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臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第253號 原　　　告　房起新不動產經紀有限公司 法定代理人　周蓉珊 訴訟代理人　黃啓 被　　　告　蘇于婷 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國106 年9 月8 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳仟元，及自民國一Ｏ六年六月一日起至 清償日止依年率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 本判決第一項原告得假執行。 事實及理由 一、原告方面： ㈠聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）582,000 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止依年利率5%計算之利息。 ㈡陳述： ⒈民國105 年1 月13日被告將訴外人（即其夫）馬霳所有 座落雲林縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭 土地），面積共4,220 平方公尺，以每分地230 萬元價格 委託由伊專任銷售，約定成交時被告應依實際成交價3%給 付伊報酬，並約定委託期間被告若自行將標的物出售，或 經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者，或被告與伊覓 得之買方私下成交者，應以委託銷售總價6%計付違約罰， 委託期間至同年5 月13日止，雙方立有土地專任委託銷售 契約書為憑。詎簽約翌日馬霳即將系爭土地出售予訴外 人郭束，並於同年、月22日辦竣所有權移轉登記。 ⒉系爭土地買受人郭束乃伊所介紹之客戶，詎被告竟於前開 委託銷售契約存續期間私將系爭土地出售予郭束，被告行 為已屬違約，為此爰依上開專任委託銷售契約第10條第1 款第1 、2 目規定請求被告給付伊違約金582,000 元（計 算式：2,300,000 元×4.22×6%＝582,000 ，百位數以下 捨棄）。 二、被告方面： ㈠聲明：原告之訴駁回。 ㈡陳述： ⒈消費者保護法第11條之1 第1 、2 項定明：企業經營者與 消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間， 供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條 款使消費者拋棄前項權利者，無效。又依內政部地政司公 布之契約範本，已一併公告契約審閱期至少3 日以上。而 兩造於105 年1 月13日簽立前開專任委託銷售契約書（編 號P040936 ）後，又於翌日簽立委託銷售契約內容變更同 意書（編號V728252 ），是兩造間之委託銷售契約審閱期 自應從同年、月14日起算，因之系爭土地出售予郭束時， 兩造間之委託銷售契約尚未成立，故原告無權向伊請求服 務報酬。 ⒉兩造簽約隔天系爭土地就售出，何來原告為伊進行銷售土 地支出廣告費之理？只要原告能提出廣告費支出證明，伊 願依契約規定給付1%之廣告費。 ⒊系爭土地乃係透過第三人洪昭旻介紹而將之售予郭束，伊 根本不知道郭束係原告之客戶。 三、本院之判斷： ㈠第按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定 型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1 項 規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款 仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定 型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項 ，公告定型化契約之審閱期間（消費者保護法第11條之1 ） 。揆其立法意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定 型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者 已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的即屬已達。其次 ，內政部於92年6 月26日以內授中辦地字第0920082745號公 告修正之「不動產委託銷售契約書範本」亦載明契約審閱期 間至少為3 日。經查： ⒈105 年1 月13日被告與原告簽立系爭土地專任委託銷售契 約前，被告已確實將該契約書面攜回審閱3 日以上乙情， 此有被告提出之系爭土地專任委託銷售契約書影本1 份在 卷（見卷內第55頁）可稽。 ⒉其次，105 年1 月14日兩造雖曾再就上開委託銷售契約部 分內容簽立變更同意書（見卷內第59頁），惟渠等所同意 變更之契約內容僅係「每分地售價超出230 萬元時，超出 部分之服務報酬由3%減半」一項而已，至其他契約主要內 容皆無變動乙節，此有上開變更同意書可憑；況上揭變更 事項內容，要為兩造間個別磋商而合意之契約條款，與定 型化契約條款為企業經營者所預先擬定之契約條款要屬有 間，自無前揭法文所定審閱期間之適用。準此，被告辯稱 兩造間之系爭土地委託銷售契約審閱期自應從委託銷售契 約內容變更同意書簽立（即105 年1 月14日）起算，故系 爭土地出售予郭束時，系爭土地專任委託銷售契約尚未成 立云云，即無可採。 ㈡次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額（民法第250 條）。又約定之違約金過高者， 法院得減至相當之數額（同法第252 條）。至於是否相當， 即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形 ，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人 之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不 容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額 （最高法院79年台上字第1915號判例要旨可參）。經查： ⒈被告於105 年1 月13日將訴外人馬霳之系爭土地，以每 分地230 萬元價格委託由原告專任銷售，約定成交時被告 應依實際成交價3%給付報酬予原告，並約定委託期間被告 若自行將標的物出售，或經由第三人介紹或其他類似之銷 售行為者（見契約書第10條第1 款第1 目），或被告與原 告覓得之買方私下成交者（見契約書第10條第1 款第2 目 ），應以委託銷售總價6%計付違約罰款，委託原告銷售系 爭土地期間至同年5 月13日止等情，此有兩造提出之土地 專任委託銷售契約書在卷（見卷內第17－19頁）可憑，並 為兩造所不爭執。 ⒉系爭土地專任委託銷售契約簽立翌日（即105 年1 月14日 ）馬霳即將系爭土地出售予訴外人郭束，並於同年、月 22日辦竣所有權移轉登記乙節，亦為兩造所不爭執，並有 原告提出之系爭土地地籍異動索引資料2 份（見卷內第21 －24頁）及被告提出之系爭土地買賣契約書影本（見卷內 第61頁）可考。 ⒊又原告雖主張：系爭土地買受人郭束乃伊所介紹之客戶， 詎被告竟在前開委託銷售契約存續期間私將系爭土地出售 予郭束，被告之行為已違反上開契約第10條第1 款第2 目 規定，應以委託銷售總價6%計付伊違約金582,000 元云云 ；然為被告所否認，並以上揭情詞為辯。而證人即系爭土 地買受人郭束到庭結證：「我是經由洪昭旻介紹買地，介 紹我去看完地後就約時間簽約」等情在卷；另證人洪昭旻 到庭亦結證：「被告是我的同門師姐，所以之前她的不動 產我大概會知道，她也剛從澳洲回來，她有在講說她要處 理不動產，我知道郭束本身都會買莿桐的農地，所以我就 去找被告問她農地有沒有要賣，被告說有，我就帶郭束去 現場看那塊地，他們就是當天談價錢，我就直接帶郭束去 被告先生的牙醫診所談，所以買賣就成立了，我是直接找 郭束談」等情在卷。是由上開證人之證言可知，訴外人馬 霳將系爭土地出售予郭束，乃因洪昭旻之居間介紹所致 ，準此，被告辯稱：伊不知原告有帶郭束去看系爭土地， 也不知郭束為原告所欲媒介購買系爭土地之客戶乙節，尚 非虛妄，堪屬可信。此外，原告復未能舉證其曾提供郭束 資料予被告，致令被告私下與其覓得之買方郭束成交系爭 土地等情為真，則原告主張被告應依兩造所簽土地專任委 託銷售契約第10條第1 項第2 款規定負違約責任，並應給 付伊違約金582,000 元云云，即無理由，不應准許。 ⒋再者，系爭土地於105 年1 月14日下午5 時左右售出，同 日下午6 時左右，被告去電聯絡原告表示解除委託銷售契 約等情，為被告所自承（見卷內第51頁－民事答辯狀）。 而系爭土地係經由洪昭旻介紹而售出等情，亦為被告所自 承，並經證人洪昭旻到庭結證在卷，故原告主張被告已違 反兩造所立土地專任委託銷售契約第10條第1 款第1 目（ 即委託期間被告自行將標的物出售，或經由第三人介紹或 其他類似之銷售行為者）規定，對伊應負違約賠償責任等 語，自屬有據。承上，本院審酌兩造於105 年1 月13日簽 訂系爭土地專任委託銷售契約翌（14）日，短短1 日內系 爭土地即行賣出，衡情原告尚不致因此支出太多勞力、費 用，且原告亦自陳「因為土地隔天就賣掉了，我們尚未投 入廣告」等語（見卷內第96頁），因之原告縱主張其已帶 1 組客戶去看地云云為真，則原告所受之損害亦僅限於帶 看1 次之勞務付出而已，此外原告又未能提出實際損害之 證據，是本院認原告請求被告依委託銷售總價6%計付其違 約金要屬過高，應酌減為2,000 元（即原告帶看1 次之勞 務損失）為適當；至超過上開部份之請求，不應准許。 ㈢又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力（民法第229 條第2 項 ）；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息（同法第233 條第1 項前段）；再 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之五（同法203 條）。本件原告請求被告賠償違 約金並未定有給付之期限，則原告請求被告賠償而為本院准 許之金額，原告請求被告應自起訴狀繕本送達翌日（即105 年6 月1 日）起至清償日止，按年利率5%加計遲延利息，核 符前揭規定，應予准許。 四、綜上，原告依系爭土地專任委託銷售契約第10條第1 款第1 目規定，請求被告給付其2,000 元之違約金，並加計前揭法 定遲延息，為有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，則無 理由，應予駁回。 五、再按所命給付之金額未逾新臺幣五十萬元之判決，法院應依 職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5 款定有明 文。本判決第1 項原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬 元，爰依職權宣告如主文第4 項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為舉據， 經審酌與本院前開判斷不生影響，爰均不再予以逐一論述， 併予敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 9 月 22 日 民事第二庭 法 官 蔣得忠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 9 月 22 日 書記官 林巧玲