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臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第498號 原　　　告　房起新不動產經紀有限公司 法定代理人　周蓉珊 原　　　告　王登義 上列二人共同 訴訟代理人　黃啓勳 被　　　告　游忠鉦 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國108年10月25日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告房起新不動產經紀有限公司新臺幣151,424 元， 及自民國108 年9 月27日起至清償日止，按週年利率百分之5 計 算之利息。 被告應給付原告王登義新臺幣227,136 元，及自民國108 年9 月 27日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠、被告委託原告房起新不動產經紀有限公司（下稱原告房起新 公司）仲介購買坐落雲林縣○○鎮○○段○○○ ○號權利範圍 全部、面積2,912 平方公尺土地（下稱系爭土地），委託購 買總價為每分地新臺幣450 萬元，委託期間自民國108 年5 月9 日起至108 年5 月19日止，兩造為此定有購屋要約委託 書（下稱系爭要約委託書）在案。 ㈡、依系爭要約委託書第6 條第1 項約定，買方之要約經賣方承 諾並送達買方後，買方不履行簽訂本約義務時，除應給付受 託人以成交總價百分之2 計算之違約金外，並應給付賠償他 方以成交總價百分之3 計算之違約金。 ㈢、原告房起新公司受被告之要約委託後，即與賣方積極斡旋， 經賣方即原告王登義同意以被告欲承購之金額銷售，被告與 原告王登義本應於108 年6 月2 日前來原告房起新公司營業 處所簽訂土地買賣契約書，然簽約當日被告卻未攜帶定金， 並表示改期延後一星期再行簽約，嗣後被告又藉故延至108 年7 月10日再行簽約，豈料被告於當日卻又未到場。原告房 起新公司為求事情圓滿，曾派員與被告多次協商簽約事宜， 並再以存證信函通知被告前來簽約，但被告均置之不理。 ㈣、被告所為已屬違約，嚴重損害原告等2 人之權益甚明，為此 原告已依系爭要約委託書第6 條第1 項之約定屢向被告催討 被告應給付原告房起新公司之違約金302,848 元，及被告應 給付原告王登義之違約金454,272 元。 ㈤、對被告答辯所為之陳述： 系爭要約委託書所約定之委託期間係108 年5 月9 日起至10 8 年5 月19日止，原告王登義雖於108 年5 月22日始承諾出 賣系爭土地，然108 年5 月22日雙方會同在被告房起新公司 營業處所，由被告在系爭要約委託書上將委託購買價額由每 分地450 萬元，更改為520 萬元，且在系爭要約委託書上簽 名，再由原告在賣方簽名欄簽名，故被告仍應受系爭要約委 託書第6 條第1 項約定之約束，如不履約，即應給付違約金 。 ㈥、並聲明： ⒈被告應給付原告房起新公司302,848 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⒉被告應給付原告王登義454,272 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒊訴訟費用由被告負擔。 二、被告則以： ㈠、我當時真的是想要買地，我父親今年九十歲，大哥經商失敗 ，祖產都被賣掉，心裡有個遺憾，想說父親有生之年可以再 買一塊地，當時流行行動支付，我看到夾報訊息就跟仲介聯 絡，看到有土地要買賣，我想說是否可以在臺中以行動支付 之點數交易，沒有講到很明確，第一次雙方在西螺面談才知 道原告只接受現金交易，無法接受行動支付之點數，我也尊 重對方的意見，但是我沒有那麼多現金，我只有行動支付點 數及藝術品。 ㈡、我委託被告房起新公司購買土地之要約委託期限僅至108 年 5 月19日止，原告王登義係於108 年5 月22日始為承諾，我 認為當時我的要約已經不存在了，故即便違約，也沒有依據 系爭要約委託書給付違約金之義務。 ㈢、並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 三、兩造不爭執事項： ㈠、被告於108 年5 月9 日簽署系爭要約委託書委託原告房起新 公司購買價額為每分地450 萬元之土地，委託期間自108 年 5 月9 日起至108 年5 月19日止，其他約定事項如該系爭要 約委託書所載。 ㈡、兩造於108 年5 月22日達成協議，被告同意以一分地520 萬 元向原告王登義購買系爭土地，原告王登義於同日同意出賣 系爭土地予被告，並於系爭要約委託書上簽名及記載日期。 四、本件爭點： 原告等2 人依據系爭要約委託書第6 條第1 項約定，請求被 告給付違約金，有無理由？ 五、本院之判斷： ㈠、原告主張被告於108 年5 月9 日簽署系爭要約委託書委託原 告房起新公司購買價額為每分地450 萬元之土地，委託期間 自108 年5 月9 日起至108 年5 月19日止，其他約定事項如 該系爭要約委託書所載。兩造於108 年5 月22日達成協議， 被告同意以一分地520 萬元向原告王登義購買系爭土地，原 告王登義於同日同意出賣系爭土地予被告，並於系爭要約委 託書上簽名及記載日期等情，為被告所不爭執，並有系爭要 約委託書影本、西螺郵局存證號碼000188號存證信函及收件 回執在卷可稽（本院卷第19頁至第25頁），自堪信為真實。 ㈡、本件被告抗辯稱其認為得以使用行動支付之點數交易，然為 原告等所拒絕，故其無法支付現金而無法履約等語，然系爭 要約委託書上所載之承購總價額幣別記載為「新台幣」，顯 見兩造係約定以新台幣交易，故即便被告無法以新台幣支付 購地價款，亦屬其主觀不能之違約，其抗辯顯屬不可採。 ㈢、被告又抗辯稱其與原告王登義達成購買系爭土地協議日期為 108 年5 月22日，已超過其要約委託期間，故其自無給付違 約金之義務云云，為原告等2 人所否認，並以前詞置辯。經 查，原告最初簽署系爭要約委託書之日期為108 年5 月9 日 ，當時委託購買價額為每分地450 萬元，要約委託期間至10 8 年5 月19日止，有系爭要約委託書在卷可憑，其後於原訂 要約委託期間屆滿後之108 年5 月22日達成買賣系爭土地之 合意，應解為被告與原告房起新公司默示合意將系爭要約委 託書所訂之要約委託期間延長。退步言之，被告於108 年5 月22日在系爭要約委託書上將委託承購總價由每分地450 萬 元變更為每分地520 萬元，即便屬於新要約，然被告在系爭 要約委託書上為變更委託要約價額之記載，並為簽名，應屬 兩造達成原告之新要約仍有系爭要約委託書所載約定適用之 合意，故被告嗣後不為履約仍應依據系爭要約委託書第6 條 第1 項：「一、本要約書經賣方承諾並送達買方後，買方不 履行簽訂本約義務時，除應給付受託人以成交總價百分二計 算之違約金外，並應賠償他方以成交總價百分之三計算之違 約金。」之約定，給付原告等2 人違約金，而本件成交總價 為15,142,400元，為兩造所不爭執（本院卷第59頁），則依 約被告應給付原告房起新公司302,848 元（15,142,400元× 2%＝302,848 元），及應給付原告王登義454,272 元（15, 142,400 元×3%＝454,272 元） ㈣、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第 252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約 定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付 ，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍 得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年度台上字 第1915號民事判決意旨參照）。本件原告房起新公司與被告 簽訂之要約委託期間僅108 年5 月9 日至19日，雖兩造有默 示將要約期間延長，然原告王登義於108 年5 月22日即與被 告達成買賣合意，經衡量原告等2 人就買賣系爭房地所付出 之心力，目前社會經濟狀況尚非甚為繁榮，不動產交易市場 尚非熱絡，及當事人所受損害等一切情狀，本院認為系爭要 約委託書所約定之違約金額過高，應酌減至原約定成數之一 半始為相當，亦即被告應給付原告房起新公司依據成交總價 1%計算之違約金即151,424 元（15,142,400元×1%＝151,42 4 元）；另被告應給付原告王登義依據成交總價1.5%計算之 違約金即227,136 元（15,142,400元×1.5%＝227,136 元） 。 六、綜上，原告房起新公司、王登義依據契約法律關係，分別請 求被告給付違約金151,424 元、227,136 元，及自起訴狀繕 本送達被告之翌日即108 年9 月27日起至清償日止，按週年 利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分 則屬無理由，應予駁回。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 108 年 10 月 29 日 民事第二庭 法 官 楊昱辰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 10 月 29 日 書記官 郭雅妮