 用由甲方負擔。」（見被告105 年7 月15日答辯㈡狀 證物十），顯見被告等人對於系爭房地之廣告文宣、 銷售策略及現場銷售執行等，均進行實質監督管理， 被告自不因以上開建築師及銷售人員等銷售系爭房地 而得免責。 ⒋此外，被告林建霖與周錦秀等均曾親自與原告等人接 洽買賣事宜，渠等所辯未親自與原告等人接洽買賣事 宜云云，自不足採。 、原告等人於遭雲林縣政府開罰時始知系爭土地依法不得 興建住宅，原告本件請求並未罹於時效： ⒈按「民法第一百九十七條第一項所定：『因侵權行為 所定之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償 義務人時起二年間不行使而消滅』，所謂『知』有損 害及賠償義務人之知，係指明知而言，其因過失而不 知者，並不包括在內。如當事人間就『知』之時間有 所爭執，應由賠償義務人就請求權人知悉在前之事實 負舉證責任。」最高法院著有72年台上字第1428號判 例（詳前呈附件22）。 ⒉於遭雲林縣政府開罰以前，原告等人不知系爭土地依 法不得興建住宅： ⑴依據系爭房屋預定買賣合約書所列附件（六）住戶 規約第一章總則：「一、本社區全體住戶，為提昇 優良之居住品質，促進鄰居情感及保障全體住戶之 利益，特制定『帝堡二期社區住戶規約』。」等語 （詳前呈原證26-1號第29頁）可知，原告等人購買 系爭房地之目的係為購買住宅，且為被告等人所明 知。 ⑵被告等人所謂99年5 月24日申請成立管理委員會報 備書之住戶規約規定：「第五章『公共設施、環境 觀瞻之維護』…二、維護居住環境，不踐踏草坪， 攀折花木或破壞環境設施。三、為保持本社區經常 空氣新鮮，住戶僅能使用電力及瓦斯，住戶不得使 用煤炭、柴油、重油、石油等高汙染油品為燃料， 或存放散發刺鼻氣味之物品。四、保持本社區清潔 ，不得隨意吐痰或拋棄果皮、紙屑，煙蒂與廢物， 任意放置空箱亂丟棄髒物或傾倒污水。五、垃圾應 收入塑膠袋或紙袋內密封，於規定時間置於指定位 置，由清潔人員按時取走，並不得任意丟棄於公共 場所，以確保清潔。六、不在公共場所或中庭之載 圍處晾曬衣服，以免有礙觀瞻。」、「第六章『公 共秩序與公共安全』一、確保本社區純樸化，不允 許有違反政府法令之各種活動或有傷風化之行為。 二、不得有下列危害社區安全及公共秩序之行為… ㈢製造噪音或高聲喧嘩，致影響他人之安寧。…四 、陽台種植之花木，必須維護安全」（詳被告前呈 證物十八中之住戶規約）。由此可知，上開住戶規 約重視系爭房地所在社區之環境觀瞻維護，致力保 護草坪、花木及其他環境設施，陽台並有種植花木 ，並要求住戶保持社區之空氣新鮮、安寧及純樸等 ，凡此皆與工廠之環境相反，益可明瞭當時社區住 戶仍普遍深信所購買之系爭房地為合法住宅，不知 系爭建物依法竟僅得作為工廠使用。 、被告等人雖主張，原告等人至遲於取得為成立社區管理 委員會而各自提供之建物使用執照及建物登記謄本時， 知悉系爭基地係屬丁種建築用地、建物主要用途為工業 用云云，惟上開建物使用執照及建物登記謄本並非原告 等人所提供（業如前述第貳、一、項），且一般人縱 使知悉系爭基地之使用分區係屬「丁種建築用地」，亦 無法得知其是否得興建住宅，更遑論系爭基地之使用分 區乃屬「特定農業區丁種建築用地」，一般人更不可能 知悉其不得興建住宅，僅能興建「廠房或相關生產設施 」，亦不可能知悉系爭建物係以「工廠」名義申請建照 ，故被告等人上開主張實不足採。 、於系爭房地買賣契約締結過程中，被告等人係指派由被 告黃正賢、周錦秀夫妻擔任實際負責人之被告正佳公司 行銷，惟被告林建霖係被告正佳公司之經理人，屬其負 責人之一（公司法第8 條第2 項參照），明知系爭廣告 之內容係虛偽不實，卻對於系爭房屋所坐落屬「丁種建 築用地」之系爭土地不得興建住宅等交易上重要資訊刻 意隱瞞，甚且對於原告等人詢問「丁種建築用地」之意 涵竟未據實告以上情，以故意詐欺原告等人訂立系爭房 地買賣契約，侵害原告等人之自由權等，致原告等人受 有系爭房地之價值貶損及遭裁罰等損害，被告正佳公司 、黃正賢、周錦秀、林建霖應與被告佳誠公司等人對原 告等人依包括但不限於消費者保護法第22條之適用或類 推適用，及公平交易法第21條、第30條、第31條之適用 或類推適用，以及公司法第23條暨民法第28條、第184 條第1 項前段、第184 條第1 項後段、第184 條第2 項 、第185 條、第188 條等侵權行為法則等負連帶損害賠 償責任。 、被告等人應連帶給付原告吳春美5,214,940 元及原告陳 大震5,285,532 元： ⒈查系爭房地欠缺通常及契約所預定之價值及效用，具 有瑕疵，其房地價值減損情形分別為原告吳春美2,54 7,470 元及原告陳大震2,582,766 元，有不動產估價 報告書可稽（詳起訴狀附表3 及原證35號）；又原告 吳春美及陳大震遭裁罰各受有損害6 萬元；另被告佳 誠公司等提出虛偽不實之廣告，違反公平交易法，原 告等人請求損害額1 倍之賠償，分別為原告吳春美2, 607,470 元及原告陳大震2,642,766 元。以上合計總 金額分別為原告吳春美5,214,940 元及原告陳大震5, 285,532 元。 ⒉退步言之，根據 鈞院委託華聲科技不動產估價師事 務所制作之鑑定報告書記載，系爭房地作為系爭契約 約定之合法住宅（即座落可興建合法住宅之甲種建築 用地）之應有價值，遠高於實際上只能作為工廠使用 （即座落只能供工業使用之丁種建築用地）之價值， 顯見系爭房地欠缺通常及契約所預定之價值及效用， 且原告等人受有系爭房地價值貶損等損害，其房地價 值減損情形分別為原告吳春美1,650,107 元（計算式 ：交屋日之甲種建築用地之房地價格24,616,408元- 交屋日之丁種建築用地之房地價格22,966,301元=1,6 50,107元）及原告陳大震1,793,267 元（計算式：交 屋日之甲種建築用地之房地價格25,644,413元-交屋 日之丁種建築用地之房地價格23,851,146元=1,793,2 67元）；另加計裁罰損害6 萬元後，損害額1 倍之賠 償分別為原告吳春美1,710,107 元及原告陳大震1,85 3,267 元。以上合計總金額分別為原告吳春美3,420, 214 元及原告陳大震3,706,534 元。 、並聲明： ⒈被告等人應連帶給付原告吳春美5,214,940 元及原告 陳大震5,285,532 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止按年息百分之5 計算之利息。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⒊訴訟費用由被告連帶負擔。 二、被告則以： ㈠、查原告吳春美係於95年9 月10日與被告周錦秀及佳誠公 司分別簽訂預定土地買賣合約書及預定建物買賣合約書 ；另原告陳大震則係於96年10月10日分別與被告周錦秀 及佳誠公司分別簽訂預定土地買賣合約書及預定建物買 賣合約書，此分別有原告等人與被告周錦秀及佳誠公司 個自簽訂之預定土地買賣合約書及預定建物買賣合約書 附卷可稽。 ㈡、依原告等與被告周錦秀及佳誠公司個自簽訂之預定土地 買賣合約書及預訂建物買賣合約書內均有特別載明原告 等人買受建物坐落基地地目為「丁種建築用地」之文字 ，足徵原告等人於購買「帝堡二期」建案不動產時即已 知悉該建案坐落基地地目係屬丁種建築用地之情。又查 ，「帝堡二期」建案建物之內部格局設計則係由被告佳 誠公司依該建案建築師劉俊彰之建築設計規劃興建，於 原告等人簽訂之預訂建物買賣合約書內亦有特別將該建 案個別建物各樓層之平面設計圖附於買賣契約書內提供 買方知悉，故原告等人於與被告周錦秀簽訂土地預定買 賣契約書及與被告佳誠公司簽訂建物預定買賣契約書購 買「帝堡二期」建案不動產前，即均已知悉渠等購買之 「帝堡二期」建案基地屬丁種建築用地及該建案建物之 內部格局規劃設計情形，則原告等人何來陷於錯誤受詐 欺買賣之情。 ㈢、原告等人辯稱並不知悉建物坐落基地地目為「丁種建築 用地」之意義為何云云。惟按當事人雙方互相表示意思 一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第 153 條第1 項定有明文。又民事法上所謂詐欺云者，係 謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤 而為意思之表示，此亦有最高法院18年上字第371 號判 例意旨可稽。復按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他 人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之 意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意， 縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件 不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之 餘地（最高法院98年台上字第171 號裁判意旨參照）。 又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者， 應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法 院95年台上字第2948號裁判意旨參照），然： ⒈原告等人與被告周錦秀及佳誠公司個自簽訂之預定土 地買賣合約書及預定建物買賣合約書內均有特別載明 原告買受建物坐落基地地目為「丁種建築用地」之文 字，已如前述，足徵被告周錦秀及佳誠公司根本無何 有欲原告陷於錯誤，而有故意示以不實之事，致令原 告因錯誤而為意思表示之情形，即被告周錦秀及佳誠 公司主觀既無詐欺原告之故意，則縱原告等人有因誤 認或不明「丁種建築用地」之義而為錯誤買賣之意思 （然原告就渠等是否確有誤認或不明「丁種建築用地 」之義僅係空言陳述，並未舉證以實其說），揆諸前 揭最高法院判例意旨，自與詐欺之法定要件不合，則 自不容原告等人主張渠等有受被告等人故意詐欺而為 買賣之情事。 ⒉有關「帝寶二期」建案銷售已由被告佳誠公司專案經 理人林建霖委託劉麗若、吳岱璉、劉沛琦及健康巨人 公司等代銷業者負責行銷介紹及買賣洽談事宜，原告 實際均係與訴外人劉麗若、吳岱璉、劉沛琦及健康巨 人公司等代銷業者人員進行買賣洽談及商議等事宜， 被告周錦秀、佳誠公司僅有對該建案個別成交買賣價 格給予指示，並於買賣價格正式議定成交後具名簽訂 「帝堡二期」建案之制式土地、房屋預定買賣契約書 ，此情有原告等人前以渠等係受被告黃正賢、周錦秀 等詐欺買賣系爭「帝堡二期」建案不動產為由向臺灣 雲林地方檢察署（下稱雲林地檢署）提出詐欺罪告訴 ，案經雲林地檢署檢察官受理偵辦逾一年並再陸續傳 喚包括系爭建案銷售仲介人員吳岱璉、林建霖、劉沛 琦、協助辦理系爭房地買賣交屋手續事宜之正佳公司 職員張素娟、承辦系爭建案買賣移轉登記之代書莊啟 煌及系爭建案房地買受人陳文嘉、陳秀卿、劉麗姿（ 以上三人均非本件原起訴之原告）、王淑惠、吳宗龍 、陳郁雯等人到庭訊問後，該案業經雲林地檢署檢察 官偵查終結為被告黃正賢、周錦秀不起訴處分，此有 雲林地檢署檢察官不起訴處分書附卷可稽，已足徵被 告就系爭「帝堡二期」建案不動產銷售買賣並無何有 原告等人主張蓄意隱瞞詐騙原告等人之情事。而按有 關「帝寶二期」建案銷售已由被告佳誠公司專案經理 人林建霖委託劉麗若、吳岱璉、劉沛琦及健康巨人公 司等代銷業者負責行銷介紹及買賣洽談事宜，原告等 人實際均係與劉麗若、吳岱璉、劉沛琦及健康巨人公 司等代銷業者人員進行買賣洽談及商議等事宜，被告 周錦秀、黃正賢或佳誠公司僅有對該建案個別成交買 賣價格給予指示，並於買賣價格正式議定成交後具名 簽訂「帝堡二期」建案之制式土地、房屋預定買賣契 約書，此情為原告等人於渠等提出詐欺刑事告訴案件 偵查庭所自承，按被告周錦秀、黃正賢2 人及佳誠公 司既根本並無參與與原告等人洽談「帝堡二期」建案 商議買賣洽談過程，則又何來有以言詞、行動或其他 方式向原告等人行使詐術之行為，而致原告等人因此 受欺騙陷於錯誤，進而受詐欺購買「帝堡二期」建案 不動產之情形。 ⒊「帝堡二期」建案於興建完成後，於被告佳誠公司在 與原告等人辦理交屋手續時，均會交付原告等人購買 該建案不動產之土地、房屋所有權狀及使用執照等物 件予原告等人，此有被告等人提出系爭建案由原告等 人具名出具之物品簽收明細收據附卷可稽，另被告佳 誠公司於交屋手續完成後，亦會交付房屋保固書予原 告等人收受，此亦有被告等人提出保固書附卷可稽。 而查，該建案不動產之土地、房屋所有權狀及使用執 照上均有登載該建案基地係屬丁種建築用地之記載【 該建案不動產之建物所有權狀之主要用途登載為「工 業用」，該建物之使用執照則登載該建案基地之使用 分區為「丁種建築用地」，其建築物概要欄位之建築 物各層用途，更明載「工廠（作業廠房）」、「工廠 （作業廠房、辦公室）」、「工廠（辦公室、研究室 ）」、「工廠（員工休閒室）」等之記載】，故原告 等人就渠等購買該建案基地地目係屬丁種建築用地、 建築物供作工廠用途之情，顯難諉為不知，是原告等 人諉稱渠等不知所購買建案基地地目丁種建築用地為 何，顯不足採，蓋設若原告等人事前就渠等購買該建 案基地屬丁種建築用地之情並不知悉而係受詐欺而為 簽訂該建案不動產之買賣契約書，則原告等人至遲於 被告佳誠公司交屋取得該建案不動產之土地、房屋所 有權狀及使用執照時，知悉渠等購買該建案基地屬丁 種建築用地、建築物供作工廠用途之情，至遲斯時當 即會與系爭建案房地出賣人間有發生買賣糾紛之情形 ，衡情原告等人焉有可能係於渠等已購買該建案不動 產並已居住多年之後，始因系爭建案建物經人檢舉遭 雲林縣政府以有違規使用為由予以裁罰後，始對被告 等人提出受詐欺買賣該建案不動產之刑事告訴，豈非 有違事理及經驗法則之判斷。 ⒋基上，原告等人確實於與被告等人簽訂系爭房地買賣 契約前、簽訂買賣契約書之時及辦理交屋後，均係在 其明確知悉系爭建案坐落基地地目屬「丁種建築用地 」及建物用途為「工業用」情形下仍願意購買，故被 告等人自無何有以廣告不實、詐欺原告等人締結買賣 契約之行為，且被告等人交付予原告等人系爭房地之 建材品質、屋況均符合契約條款約定內容，亦無何與 廣告內容不符之情形（如有，請原告具體指明究係有 何不符契約條款約定或廣告內容之情事），另原告等 人與被告等人間就系爭建案房地買賣亦無何有保證品 質之特別約定，故被告等人交付予原告等人之系爭房 地並無何品質瑕疵、給付不完全或欠缺約定保證品質 之違反買賣契約約定之情事，是原告等人指稱被告等 人有刻意隱瞞系爭建案之基地屬「丁種用地」（買賣 土地地號、地目實已載明於買賣契約內容）而侵害其 自由權、給付有重大瑕疵等情，主張被告等人涉違反 民法侵權行為、不當得利、買賣契約之物之瑕疵擔保 責任、不完全給付、消費者保護法及公平交易法等規 定而向被告等人請求損害賠償等情，自屬無稽。 ㈣、查原告據以主張依消費者保護法及公平交易法規定請求 損害賠償無非係據其提出由被告佳誠公司所製作之廣告 文宣3 份（原證31、32、33）及廣告影片光碟1 片（原 證34），然： ⒈原告提出之原證31之情境示意文宣廣告乃係被告佳誠 公司於96年3 月間所製作，廣告內容僅為系爭房地建 案建物情境示意圖及該建案建物內部格局規劃、設備 及建材使用材料之文字說明介紹，並無為何有虛偽不 實或引人錯誤情形之文字內容表示或表徵；原證32、 33之成屋實景廣告文宣及原證34之成屋實景拍攝廣告 影片則係被告佳誠公司在99年3 月間於系爭「帝堡二 期」建案全部完工後製作之廣告，廣告內容亦僅為系 爭房地建案完工後該建案社區成屋及現場環境實景介 紹，亦無何有虛偽不實或引人錯誤情形之文字內容表 示或表徵，是何來原告所稱有廣告不實之情事，況上 開廣告文宣及廣告影片乃均係被告佳誠公司所製作， 根本與被告黃正賢、周錦秀及林建霖三人無涉，則原 告等人據以主張對被告黃正賢、周錦秀及林建霖三人 依消費者保護法及公平交易法規定請求損害賠償，自 嫌失據。 ⒉而本件原告吳春美係於95年9 月10日與被告周錦秀及 佳誠公司簽訂預定土地買賣合約書及預定建物買賣合 約書，斯時根本並無原告等人提出之原證31之情境示 意文宣廣告、原證32、33之成屋實景廣告文宣及原證 34之成屋實景拍攝廣告影片存在，則原告吳春美自無 可能係有因受上開廣告文宣或影片介紹影響而決意購 買系爭建案不動產情形。至原告陳大震則係於96年10 月10日與被告周錦秀及佳誠公司簽訂預定土地買賣合 約書及預定建物買賣合約書，斯時亦無原告提出之原 證32、33之成屋實景廣告文宣及原證34之成屋實景拍 攝廣告影片存在，而雖原證31之情境示意文宣廣告於 原告陳大震與被告周錦秀及佳誠公司簽定買賣合約書 時已存在，然原告陳大震自始根本未有舉證證明伊確 係有因受被告佳誠公司所製作之上開廣告文宣因素始 為購買系爭建案不動產，則原告等人主張依消費者保 護法及公平交易法規定對被告佳誠公司請求損害賠償 ，自嫌無據。再者，被告佳誠公司製作之上開系爭房 地廣告文宣上亦有記載「本基地為丁種工業建築用地 」、「帝堡二期- 丁種建築用地」之文字，供人知悉 系爭房地建案坐落基地係屬丁種建築用地之事實，亦 足徵被告佳誠公司並無欲對該建案買受人隱瞞該建案 基地係屬丁種建築用地之事實。 ㈤、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物於危險移轉於買 受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少 其通常之效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條 固有明文，然買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵 ，自應就物之出賣人交付之物有瑕疵之有利於己之事實 負舉證責任，又減少之程度，無關重要者，不得視為瑕 疵，亦為民法第354 條但書所明定，前揭法條所謂物之 瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質不符， 而其不符不利於買受人而言，茲原告等人主張被告交付 系爭房地有瑕疵，則自應就被告等人交付系爭房地確有 瑕疵一節負舉證之責任。又按買受人應按物之性質，依 通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人 負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為 前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視 為承認其所受領之物，不能即知之瑕疵，至日後發見者 ，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領 之物，民法第356 條第1 、2 、3 項定有明文。則被告 等人交付給原告等人之系爭房地既經原告等人受領，如 原告等人發見應由出賣人即被告等人負擔保責任之瑕疵 ，自應即時通知，始為正辦，然查，原告等人於99年1 月及12月受領系爭房地後，業已居住逾5 年之久，未為 任何瑕疵主張，則自應視為承認其所受領之物，而不得 再向被告等人主張瑕疵之損害賠償（最高法院78年度台 上字第1352號裁判意旨參照）。 ㈥、按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者 ，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知 後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅， 民法第365 條第1 項定有明文。又按買受人因物有瑕疵 而請求減少價金者，其請求權之6 個月或5 年存續期間 ，自買受人通知出賣人有應由出賣人負擔保責任之瑕疵 後或物之交付時起算，最高法院97年度台上字第160 號 民事判決意旨可資參照。又因侵權行為所生之損害賠償 請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2 年 間不行使而消滅，民法第197 條第1 項亦定有明文。再 依公平交易法第30條規定：「事業違反本法之規定，致 侵害他人權益者，應負損害賠償責任」；同法第32條規 定：「本章所定之請求權，自請求權人知有行為及賠償 義務人時起，二年間不行使而消滅；自為行為時起，逾 十年者亦同。」。 ㈦、茲退萬步言，縱認被告等人交付給原告等人之系爭房地 確有瑕疵（惟被告予以否認，尚應由原告負舉證之責任 ），且原告等人有怠於為通知被告之情（惟尚應由原告 負舉證之責任）。然「帝堡二期」建案於興建完成後， 被告佳誠公司即先後於99年1 月及12月分別與原告等人 辦理交屋手續，並交付給原告等人購買該建案不動產之 土地、房屋所有權狀及使用執照等物件予原告等人，此 有被告等人提出原告等人出具之物品簽收明細收據附卷 可稽，則原告等人至遲於99年1 月及12月被告佳誠公司 交屋取得該建案不動產之土地、房屋所有權狀及使用執 照時，既已知悉渠等購買該建案基地屬丁種建築用地及 建物用途為「工業用」，而原告等人亦均已居住系爭房 地逾5 年之久，然原告等人遲至105 年3 月間始提出本 件訴訟主張瑕疵請求減少價金及侵權行為損害賠償，自 應認已逾民法第365 第1 項規定之6 個月除斥期間及民 法第197 條第1 項、公平交易法第32條規定2 年期間， 而已不得主張瑕疵及侵權行為損害賠償請求權。雖原告 等人就此辯稱民法第197 條第1 項規定所謂「知」有損 害及賠償義務人之知，係指明知而言，其因過失而不知 者，並不包括在內云云。然依原告等人起訴狀第5 頁第 三點第2 行稱，原告等人於104 年遭以違反建築法裁罰 始知房屋坐落「丁種建築用地」，姑不論兩造間買賣合 約均已記載有「丁種建築用地」之字樣，原告等人難謂 其於簽約時不知系爭土地之性質，縱自104 年3 月被裁 罰始知建地性質，自該時起算至今已逾6 月餘，物之瑕 疵擔保請求權恐已罹於時效。原告等人既於與被告等人 簽訂系爭建案房地買賣契約時既已知悉渠等買賣系爭房 地之交易對象，且渠等就其購買該建案基地屬丁種建築 用地及建物用途為「工業用」之情至遲於被告佳誠公司 辦理交屋取得該建案不動產之土地、房屋所有權狀及使 用執照時，亦難諉為仍不知悉（實則原告等人於渠等購 買系爭房地前既已係知悉，已如前述），則原告等人辯 稱不知有損害及賠償義務人自不足採。又查，有關公平 交易法第21條損害賠償之規定，縱認被告等人確有廣告 不實之行為（惟被告予以否認，尚應由原告負舉證之責 任），然被告佳誠公司就系爭建案所製作之上開廣告文 宣及廣告影片迄原告等人提起本件訴訟同亦已逾2 年期 間。 ㈧、再退萬步言，倘鈞院仍認本件原告等人請求為有理由， 然原告主張渠等乃均係在並不知悉「帝堡二期」建案不 動產坐落基地地目為「丁種建築用地」情形下，受被告 等人詐欺而為購入系爭房地，因認渠等受有被告等人詐 欺而購買基地地目為「丁種建築用地」之系爭房地受有 損害之情事，進而據以請求被告等人應就渠等因受詐欺 買賣系爭房地而受有之損害應負損害賠償責任云云。則 原告等人果有受被告等人詐欺買賣系爭房地並受有損害 之情事（惟被告謹予以否認，尚應由原告等人予以舉證 ），於此情形應認原告等人所受損害乃為渠等是否有因 受詐欺買賣而以高於市場通常價格購入系爭房地致渠等 受有購買價格差價之損害，則自應係以原告等人於簽約 日期購入系爭房地價格是否有高於市場通常價格之情形 據為認定原告等人個自於簽約日期（即95年9 月10日及 96年10月10日）購入系爭房地價格是否有高出市場通常 價格金額而受有損害之情形。然按如原告等人並無受詐 欺買賣系爭房地之情，則縱原告等人有以高於市場通常 價格而為購入系爭房地，亦應認係買賣雙方當事人基於 其自由意識於自由經濟市場所為之買賣交易行為視之， 而無損害可言。 ㈨、並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、不爭執事項： ㈠、本件系爭土地屬「丁種建築用地」，依法不得興建住宅 ，故系爭房屋依法不得作為「合法住宅」使用，且上開 情形為被告等人所明知。 ㈡、於系爭房地買賣契約締結過程中，被告佳誠公司、黃正 賢、周錦秀等人係指派由被告正佳公司（被告黃正賢、 周錦秀夫妻擔任實際負責人）進行行銷（詳前呈原證31 、32及33號），現場人員包括被告正佳公司之經理人即 被告林建霖。 ㈢、另出賣人即被告等人就系爭房地提出之廣告文宣有標榜 系爭房地為「住宅社區」、「美式花園洋房」、「家」 、「客廳、餐廳、臥室、廚房」、「客廳、主臥及其他 臥室配置」，其所附照片及情境示意圖等更顯示系爭房 地係屬有客廳、臥室、餐廳、廚房及衛浴等之住宅。 ㈣、系爭房屋之建造執照於96年4 月24日由雲林縣政府核發 ，上開執照均記載系爭房地使用區分為「特定農業區丁 種建築用地」。建物概要記載為「工廠（作業廠房、辦 公室、員工休閒室、研究室）」（本院卷一第89頁至第 91頁、第153 頁至第171 頁）。 ㈤、原告吳春美於95年9 月10日（建造執照核發前），與被 告佳誠公司及被告周錦秀等人就門牌號碼雲林縣○○市 ○○路○ 巷○○○○號房屋及其基地，以購買總價1,410 萬 元，簽立預定建物及土地買賣合約書（本院卷二第281 頁至第305 頁、第753 頁至第804 頁），上開合約均有 記載系爭土地為「丁種工業用地」（本院卷二第281 頁 至第305 頁）。而前開預定建物及土地買賣合約書顯示 該建物室內配置有客廳、臥室、餐廳、廚房及衛浴等。 ㈥、原告陳大震於96年10月10日（建造執照核發後，使用執 照核發前），與被告佳誠公司及被告周錦秀等人就門牌 號碼雲林縣○○市○○路○○號建物及其基地，以購買總 價1,760 萬元簽立預定建物及土地買賣合約書（第753 頁至第804 頁），上開合約均有記載系爭土地為「丁種 建築用地」。而前開預定建物及土地買賣合約書顯示該 建物室內配置有客廳、臥室、餐廳、廚房及衛浴等。 ㈦、系爭房屋於98年由雲林縣政府核發使用執照，該執照記 載系爭房地使用區分為「特定農業區丁種建築用地」。 建物概要記載為「工廠（作業廠房、辦公室、員工休閒 室、研究室）」（本院卷一第153 頁至第171 頁）。 ㈧、系爭房地經建築完成後為住宅社區，房屋現狀有客廳、 臥室、餐廳、廚房及衛浴等，經本院勘驗結果認為系爭 房屋均係豪華住宅而非廠房或廠辦。 ㈨、原告吳春美所購之房地於99年12月8 日交屋；原告陳大 震所購之房地於98年12月25日交屋（本院卷一第221 頁 、23 1頁）。交屋時被告正佳公司有交付使用執照影本 及建物所有權狀原本予原告等人。 ㈩、嗣原告等人於104 年間遭雲林縣政府以違反建築法為由 裁罰6 萬元。 、原告吳春美所購之系爭房地經其自行委託正心不動產估 價師聯合事務所鑑價，鑑定結果為簽約日期丁種建築用 地廠房與甲種建築用地之價格差異為2,547,470 元。 、原告陳大震所購之系爭房地未經自行委託正心不動產估 價師聯合事務所鑑價。 、原告吳春美所購之系爭房地經本院囑託華聲科技不動產 估價師事務所（下稱華聲估價師事務所）公司鑑價，鑑 定結果為簽約日期價格合計2,0019,886元，假設為甲種 建築用地價格合計為21,229,962元，價格差異為1,210, 076 元。 、原告陳大震所購之系爭房地經本院囑託華聲估價師事務 所鑑價，鑑定結果為簽約日期價格合計21,503,317元， 假設為甲種建築用地價格合計為22,912,314元，價格差 異為1,408,997 元。 四、本件爭點： ㈠、被告等人是否故意提出不實廣告文宣，而故意以欺罔手 段與原告等人訂立系爭房地買賣契約？ ㈡、被告林建霖是否與其他被告基於共同故意，受其他被告 指示於系爭房地銷售過程及簽約過程中對於系爭房屋坐 落之系爭基地不得興建住宅等交易上重要資訊刻意隱瞞 ，且對於原告等人詢問「丁種用地」之意涵未據實告知 該種用地不得興建住宅？ ㈢、被告等人若有以故意提出不實廣告文宣為欺罔手段，及 於系爭房地銷售過程及簽約過程中對於系爭房屋坐落之 系爭土地不得興建住宅等交易上重要資訊刻意隱瞞，且 對於原告等人詢問「丁種用地」之意涵未據實以告該種 用地不得興建住宅，是否使原告等人對系爭房地之客觀 價格產生認知誤差而受有損害？若有，損害金額為若干 ？ 五、本院之判斷： ㈠、本件系爭土地屬「丁種建築用地」，依法不得興建住宅 ，故系爭房屋依法不得作為「合法住宅」使用，且上開 情形為被告等人所明知。於系爭房地買賣契約締結過程 中，被告佳誠公司、黃正賢、周錦秀等人係指派由被告 正佳公司（被告黃正賢、周錦秀夫妻擔任實際負責人） 進行行銷（原證31、32及33號），現場人員包括被告正 佳公司之經理人即被告林建霖等情，為兩造所不爭執， 並有系爭房地使用執照在卷可稽（本院卷一第97頁至第 111 頁），自堪信為真實。 ㈡、被告等人銷售系爭房地時，其所提供之文宣廣告，皆一 再標榜系爭房屋為高級住宅： ⒈被告等人為銷售系爭房地時所製作之廣告文宣（原證 31號），於封面即標榜該建案係「正佳營建機構2007 年代表作帝堡2 期」，且內頁所附房屋之內、外部情 境示意圖，繪製有一樓、二樓、三樓之配置參考圖， 將內部空間規劃為客廳、臥房、衛浴及廚房等。甚且 ，於各該房屋內、外部情境示意圖旁，並附加諸如： 「您心中是否藏有一座有花園、有院子、有露台、有 斜瓦…的美麗房子？大地坪的二樓半花園洋房，這是 多少都市人夢寐以求的建築」、「英籍設計師MARK、 名建築師劉峻彰引進歐美休閒風」、「舒適、開闊的 大社區，林蔭大樹、花園、草皮、形式優美的建築， 這是美國住宅社區給人的好印象，也是許多人心中理 想的生活場景，寸土寸金的大都市也給不起的社區規 劃，現在不需遠求，『帝堡2 』就在您眼前！」、「 綠草如茵，美式花園洋房」、「芳鄰是好友，社區如 大家族」、「光纖智慧建築，生活全面e 化」、「整 合通訊、網路、保全、監控、遠端控制五大系統，e 化生活更智慧、更人性！」、「『光纖、E 化』不再 是未來式，而是現在進行式！『帝堡2 』不僅將高速 光纖網路直接拉到社區，客廳、主臥及其他臥室均配 置網路出線口，並透過最先進科技整合系統…不論住 戶人在何處，都能隨時掌握家中狀況」等等文字說明 ，客觀讓足以使人相信系爭房屋係屬合法高級住宅， 而不會聯想到系爭房屋依法竟僅能作為工廠使用！ ⒉再者，就一般消費者購屋時會特別注意之建材設備部 分，被告等人所預擬之房屋買賣契約書更仿效合法住 宅買賣契約之形式，特別於附件說明房屋外觀係「採 高級丁掛磚搭配抿石子，配合屋頂大斜面屋瓦設計， 具隔熱、散熱效果，塑造建築物之整體質感，尊貴、 完整、細緻，展現住宅氣勢之非凡價值」、門窗部分 有所謂「臥室門、浴室門」、地坪部分區分「客廳、 餐廳、廚房、主臥室、浴廁」而鋪設不同材質之地磚 、牆面及平頂部分區分「客廳、餐廳、臥室、廚房、 浴廁」而選用不同塗料，且附有「廚具設備」、「衛 浴設備」等（原證8-1 、26-1號），所有描述客觀上 均使一般消費者認為所購買之房屋為合法住宅。 ⒊又觀諸被告等人所製作之「帝堡二期」廣告影片（原 證36號及附表4 ）顯示，系爭建案入口處有設置帝堡 二期、正佳營建機構之建案標識，該建案外觀均為豪 華住宅，各區間有田園、水池、涼亭、草坪等造景， 完全無工業用建築格調。由系爭建案之入口標識外觀 及建案內之格局觀之，若不核對土地登記謄本及建物 登記謄本，一般人均會認為該建案內之房屋為一般住 宅，甚至是豪宅，不會認為是工業用地及廠房、廠辦 ，足證於未經特別說明之情形下，一般人均會認為系 爭房地為一般住宅，甚至為豪宅。又除所搭配之影片 畫面外，經該影片幕之強調：「雲林科技大學旁」、 「藝術中庭」、「優雅寧靜」、「涵養別墅」、「文 畫風情」、「百年林蔭」、「大隱於綠」、「人文氣 質盡在其中」及「精鑄語彙」等字幕，均強調系爭房 地位於學校旁，具有人文特質，「綠氧建築」、「一 戶一江山」、「6000坪水景建築」、「大器森活」、 「內外皆景 每一步都是最美的格局」、「陽光空氣 風與水的生活饗宴」、「在大自然和山水美景間悠然 呼吸」、「定格生活中的美妙時刻」、「靜謐 聆聽 心靈與環境的對白」、「百年林蔭」、「大隱於綠人 文氣質盡在其中」、「建築與大地的自然對話」、「 用心堅持」、「打造顛峰之作」、「獨一無二」、「 經典傳世」、「豪門大戶」、「不凡質感」、「大器 人生」、「安全管理」、「尊榮禮遇」、「一戶一江 山」、「齊質大戶」、「大器森活」、「天地大美」 、「帝王格局」、「大尺度 自由空間享受」、「藝 術中庭」、「優雅寧靜」、「內外皆景 每一步都是 最美的格局」、「陽光 空氣 風與水的生活饗宴」 、「在大自然和山水美景間悠然呼吸」、「定格生活 中之美妙時刻」、「涵養別墅 完美詮釋」、「靜謐 聆聽心靈與環境的對白」、「聆聽身旁的幸福音律」 、「文畫風情 百年林蔭」、「大隱於綠人文氣質盡 在其中」、「愜意人生悠然自在」、「建築與大地的 自然對話」、「精鑄語彙」、「天地闊器 領袖特區 」、「精雕落成」等字幕，佐以攝影畫面一名女性於 樹下、庭園及陽台漫步、閱讀書籍及飲用咖啡等畫面 ，展現於系爭房地可從事之休閒活動，均無從令人聯 想至工廠。消費者要無可能由該廣告影片知悉系爭基 地依法竟僅得興建廠房、系爭房屋依法竟僅得作為廠 房使用。 ⒋綜上，被告等人為銷售系爭房地時所製作之廣告文宣 及廣告影片，確實與本件系爭土地屬「丁種建築用地 」，依法不得興建住宅，而系爭房屋依法不得作為「 合法住宅」使用之實情不符，該等廣告確實會使人誤 認系爭房屋為合法住宅，而非工廠、工廠辦公室等， 故該等廣告文宣及影片確有廣告不實之情形。 ㈢、被告等人抗辯稱銷售系爭房地時，於銷售現場，均有向 原告等人說明系爭土地為丁種建築用地，其上之所建之 房屋為係以工廠或工廠辦公室名義申請建造執照及使用 執照之工業住宅等情，為原告等人所否認，經查： ⒈證人吳岱璉於雲林地檢署檢察官偵查時具結證稱：「 （有無幫帝堡二期做行銷？）有，預售時，我作半年 左右，我賣的時候（尚）未動工。（接洽過幾位客戶 ？）約20人左右，我賣了約十戶。（妳是否知道這塊 地是丁種工業用地？）知道，我也有告知客戶是丁種 工業用地，我認為客戶會清楚這是丁種工業用地，但 我還會詳加說明，交屋後可申請自用住宅，水電費跟 一般自用住宅是一樣的費率，除非他不是申請自住。 （當時執照已經出來了嗎）當時執照已經出來，現場 有建築施工圖、藍晒圖。我們有二工（變更設計後） 的部分、竣工圖，也都有告知客戶，客戶都有拿合約 回去審閱後才簽約。（有無客人詢問何謂丁種工業用 地？）有，因為客戶多是社會上有地位之人，我就據 實跟客戶說。（妳有跟客人說丁種工業用地是用廠房 的名義申請？）有，但我有說之後會變更用途（俗稱 二工）。我也有依現場的施工圖、竣工圖對客戶說明 。我服務時未動工，但蠻多人買預售屋了。施工圖和 竣工圖不同之處在於，前者是向建設局申請時的申請 方案，後者是二工後交給客戶時的圖樣，與本來的設 計圖略有變更，都有跟客戶說明。以帝堡二期來說， 就是一樓是廠房申請，但二工後是客廳、餐廳、廚房 、車庫。（若以廠房申請的話，是不是隔間比較開放 ，所以有利2 次施工？）是，這種情形我們也會跟客 戶說明。」等語（雲林地檢署105 年度偵字第969 號 卷【下稱偵卷】二第16頁至第17頁）。 ⒉證人張素娟於雲林地檢署檢察官偵查時具結證稱：「 （妳辦理帝堡二期交屋之情形？）我是98年間至房子 賣完結束，我在正佳公司當會計，我協助正佳公司銷 售業務經理林建霖處理交屋事宜，產權過戶完成後， 我就把權狀、使用執照及保固書交給客人，由林建霖 經理跟客人說明。我會給客人『物品簽收明細』，就 代表我們完成對客人繳交所有土地房子的證明文件。 （妳是否知道本件座落土地是丁種建築用地？）知道 。（妳們會怎麼跟客人介紹？）客人看屋時，銷售人 員及林經理會跟客人說這是丁種建築用地。客人問這 是什麼用途，他們會說明。但交屋時，我們建物所有 權狀、使用執照上面都有寫使用用途『工業用』、『 特定農業區丁種建築用地』等，請客人核對一下。（ 當時都有把建物所有權及使用執照都有給客人看及簽 收，並說明？）都有。（每一次林經理都會跟客人說 建物是工業用、工廠用？）會。（物品簽收明細是每 一個客戶都有？）若是我經手，我就會打這一張給客 戶簽收，林建霖也會用這一張給客戶簽收，上面的附 件都有一一點交給客戶，客戶也會看裡面的內容。（ 使用執照客戶會看嗎？）會，客戶會問林建霖，林建 霖會回答他，我都是一定跟林建霖一起工作的」等語 （雲林地檢署偵卷一第145 頁至第146 頁、偵卷二第 18頁）。 ⒊證人陳文嘉於雲林地檢署檢察官偵查時具結證稱：「 （你有購買本案帝堡二期？）是，但我沒有提告，我 不是告訴人。（你買的時候，是否知道這塊地是丁種 工業用地？）我知道，我是向周錦秀買的。（正佳公 司有向你介紹丁種工業用地）？有，是都市計畫外的 工業用地，都內是乙種用地，……，丁種工業用地是 用廠房名義申請建築，我是買預售屋。（你去現場看 時，有無建照、設計圖？）都有。（有說縣府看過審 核通過，還有二次施工的問題？）是，先前我平常每 月都會去看1 、2 次。（賣你屋的周錦秀有給你看賣 完的格局？）有。（你清楚工業用地與一般用地之不 同？）是，前者的風險在於，例如：一、裡面有人蓋 工廠使用，其他住戶不能阻止。二、若有人向行政機 關檢舉就會收到罰鍰處罰，會很麻煩。當時周錦秀也 有向我說明，但我還是要買。（你為何還是要買？） 比本案還早推出幾年的至善天下建案，在雲林科技大 學北側門附近，本案帝堡二期，也在雲林科技大學南 側門附近，若以坪數相同來說，前者高出總價約300 萬元至400 萬元，而且因為本案帝堡二期是丁種工業 用地，所以面積比較大，還有花園，就我了解，至善 天下建案是一般建築用地。（本案帝堡二期的用地以 前是做何用途？）經營十幾年磚窯的工廠，凡是住在 雲林斗六市有十年以上之地住民都很清楚這是生產磚 窯的工業用地。（那你是否也有因本案而受雲林縣政 府之罰鍰？）有和其他住戶一樣，罰鍰6 萬元，我們 有與黃正賢和解，此次這第一筆罰鍰6 萬元是由黃正 賢他們來處理，之後若再開罰時，才由一人一半。（ 你明知房子違規使用，為何還向黃正賢主張罰鍰要由 他們來處理？）因為他當初有說若有人舉報時會有風 險，我們能爭取的就盡量爭取，若黃正賢沒有跟我們 其他住戶和解，我們住戶也只是會埋怨而已。（當初 你是不是不要提告，但帝堡二期管委會一直叫你要去 提告？）是，我當時覺得自己買的時候也知道本案帝 堡二期是丁種工業用地，我自己理虧，而地目若要變 更要雙方爭取，但因為管委會想要賠償，後來才有其 他住戶提告本案。我曾擔任帝堡二期管委會的委員2 任4 年。（在未開罰前〈在你擔任帝堡二期管委會的 委員期間〉有住戶提到這塊地是丁種工業用地，不能 住，說正佳公司是詐騙住戶？）沒有」等語（雲林地 檢署偵卷二第19頁至第21頁）。 ⒋證人劉沛琦於雲林地檢署檢察官偵查中具結證稱：「 （帝堡二期妳有無行銷過？）有，我是帝堡二期預售 屋、成屋的銷售人員。（這塊地是丁種建築用地，妳 知道嗎？）我知道，我都有主動跟客戶說，我們銷售 的資料夾第1 頁就是我們的建照，上面有註明這塊地 的使用用途。（客戶會詢問什麼叫丁種建築用地嗎？ ）丁種建築用地就是廠房，所以才會蓋這樣。不用客 戶問，我們就會講，廠房的結構比一般房子的標準還 高，挑高。（有無談到二次施工？）銷售建案幾乎都 有二次施工，正常都會講結構完成圖。（賣預售屋時 ，會提供客戶藍晒圖、竣工圖？）是，有第一、二次 施工的圖，我們現場有兩本，我們都會給客戶看空間 大約多大。（若是預售屋，妳也會對客戶作這是廠房 使用的解說？）會，我印象中，我會跟客戶說這比一 般住宅標準要求還高，因為有公共安全的問題。（妳 有對客戶說這依法只能作工廠使用嗎？）……我有跟 客戶說這是工廠的登記及廠房的結構。（所以妳不會 跟客戶講這只能作工廠使用？）我也沒特別想這個， 因為建設公司跟我們說丁種建築用地的結構，廠房的 登記，我就這樣講」等語（雲林地檢署偵卷三第21頁 至第22頁）。 ⒌證人莊啟煌於雲林地檢署檢察官偵查中具結證稱：「 （買方有無看過土地登記簿謄本？）賣方在銷售時， 銷售小姐會給買方看過，仲介介紹成功後，找我代書 來簽訂契約書時，上面就會註明是丁種建築用地。（ 本案土地及房屋買賣契約書是你製作的？）是，我是 代書，在招待所、銷售中心要簽訂買賣契約時，買賣 雙方、銷售小姐及我都會在場，我都會介紹這是都市 計畫外的丁種建築用地，就是工業用地，但一般百姓 不會了解什麼是丁種建築用地，還會反問是什麼，所 以我才會強調丁種建築用地就是工業用地，我在簽的 14個客人我應該都有解釋〈其中有13個是本案之告訴 人〉。（你在簽約時都有向這14個人如何解釋？）我 都有解釋，在土地買賣契約書的第一項、土地標示之 土地使用分區上有載明『特定農業區的丁種建築用地 』，就是都市外的工業用地。（買方後來有辦理自用 住宅優惠稅率？）有的有，有的沒有，房屋稅自用住 宅優惠是1.2%，工業用地是3%，所以客戶買完後通常 會改申辦自用住宅優惠稅率。（所以客戶請代書你幫 忙買方他們辦理從工業用地稅率改為自用住宅優惠稅 率，就是表示買方他們知悉所購買的房子是丁種建築 用地？）是。」等語（雲林地檢署偵卷三第14頁）。 ⒍證人陳秀卿於雲林地檢署檢察官偵查中具結證稱：「 （有無買過本案帝堡二期的房子？）有，我於99年買 屋。（妳買屋時知道這塊地是丁種建築用地？）知道 ，就是工廠使用的用地。（妳當時有看過公司的廣告 看板？）有，上面有寫丁種建築用地。（誰接洽妳購 屋？）……有一位銷售先生跟我聯絡，他說這是丁種 建築用地，說明這是廠房，正佳公司銷售經理林建霖 在現場帶我看的時候，也有跟我說明過，比如插頭為 何設比較高，樓高、結構、大間、挑高等，都是因為 這是丁種建築用地廠房的標準，所以房子才會這樣。 （妳知道妳買的房子是用丁種建築用地的稅率嗎？妳 有無透過他人辦理變更為自用住宅稅率？）有，買房 子時有透過莊啟煌代書一起辦理，莊代書說這是工業 用地，所以要另外申請為自用住宅稅率的優惠稅率。 （後來妳房子有賣掉？）對，住2 、3 年後，於102 年賣得1,850 萬元，而我當初99年時僅買1,560 萬元 。（妳知道妳買的房子是廠房使用？）我知道我隔壁 有可能開工廠。（那妳不怕違規被拆？）我知道是違 規使用，但在臺灣可能先罰鍰而已。」等語（雲林地 檢署偵卷二第20頁、第21頁）。 ⒎證人劉麗姿於檢察官偵查中具結證稱：「（妳知道妳 以陳彥維的名義購買本案帝堡二期的房子是丁種建築 用地？）知道。（是何時、如何知道的？）我經過接 待所時，前面有一面廣告大看板，看板的下面有註明 是丁種建築用地，而且帝堡二期的廣告彩色DM上面也 有寫。（銷售過程中，有誰跟妳說過，這雖然是工業 用地，但是可以供住宅使用嗎？）因為我不太懂丁種 建築用地，所以我有去詢問別人，結果有人跟我說， 如果社區有人要做生意的話，我們不可以有異議。（ 妳有無看土地及房屋的買賣合約書？）契約書內有標 示是丁種建築用地，而房屋預定買賣合約書內有平面 設計圖，呈現的就是以後房子蓋好的樣子。」等語（ 雲林地檢署偵卷一第107頁至第168頁）。 ⒏證人即陳郁雯於雲林地檢署檢察官偵查中具結證稱： 「（妳有無在帝堡二期的廣告彩色DM上看到是丁種建 築用地？） 有。（ 妳有無在土地、房屋預定買賣合 約書上看到是丁種建築用地？）有。（提示房屋權狀 、使用執照，詢問: 交屋時，建設公司有給妳看過？ 上面有註記是工廠？) 有給我看過，有註記。」等語 （雲林地檢署偵卷一第171頁至第173頁）。 ⒐綜觀上開證人有被告等人僱請之銷售人員、土地代書 、其他購買系爭建案之買主等，其等證述內容就被告 等人稱銷售系爭房地時，於銷售現場，有向買方說明 系爭土地為丁種建築用地，其上之所建之房屋為係以 工廠或工廠辦公室名義申請建造執照及使用執照之工 業住宅等情互核相符，故應認被告等人此部分抗辯應 非子虛。 ㈣、再者，原告吳春美所簽立之建物預定買賣合約書第二條 就其所購買之系爭土地有標明為「丁種工業用地」；原 告陳大震所簽立之土地預定買賣合約書第二條亦有註明 其所購買土地之使用區分為「丁種建築用地」，有各該 合約書在卷可稽（本院卷二第281 頁、第755 頁），其 等於簽約時對系爭房屋坐落土地之使用分區為丁種建築 用地已難諉為不知。雖然原告等人並非地政專業人員， 對於土地使用分區及使用管制並非知之甚詳，然其等簽 約購買系爭房地時已係90年間，當時網路資訊及政府公 開資訊已甚為發達，原告等人又非教育程度低下之人， 其等見所購買之土地使用分區載為丁種建築用地，大可 透過網路或洽詢地政機關以瞭解其所欲簽約購買系爭房 地之使用限制，而原告等人均稱其等花費鉅資甚至一生 之積蓄購買系爭房地，對此人生大事，豈會漠不關心而 不加以了解，故原告等人稱其等於簽約時不知系爭房地 之性質及使用限制云云，顯難採信。 ㈤、原告吳春美所購之房地於99年12月8 日交屋；原告陳大 震所購之房地於98年12月25日交屋（本院卷一第211 頁 、231 頁）。交屋時被告正佳公司有交付使用執照影本 及建物所有權狀原本予原告等人，為兩造所不爭執，自 堪信為真實，而原告等人於系爭房地交屋時所收受之使 用執照均已載明系爭房地使用區分為「特定農業區丁種 建築用地」。建物概要記載為「工廠（作業廠房、辦公 室、員工休閒室、研究室）」（本院卷一第327 頁至第 340 頁），建物所有權狀亦載明建物之主要用途為「工 業用」，原告等人對自己花上千萬購買之房地再怎麼輕 忽也不至於對使用執照、建物所有權狀上之上開記載完 全不加留意，及對上開記載起疑，進而與原告等人對於 系爭房地性質與約定不符而為爭執，嗣於原告等人於10 4 年間遭雲林縣政府以違反建築法為由裁罰6 萬元始為 本件爭執，益徵其等於簽約時被告等人已告知系爭房地 之使用分區及性質，其等並未因被告等人所出具之廣告 文宣或廣告影片陷於錯誤而購買系爭房地。 ㈥、原告吳春美當初以1,410 萬元所購系爭房地，其所購買 之房地經本院囑託華聲估價師事務所鑑價，鑑定結果為 簽約日期價格合計2,0019,886元；原告陳大震當初以1, 760 萬元購買系爭房地，其所購買之系爭房地經本院囑 託華聲估價師事務所鑑價，鑑定結果為簽約日期價格合 計21,503,317元等情，為兩造所不爭執，並有該估價師 事務所107 年8 月23日華估字第82045 號函暨所附之鑑 定報告書在卷可佐（本院卷七第45頁至第189 頁），自 堪信為真實。而依上開鑑價結果可知原告等人購買系爭 房地之價格較市場一般交易價格為低廉，而當時為台灣 房地產飆漲之年代，原告等人對於其等竟能以上開價格 買得堪稱豪宅之系爭建案，而完全不知所買得之房屋係 以工廠、廠辦為申請建造執照及使用執照？顯然有違經 驗法則，故原告等人主張其等受騙買得系爭房地云云， 即屬不可採信。 ㈦、基此，原告等等人依據民法第360 條規定請求被告等人 連帶損害賠償，即屬無據。 ㈧、按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負 之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務 廣告內容，於契約成立後，應確實履行。依本法所提之 訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求 損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之 損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之 損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。消費者 保護法第22條、第51條雖然分別定有明文。次按事業不 得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於 與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或 引人錯誤之表示或表徵。前項所定與商品相關而足以影 響交易決定之事項，包括商品之價格、數量、品質、內 容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途 、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地，及其他 具有招徠效果之相關事項。事業對於載有前項虛偽不實 或引人錯誤表示之商品，不得販賣、運送、輸出或輸入 。前三項規定，於事業之服務準用之。事業違反本法之 規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。法院因 前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情 節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額 之三倍。公平交易法第21條第1 項至第4 項、第31條第 1 項雖分別定有明文。本件被告等人銷售系爭房地所使 用之廣告文宣、廣告影片雖然不實，然被告等人於原告 等人購買系爭房地前已明確告知系爭房土地為丁種建築 用地，所建之房屋係以廠房、廠辦為登記，則兩造顯然 並未以廣告文宣、影片之內容作為系爭房地性質之合意 ，且原告等人並未因被告等人所製作之不實廣告文宣、 廣告影片陷於錯誤，而購買系爭房地，致生損害，則原 告等人以上規定請求被告等人損害賠償即屬無據。另外 ，被告等人已明確告知原告等人系爭房地之性質及使用 限制，已如前述，故被告等人並無故意或過失，以不法 手段侵害原告等人權利，則原告等人依據公司法第23條 、民法第28條、第184 條第1 項前段、第184 條第1 項 後段、第184 條第2 項、第185 條、第188 條等侵權行 為法律規定請求被告等人連帶損害賠償責任，亦屬無憑 。 ㈨、退步言之，縱認被告等人交付給原告等人之系爭房地確 有瑕疵，且原告等人有怠於為通知被告等人之情。然系 爭房地之建案於興建完成後，被告佳誠公司即先後於99 年1 月及12月分別與原告等人辦理交屋手續，並交付給 原告等人購買該建案不動產之土地、房屋所有權狀及使 用執照等物件予原告等人，已如前述，則原告等人至遲 於99年1 月及12月被告佳誠公司交屋取得該建案不動產 之土地、房屋所有權狀及使用執照時，既已知悉渠等購 買該建案基地屬丁種建築用地及建物用途為「工業用」 ，而原告等人亦均已居住系爭房地逾5 年之久，然其等 遲至105 年3 月間始提出本件訴訟主張瑕疵請求減少價 金及侵權行為損害賠償，自應認已逾民法第197 條第1 項、公平交易法第32條規定2 年期間，且被告等人已提 出時效抗辯，故原告等人即便主張侵權行為損害賠償請 求權，被告等人亦得拒絕給付。 六、綜上，原告等人依據民法第360 條、消費者保護法第22條、 公平交易法第21條第1 項至第4 項、第31條第1 項、公司法 第23條暨民法第28條、第184 條第1 項前段、第184 條第1 項後段、第184 條第2 項、第185 條、第188 條等規定，請 求被告等人連帶給付原告吳春美5,214,940 元及原告陳大震 5,285,532 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年 息百分之5 計算之利息，即屬無理由，應予駁回。原告之訴 既經駁回，其等所為假執行之聲請及失所附麗，應併予駁回 。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 10 月 24 日 民事第一庭 法 官 楊昱辰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 10 月 24 日 書記官 郭雅妮