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臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第493號 原　　　告　國峰不動產仲介有限公司 法定代理人　韓傳彰 訴訟代理人　林重仁律師 被　　　告　劉陳碧華 訴訟代理人　陳偉仁律師 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國106 年11月23日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 一、原告起訴主張： ㈠、被告於民國106 年5 月8 日就所有坐落雲林縣○○市○○段 ○○○段000 000000 地號土地（以下分別稱468 、468-1 號土地，合稱系爭2 筆土地) 與原告簽立一般委託銷售契約 書（下稱系爭銷售契約），銷售價格為每坪新臺幣（下同） 18,500元、委託期間自106 年5 月8 日起至106 年5 月15日 止共7 天。106 年7 月21日原告之業務人員即訴外人李家豐 至被告住所，與被告之配偶即訴外人劉森安達成協議，雙方 同意在原有契約基礎上繼續委託銷售468-1 號土地，並將該 筆土地價格調整為總價1,200 萬元，委託期間則延長至106 年7 月28日止，並同意「服務費百分之4 跟鑑界費由賣方負 擔」，由劉森安代理被告簽名予委託銷售契約內容變更同意 書（下稱系爭變更同意書）上。 ㈡、另訴外人戴婉如於106 年5 月3 日與原告就468-1 號土地簽 定「附停止條件定金委託書」，同意以總價1,000 萬元購買 該筆土地，其後同意將總價調高為1,200 萬元，並同意將委 託書有效期間延長至106 年7 月30日止。 ㈢、戴婉如之委託承購條件與被告之委售條件一致，經原告公司 業務人員即訴外人莊圳良、李家豐共同至被告住處，當時被 告在打麻將，被告配偶劉森安則在一旁觀看，經李家豐說明 來意後，被告交待由劉森安處理，遂由莊圳良將戴婉如所簽 發票號754800、面額20萬元之本票交予劉森安收執，並由劉 森安簽名於上開附停止條件定金委託書上。 ㈣、嗣後，經原告通知被告出面簽定買賣契約，被告竟以免付原 告服務報酬方肯出面訂約，經兩造認識之地政士進行協調， 被告又表示服務報酬必須降為百分之二、復又要求降為百分 之一方肯出面訂約，原告不得已於106 年7 月25日以斗六鎮 北郵局第149 號存證信函通知被告於收文三日內約定時間簽 定買賣契約，至今被告仍不配合辦理。 ㈤、系爭銷售契約第三條違約罰則第四項規定「買賣契約成立後 ，如甲方（按即被告）違約不賣時，甲方應加倍返還所收受 （包括由乙方代收）之定金（或價金）予買方，且乙方（按 即原告）受託任務視為履行完成，甲方應給付按實際成交價 百分之四服務報酬及百分之二之違約金予乙方。」，爰依系 爭銷售契約之規定請求被告給付買賣總價1,200 萬元之百分 之六即72萬元等語。 ㈥、並聲明：被告應給付原告72萬元及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止按年息百分之五計算之利息；願供擔保請准宣 告假執行。 ㈦、對被告抗辯所為之陳述： １、系爭2 筆土地係被告在73年間因買賣關係取得，而非被告繼 承之財產，也可以推論是由被告之夫劉森安出資購買後，登 記在被告名下。 ２、系爭變更同意書有兩聯，其中第二聯藍色的那聯，在劉森安 簽名後，是由原告公司人員李家豐將第二聯撕下後交予被告 本人。 ３、有劉森安簽名之附條件定金委託書，有四聯，其中第四聯也 就是藍色那聯，是由原告公司人員莊圳良在劉森安簽名後， 將第四聯撕下交予劉森安。 ４、再者，系爭銷售契約、系爭變更同意書、附條件定金委託書 簽訂時，被告以及配偶劉森安都同時全程在場知悉簽約過程 。民法上的代理，有顯名代理，也有隱名代理之情形，如果 可以證明代理人在簽署該人姓名於契約書上的時候，知悉係 以本人之意思來簽署，也可以構成隱名代理，或者，民法上 也有所謂使者的概念，也就是本人手腳的延伸，既然劉森安 是在被告本人在場的情況下並由被告本人同意之下，簽署劉 森安之姓名於系爭變更同意書、附條件定金委託書上，自然 應該對本人發生效力。 ５、戴婉如所簽發之本票正本在劉森安於附條件定金委託書簽名 後，即由原告公司人員交予劉森安，至今尚由被告夫妻二人 保管中，亦證系爭銷售契約、系爭變更同意書、附條件定金 委託書簽訂之契約效力及於被告本人。 二、被告則以： ㈠、兩造間之委託銷售關係已於106年5月15日屆至： １、被告於106 年5 月間與原告簽立系爭銷售契約，約定系爭2 筆土地，以每坪18,500元之價格出售，委託銷售期間為106 年5 月8 日至106 年5 月15日，被告更於委託人簽章欄下方 ，記載有效期限7 天。 ２、觀諸系爭銷售契約之委託銷售期間已限定始日及末日，本無 庸再行約定有效期限，然被告於簽名之際，另行標註「有效 期限7 日」，顯見委託銷售期間係被告認為重要之事項，故 原告應於上開期間內與第三人媒合，始符合兩造真意，但至 106 年5 月15日止，均無人應買，則本件委託銷售關係已於 106 年5 月15日屆至。 ㈡、被告未曾授權劉森安，且未同意將系爭銷售契約期間延長至 106 年7 月28日，並增加特別約定事項，則原告依系爭銷售 契約請求被告給付72萬元，顯屬無據： １、被告未曾授權劉森安與原告簽定委託銷售468-1 號土地相關 書面約定，此由兩造間之書面資料均無相關約定可見一斑， 而劉森安所簽之書面，難認有拘束被告之效力。 ２、又原告如與被告達成協議，衡諸常情，於一般不動產交易之 情形，本應由被告本人簽名，斷無由配偶簽名之可能，原告 係從事房仲業務已久之公司，不可能不知其中利害關係。況 原告自始係與被告成立系爭銷售契約，並無劉森安參與之情 形，豈可能於重新議定條件及延長委託期間時，再由配偶加 入討論？如此，將令委託銷售條有極大可能性產生變卦。果 爾，足認原告所稱與被告協議乙節為偽，而被告已自陳係於 106 年7 月21日由原告業務人員李家豐與劉森安達成協議， 然劉森安並非被告，亦非系爭2 筆土地之所有權人，自無替 代被告意思之可能，且對被告不生效力。 ３、系爭銷售契約書第1 條明文約定「一、甲方須交付土地、建 物所有權狀、國民身分證影本、房屋鑰匙等物以利乙方進行 銷售（如甲方委託第三人代理締約者，應檢所有權人之授權 書交付乙方驗證收執) ，並在有『不動產說明書』上簽章及 配合乙方進行一切之銷售活動之義務。」，原告明知系爭銷 售契約書上有前開約定，於非被告本人簽署相關文件時，為 避免爭議，應由被告出具委託劉森安之委託書，原告並有「 驗證」被告與劉森安間委託真意之義務。然於劉森安簽署系 爭變更同意書及附停止條件定金委託書時起，迄提起本件訴 訟止，原告從未要求被告提出所有權人授權書，則原告所取 得劉森安簽名之文件，顯與系爭銷售契約之約定相左，被告 亦否認之，自不生拘束被告之效力。 ４、此外，被告最初係委託原告銷售系爭2 筆土地，並簽立委託 銷售契約內容變更同意書，其中均無任何特別約定事項。然 原告所提劉森安所簽立之系爭變更同意書，委託銷售之土地 竟變更為「468-1 號土地」，特別約定事項更記載為「服務 費百分之4 跟鑑界費由賣方負擔」。然被告於初始已取得更 有利之條件，衡諸常情，於有人應買之際，不可能拋棄原先 已與原告磋商取得之有利條件，更可證原告係以隱瞞被告之 方式，並利用不知情之劉森安以延長委託期間、附加不利於 被告之約定。 ５、倘被告已於106 年7 月21日授權劉森安處理委託銷售事宜， 劉森安所為之法律行為，當然對被告發生效力，原告本無庸 再向被告說明來意，只要直接向有空閒的劉森安說明，並取 得其簽名即可，則原告所述情節，已然可疑。再依原告所述 ，如同被告自始未授權劉森安，當日初次授權劉森安。更遑 論被告既在現場，並無任何不能處理自己事務之障礙，簽署 文件自可親自為之，原告未要求被告簽名，亦與常情不符。 又原告明知被告未出具授權書，且亦未要求被告補正授權書 之下，僅憑口頭即認劉森安有代理被告之權利？事後亦未要 求被告補正授權書？足見原告所述情節，並非真實。 ６、從而，被告既未委託出售系爭2 筆土地，復未授權劉森安處 理出售事宜，原告據系爭銷售契約請求服務報酬及違約金亦 無所據等語置辯。 ７、並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准供擔保免為假 執行。 三、得心證之理由： 本件之爭點在於：㈠被告有無授權劉森安代理被告就468-1 號土地委託原告仲介銷售，並簽訂系爭變更同意書，同意延 長委託銷售期間及於買家戴婉如之附停止條件定金委託書簽 認同意出售468-1 號土地？被告若須負授權責任，原告得請 求之金額為何？ ㈠、原告主張被告於106 年5 月8 日委託原告銷售系爭2 筆土地 ，約定銷售價格為每坪18,500元、委託期間自106 年5 月8 日起至106 年5 月15日止共7 天等情，有系爭銷售契約、委 託銷售契約內容變更同意書在卷可稽，復為被告所不爭執， 堪認屬實。 ㈡、按民法第103 條第1 項固規定：「代理人於代理權限內，以 本人名義，所為或所受之意思表示，直接對本人發生效力。 」其中代理人明確表示以本人名義為之者，稱之為顯名代理 。如代理人未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟 實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者 ，亦可對本人發生代理之效力，則謂之「隱名代理」( 最高 法院92年度臺上字第1064號裁判要旨參照) 。次按當事人主 張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第 277 條亦有明文。本件原告主張系爭變更同意書、附停止條 件定金委託書係被告授權劉森安所簽署，業據被告否認，則 原告應就劉森安在系爭變更同意書、附停止條件定金委託書 簽名，係被告授權而為之有利事實負舉證責任。 １、依系爭銷售契約書第1 條第1 款之約定「甲方（按即被告） 須交付土地、建物所有權狀、國民身分證影本、房屋鑰匙等 物以利乙方（按即原告）進行銷售（如甲方委託第三人代理 締約者，應檢所有權人之授權書交付乙方驗證收執) ，並在 有『不動產說明書』上簽章及配合乙方進行一切之銷售活動 之義務。」，被告如有授權劉森安代理被告簽署系爭變更同 意書，則被告應檢授權書交付被告驗證收執，然迄至本件言 詞辯論終結，原告並未提出被告有授權劉森安代理之相關文 件，供本院審酌，是原告主張被告有授權劉森榮代理簽署系 爭變更同意書、附停止條件定金委託書即非無疑。 ２、原告雖稱劉森安在簽署系爭變更同意書、附停止條件定金委 託書均係在被告住所，且被告當時均在一旁，則劉森安之簽 名自應對被告發生效力云云，然為被告所否認，而原告亦未 能舉證以實其說，本院自無從憑信。況觀諸有被告簽名之系 爭銷售契約及委託銷售契約內容變更同意書，被告均載明「 有效期限7 天」，且就特別約定事項部分均未有約定，顯見 被告將系爭2 筆土地委託原告銷售之期間僅為7 天。而劉森 安簽名之系爭變更同意書上就特別約定事項部分增加「服務 費百分之4 跟鑑界費由賣方負擔」，顯增加被告上開自己簽 名之同意書所無之約定；銷售標的原為系爭2 筆土地，更改 為僅委託銷售468-1 號土地，是系爭變更同意書之約定顯與 上開有被告簽名之系爭銷售契約及委託銷售契約內容變更同 意書之內容有別，若劉森安在簽署系爭變更同意書、附停止 條件定金委託書時被告當時均在一旁，原告竟未要求被告簽 名，顯與常情不符。 ３、再者，不動產仲介業之業務，涉及不動產買賣之專業知識， 此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而 仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬 金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務， 始能就其所知，依民法第567 條第1 項之規定，據實報告於 各當事人。查本件交易之不動產價值金額非小，自應就劉森 安有無代理權乙節審慎查證，其在未取得被告之授權書之情 形下，僅憑劉森安為被告之配偶，即認定被告同意延長原告 處理土地銷售事宜，顯未盡查證之責，亦與常理有違。益徵 原告之主張，實無可採。 ㈢、綜上，原告未能舉證證明劉森安在簽署系爭變更同意書、附 停止條件定金委託書時，已得被告之同意或授權，亦難認係 屬隱名代理，是系爭變更同意書並未成立生效，系爭銷售契 約之委託銷售期間即未因而延長，原告自無從依系爭銷售契 約之約定請求被告給付買賣總價1,200 萬元之百之分之四服 務報酬及百分之二違約金，合計72萬元。 四、從而，原告依系爭銷售契約之約定，請求被告給付72萬元， 洵屬無據，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。 五、本件為判決之基礎已臻明確，原告雖聲請傳訊李家豐、莊圳 良、劉旭斌到庭作證，已無必要，另兩造其餘之攻擊或防禦 方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結 果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 12 月 28 日 民事第一庭 法 官 吳福森 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 12 月 28 日 書記官 邱明通